ЖК «ЗИЛАРТ»: стоит ли «здесь жить», как советовал Басков

01

Квартира и дом

Из планирующихся по генеральному плану 31 жилого корпуса, школы, концертного зала, «Эрмитажа», двух детских садов и образовательного центра со школой на 2500 мест, проектная документация размещена на 17 жилых корпусов.

Высота застройки комплекса – от 3 до 17 этажей в «жилой» части квартала (корпуса 1-7, 11-17) и от 4 до 43 этажей – в так называемой «общественной» части (корпуса 8-10). Многие дома имеют стилобаты с коммерческими помещениями, в которых будут размещены фитнес-клубы, торговые центры и другие объекты торговли и сервиса. Здания возводятся по монолитной технологии, при устройстве фасадов применяются методы бесшовной укладки. Над архитектурной концепцией ЖК «ЗИЛАРТ» работали десять бюро, действующие в рамках единого дизайн-кода. В многих зданиях использованы принципы полупанорамного и панорамного остекления.

Строительство корпусов запланировано в восемь этапов, поделенных на несколько очередей. Завершение всего проекта намечено на 2022 год.

В настоящее время доступна информация по первой и второй очередям. В рамках первой очереди сданы корпуса №3-6, во II квартале 2019 года введен в эксплуатацию корпус №7, в IV квартале 2019 года планируется ввод корпусов №1, 2 и 8. Корпуса №9 и 10 будут сдаваться во II квартале 2022 года и пока не поступили в продажу.

В корпусах №1 и 8 ведутся внутренние работы и отделка фасадов. Корпус №2 находится на этапе монтажа верхних этажей.

Ко второй очереди относятся корпус №14 со сроком ввода в эксплуатацию во II квартале 2020 года, корпус №15, который сдадут в III квартале 2020 года, корпуса №16 и 17 – плановый ввод в IV квартале 2020 года. Корпуса №11-13 сдадут в IV квартале 2020 года. В продаже из второй очереди пока только корпуса №16 и 17, которые сейчас находятся на этапе устройства котлована и заливки фундамента.

Входные группы в зависимости от корпуса различаются по дизайну, но концепция сквозных проходов как со двора, так и с улицы, сохраняется во всем жилом районе. В лобби с витражным остеклением размещена стойка консьержа и зона отдыха для посетителей. Колясочные запроектированы, но не во всех корпусах. Такая же ситуация и с кладовыми, которые жильцы могут приобрести в собственность.

Рендер от застройщика

Количество квартир на этаже и лифтов в каждой секции зависит от планировки дома. В среднем на этаже от 3 до 15 квартир и от 2 до 6 лифтов на парадную (один из них грузопассажирский).

Информация о квартирах

В 17 жилых корпусах первой и второй очередей запроектировано 5297 квартир – от одно- до пятикомнатных вариантов. Планировки зависят от корпуса и отличаются функциональностью и эргономичностью. Среди них встречаются евроформаты с кухней-гостиной, а также планировки с гардеробными, лоджиями, несколькими санузлами. Верхние этажи, как правило, имеют панорамное остекление, а в угловых квартирах – увеличенная площадь остекления. В некоторых корпусах на первых этажах располагаются не только коммерческие помещения, но и квартиры.

Подавляющее большинство квартир передаются покупателям без отделки, но в корпусах №8 и 17 есть около 30 планировок с чистовой отделкой (менее 4% от имеющегося сейчас в продаже количества квартир). Ремонт подразумевает установку межкомнатных дверей, устройство оконных откосов, окраску потолков, оклейку обоями стен в жилых помещениях и на кухне, укладку настенной плитки в ванной и санузле, напольной плитки в кухне и керамогранита в ванной, а также ламината в остальных помещениях. В санузле устанавливается ванна, душевая кабина либо душевой поддон, электрический полотенцесушитель, унитаз, раковина, смесители и душевая стойка, производятся работы по освещению и устраиваются выводы водоснабжения и электрики под стиральную машину. Высота потолков в квартирах без отделки составляет 3,1-3,2 м.

Посмотреть все планировки, узнать цены и забронировать понравившуюся квартиру можно на LIVING. Так, двушка 64 кв. м свободной планировки без отделки обойдется в 13 млн 408 тыс. руб.

Стоимость

Площадь квартир	От 34 до 222 кв. м
Стоимость за 1 кв.м	От 192 до 433 тыс.руб./кв.м
Квартирография и цены	1-комнатные - от 7579 тыс.руб. (34 кв.м) 2-комнатные - от 10725 тыс.руб. (50,2 кв.м) 3-комнатные - от 13751 тыс.руб. (69,3 кв.м) 4-комнатные – от 21592 тыс.руб. (91 кв.м) 5-комнатные – от 42757 тыс.руб. (222 кв.м)
Отделка	без отделки, чистовая
Варианты оплаты	Ипотека, рассрочка, материнский капитал, полная оплата
Договор	ДДУ

Как купить квартиру

Ипотеку на квартиры в ЖК «ЗИЛАРТ» предлагают более 15 банков, но конкретное их число зависит от корпуса. Для семей с детьми 8 банков предоставляют ипотеку с господдержкой по ставке от 5% (ВТБ) при сроке погашения до 30 лет. Стандартные ипотечные программы предполагают ставку от 9,7% годовых (Россельхозбанк, Уралсиб, Возрождение, ВТБ). Рассчитать ипотечный кредит и отправить онлайн заявку во все банки можно на LIVING. Так, при покупке двушки 64 «квадрата» стоимостью 13 млн 408 тыс. руб. понадобится 2 млн 681 тыс. руб. первоначального взноса. При сроке 20 лет и ставке 9,5 % ежемесячный платеж составит 96 тыс. 512 руб.

Программ рассрочки у застройщика так много, что менеджеры офиса продаж не смогли перечислить все имеющиеся. Кроме того, сроки погашения зависят и от срока сдачи дома – рассрочку необходимо выплатить до ввода в эксплуатацию корпуса. Менеджер предложил нам беспроцентную рассрочку до конца года (т.е. на 6 месяцев) при первоначальном взносе в 50% с двумя платежами, при взносе в 30% - с погашением ежеквартально.

Материнский капитал можно использовать при оформлении ипотечного кредитования. Кроме этого, застройщик предлагает программу trade-in. Продажей вторичного жилья будет заниматься агентство недвижимости «Азбука жилья», срок договора на услуги – 3 месяца. При участии в программе с покупателем заключается ДДУ на новую квартиру в ЖК «ЗИЛАРТ» сразу же после оплаты 5% ее стоимости. Второй платеж осуществляется в течение трехмесячного срока, за который риелторы должны продать имеющееся жилье.

При выборе квартир менеджеры указывают стоимость уже со скидкой, поэтому величина скидки не афишируется. Дисконт не применяется, если квартира приобретается в рассрочку.

Бесплатное бронирование квартиры осуществляется в устном порядке на 7 календарных дней. Забронировать ее на больший срок не удастся – у застройщика отсутствует платная бронь. При оформлении договора одновременно оплачиваются и услуги регистрации ДДУ: 30 тыс. руб. для договора с оплатой собственными средствами и 45 тыс. руб. при покупке квартиры в ипотеку.

02

Инфраструктура для детей

Большинство корпусов по проектной декларации не содержат игровых зон. Жителям предлагается пользоваться детскими площадками на пешеходном бульваре или в парке «Тюфелева роща».

В ЖК «ЗИЛАРТ» запланировано возвести крупнейший образовательный центр, включающий школу на 2500 мест и детский сад на 300 мест в рамках первой очереди, а также еще одну школу и детский сад в рамках второй очереди. Эти образовательные учреждения будут переданы в муниципальную собственность. Срок сдачи первого детского сада, расположенного напротив корпуса №4, уже сдвинулся на год – покупателям обещали его ввод в сентябре 2019-ого, сейчас же идет разговор о начале его работы в 2020 году. Школу-образовательный центр, расположенную напротив корпуса №6, обещают ввести в эксплуатацию в III квартале 2019 года, однако в июле этого года администрация головной школы № 548 сообщила, что конкретных сроков открытия пока нет. Вероятно, первые ученики в ней появятся уже в 2020/21 учебном году.

Второй детский сад разместится во дворах между корпусами №2, 3 и 5. Его строительство планируют завершить в 2020 году. Сроки сдачи школы, расположенной между корпусами №25, 26, 28 и 30, в настоящий момент не определены.

Менеджеры офиса продаж уверяют, что на первых этажах запроектированы помещения, где разместится еще девять частных детских садов. Однако в настоящий момент ни один из них не работает.

Поскольку ЖК «ЗИЛАРТ» находится на территории бывшего завода, обжитые кварталы и вся социальная инфраструктура находятся на значительном удалении. Расстояние до одного из двух детских садов около метро «Автозаводская» - 2-2,5 км. Еще два детских сада расположены со стороны метро «Тульская» в 1,6-2 км, но добираться до них менее удобно, чем до станции метро «Автозаводская». Аналогичная ситуация и со школами: два учебных заведения со стороны «Тульской» и два – со стороны «Автозаводской» находятся примерно на равном удалении – в 2-2,5 км.

Городские детские поликлиники также достаточно удалены: 3 км в сторону «Тульской» и 4 км в сторону станции метро «Кожуховская». По словам менеджера офиса продаж, здание медико-санитарной части ЗИЛа будет реконструировано, и в нем откроется как взрослая, так и детская поликлиники. Однако сроки открытия отделения для детей на текущий момент неизвестны (для взрослых медико-санитарная часть в настоящее время работает).

В 800 м, на другой стороне Третьего Транспортного кольца, находится ТЦ «Ривьера», в котором есть развлекательные зоны для детей: «Кидбург», «Станция Марс», «Панда парк», батутный центр и др. Большой выбор детский секций и кружков предлагает Культурный центр ЗИЛ (КЦ ЗИЛ), находящийся в 2,5 км от ЖК «ЗИЛАРТ».

Спортивная инфраструктура представлена недавно построенными объектами на территории бывшего завода, расположенными примерно в 500-600 метрах от ЖК «ЗИЛАРТ»: Ледовый дворец ВТБ и Олимпийский центр синхронного плавания. Чуть дальше, на расстоянии около 900 метров, находится один из первых в стране плавательных бассейнов – физкультурно-оздоровительный комплекс «Торпедо», построенный в стиле конструктивизма. В настоящее время планируется реконструировать ФОК. В 3 км от ЖК «ЗИЛАРТ» расположен спортивный комплекс имени Э.А. Стрельцова (бывший стадион «Торпедо»), в котором работают детские и взрослые спортивные секции, тренажерный зал, секции детского футбола, бокса и т.п.

На территории завода находились также среднее специальное и высшие учебные заведения. Они действуют до сих пор: до Московского технологического колледжа около 300 м, до института «Московский политех» - 1,2 км. Однако данные учреждения не занимают топовых позиций в списке учебных заведений Москвы.

03

Инфраструктура для всех

Огромная площадь застройки позволила архитекторам спроектировать не только жилые здания, но и просторные общественные зоны. Центром притяжения жителей ЖК «ЗИЛАРТ» застройщик называет центральный пешеходный бульвар, вдоль которого разместятся концертный зал, галереи искусств и музей современного искусства «Эрмитаж», торговые и деловые центры, фитнес-центр, кафе и рестораны.

Еще одной изюминкой проекта можно считать набережную, вдоль которой расположены корпуса №2, 11 и 13. Однако набережная Марка Шагала будет открыта для автомобильного движения, а учитывая, что она соединит Третье Транспортное кольцо и проспект Андропова, движение здесь будет интенсивным.

Вдоль набережной планируется создать благоустроенную прогулочную зону с причалом и инфраструктурой, однако благоустройством данной территории занимается не застройщик, а городские власти. По словам менеджера офиса продаж, основную часть набережной предполагается открыть к Дню города в 2019 году. При этом на Генплане видно, что вдоль набережной будут возводиться дома следующих очередей ЖК «ЗИЛАРТ», поэтому до окончания строительства всего проекта вряд ли набережная будет полностью открыта.

При этом дворовые и придомовые территории, судя по проектной декларации, благоустроены будут весьма посредственно: в документе сообщается об устройстве газонов или цветников и посадке кустарников, в некоторых корпусах будут обустроены площадки для отдыха взрослого населения с установкой малых архитектурных форм.

На первых этажах застройщик планирует разместить коммерческие помещения, поэтому очевидно, что минимальный набор предприятий сервиса и магазинов будет обеспечен. За более крупными покупками можно пройтись в ТЦ «Ривьера» (около 800 м), в котором расположены магазин «Ашан», «Декатлон», кинотеатр «Синема Парк», фитнес-центр Lomov Gym.

В 1,7 км от ЖК «ЗИЛАРТ» расположен ТЦ «Ереван Плаза», предлагающий большой выбор модных бутиков, ресторанов. Там же находится кинотеатр «Синема Стар» и фитнес-центр Alex fitness.

Совсем недавно в 700 метрах открылся магазин строительных товаров «Леруа Мерлен», что несколько упростит новоселам ремонт квартир.

В Культурном центре ЗИЛ (2,5 км от ЖК «ЗИЛАРТ») регулярно проводятся фестивали и творческие мероприятия, работают школа танцев, библиотека, концертный зал.

Спортивная инфраструктура в районе также образовалась не так давно: в последние 3 года открылись Ледовый дворец ВТБ и Олимпийский центр синхронного плавания, расположенные в 500 метрах от ЖК. ФОК «Торпедо» с бассейном (900 метров) и бывший стадион «Торпедо» (сейчас Стадион им. Э.А. Стрельцова, 3 км от ЖК), построенные еще в советское время, также пользуются популярностью у местных жителей. В 1,5 км работает большой роллердром «Ролл Холл».

На территории квартала «ЗИЛАРТ» предусмотрено строительство улично-дорожной сети – это обязательства городских властей. Невзирая на достаточную ширину дорог, вопрос о допустимости парковки остается на усмотрение города. Гостевые стоянки застройщиком не запланированы, но менеджер офиса продаж рассказал о наземном многоэтажном паркинге напротив корпуса №1. Срок его сдачи на текущий момент неизвестен.

В каждом корпусе размещена двух-трехуровневая подземная автостоянка. В среднем в ЖК «ЗИЛАРТ» соотношение квартир и машино-мест составляет 1:1. Стоимость паркинга начинается от 1,9 млн руб.

04

Безопасность и сервис

В домах с дворами закрытого типа установят систему контроля доступа. Движение и парковка авто на территории запрещены. В подъездах предусмотрены места для консьержей, ЖК также оснастят видеокамерами. Служба охраны не запланирована.

05

Район

ЖК «ЗИЛАРТ» занимает около четверти всей реконструируемой территории промзоны ЗИЛ в южной части «полуострова ЗИЛ». Однако под реновацию попали не все здания завода, поэтому между ТТК и домами комплекса останутся корпуса колледжа и заводоуправления ЗИЛ, а также продолжающее свою работу НПО «ГелийМаш».

С юга комплекс граничит с железнодорожной веткой МЦК, относящейся к Малому Московскому железнодорожному кольцу, которое обслуживает как пассажирские, так и грузовые перевозки.

С западной стороны дома выходят на будущую набережную Марка Шагала (сейчас это Проектируемый проезд №4965). В связи с реорганизацией района, будут проложены как новая улично-дорожная сеть на самом полуострове, так и продлены существующие транспортные магистрали. Набережная Марка Шагала, как и проспект Лихачева, свяжут Третье Транспортное кольцо с проспектом Андропова. Учитывая загруженность этих магистралей, можно предположить, что новые дороги будут пользоваться популярностью, так что жителям «ЗИЛАРТА» придется смириться с транспортным потоком, проходящим через микрорайон.

С восточной стороны ЖК «ЗИЛАРТ» граничит с парком «Тюфелева роща», открытым городскими властями летом 2018 года. Концепция парка реализована в современном индустриальном стиле. Главной доминантой является пергола из ржавых металлических конструкций, извивающаяся почти по всей территории, в которой планируется разместить кафе, рестораны и лавочки для отдыха. В парке расположен и небольшой пруд с зоной отдыха у воды (для купания водоем не предназначен).

В настоящее время район представляет собой огромную строительную площадку с небольшими кварталами уже сданных домов. И, судя по масштабам строительства и сдаче квартир без отделки, жить среди строительных и ремонтных работ первым покупателям придется как минимум 3 года. Не добавляют радости и открытые ливневые колодцы и люки, что делает небезопасным как перемещение по району пешком, так и на автомобиле.

Новые улицы в районе «ЗИЛАРТ» названы в честь архитекторов и художников русского авангарда, но часть из них повторяют уже существующие улицы в Москве, что может создать путаницу. Так, одна из новых улиц – Архитектора Мельникова – дублирует названную в честь него же улицу Мельникова, находящуюся всего в 4 км.

Территория южной части «полуострова ЗИЛ» изначально при реновации промзоны планировалась как промышленная, с переводом в нее части цехов. В связи с этим ТЭЦ-ЗИЛ, расположенная менее чем в километре от жилых корпусов и снабжающая электричеством комплекс апартаментов «Парк легенд», Центр синхронного плавания и ТЦ «Ривьера», была сохранена. Однако недавно планы были скорректированы – в южной части полуострова планируется еще один огромный жилой район, в связи с чем было объявлено о закрытии ТЭЦ-ЗИЛ. На данный момент нет точной информации, будут ли сносить постройки (как и весь район, они выполнены в стиле конструктивизма) или их приспособят под арт-объекты (такие планы были представлены на сайте Департамента строительства г. Москвы).

Снабжать теплом как ЖК «ЗИЛАРТ», так и расположенные рядом жилые и коммерческие здания планируется путем увеличения мощностей ТЭЦ-8 и ТЭЦ-9. При этом экологическая ситуация для покупателей квартир изменится незначительно – ТЭЦ-9 расположена в 1,5 км, а увеличение мощности приведет к повышению и вредных выбросов. Увеличение численности населения микрорайона (квартал рассчитан на 20 тыс. жителей) приведет и к росту нагрузки на проходящие рядом магистрали (Варшавское шоссе, ТТК, проспект Андропова), что также скажется на экологической ситуации. Ближайший крупный парк – музей-заповедник «Коломенское» – находится примерно в 7 км, в то время как перечисленные крупные магистрали – в 0,5-2 км.

06

Транспорт

Транспортная доступность комплекса как для пешеходов, так и для автомобилистов весьма сомнительна. В районе планируется запустить маршруты общественного транспорта, но пока, кроме двух остановочных пунктов на проспекте Лихачева, нет ни информации о расположении остановок, ни о количестве маршрутов, проходящих по району. Учитывая развитие дорожно-транспортной сети, возможно, будет запущен маршрут до ст. м. «Технопарк» Замоскворецкой линии.

В настоящее время ближайшая остановка расположена в 400 метрах от проспекта Лихачева – на ТТК. До станции метро «Автозаводская» Замоскворецкой линии надо проехать 4 остановки (1,4 км). Станция метро «Тульская» Серпуховско-Тимирязевской линии находится в одной остановке (1,3 км), но проезд через Автозаводский мост и выезд на Варшавское шоссе занимают по времени примерно те же 7 минут. При этом надо учитывать, что в обоих случаях пешеходный маршрут будет пролегать мимо крупных нежилых строений, что делает его небезопасным в темное время суток. Магистральные, скоростные и ночные маршруты в этом районе отсутствуют.

Застройщик предлагает покупателям воспользоваться станцией МЦК «ЗИЛ», расположенной в 700 метрах от комплекса. Стоит отметить, что линия МЦК не может являться полноценной заменой развитой схемы метрополитена, при этом расстояние для пересадки на метро на ближайшей станции «Автозаводская» составляет 300 метров.

Автомобильные транспортные артерии, расположенные рядом с ЖК «ЗИЛАРТ», уже сейчас достаточно сильно загружены. Выезд на ТТК (600 метров от ЖК) в час пик может занять около 10-20 минут. Варшавское шоссе (1,6 км), с которого планируют построить дополнительный съезд на полуостров рядом с линией МЦК, также отличается высокой транспортной загруженностью. Проспект Лихачева, уже сейчас открытый для движения, связывает ТТК и проспект Андропова. Путь в 2,6 км без пробок можно проехать за 3 минуты.

Выехать на МКАД можно через Варшавское шоссе (18 км) или проспект Андропова (16 км).

Путь до Кремля на машине без пробок займет около 20-25 минут (11-14 км), общественным транспортом до станции метро «Театральная» от «Автозаводской» - около 30 минут.