Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаТайный покупательЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

Будущие жители ЖК «Сказочный лес» действительно окажутся в лесу после заселения домов: кроме зеленых насаждений поблизости нет ничего – ни социальных объектов, ни магазинов. Кроме того, общественный транспорт до «Сказочного леса» пока не ходит. LIVING узнал, как застройщик будет решать эти проблемы.

ЖК «Сказочный лес» компании Seven Suns Development расположен в Проектируемом проезде №5061, на территории бывшей центральной торгово-закупочной базы № 5113 Военторга, в Ярославском районе Северо-Восточного округа г. Москвы. Изначально и строительная площадка, и находящиеся сейчас рядом склады, и огромная территория перед будущим ЖК «Сказочный лес» относилась к 59 арсеналу Главного ракетно-артиллерийского управления Минобороны РФ. За 125 лет существования воинского подразделения на его территории располагались войсковая часть 42697, а ранее – артиллерийские склады «Мыза Раево». В 2009 году войсковая часть была расформирована, а в 2010-ом застройщиком (ООО «Гранднэкст») был выкуплен у Министерства обороны земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Лосиноостровская, вл. 45. Поиск по этому адресу на карте указывает на расположенный в 4,5 км на юго-восток комплекс Клинической больницы Управления делами президента РФ. При этом сносимые здания складов, находящиеся на данном участке, были расположены по адресу ул. Вешних Вод, дом 2г, а соседние склады, не входящие в участок застройщика – ул. Вешних Вод, дом 2к. Ближайшие жилые дома находятся примерно в 1 км от строительной площадки, поэтому для поиска пути проезда на место будущего ЖК «Сказочный лес» лучше ввести в навигатор адрес ул. Вешних Вод, дом 2к.

Общественный транспорт в сторону ЖК не ходит – до ближайшей остановки на Ярославском шоссе 2,6 км через территорию Московского государственного строительного университета (МГСУ) и вдоль гаражей и складов с небольшими автосервисами. Покупателей, собирающихся посетить место строительства ЖК «Сказочный лес» пешком, по предварительной договоренности встречают у станции метро «ВДНХ» и отвозят на транспорте застройщика.

Комплекс возводит инвестиционно-строительная компания Seven Suns Development, которая начала свою работу в 2013 году со строительства нескольких жилых комплексов в Вологде (ЖК «Мы вместе», «Музыкант»), а затем вышла на строительный рынок г. Санкт-Петербурга. На текущий момент сданы ЖК «Светлый мир «О`Юность…», есть сданные очереди в ЖК «Светлый мир «Я – романтик…» и «Светлый мир «Внутри». ЖК «Сказочный лес» - первый проект на московском рынке для достаточно молодого застройщика, поэтому стоит уделить пристальное внимание как отзывам об уже построенных объектах в других городах, так и документам. Менеджеры офиса продаж упоминают, что «Севен Санс Девелопмент» является дочерней компанией ЗАО «Горстройзаказчик», работающей в Вологде с 1964 года. Однако, на сайте «Горстройзаказчика» в списке дочерних компаний «Севен Санс Девелопмент» не значится.

Не могут не настораживать и факты ликвидации компаний-застройщиков прошлых ЖК (например, ООО «Строительная компания «Музыкант»» была зарегистрирована в 2013 году и ликвидирована в 2015 году, при этом с 2013 по 2015 гг. в отношении компании было возбуждено 3 судебных дела, а в отношении организации-правопреемника с 2015 по 2019 гг. – 5 судебных дел и 21 исполнительное производство).

В группу компаний Seven Suns Development входит более 25 юридических лиц, подавляющее большинство которых учреждены Рыжковым Алексеем Петровичем и Шаминым Михаилом Владимировичем, либо юридическими лицами, принадлежащими им. Так, учредителем ООО «Гранднэкст» (собственника земельного участка, на котором планируется возвести ЖК «Сказочный лес»), в ноябре 2018 года стали ООО «Севен Санс Девелопмент Мск Юго-запад» (0,01% доли) и Рыжков Алексей Петрович (99,9% доли). При этом ООО «Севен Санс Девелопмент Мск Юго-запад» было зарегистрировано лишь в апреле 2018 учредителем «Севен Санс Девелопмент Северо-Запад», а в феврале 2019 года ее учредителями стали Рыжков А.П. и Шамин М.В. При этом в отношении «Севен Санс Девелопмент Северо-запад» в настоящий момент ведется судебное дело на сумму 120 млн руб. Аналогичная ситуация была и с ООО «Басфор», также входящей в холдинг Seven Suns Development, и являющейся застройщиком ЖК «Светлый мир. Внутри» - в отношении компании велось судебное разбирательство, инициированное ПАО «Промсвязьбанк» на сумму в 2,764 млрд руб. Сейчас стороны договорились о реструктуризации долга на срок до 2021 года.

01

Квартира и дом

Основной изюминкой компании менеджеры называют комплексное благоустройство жилых комплексов в концепции «Светлый мир» с развитой инфраструктурой и ландшафтным дизайном. Кроме того, все проекты предполагают только варианты квартир с отделкой – концепция «заезжай и живи». По построенным в г. Санкт-Петербурге жилым комплексам у покупателей в основном есть претензии к отделке и качеству работы инженерных коммуникаций (прорывы канализации, проблемы с вентиляцией). LIVING побывал на приемке квартиры в ЖК «Светлый мир «Я – Романтик…» и в ЖК «Светлый мир. Внутри». Жители сданных ЖК отмечают отсутствие заявленной инфраструктуры (фитнес, детский сад и т.п.) и плохую работу управляющей компании. При этом покупатели отмечают соблюдение сроков выдачи ключей на большинстве объектов компании.

Близость ЖК «Сказочный лес» к национальному парку «Лосиный остров» заставляет обратить особое внимание на экологическую экспертизу. В «положительном заключении экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» указано, что территория участка работ проходит по границе особо охраняемой природной территории федерального значения «Национальный парк «Лосиный остров» и находится в охранной зоне НП «Лосиный остров». Расстояние до НП «Лосиный остров» составляет 10 метров. Непосредственно на участке работ в период проведения инженерно-экологических изысканий представители флоры, занесенные в Красную книгу, встречены не были. Застройщик также заключил договор на разработку мероприятий по сохранению краснокнижных видов животных и растений на проектируемом объекте с ООО «ЭкополеИнжиниринг». При этом отмечено, что в проведении государственной экологической экспертизы проект не нуждается.

Рендер от застройщика ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

В 100 метрах от строительной площадки начинаются болотистые зоны лесопарка, что может спровоцировать подтопление части территории ЖК «Сказочный лес». На это есть указание и в заключении экспертизы – «к опасным инженерно-геологическим процессам необходимо отнести нахождение отдельных участков территории изысканий в состоянии потенциального подтопления».

Кроме ЖК «Сказочный лес» компания Seven Suns Development планирует в скором времени вывести в продажу ЖК «В стремлении к свету» (ул. Илимская, д. 3). Продажи ЖК «Сказочный лес» ведутся через риэлторскую компанию «Метриум». Офис продаж рядом со строительной площадкой ЖК «Сказочный лес» пока не построен, поэтому в рабочее время напротив территории строительства дежурит менеджер компании «Метриум» в мобильном офисе-микроавтобусе.

ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

ЖК «Сказочный лес» состоит из 4 жилых корпусов переменной этажности от 11 до 27 этажей, объединенных общей стилобатной частью и подземным паркингом, и трехэтажного здания школы. В корпусе 1 планируется размещение детского дошкольного учреждения, а в корпусе 4 часть первого этажа отведена под фитнес-клуб. Фасады корпусов будут оформлены яркой разноцветной плиткой. Внешний облик проекта разработан компанией «Архитектурная мастерская «Группа АБВ»». Все корпуса и школу планируется сдать одновременно во II квартале 2021 года. Рабочие проводят расчистку стройплощадки и снос складских строений.

Комплекс возводится по монолитной технологии, при этом корпуса 1 и 3 относятся к классу энергоэффективности А, корпус 2 – B+, а корпус 4 – к классу B. В настоящее время ведутся продажи квартир в корпусах 2 и 4.

В подъездах домов предусмотрено панорамное остекление, об отделки известно, что она будет выполнена в «европейском стиле». Вход в подъезды осуществляется на уровне земли. Колясочные в подъездах не предусмотрены, но застройщик уверяет, что размер лобби будет достаточным для хранения инвентаря. Менеджеры офиса продаж упоминают про кладовые помещения, но в проектной декларации они отсутствуют.

В секциях на этажах по 13-16 квартир, для доступа к которым используется 3-4 лифта на подъезд (включая грузопассажирский).

Информация о квартирах

В ЖК «Сказочный лес» запланировано 1803 квартиры. Всего проект содержит около 40 планировок – от студий до трехкомнатных вариантов. В квартирах встречаются кухни-гостиные, два санузла, большие ванные (5,5 кв. м). Большинство квартир имеют лоджии с панорамным остеклением. Высота потолков до отделки – 3 метра.

Все квартиры сдаются с чистовой отделкой в единственном предлагаемом застройщиком варианте. Ремонт включает в себя установку межкомнатных стен и дверей, укладку ламината в жилых помещениях и керамической плитки в ванных и санузлах, установку сантехнических приборов и разводку электрики с установкой выключателей и розеток, натяжные потолки. Менеджеры офиса продаж не смогли ответить, будет ли разводка отопления выполнена горизонтально (по полу) или вертикально (трубами стояка отопления вдоль стены по вертикали), но покупатели квартир застройщика в Санкт-Петербурге отмечают вертикальную разводку системы отопления.

На LIVING можно подобрать подходящую планировку, узнать цены и записаться на просмотр квартиры. Например, двушка площадью 58,8 кв. м обойдется 6 млн 585 тыс. руб.

ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

Стоимость

Площадь квартир

От 20,4 до 88,6 кв.м

Стоимость за 1 кв.м

От 110 до 120 тыс.руб./кв.м

Квартирография и цены

студии – от 2988 тыс.руб. (24,9 кв.м.)

1-комнатные - от 4255 тыс.руб. (37 кв.м)

2-комнатные - от 5249 тыс.руб. (46,4 кв.м)

3-комнатные - от 7617 тыс.руб. (65 кв.м)

Отделка

чистовая

Варианты оплаты

Ипотека, материнский капитал, полная оплата

Договор

ДДУ

Как купить

Ипотеку предлагают 15 банков, среди которых Сбербанк, Альфа-банк, ВТБ, Уралсиб и др. Наиболее привлекательная программа действует у ЮниКредитБанка – 9,25% годовых при первоначальном взносе от 20% на срок до 30 лет. Для семей с детьми действует программа ипотеки с господдержкой под 5,5,% годовых при взносе от 20%. Рассчитать ипотечный кредит и отправить онлайн заявку можно на LIVING. При покупке двушки 58 «квадратов» понадобится 1 млн 317 тыс. первоначального взноса. При сроке 20 лет и ставке 9,6% ежемесячный платеж составит 47, 4 тыс. руб.

Материнский капитал можно использовать для первоначального взноса по ипотеке. Рассрочку или скидку застройщик не предоставляет. Бронирование квартиры осуществляется на 3 календарных дня при полной оплате или на 7 дней при покупке в ипотеку за сумму в 50 тыс. руб.

02

Инфраструктура для детей

В ЖК «Сказочный лес» возведут отдельное трехэтажное здание школы (корпус 5) и двухэтажный детский сад, пристроенный к корпусу 1. Количество мест в учреждениях пока неизвестно. На дворовых территориях застройщик планирует разместить пять детских игровых комплексов для детей разных возрастов.

Рендер от застройщика ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

Два ближайших детских сада находятся в 2,5 км от ЖК «Сказочный лес», на другой стороне Ярославского шоссе. Из-за отсутствия общественного транспорта в районе добраться до них можно либо пешком (около 50 минут, 3,8-3,9 км), либо на автомобиле (5,5-8 км). Две школы находятся чуть ближе – в 2,5 км пешком или 6 км на автомобиле.

Ближе всего к ЖК «Сказочный лес» находится Московский государственный строительный университет – 2,2 км. Детская городская поликлиника расположена в 4,5 км пешком или 8 км на автомобиле. Коммерческих медицинских учреждений поблизости нет.

03

Инфраструктура для всех

Застройщик обещает комплексное благоустройство дворов, включающее высадку 234 деревьев, 1500 кустарников и обустройство 800 цветников. На территории ЖК расположатся площадки для игры в баскетбол и мини-футбол, скейтборда и роликовых коньков, тренажеры, спортивные и гимнастические площадки, велосипедные дорожки. В зонах отдыха установят скамейки и теневые навесы. На 1 этаже корпусов 1-3 запроектированы не только квартиры, но и коммерческие помещения, что очень актуально для жителей, так как до ближайших магазинов – около 2 км по неблагоустроенной дороге.

Рендер от застройщика ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

Изюминкой проекта, кроме близости леса, станет и собственный фитнес-центр с бассейном (корпус 4). Он будет единственным в микрорайоне, т.к. широко разрекламированный бассейн во Дворце спорта МГСУ (1,5 км от ЖК) до сих пор не открыт для посещения. Кроме того, Дворец Спорта принадлежит Московскому государственному строительному университету (МГСУ), и доступ местным жителям в него не разрешен. Другие фитнес-клубы расположены в 2,5-3 км от ЖК «Сказочный лес».

Городские поликлиники находятся минимум в 5 км ходьбы пешком (около 8 км на автомобиле). Многопрофильные коммерческие медицинские учреждения находятся примерно на таком же удалении.

Паркинг

Для жителей ЖК «Сказочный лес» застройщик предлагает общий подземный паркинг на 993 машино-места, квартир при этом 1803. Гостевые наземные парковки на территории ЖК не запланированы. Ширина Проектируемого проезда №5061 делает невозможной парковку вдоль дороги большого количества машин. Проблема поиска стоянки для своего автомобиля может стать одной из главных для жителей ЖК, учитывая отсутствие общественного транспорта и существенную удаленность от жилых микрорайонов.

04

Безопасность и сервис

Жилой комплекс «Сказочный лес» застройщик собирается оснастить сиcтемой видеонаблюдения, домофонами, электронными ключами доступа в подъезды. Территорию огородят и закроют, въезд и парковка авто запрещена, предусмотрена автоматическими системами проезда в паркинги. Помещений для консьержей не предусмотрено. Вопрос найма охраны будут решать покупатели после заселения в ЖК.

05

Район

Расположение ЖК «Сказочный лес» вызывает двойственные ощущения. Анонсированный застройщиком лесопарк действительно окружает стройплощадку. Однако до обжитых кварталов придется идти 2,5 км. При этом путь пролегает через склады, бывшую войсковую часть, студенческий комплекс МГСУ и гаражные кооперативы с автосервисами, так что прогулка вряд ли будет комфортной и безопасной. Да и сам лесопарк не очень-то благоустроен.

По дороге к Ярославскому шоссе на территории МГСУ расположен Большой Лосиноостровский пруд. Официальный доступ к нему находится на территории МГСУ, однако со стороны Проектируемого проезда №5061 есть открытые секции заборов. Купание в пруду в настоящее время запрещено из-за загрязнения воды.

ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

Экологическая обстановка в районе хорошая. Единственное предприятие, влияющее на экологию – расположенная в 4,5 км на юго-восток ТЭЦ-23.

06

Транспорт

Полное отсутствие общественного транспорта делают дорогу до любой станции метро или МЦК достаточно долгой. До ближайшей станции МЦК «Белокаменная» - 3,5 км, но дорога проходит по закрытой для проезда территории национального парка «Лосиный остров». Чуть дольше займет путь с учетом общественного транспорта до станций МЦК «Ростокино» (47 минут) и «Ботанический сад» (57 минут).

Добраться до метро для жителей ЖК «Сказочный лес», не имеющих личного автомобиля, тоже задача не из простых. Ближайшая станция метро – «Бабушкинская» Калужско-Рижской линии – находится на противоположной стороне Ярославского шоссе, за железнодорожной веткой, поэтому воспользоваться общественным транспортом можно через 3,5 км пешего пути, у остановки «Станция Лосиноостровская». Не удивительно, что такой маршрут занимает около 55 минут.

ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

Учитывая данную ситуацию, проще воспользоваться электричкой – от станции «Лосиноостровская» Ярославского направления до Ярославского вокзала всего 18 минут пути, а дорога до самой станции займет около 43 минут (3,5 км).

При этом информация о запуске городских маршрутов в микрорайон ЖК «Сказочный лес» в настоящий момент отсутствует.

Чуть проще автомобилистам. Конечно, качество дорожного покрытия на Проектируемом проезде №5061 оставляет желать лучшего, но застройщик уверяет, что ремонт дороги стоит в планах у Правительства Москвы. До съезда на Ярославское шоссе на автомобиле – 2,3 км, до МКАД можно доехать за 10 минут без пробок (5,5 км), а путь до Третьего Транспортного кольца займет около 15 минут (11 км).

Путь до Кремля на машине без пробок займет около 30 минут (19 км), общественным транспортом до станции метро «Китай-город» от станции метро «ВДНХ», до которой можно добраться на автобусе от Ярославского шоссе – около 1 часа 10 минут, в зависимости от скорости ходьбы до Ярославского шоссе.

Итоги

Невысокие цены, хорошо продуманная инфраструктура жилого комплекса «Сказочный лес» и соседство с огромным лесопарком должны порадовать покупателей. С другой стороны, нельзя не обратить внимания на финансовые проблемы застройщика и отсутствие опыта на московском строительном рынке. Кроме того, комплексе находится в полной блокаде – рядом нет ни остановок общественного транспорта, ни инфраструктуры, ни обжитых кварталов. Путь до всех этих благ небезопасный и долгий. В самом проекте явно не хватает парковочных мест и пока неизвестна вместимость детсада и школы – большой вопрос, хватит ли социальных объектов для всех жителей.

Плюсы

Минусы

● доступные цены

● участок принадлежит застройщику на праве собственности

● коммерческие помещения

● подземный паркинг

● фитнес-клуб с бассейном

● школа и детский сад

● хороший уровень безопасности в ЖК

● качественное благоустройство

● квартиры с отделкой

● парк в пешей доступности

● первый проект застройщика в Москве

● судебные производства в отношении других компаний холдинга в Санкт-Петербурге и Вологде

● недостаточное количество машино-мест в подземных паркингах

● много квартир на этаже

● отсутствие рассрочки

● отсутствие инфраструктуры в районе

● полное отсутствие общественного транспорта в пешей доступности

● близкое соседство с нежилой застройкой (склады, гаражи, автосервисы)


ЖК «Сказочный лес»: быль в глухом лесу

Комментарии