Экстремизм и иезуитство: как дольщики и юристы изводят девелоперов неустойками

Автор: Александр Тупеко

С каждым годом штрафы и неустойки за просрочку при передаче квартир становятся всё внушительнее. И, как отмечают участники строительного рынка, со временем становится только хуже. Главной причиной сложившейся ситуации считается так называемый «потребительский экстремизм» - когда дольщики начинают манипулировать законодательством, чтобы получить для себя прямую финансовую выгоду. «Помогают» им множество юридических контор, специализирующихся именно на таких процессах с девелоперами. Суммы отсуженных денег по Петербургу оценивают в сотни миллионов рублей. Так что пока истцы радуются выбитой с застройщика компенсации, другие дольщики рискуют остаться вообще без жилья.

Миллионы рублей и сотни квартир

За примером далеко ходить не надо, процесс уже пошёл. Этим летом приставы за долги перед дольщиками арестовали 535 квартир только что введённых корпусов десятилетнего долгостроя «Лондон Парк» от «Л1». По версии юридической компании «Маквэр», защищающей интересы дольщиков, сумма задолженности перед взыскателями составляет более 450 млн рублей. Вся пикантность ситуации заключается в том, что арестованные квартиры уже были переданы дольщиками, однако приставы успели сделать дело до регистрации прав собственности в Росреестре, соответственно, уже проданные квартиры могут уйти с молотка второй раз.

ЖК «Лондон Парк»

В «Л1» отмечают, что приставы отказались принимать документы, устанавливающие права дольщиков на квартиры, а также проигнорировали сведения о свободных квартирах в введенных корпусах. Сейчас застройщик пытается оспорить действия приставов в суде, однако, как рассказали LIVING’у источники, близкие к строительному рынку, пока дело с мёртвой точки не двигается.

В компании «Дальпитерстрой», в свою очередь, говорят, что в этом году уже выплатили дольщикам 200 млн рублей. По данным приставов, в последний раз, в октябре, со счетов компании было списано более 7,3 млн рублей. Самая крупная сумма, перечисленная взыскателю, равна 1 млн рублей, самая маленькая — 89 тысяч. В этом году застройщик сдал в эксплуатацию долгострой «Дом на проспекте Просвещения, 85», сроки сдачи которого были задержаны на три года, а также три корпуса ЖК «Парголово». Они были введены с задержкой примерно в 2,5 года.

ЖК «Дом на проспекте Просвещения, 85». Рендер застройщика

Совсем недавно «СПб Реновация» также заплатила дольщице ЖК «Стереос» на Ржевке 315 тысяч рублей за срыв срока сдачи квартиры. Задержка по некоторым ДДУ составила полгода. Деньги были принудительно списаны со счетов компании. В своём пресс-релизе служба судебных приставов отметила, что за последний год в их Дзержинский райотдел обратились 37 человек, которым застройщик должен был выплатить деньги по решению суда. В общей сложности они получили 10 млн рублей. Самая крупная сумма, перечисленная взыскателю, равна 1,3 млн, самая маленькая — 20 тысяч.

Как рассказали LIVING’у в «СПб Реновации», компания не переводит деньги по решению суда, а ждёт списания со счёта приставами, потому что были случаи, когда компенсация перечислялась, а потом приставы списывали её со счёта ещё раз. Возвращать средства было очень сложно, на это уходило много времени.

«В целом, действия дольщиков обоснованы, вопрос в размере компенсаций, - считает руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновации» Дмитрий Михалёв. – Обычно суд снижает требуемую истцом сумму, потому что, если всем присуждать деньги, рассчитанные дольщиками, то можно некоторых некрупных застройщиков просто обанкротить. Плюс в последнее время появилась целая юридическая индустрия, кормящаяся с подобных процессов».

Юридическое иезуитство

Понятно, что за исключением откровенных долгостроев, причины срыва сроков сдачи могут быть разными. Иногда застройщики специально снижают сроки, указанные в договорах, для повышения инвестиционной привлекательности. К примеру, так было в ситуации с первыми договорами по ЖК «Стереос». Но не всегда просрочка является виной девелопера – готовый дом могут долго не подключать к коммунальным сетям ресурсоснабжающие организации.

ЖК «Стереос». Рендер застройщика

Но если речь идёт о лёгких деньгах, то о вопросах этики и справедливости задумываются мало. За последние два года юридическая помощь в отсуживании неустоек превратилась в настоящий бизнес. Как рассказал LIVING’у шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга» Дмитрий Синочкин, зачастую даже когда дом ещё не сдан и никакой просрочки, в округе уже расклеены объявления с предложениями подобных услуг. Также есть фирмы которые «специализируются» на конкретных проблемных объектах, к примеру, есть контора, работающая с дольщиками «Лондон Парка».

При полугодовой просрочке сдачи квартиры стоимостью 2 млн рублей сумма неустойки для дольщика составляет более 250 тысяч рублей. Даже с учётом того, что некоторый процент от этих денег придётся отдать юристам, сумма всё равно получается привлекательной. Однако в погоне за деньгами истцы не учитывают, что могут сами себе «подложить свинью» - если дольщики массово будут отсуживать свои неустойки, то некоторые небольшие застройщики просто могут стать банкротами. Соответственно, велик риск того, что либо истцы сами не получат свои квартиры, либо лишат жилья других клиентов этой компании.

Спасаются, как могут

Чтобы обезопасить себя от «потребительского экстремизма» застройщики начинают придумывать разные схемы. По словам Дмитрия Синочкина, есть основания полагать, что одним из вариантов может быть создание отдельных юридических лиц под каждый проект, которые сразу банкротятся после того, как дом достроен.

«Нельзя однозначно утверждать, что такие случаи уже есть – чтобы подтвердить конкретные планы нужно разбираться детально, - говорит Синочкин. – Как мне кажется, пока это просто попытки откатать юридическую схему. К примеру, застройщики могут выяснять, будут ли приставы искать деньги учредителей, поскольку по очередному пакету поправок они тоже теперь отвечают за подобные проблемы».

Пытались защитить застройщиков от экстремизма и законодательно – депутат Госдумы Андрей Барышев разработал проект поправок в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Целью документа было урегулирование правовой неопределенности при нарушении прав дольщиков. Сейчас расчёт неустойки производится исходя из стоимости объекта долевого строительства, что приводит к ситуации, когда её размер может стать для застройщика критическим. Документом же предлагалось установить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости именно «работ по устранению недостатков», то есть достройки квартиры, за каждый день просрочки. Однако Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности эти поправки не поддержала.

«В связи с общей политикой, направленной на отмену долевого строительства, я думаю, что эти поправки рассматриваться больше не будут, - полагает Дмитрий Синочкин. - В законодательных органах не видят смысла корректировать закон, который скоро станет неактуальным».

В Национальном объединении строителей более оптимистичны. Сразу несколько членов Совета этой организации сказали LIVING’у, что принятия поправок очень ждут и работа в этом направлении продолжает вестись.

Команда экспертов LIVING проверила 78 застройщиков
мы готовы поделиться интересной информацией по жилым комплексам:
i
Внимание!
в ДДУ у 158 жилых комплексов были выявлены проблемы:
  • - ущемление прав дольщика
  • - несоответствие 214 ФЗ
  • - риск срыва сроков строительства
  • - открытые платежи
Получить готовую проверку ДДУ

Комментарии

Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных