Сколько стоит дом построить: куда уходят деньги дольщиков

Конечная стоимость квартир в жилом комплексе напрямую зависит от себестоимости его строительства. Разберёмся, каковы основные строки затрат у застройщиков, и во сколько им обходиться строительство дома. 

Затраты на строительство жилого дома можно разделить на строительные и инвестиционные. Первые идут непосредственно на материалы и работы на всех этапах возведения дома, в том числе, сюда входит проектирование, документация, подключение к инженерным сетям, строительно-монтажные работы. На все это уходит порядка 70% общих затрат. Инвестиционные расходы включают затраты на приобретение или аренду земельного участка (до 15% затрат), оформление кредитных средств, налоги и пр. 

Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group приводит конкретные цифры по стоимости некоторых видов работ при строительстве жилого дома: «Стоимость проектирования находится в диапазоне от 500 до 3 000 руб. за кв. м. Строительная часть может составлять от 30 тыс. руб. за кв. м для «эконом-класса», до 100 тыс. руб. и более для премиального сегмента. Обычно стоимость прав на землю колеблется в пределах от 5 тыс. до 25 тыс. руб. за кв. м, но бывают и значительные отклонения от этой суммы. Стоимость инженерной нагрузки предсказать невозможно. В каких-то проектах застройщикам удаётся подключиться к готовым инженерным сетям, а в других – они вынуждены участвовать в строительстве очистных сооружений за 3 млрд руб. или в реконструкции электрической подстанции за 2 млрд руб. Ситуация со строительством социальной инфраструктуры совершенно непредсказуема», – комментирует эксперт. 

«В итоге для пригородных районов Петербурга себестоимость квадратного метра полезной продаваемой площади в проекте эконом-класса может начинаться от 40 тыс. рублей, для объектов класса «комфорт» в городской черте приближается к 55 тыс. рублей», – подсчитал Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие». 

Определить точную стоимость строительства достаточно сложно, считает Сергей Беляков, главный управляющий департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» (Член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО): «Полную информацию застройщики практически нигде не отражают, более того, в договорах долевого участия так и прописывается – «прибыль застройщика определяется как разница между фактическими затратами на возведение дома и ввода его в эксплуатацию и суммой полученных средств от дольщиков, которая будет определена по завершению строительства».  

Для понимания можно взять суммы из проектных деклараций – там застройщики прописывают ориентировочную стоимость строительства. Например, в Приморском районе ЖК «Чистое небо» от Setl City, дом 5.3 на 887 квартир, площадью 30483 кв. м планируется построить за 3 036 733 419 руб. (Три миллиарда тридцать шесть миллионов семьсот тридцать три тысячи четыреста девятнадцать) рублей. Т.е. цена за метр 101 224 рубля. При этом средняя цена продажи в этом доме – более 110 000 за метр. На этом примере можно предположить, что проект окупается при реализации около 90% квартир. 

Если говорить о разнице расходов в разных классах жилья, для сравнения можно взять проект бизнес-класса в том же Приморском районе у того же застройщика –ЖК «Stockholm». По проектной декларации общие затраты составят 2 492 618 815 руб., т.е. за метр – около 104 тыс. руб. Но здесь важно отметить – непосредственно стоимость строительства выше, разница связана с тем, что в проектах «масс-маркета» в стоимость метра включено строительство детского сада, школы и т.п., в «бизнес-классе», как правило, этого нет, а также разница появляется из-за стоимости участка (местоположение), продвижения проекта и обустройства. 

По оценке компании «Доверие», в среднем разница между «эконом-» и «комфорт-классом» может составить порядка 15 тыс. рублей за квадратный метр полезной площади. «Бизнес-класс» окажется дороже комфорта примерно на 20 тыс. рублей за квадратный метр. 

Строительная инфляция 

Как и в других экономических отраслях, затраты на строительство также ежегодно растут. Особенно сильно они повысились во время кризиса 2014 года, в результате чего застройщики серьезно потеряли в доходности. Так, по мнению Антона Банина (ГК «Доверие»), в случае привлечения проектного финансирования рентабельными сегодня становятся проекты с доходностью на уровне 14-18%. При этом несколько лет назад нормальной для качественного проекта считалась доходность на уровне 25%. 

По разным оценкам, затраты на строительство растут в среднем на 5-10% в год. В соответствии с этим меняется и конечная стоимость квартир для покупателей. Основные причины, по которым растут затраты на строительство – это увеличение стоимости цен на стройматериалы, а также услуги подрядчиков. Кроме того, серьезную роль здесь могут сыграть всяческие изменения в законодательстве, ведь чем дольше застройщик согласовывает свой проект в государственных органах, тем дольше идет стройка, а в строительной сфере время – это действительно большие деньги. 

Кстати, 2016 год оказался богат на такого рода перемены. В частности, были ужесточены Правила землепользования и застройки города; изменения коснулись допустимой высоты жилых зданий, минимального расстояния между ними, количества парковочных мест и пр. Также были внесены поправки в 214-ФЗ, обязательным стало получение сертификата соответствия от Комитета по строительству. Как минимум, это привело к тому, что застройщики приняли решение выводить свои проекты на рынок позже запланированного, чтобы подготовить их к новым условиям согласований. Как это отразится на стоимости жилья – покажет время. Но пока что рыночных обоснований для того, чтобы существенно увеличивать стоимость жилья для покупателей нет: жилья на рынке предлагается по-прежнему больше, чем его покупают. Поэтому важным моментом в бизнес-процессах застройщиков становится сокращение и оптимизация затрат на строительство. Рассмотрим, за счет чего это происходит. 

Строительная оптимизация 

Говоря о потенциальных и при этом реальных возможностях снижения затрат на строительство, которые, соответственно, приведут и к снижению конечной стоимости жилья, Леонид Кузнецов, директор по строительству АО «Строительный трест» называет снижение стоимости подключения к сетям монополистов, а также уменьшение производителями и продавцами цен на основные строительные материалы: бетон, кирпич, метал, утеплитель, инертные материалы. Но это зависит не только от застройщиков, и пока что является только конструктивным предложением.  

В целом же, существуют и другие инструменты, которыми пользуются застройщики. Так, в BECAR Asset Management Group рассказали, что один из общих трендов – укрупнение проектов сегмента «масс-маркет». «В связи с непредсказуемостью затрат на подключение к инженерным сетям и строительство социальной инфраструктуры, девелоперы постоянно стремятся укрупнять свои проекты. Кроме того, чем масштабнее проект, тем ниже будут оптовые цены на строительные материалы. Вся ведущая 20-ка девелоперов Петербурга рассматривает проекты в эконом-сегменте площадью от 50 тыс. кв. м», – говорит Илья Андреев, вице-президент компании BECAR Asset Management Group. 

Еще один инструмент – усложнение собственной организационной структуры. Смысл заключается в том, чтобы создавать необходимые подразделения, например, архитектурное, генподрядное и др., внутри компании. Таким образом, доход, которые мог бы уйти подрядным фирмам, остаётся внутри. 

Леонид Кузнецов, директор по строительству АО «Строительный трест» рассказал, как подошли к вопросу оптимизации строительных затрат в компании в результате ситуации 2014 года:«Экономическая ситуация привела к необходимости тщательного пересмотра всех проектных и технических решений, применяемых в компании, с целью их оптимизации без потери качества. Так, например, доля импорта, используемого в инженерных системах в компании «Строительный трест», до кризиса составляла порядка 20-30%. На сегодняшний день данный показатель снизился до 15%. Нам удалось подобрать российские аналоги следующей продукции: вентиляционное оборудование, часть систем контроля доступа, счетчики водо- и теплоснабжения, трубопроводы. При этом в компании было принято решение не заменять на аналоги российского производства некоторые виды насосов, лифтовое оборудование, котлы и т.д. В первую очередь это было связано с вопросами качества». 

Также экономия в проектах сегментов «масс-маркета» возможна за счет выбора более быстрых и дешёвых технологий строительства, например, панельных или монолитно-каркасных. Также ниже затраты на отделку: для сегмента «эконом» используются в основном отечественные материалы. Существенно могут увеличить бюджет проекта затраты на «умную» инженерию. «Оптимизация затрат может осуществляться за счет сокращения непроизводственных издержек. Например, «режутся» рекламные и маркетинговые бюджеты», - добавляет Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие». 

Команда экспертов LIVING проверила 78 застройщиков
мы готовы поделиться интересной информацией по жилым комплексам:
i
Внимание!
в ДДУ у 83 жилых комплексов были выявлены проблемы:
  • - ущемление прав дольщика
  • - несоответствие 214 ФЗ
  • - риск срыва сроков строительства
  • - открытые платежи
Получить готовую проверку ДДУ

Комментарии

Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных