Ищем котлованы: как правильно инвестировать в недвижимость

Автор: Екатерина Сахарова

Недвижимость считается одним из самых лучших способов сохранения денег. Кризис снизил доходность недвижимости, однако факт остается фактом: покупка «лишней» квартиры остается гарантом как минимум стабильной старости. На пенсию прожить в нашей стране довольно проблематично, а небольшой доход от аренды хоть и не дает сверхприбыли, но, во всяком случае, «подушкой безопасности» может стать. Инвестиции в недвижимость выбирают не только очень обеспеченные люди, но и так называемый средний класс, не обладающий большим опытом в этой сфере. LIVING попросил экспертов поделиться советами для мелких инвесторов, как заработать на недвижимости и, в частности, – как правильно выбрать объект и когда «выходить» из проекта.  

Факторы успеха   

Основное правило частного инвестора на рынке недвижимости гласит: выбирай, как для себя. У покупателя могут быть самые разные планы на квартиру – продать её, сдавать долгосрочно, сдавать посуточно – но в конечном итоге может оказаться так, что квартира пригодится и для собственного проживания. Кроме того, принцип «выбирай, как для себя» позволяет избежать покупки откровенно «мусорного» варианта – студии в 18 «квадратов» в 20 км от МКАД.
 
Один из главных факторов, который необходимо учитывать – это, безусловно, локация. И в это входит сразу множество аспектов. Конечно, сам по себе район должен быть пригодным для жизни, предлагать выбор основных объектов инфраструктуры, иметь хорошую транспортную доступность.
 
«Инвесторам, которые выбирают объект для вложений, я бы советовала, в первую очередь, рассматривать недвижимость, расположенную в границах «старой» Москвы. Ведь цены на жилье массового сегмента на первичном рынке столицы сегодня уже практически сравнялись с Подмосковьем, но при этом столичная недвижимость всегда пользовалась наибольшим спросом у покупателей и арендаторов», – комментирует Ирина Деревенских, директор по маркетингу и рекламе «Колди».
 
Кроме того, следует учитывать конкуренцию в районе: много ли там новостроек, много ли предложений на вторичном рынке, много ли предложений в аренду. На что именно обращать внимание, зависит от целей – хотите вы сдавать или продавать. Но помните, о чем мы говорили: ваши планы на использование недвижимости могут измениться, поэтому лучше держать в уме конкуренцию по всем пунктам.   

Наконец, высший пилотаж для частного инвестора – оценить район с точки зрения привлекательности для потенциальных покупателей или арендаторов.  «Многие из тех, кто инвестируют в лофты в нашем проекте Klein House, рассчитывают на спрос, в том числе и арендный, со стороны молодежи, которая учится в расположенных рядом МГТУ имени Баумана и Британской высшей школе дизайна», – приводит пример Ирина Деревенских.  

Также спросом будут пользоваться новостройки в других «студенческих» районах: например, на юге Москвы спрос формируют студенты МГУ и МГИМО, в центре – студенты из Высшей школы экономики. При этом следует учитывать, что потенциальной целевой аудиторией здесь будут не только те, кто могут позволить себе чисто «студенческие» варианты: нередко квартиры возле университетов для своих детей покупают родители с самым разным уровнем дохода, в том числе довольно высоким.    

Директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко при выборе объекта для инвестиций советует на гнаться за модой. «Здесь хороший пример студии: в момент появления этого продукта на рынке их действительно быстро покупали, и они демонстрировали хорошую динамику. Те инвесторы, которые успели вовремя «выйти», хорошо заработали. Сегодня, когда такие квартиры существуют уже не просто на бумаге, наступило справедливое разочарование. Поэтому хорошая однокомнатная квартира более предпочтительный вариант, ведь пул покупателей на нее гораздо шире», – говорит эксперт.  

Роем до котлована   

Самые низкие цены на недвижимость, конечно, можно «поймать» на стадии котлована. Но как быть в курсе всех новинок? Во-первых, необходимо следить за публикациями на специализированных ресурсах и в журналах о недвижимости: журналистов, как правило, приглашают на презентации проектов, и они рассказывают о них в статьях. Кроме того, когда проект запускается, сразу начинаются и массированные рекламные кампании. Во-вторых, можно уведомить о своем интересе риэлторские агентства, если вы готовы с ними сотрудничать, или конкретных застройщиков, которым вы отдаете предпочтение.
 
«Самый верный способ, если вы рассматриваете возможность инвестиций в недвижимость – это обратиться в несколько агентств и поставить перед ними такую задачу. Мол, я рассматриваю варианты на котловане, и буду готов их покупать (даже если вы в этом еще не уверены). Если вы позвоните в профессиональные агентства, то вам будут сразу же предлагать различные варианты. Если вы четко определились, что вы рассматриваете варианты только на этапе «котлован» и даже раньше, то вам нужно четко обозначить свою позицию, и попросить, чтобы вас уведомляли о проектах заранее. Но будьте готовы к тому, что, когда эти варианты будут появляться, на вас будут обрушиваться давление и манипуляции, чтобы вы быстро принимали решение, ведь агенты знают, что вы не хотите упустить «сладкое» предложение», – говорит Петр Граф, директор центра новостроек TITUL.
 
По словам Виктора Прокопенко, у каждого девелопера есть свой пул потенциальных инвесторов — лояльных клиентов, которые следуют с ним из проекта в проект, и уже на практике оценили сроки строительства, качество, и, самое главное, — понимают прибыль, которую обеспечивает девелопер. Как правило, девелопер информирует их о запуске нового проекта еще до «официальной премьеры», понимая, что к моменту старта продаж им также необходима подготовка для принятия решения о сделке. «Я бы рекомендовал провести анализ девелоперов, выбрав пул компаний, с которыми вам по пути, и самому выступить с инициативой о приоритетном информировании вас при появлении в реализации новых проектов. Уже на этапе предварительных переговоров у вас появится примерная картина о планах, сроках, а, возможно, и о месте и сегменте перспективного проекта», – советует эксперт.
 
Старший аналитик компании BSA Алексей Зубик рекомендует также следить за муниципальными сайтами, на которых публикуются итоги конкурсов на освоение территорий, результаты экспертиз и, собственно, планы застройки.     

Тактика поведения   

Допустим, мы уследили за проектом на этапе котлована, убедились в надежности застройщика и инвестировали свои сбережения. Что с этой инвестицией делать дальше? Если недвижимость покупалась под аренду, все просто: делаем ремонт (а лучше, конечно, купить квартиру с готовой отделкой, чтобы быстрее окупить свои вложения) и ищем арендаторов. Доходность будет не очень большая – от 3% до 7% годовых, что ниже доходности, которую сейчас предлагают депозиты. Но в качестве «подушки безопасности» на старость вариант неплохой. Кроме того, мы уже отмечали многофункциональность недвижимости.
 
«Квартиры под сдачу в аренду — это выбор аудитории, которая сегодня хорошо зарабатывает, понимая, что в будущем стабильного дохода может и не быть. Покупка квартиры, которую можно оставить детям, продать, сдавать в аренду расценивается такими людьми как «пенсионный капитал», и это действительно хорошая инвестиция в будущее. Гораздо надежнее, чем банковский процент», – считает Виктор Прокопенко.
 
«Если мы говорим о перепродаже инвестиционной недвижимости, то ее стоимость от старта проекта до его сдачи может увеличиться от 20% до 45%», – говорит Ирина Деревенских.
 
Например, в комплексе лофт-апартаментов Klein House от компании «Колди» стоимость квадратного метра уже выросла на 15%, с 200 до 230 тыс. рублей, меньше, чем за год с начала продаж. А если инвестор, вложившийся в проект на начальной стадии, запланирует реализацию своего актива через год или два после сдачи объекта, когда дом уже будет практически полностью заселен, то стоимость недвижимости может быть и вовсе в полтора-два раза выше первоначальной.

Лофт-апартаменты Klein House   

В другом проект лофт-апартаментов LOFTEC, продажи которого стартовали в феврале этого года, доходность может составить около 45%. Такой рост стоимости прогнозируют аналитики девелопера к окончанию работ, который, намечен на 2018 год, то есть срок возврата инвестиций минимальный. Например, купив лофт площадью 27,5 кв. м за 5,23 млн рублей, можно «на выходе» заработать более 2 млн рублей.
             
В ЖК «Рассказово» от Sezar Group за два с половиной года с момента старта продаж до ввода в эксплуатацию первой очереди стоимость квадратного метра выросла на 35%, обеспечив инвесторам порядка 15-17% годовых. Сейчас начались продажи в 7-м доме жилого комплекса, и можно успеть вложиться в недвижимость на старте. Однако должны предупредить, что некоторые аналитики считают, что в перспективе двух-трех лет доходность недвижимости все-таки снизится, и 35% прибыли будут крайне хорошим, и даже редким, показателем. Скорее всего, заработать удастся все-таки несколько меньше. При этом надо очень хорошо ориентировать в проектах, желательно отслеживая историю застройщика, так как в некоторых новостройках сейчас цены не растут совсем.

Гарантию повышения цен дает перспектива обновления района например, в Москве сейчас активно идет реновация промзон, и вчерашние промышленные районы получают новую жизнь. За счет этого могут расти цены и в проектах, которые строятся на таких территориях. Можно отметить ЖК «Династия», ЖК «Символ» от компании «Донстрой», «Зиларт» от группы LSR, «Город на реке Тушино-2018» от ООО «Стадион Спартак», ЖК «Ривер Парк» от AEON Corporation, а также жилой квартал SREDA от PSN group.

Еще один вопрос – когда продавать? Петр Граф считает, что если инвестор решил продавать недвижимость и вкладывать в новый объект, то лучше это делать по переуступке прав на квартиру по ДДУ. Самое лучшее время – это за три-шесть месяцев до сдачи дома, уверен эксперт. По его словам, именно тогда цена максимально приближена к пиковой.  

ЖК «Ривер Парк»   

«Наиболее целесообразный вариант это продажа на этапе завершения строительства объекта, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть после основного роста цен. В этом случае инвестор может рассчитывать на доход от 25-30% при условии ликвидности проекта. К тому же после получения права собственности растет и конкуренция, что приводит к снижению стоимости квартиры», говорит Алексей Зубик.  

Таким образом, заработать на своевременной перепродаже недвижимости можно гораздо быстрее. Если инвестор хочет получить прибыль от своего актива в краткосрочной перспективе, то тогда ему лучше перепродать недвижимость, а если ему нужен стабильный источник дохода, пусть и небольшого, то лучше сдавать объект в аренду. Для скорейшей окупаемости предпочтителен выбор квартир с отделкой, которые можно сразу же сдавать в аренду после получения ключей.  

Команда экспертов LIVING проверила 78 застройщиков
мы готовы поделиться интересной информацией по жилым комплексам:
i
Внимание!
в ДДУ у 142 жилых комплексов были выявлены проблемы:
  • - ущемление прав дольщика
  • - несоответствие 214 ФЗ
  • - риск срыва сроков строительства
  • - открытые платежи
Получить готовую проверку ДДУ

Комментарии

Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных