Могут ли чиновники отменить строительство нескольких ЖК в Ленобласти?

Комитет по архитектуре и градостроительству Ленобласти требует отменить проекты планировки территорий (ППТ), которые реализуют компании ФСК «Лидер» и компания «Самолет ЛО» во Всеволожском районе Ленинградской области. Речь идет о жилых комплексах «Светлановский» и «Мурино 2017».


В правительстве уточняют, что соответствующее предписание направлено в администрацию Бугровского сельского поселения, но муниципалитет пока не исполнил его. Теперь власти будут через суд добиваться отмены проекта планировки и, соответственно, разрешений на строительство двух жилых комплексов. 

В администрации возмущены тем, что у застройщиков нет проекта школы, и они не хотят строить новую дорогу. При этом чиновники уверяют, что покупатели квартир в ЖК не пострадают. «Там, где выданы разрешения на строительство и есть уже дольщики, отмен не будет», - заверяют в областной администрации. 

ЖК «Мурино 2017» 

Могут ли чиновники отменить строительство нескольких ЖК в Ленобласти?

Несмотря на утешительные слова чиновников, граждане опасаются, что из-за судебных разбирательств и отмены ППТ на рынке появятся новые «долгострои». В итоге пострадают и бизнесмены, и рядовые покупатели квартир. 

Напомним, что у областного правительства уже есть опыт отмены принятых проектов панировки территорий. Так, в 2013 году власти отменили градостроительный план участка, принадлежавшего компании NCC, которая сейчас работает под брендом BONAVA. Затем правительство Ленобласти отменило еще два ППТ в Новодевяткинском сельском поселении площадью около 45 га, которые осваивали компании «Град» и «Дальпитерстрой». В 2014 году незаконным был признан проект планировки участка площадью 4 га в Колтушах, который принадлежит ООО «Сигма».

ЖК «Эланд» компании BONAVA 

Могут ли чиновники отменить строительство нескольких ЖК в Ленобласти?

Кто виноват? 

Претензии Комитета по архитектуре и градостроительству адресованы не только к застройщикам, но и к муниципальным властям, которые утверждают спорные ППТ. В администрации области считают, что на местах нет специалистов должного уровня, которые смогли бы подготовить и утвердить качественную градостроительную документацию. В результате прилегающие к Петербургу территории застраиваются хаотично: не хватает садиков и школ, дороги загружены, часто нарушаются правила высотности и плотности застройки.

ЖК «Светлановский». Рендер: up-kvartal-setlanovskij-official.ru 

Могут ли чиновники отменить строительство нескольких ЖК в Ленобласти?

Проверка и доработка проектов планировки со стороны муниципалитетов часто является необходимой мерой, отмечает к.ю.н., адвокат, председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая. Зачастую только так можно повлиять на недобросовестных застройщиков, которые продают жилые метры, не заботясь о социальных объектах. Однако, по мнению юриста, для начала нужно разобраться, кто виноват – застройщики или местные власти. «Если проекты планировки уже были утверждены, строительство жилых объектом по ним начато, то следует разобраться, каким образом и кем данные документы утверждались и, если порядок их получения был соблюден, то ответственность за строительство дополнительных социальных объектов должна возлагаться на местные муниципалитеты, которые принимали участие в процессе согласования разрешительных документов, включая ППТ», - считает Вербицкая. 

Как полагают эксперты рынка недвижимости, с помощью отмены принятых ППТ региональные власти действительно пытаются навести порядок на рынке и призвать застройщиков в более цивилизованной работе. Однако методы чиновников слишком грубы – они вселяют неуверенность в девелоперов и вызывают страх у потенциальных покупателей жилья. Это значительно ухудшает инвестиционный климат региона. 

«По всей видимости, региональные власти решили разработать превентивные меры, направленные на контроль обеспечения новостроек социальными объектами, - считает  управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Вспоминается нашумевшая история, когда Подмосковные власти ввели мораторий на новое строительство в Химках, Балашихе, Королеве. 

Вероятно, запрет мог и не потребоваться, если бы чиновники всегда участвовали в инфраструктурном развитии городов. Однако бездействие привело к весьма предсказуемым последствиям: нехватки мест в детских садах, парковочных мест во дворах, пробках, перегруженному общественному транспорту и т.п. Так как превентивные меры не были предприняты, пришлось вводить жесткие запреты, от которых в конечном счете пострадали девелоперы. По всей видимости, региональные власти решили пойти по другому пути и заранее сделать все возможное, чтобы не допустить похожей ситуации в той же Ленинградской области». 

п.Мурино 

Могут ли чиновники отменить строительство нескольких ЖК в Ленобласти?

Однако, как полагает эксперт, отмена проекта планировки – не цивилизованная мера регулирования рынка, как и ограничение выдачи разрешения на строительство. «Застройщик вкладывает средства, разрабатывает план развития участка, на его основе составляет экономическую модель проекта. И в итоге власти вносят свои жесткие коррективы, в результате которых девелопер «откатывается» на несколько шагов назад. Вопрос в том, кто возместит его затраты? Таким образом, с одной стороны, благие намерения чиновников контролировать строительство и набор социальной инфраструктуры понятны и логичны. С другой стороны, рычаги взаимодействия в некотором роде напоминают «охоту на ведьм». По сути, теперь ни один девелопер не может быть уверен в том, что ему не «выбьют почву из-под ног», - резюмирует  Литинецкая. 

Похожего мнения придерживается вице-президент Becar Asset Management Group Илья Андреев. «С одной стороны, можно понять администрацию: обеспечение большого количества строящегося жилья соответствующей инфраструктурой стало бы колоссальной нагрузкой на бюджет. С другой стороны, такой подход не совсем правильный, поскольку застройщики действуют в рамках правового поля. А, если застройщики изначально не в рамках правового поля, то важно понять, на каком основании появились те разрешения на строительство и градостроительные планы?», - недоумевает эксперт. 

По мнению Ильи Андреева, отзывы разрешений задним числом выглядят как попытка манипуляции. Власть должна договариваться с бизнесом, потому что если строительство остановится, в конечном итоге пострадают все. «В строительной отрасли задействовано огромное количество прочих индустрий, она является основным налогоплательщиком и главным работодателем в городе», - заключает эксперт. 

Кто крайний? 

Чиновники утверждают, что не будут отменять ППТ проектов, если уже есть дольщики. Однако вполне вероятно возникновение такой ситуации, когда, например, первая очередь ЖК заселена, а вторая или третья лишается ППТ и разрешения на строительство. В этом случае жителей новых домов ждет непредсказуемое будущее.

«Парадокс ситуации в том, что если у застройщика отзовут разрешение на строительство, то в первую очередь от этого пострадают сами дольщики, - считает Мария Литинецкая. - По сути, теперь они не могут быть уверенны в том, что во дворе девелопер не построит вместо детского сада поликлинику. Или вовсе запроектирует не три, а две, но большие школы. И идти детям до них придется через оживленные внутриквартальные дороги». 

Могут ли чиновники отменить строительство нескольких ЖК в Ленобласти?

Фактически в случае отмены ППТ жители окрестных домов в качестве соседей получают «кота в мешке». Например, проект комплексного освоения территории может превратиться в компактный жилой комплекс на несколько домов. «То есть при самом пессимистичном развитии событий покупатели первой очереди будут жить буквально «в чистом поле» без детских садов, школ и поликлиник ввиду того, что застройщик не сможет согласовать проект в том виде, каким его видят власти. В таком случае девелоперу проще отказаться от строительства, чем «работать ради работы» с минимальной доходностью», - считает Литинецкая. 

Что делать? 

Распознать застройщика, который может лишиться разрешения на строительство или ППТ, практически невозможно. До момента ввода объекта в эксплуатацию никто не может гарантировать, что участники строительства исполнят все обязательства. «Если Вы хотите 100 % гарантии - покупайте жилье готовое и сданное в эксплуатацию. Во всех остальных случаях абсолютной гарантии покупателю дать не может никто», - утверждает Юлия Вербицкая. 

Юристы предупреждают, что наличие дольщиков в жилом комплексе тоже не защитит застройщика от неприятностей на 100%. Управляющий партнер юридической фирмы «Бреева, Емельянов и партнеры» Валерий Емельянов отмечает, что в 9 из 10 случаев объект лишается разрешительных документов уже после того, как появляются первые покупатели квартир. Впрочем, именно это и помогает застройщикам защищать свои права в суде. 

п. Мурино 

Могут ли чиновники отменить строительство нескольких ЖК в Ленобласти?

«Уже есть огромное количество дольщиков, которые и становятся надёжным социальным щитом для застройщика. Органы власти, к сожалению, меньше всего заботит судьба участников долевого строительства (членов жилищных кооперативов и пр). Под формально благой целью скрываются гораздо более прозаичные вещи», - поясняет юрист. 

Специалист отмечает, что грамотное правовое сопровождение помогает застройщикам защищать свои права в суде, если все документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства, имеются необходимые экспертизы и они никем не оспорены. Однако это не значит, что заинтересованные лица не могут восстановить свои нарушенные права при незаконном строительстве (например, если не были проведены публичные слушания). «Так что каждое дело индивидуально и требует тщательного анализа, как со стороны участников спора, так и суда», - заключает Емельянов.

Остается надеяться, что чиновники все же найдут более аккуратные методы работы с застройщиками. 

Комментарии

Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных