Конкуренция растет: как переуступки изменят рынок строящегося жилья?

Автор: Мария Коваценко

Инвесторы, купившие квартиры в районах массовой застройки несколько лет назад, пытаются продать жилье. Однако конкурировать им приходится с застройщиками. Можно ли заработать на таких инвестициях, разбирался LIVING. 

Сделки по переуступке прав требования составляют до 20% всего предложения в сегменте строящегося жилья Петербурга. Продавцами выступают физические лица, желающие заработать на перепродаже квартир. Однако эксперты предупреждают, что на этом поле «физики» не смогут переиграть застройщиков. Уже сейчас инвесторы вынуждены продавать квартиры с большим дисконтом, и выгода от вложений совсем не очевидна. 

Игра на понижение 

Специалисты по недвижимости поясняют: количество предложений по уступке прав требования выросло в связи с тем, что в 2014 году граждане активно вкладывали свои сбережения в недвижимость с целью сохранения средств. Теперь настало время выбора: либо реализовать приобретенную недвижимость по переуступке, либо оформить квартиру в собственность. Многие выбирают первый вариант. 

Директор по маркетингу и продажам «Единого Центра Переуступок» Андрей Волков отмечает, что больше всего переуступок выставлено на продажу в районах, где много новостроек, и срок сдачи которых запланирован на ближайшие месяцы – это Девяткино, Кудрово, Парнас, Приморский и Московский районы. Значительное количество квартир сосредоточено в сегменте эконом и комфорт, хотя, по словам эксперта, бывают и исключения. Так, сейчас на рынке есть предложения в Приморском районе с видом на Финский залив по цене от 5 до 50 миллионов рублей, а также доступны квартиры в сегменте элитной недвижимости. Хотя это, скорее, исключение, чем правило. 

Застройка в Кудрово 

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер отмечет, что этот вид сделок часто используют подрядные организации, участвующие в строительстве домов. «Квартиры, которые они получают в качестве оплаты за услуги или материалы, оформляются на физических лиц. Мы знаем случаи, когда при сложившихся отношениях между подрядчиком и застройщиком жилые объекты даже не переоформляются», - отмечает Александр Гиновкер. 

Главным преимуществом сделок по переуступке для покупателей является более низкая цена, чем у застройщика. По оценке Андрея Волкова, разница с ценой застройщика может варьироваться от 3% до 25%. Выгода покупателя может составлять от 50 000 руб. до 500 000 руб.

В сегменте «переуступок» даже сформировался отдельный тренд – «срочный выкуп». Суть сделки в том, что квартира продается  по цене значительно ниже рынка. «Такое предложение в буквальном смысле «живет» всего несколько часов. Реализация таких квартир требует даже определенных технических инструментов. Помимо нашей специализированной базы, для этого мы используем автоматизированные e-mail рассылки и собственный канал в Telegram», - поясняет Андрей Волков. 

По сути, переуступки меняют сам рынок недвижимости. Если раньше считалось, что поиск покупателя занимает от двух недель до нескольких месяцев, то сейчас этот период сокращается буквально до нескольких дней.

Новое Девяткино 

Подводные камни 

Впрочем, у подобных сделок есть особенности, разобраться в которых бывает непросто. Как поясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, при переуступке возможны два сценария: первый – если дольщик уже полностью рассчитался с застройщиком, и второй, когда стоимость квартиры оплачена частично. 

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если уступка осуществляется без перевода долга, то формально согласие застройщика на сделку не требуется. Однако вряд ли найдется покупатель, который согласится приобрести квартиру, не получив согласия застройщика на сделку. «Важно помнить, что застройщик – это главный источник прав, и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем. Поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке», - поясняет Светлана Денисова.

Если речь идет о переуступке частично оплаченного договора, то застройщик принимает в переуступке непосредственное участие, и даже имеет право отказать в проведении сделки, если сочтет нового контрагента неплатежеспособным. 

«Как показывает практика, застройщики редко чинят препятствия своим дольщикам, особенно когда квартиры уже проданы. Когда уступка не несет дополнительных рисков и сложностей девелоперу, он вполне может взять на себя подобные хлопоты. Как правило, по договору долевого участия сам застройщик заинтересован, чтобы его согласия запрашивали в обоих случаях, чтобы он мог видеть, кто является контрагентом независимо от того, расплатись ли дольщики полностью, или частично», - заключает Светлана Денисова. 

Эксперт также напоминает, что в доме, который уже введен в эксплуатацию, операция по переуступке невозможна до момента регистрации собственности. Когда происходит передача квартиры дольщику, то договор в этот момент находится на стадии исполнения. Передача квартир будущим жильцам - трудоемкий процесс, который обычно занимает много времени. И если дольщик уже вступил в отношения приемки-передачи квартиры, застройщик уже вправе отказать в оформлении переуступки до полного завершения процесса оформления квартиры в собственность. 

Желающим провести сделку, следует учитывать и возможные дополнительные расходы. Например, застройщик может согласиться на процедуру переуступки как безвозмездно, так и за определенную плату. Кроме того, необходимо оплачивать услуги специалиста по недвижимости, проводящего сделку.  Если стороны осуществляют взаиморасчеты через банковскую ячейку, то расходы по оплате ячейки несет продавец. Также для обеих сторон сделки предусмотрена госпошлина. Наконец, дополнительных затрат потребует изготовление нотариальных копий. 

Взгляд в будущее 

Выставляя на продажу квартиру в недостроенном доме, продавец фактически становится конкурентом застройщика. Чтобы заманить покупателей, частные лица прибегают к снижению цен. Однако строительные компании обладают более богатым арсеналом средств для привлечения клиентов. 

«Застройщик, как правило, помимо низкой цены за квадрат делает для своих потенциальных дольщиков какие-то акционные предложения: пониженная ставка по ипотеке, рассрочка платежа, бонусные квадратные метры или паркинг в подарок. Частный инвестор этого сделать не может», - поясняет заместитель генерального директора строительно-инвестиционной компании IMD Group (Санкт-Петербург) Елена Шигапова. 

Участник рынка полагают, что со временем мода на покупку квартир для дальнейшей перепродажи в районах массовой застройки пройдет. Ведь инвестиционная привлекательность квартир в Мурино, Новом Девяткино и Кудрово угасает с каждым годом. «Чаще всего собственники выставляют свои объекты дешевле, чтобы максимально быстро продать своё имущество. Кроме того, конкурировать с застройщиками в рекламном пространстве частным лицам невозможно. Также стоит отметить, что только цены застройщика влияют на ценообразование продавца переуступки, а не наоборот», - подчеркивает генеральный директор «АРН-СПб» Екатерина Сивова. 

Новостройки Парнаса 

Эксперты поясняют, что сейчас львиную долю рынка занимают инвестиционные квартиры, приобретенные во время кризиса 2014 года, и по мере сдачи домов в эксплуатацию предложение квартир в густонаселенных спальных районах сократится. Елена Шигапова не видит перспектив роста рынка переуступок.

Между тем, Александр Гиновкер полагает, что пустовать эта ниша не будет – всегда найдутся те, кто вынужден продавать квартиру в строящемся доме по собственным причинам. «Сейчас инвесторов стало меньше, поэтому рынок переуступок не растёт. Тем не менее, нельзя сказать, что таких клиентов нет вовсе. Как показывает практика, такие продавцы выходят на рынок в большей степени не из-за желания заработать на перепродаже, а из-за изменения личных обстоятельств», - отмечает эксперт.

Комментарии

Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных