ЖК «Level Амурская» компании Level Group расположен на улице Амурская в районе Гольяново Восточного округа г. Москвы. Строительная площадка находится в промзоне «Калошино», на территории АО «Мосстроймеханизация №4» (МСМ №4), которое и выступает в роли генерального подрядчика. В ближайшее время разрабатываются проекты реорганизации 125 га промзоны при общей площади в 500 га, а также жилого микрорайона «Калошино-А», находящегося напротив ЖК, поэтому строительство в районе будет продолжаться не один год. При этом ТЭЦ-23, расположенная в 1,3 км на северо-восток от ЖК – самая мощная ТЭЦ в Европе с трубами высотой в 250 метров и мощностью в 1420 МВт – естественно, останется на своем месте.
Компания Level Group позиционирует себя как «девелоперская компания нового уровня». На текущий момент застройщик завершил строительство всего одного жилого комплекса – «Level Кутузовский» («Гришина 16»). Сданы также бизнес-центр Wall Street и школа в деревне Летово. Кроме ЖК «Level Амурская», ведется также строительство ЖК «Level Павелецкая». В проектах компании – жилые комплексы на улицах Нагатинской, Профсоюзной, в районах Стрешнево и Донском. Информации на официальном сайте о Level Group немного, поэтому стоит сверить официальные данные и данные, представленные в проектной декларации. Акционерами генерального подрядчика - АО «Мосстроймеханизация №4» - в проектной декларации названы ООО «Финансовый ресурс», принадлежащее Мошковичу Вадиму Николаевичу и сам Мошкович В.Н. с совокупной долей в 84,4%, а также генеральный директор МСМ №4 с апреля 2017 г. Игнахин Кирилл Игоревич с долей в 13,6%. Компания «Финансовый ресурс», полностью принадлежащая Мошковичу В.Н., по данным ЕГРЮЛ существует с 2005 года и является учредителем восьми дочерних компаний, в числе которых и ООО «Левел Групп», созданное в апреле 2017 года. Генеральным директором ООО «Левел Групп» также является Игнахин К.И., перешедший в эту компанию из ГК «А101». Менеджеры офиса продаж также делают акцент на личности основного акционера компании ООО «Левел Групп»: Мошкович В.Н. входит в топ-50 Forbes Russia, является председателем совета директоров ГК «Русагро» и, по информации офиса продаж, занимается недвижимостью с 1993 года в рамках компаний «Авгур эстейт», «Масштаб», ГК «А101» и Level Group.
Однако дела у самого генерального подрядчика, АО «Мосстроймеханизация №4», на текущий момент обстоят не лучшим образом. Организация была основана в 1994 году и занималась ремонтом автотранспорта, сдачей в аренду своей недвижимости и т.п. С апреля 2017 МСМ №4 возглавил Игнахин К.И., после чего была проведена реорганизация компании. Однако с этого момента компания участвовала в роли ответчика в 10 судебных делах, и хотя большая часть из них была закончена мировыми соглашениями или приостановлена, такая активность не может не настораживать. Стоит упомянуть, что компания участвует в судебных делах и в качестве истца. На текущий момент АО «МСМ №4» является ответчиком в 5 делах (с общей суммой исковых требований к организации в 46 041 345 руб.) и истцом в 4 делах. Кроме того, за 2018-2019 гг. были проведены 4 проверки строительства ЖК «Level Амурская» и выявлены нарушения при предоставлении информации на сайте ЖК и в договорах ДДУ. Земельный участок под ЖК «Level Амурская» арендован застройщиком до 2022 года.
Поскольку у застройщика отсутствует отдел продаж, то покупка квартиры осуществляется через ООО «Первое агентство» с обязательным заключением договора на агентские услуги. Продажа квартир осуществляется по ФЗ-214.
01
Квартира и дом
ЖК комфорт-класса «Level Амурская» состоит из 5 жилых корпусов переменной этажности от 5 до 39 этажей с единым подземным паркингом и отдельно стоящим зданием коммерческого дошкольного образовательного учреждения на 175 мест и школы на 400 мест. Корпуса будут возведены по монолитно-кирпичной технологии с применением вентилируемых фасадов. Класс энергоэффективности у домов запроектирован самый высокий – А.
Корпуса А, Б и Г будут сдаваться в первую очередь – в IV квартале 2019. В них ведутся отделка фасада и внутренние работы. Корпуса В и Д относятся ко второй очереди, которая будет введена в эксплуатацию в IV квартале 2020 года. Корпус В находится на этапе устройства фундамента, а в корпусе Д ведется монтаж нижних этажей. Образовательный центр будет сдаваться в третью очередь.
Архитектурный проект разработан бюро Speech: фасады будут украшены рисунком «клетка», традиционным для применения на ткани. Дома облицуют плиткой и фиброцементными панелями. В холлах также предусмотрена дизайнерская отделка. Огромная (около 100 кв. м) площадь просторного лобби с высотой потолков в 4,5 метра, зонами отдыха с мягкой мебелью для посетителей и дизайнерскими светильниками, панорамным остеклением и сквозным проходом во двор и на улицу создает ощущение комфорта. В каждом подъезде предусмотрена колясочная и стойка консьержа.
Рендеры от застройщика
135 кладовых площадью от 2 до 13 кв. м расположены как в подземном этаже, так и на жилых этажах. Стоимость этих помещений неизвестна, т.к. в продажу они еще не поступили.
Первые этажи корпусов отведены под коммерческие помещения. Для 2-5 этажей, на которых изначально планировались только апартаменты, запроектирован один отдельный лифт Otis, чтобы разделить жильцов апартаментов и жилых помещений. Жители 6-39 этажей поднимаются к себе в квартиры на трех бесшумных лифтах Otis, один из которых – грузопассажирский. На этаже в зависимости от секций 11-15 апартаментов или 6-11 квартир.
Информация о квартирах
В ЖК «Level Амурская» запроектировано 2402 квартиры и 299 апартаментов. Изначально планировалось, что на 2-5 этажах будут размещены только апартаменты, но в октябре 2018 г. застройщик перевел часть апартаментов в квартиры. По словам менеджера офиса продаж, это связано с тем, что данные помещения удовлетворяли стандартам жилых помещений по освещенности. Посчитать квартирографию сложно в связи с квартирами-трансформерами (например, одна и та же квартира может служить как двухкомнатной, так и евро-трехкомнатной, и даже евро-четырехкомнатной). В проекте есть как студии, так и одно-четырехкомнатные квартиры и апартаменты.
Застройщик предлагает 20 вариантов планировок, акцентируя внимание на квартирах с угловым окном, что позволяет выделить дополнительную комнату. В некоторых вариантах предусмотрено два санузла, есть просторные кухни-гостиные. Высота потолков в квартирах с отделкой – 2,80 метра, без отделки – 2,97 метра.
Кроме углового остекления, внимание привлекают полупанорамные окна высотой до 2 метров и шириной до 4,5 метров. Квартиры на 30-39 этажах застройщик называет «выдающимися» - из окон должен открываться вид на парки «Сокольники», «Измайлово», «Лосиный остров» или центр Москвы.
В ЖК «Level Амурская» половина квартир продаются с чистовой отделкой, остальные – без отделки.
Чистовую отделку можно выбрать из двух вариантов: «Айвори» (теплые оттенки) или «Шампань» (холодные цвета). В состав отделки входит возведение межкомнатных стен, поклейка обоев под покраску, укладка ламината в жилых помещениях, установка межкомнатных дверей с магнитными замками, разводка электрики с установкой розеток и выключателей, натяжные потолки, в санузлах стены и пол оформлены керамогранитом, установлена чугунная ванна со смесителем и унитаз. Раковина и полотенцесушитель в состав отделки не входят.
Посмотреть все планировки, узнать цены и забронировать понравившуюся квартиру можно на LIVING. Так, двушка 69,4 кв. м без отделки обойдется в 6 млн 509 тыс. руб.
Стоимость
|
Площадь квартир |
От 18,8 до 112 кв.м |
|
Стоимость за 1 кв.м |
От 157 до 232 тыс.руб./кв.м Апартаменты от 137 до 186 тыс.руб./кв.м |
|
Квартирография и цены |
Квартиры: студии – от 4134 тыс.руб. (19,2 кв.м) 1-комнатные - от 6382 тыс.руб. (38,6 кв.м) 2-комнатные - от 8987 тыс.руб. (56,8 кв.м) 3-комнатные - от 12459 тыс.руб. (79 кв.м) 4-комнатные – от 18552 тыс.руб. (110,6 кв.м) Апартаменты: студии – от 3350 тыс.руб. (18,8 кв.м) 1-комнатные - от 5142 тыс.руб. (38,8 кв.м) 2-комнатные - от 6963 тыс.руб. (59,5 кв.м) 3-комнатные - от 9555 тыс.руб. (69,4 кв.м) |
|
Отделка |
Черновая и чистовая отделка |
|
Варианты оплаты |
Ипотека, рассрочка, полная оплата |
|
Договор |
ДДУ |
Как купить квартиру
Ипотека предлагается в 16 банках, включая Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк и др. В офисе продаж работает ипотечный менеджер. Для семей с детьми действует программа ипотеки с господдержкой – 5% годовых предлагает банк ВТБ с первоначальным взносом от 20% на срок до 30 лет. Для военнослужащих в банке Дом.РФ действует программа военной ипотеки под 10,3% годовых при первоначальном взносе от 20% на срок от 3 лет (максимально до наступления 45 лет заемщика). Стандартные ипотечные программы под 9,7% годовых на срок до 30 лет предлагают банки Возрождение (минимальный взнос 10%) и Россельхозбанк (минимальный взнос 15%).
Рассчитать ипотечный кредит и отправить онлайн заявку можно на LIVING. Так, при покупке двушки 69 «квадратов» стоимостью 6 млн 509 тыс. руб. понадобится 1 млн 301 тыс. руб. первоначального взноса. При сроке 20 лет и ставке 9,5 % ежемесячный платеж составит 46 тыс. 853 руб.
При 100%-ной оплате или ипотека застройщик предоставляет скидку до 3%. Кроме того, предлагается несколько программ рассрочки. При первоначальном взносе в 70% на 2 месяца или 50% на 3 месяца рассрочка предполагает сохранение скидки на квартиру. При рассрочке на 6 месяцев и первоначальном платеже 70% скидки на квартиру нет.
Бронирование квартиры возможно бесплатно в устной форме через менеджера офиса продаж на 4 календарных дня без фиксации стоимости. При желании зафиксировать стоимость квартиры бронь оплачивается в размере 5 тыс. руб./день, при этом максимальный срок платной брони – 7 календарных дней. Стоимость бронирования засчитывается в цену квартиры. Вернуть эту сумму не удастся даже в случае отказа банка в ипотечном кредите.
При этом одновременно с бронированием заключается агентский договор с ООО «Первое агентство» общей стоимостью в 65 тыс. руб., из которых 35 тыс. руб. – консультационные услуги агентства, 30 тыс. руб. – услуги по регистрации ДДУ и регистрации права собственности. В случае отказа от покупки квартиры в ЖК «Level Амурская», покупателю вернут только 30 тыс. руб. за не оказанные услуги по регистрации.
02
Инфраструктура для детей
В ЖК «Level Амурская» предусмотрены детские площадки на закрытой территории дворов и отдельная большая спортивно-игровая зона с комплексом для физкультуры и игровыми площадками для детей разных возрастов.
В документации упоминается о строительстве дошкольного образовательного учреждения (ДОУ) на 175 мест и школы на 400 мест, однако в проектной декларации на жилые корпуса сведений об этих учреждениях нет. Возможно, это связано со сроками строительства – в отличие от жилых корпусов, образовательный центр будет сдан с третьей очередью, сроки которой пока не определены. В настоящий момент идет проектирование.
Жителям ЖК «Level Амурская» предстоит пользоваться ближайшими детскими учреждениями, расположенными в жилом микрорайоне напротив ЖК. Детский сад находится примерно в 400 метрах, две школы – в 150-300 метрах.
В радиусе 2 км находятся две детские городские поликлиники, однако удобнее добираться до дальней из них ДГП №122 (около 25-30 минут на транспорте или пешком), чем до ближней ДГП №28, путь до которой лежит в основном через промзону (примерно столько же времени пешком из-за обходов и отсутствия прямого маршрута транспорта в данном направлении).
Напротив комплекса расположен детский ВМХ-велодром, принадлежащий СДЮШОР «Нагорная». В 1,7 км находится бассейн «Детская бухта», где занимаются плаванием исключительно дети. На таком же расстоянии – бассейн УСЗК «Измайлово», где есть не только секции плавания, но и водного поло и синхронного плавания.
Большой выбор как детских, так и взрослых спортивных секций (включая регби, футбол, теннис) есть в спортивных комплексах «Локомотив» и ледовом дворце (примерно в 2,5-3 км от ЖК).
Примерно на таком же удалении расположен и Черкизовский детский парк.
03
Инфраструктура для всех
Проект благоустройства территории разработала компания Arteza, автор ландшафтов парка «Зарядье», Лужники и Сколково. Дворы ЖК будет озеленена, высажены кустарники и цветники. Внешнюю часть домов окружает променад – прогулочная зона с большим количеством кафе и магазинов на первых этажах домов. Во внутренних дворах появятся зоны для спокойного отдыха и небольшие детские «сенсорные сады». В центре ЖК «Level Амурская» запланирована «городская площадь» с установленной в центре елью. На площади также будет проведено озеленение, устроены прогулочные бульвары и высажена хвойная аллея. Севернее корпусов Г и Д будет разбит большой сквер с амфитеатром, где планируется проводить как большие шумные мероприятия или встречи с друзьями, так и занятия йогой. Западнее корпуса Г разместится спортивно-игровая зона с большой спортивной площадкой для волейбола и баскетбола и дорожками для бега и велосипедной езды. На всей территории ЖК реализована безбарьерная среда для маломобильных групп населения.
Рендеры от застройщика
Две городские поликлиники для взрослых расположены в радиусе 1,5 км.
Спортивная инфраструктура района представлена фитнес-клубом «Зебра» (примерно 700 метров от ЖК) и универсальным спортивно-зрелищным комплексом (УСЗК) «Измайлово» в 1,5 км по прямой от ЖК. В УСЗК находятся ледовый каток, бассейн, тренажерный зал, разнообразные спортивные секции.
Ближайший продуктовый магазин находится в 350 метрах от ЖК. Более крупные сетевые магазины расположены на Щелковском шоссе, примерно в 500-600 метрах по прямой. Торговый цент «Город Хобби» находится в 700 метрах от ЖК, по дороге к метро.
Паркинг
Для жителей ЖК «Level Амурская» застройщик на подземном этаже располагает паркинг на 1002 места (на 2402 квартиры и 299 апартаментов). Стоимость машино-места начинается от 1 млн 270 тыс. руб., стоимость семейного места – от 1 млн 900 тыс. руб. При покупке паркинга вместе с квартирой предоставляется скидка 50 тыс. руб. Небольшие гостевые парковки в основном предназначены для размещения автомобилей инвалидов, и в любом случае не справятся с нагрузкой даже одного дома.
Учитывая расположение жилого комплекса в центре промзоны (расстояние до ближайших жилых дворов – минимум 200 метров), вопрос парковки будет крайне актуален для жителей ЖК.
04
Безопасность и сервис
Территория самого ЖК «Level Амурская» огорожена не будет, но все корпуса, кроме корпуса А, имеют форму закрытого прямоугольника, что обеспечит жителям огороженный от посторонних двор. На территории реализована концепция «дворы без машин». В ЖК установят видеонаблюдение. В домах будет налажена работа консьержей, а на въезде в паркинг – сотрудников охранной организации.
05
Район
С трех сторон ЖК «Level Амурская» окружают промзоны и территории коммерческого назначения – крупная плодоовощная база, предприятие оптовой торговли спецодежды, строительный рынок, автотехцентры и сервисы.
Однако на экологическую обстановку влияют более удаленные, но довольно вредные предприятия – ТЭЦ-23 в 1,3 км, производящая вместе с теплом низкочастотный шум, особенно заметный в разгар сезона отопления, и лидирующая по количеству вредных выбросов в атмосферу, цементный завод в 800 метрах, завод «МосЭлектроЛифт» в 1,6 км. Ухудшает экологическую обстановку и проходящая в 800 метрах от ЖК «Level Амурская» Северо-Восточная хорда.
При этом стоит отметить, что главной проблемой района Гольяново является не только экология. В 1990-х гг. недалеко от станции метро «Черкизовская» открылся огромный Черкизовский вещевой рынок, занимающий почти 50 га. Он просуществовал почти 20 лет, и все это время был источником криминальных ситуаций, контрабанды и подпольных цехов по пошиву поддельных изделий. Рынок был закрыт только в 2009 году, а работы по его демонтажу продолжались почти два года. За время работы рынка существенно изменился и контингент района, ведь по примерным оценкам, на рынке работало около 100 тыс. чел., из которых 60 тыс. чел. – приезжие из КНР. После закрытия рынка торговцы переместились на другие московские рынки, находящиеся в Юго-Восточном округе г. Москве. Но было бы неблагоразумно полагать, что мигранты окончательно покинули район – в зданиях промзоны, сдающихся в аренду, открылась масса небольших торговых центров, внутри которых до сих пор процветает неофициальная торговля и царят нравы рынков.
Неблагоприятную ситуацию усиливает и Щелковский автовокзал, располагающийся у станции метро «Щелковская». Пассажиропоток автовокзала в среднем составлял 90-120 тыс. чел. в месяц, что также приводило к повышению криминальной ситуации в районе. В настоящее время автовокзал закрыт на реконструкцию, поэтому часть рейсов переведена на другие автостанции, что привело к уменьшению количества пассажиров.
Ближайшая зеленая зона – небольшой, но уютный «Сиреневый сад», заложенный 45 лет назад известным русским селекционером сирени Колесниковым – находится в 600 метрах от ЖК «Level Амурская». Правда, чтобы попасть в него, необходимо перейти Щелковское шоссе по подземному переходу, что может быть неудобным для маломобильных граждан.
Существенно дальше находятся входы в национальный парк «Лосиный остров» - ближайший из них примерно в 2,5 км от ЖК (30 минут пешком), при этом общественный транспорт в эту сторону не ходит, а дорога пролегает через промзону. Поэтому удобнее воспользоваться МЦК и проехать две остановки до станции «Белокаменная», расположенной в самом парке (время в пути от ЖК около 35 минут).
Чуть дальше, примерно в 3-3,5 км, находятся ближайшие входы в Парк Культуры и Отдыха «Измайлово». До входа у станции метро «Измайловская» удобно подъехать на автобусе от остановки на Щелковском шоссе – путь займет около 25-30 минут.
Путь до парка «Сокольники» составит около 6 км. По Щелковскому шоссе можно проехать на общественном транспорте 10 остановок и пройти около 600 метров до входа в парк (в общей сложности время в пути составит около 35 минут), или же воспользоваться линией метро, и доехать от «Черкизовской» до станции метро «Сокольники» (две остановки, 7 минут).
06
Транспорт
Хотя менеджеры офиса продаж убеждают в отличной транспортной доступности, с ними сложно согласиться. Путь как пешком, так и на общественном транспорте от ЖК «Level Амурская» до станции метро «Черкизовская» Сокольнической линии занимает около 20-25 минут. На текущий момент единственный переход над железнодорожными путями МЦК находится на Щелковском шоссе. Менеджеры офиса продаж заверяют, что в ближайшее время будет построен пешеходный мост над МЦК в начале улицы Амурская, что сократит путь от ЖК до метро до 1,1 км (около 12 минут пешком, хотя застройщик уверенно пишет в рекламном буклете о 7 минутах ходьбы). Строительство перехода планируется в рамках ТПУ МЦК «Локомотив» (ранее узел назывался ТПУ «Черкизово»). В июне 2019 года проектная документация по пешеходному переходу находилась на рассмотрении в «Мосгосэкспертизе». По информации из Департамента строительства г. Москвы, проведение конкурса по выбору подрядной организации для строительно-монтажных работ планируется после получения положительного заключения экспертизы. Ориентировочный срок завершения строительства – I квартал 2020 года.
Перед ЖК «Level Амурская» расположена одна автобусная остановка единственного маршрута автобуса в направлении к метро «Черкизовская» (в обратную сторону автобус идет по другому маршруту). До остановки «Метро Черкизовская» можно доехать за 5 минут без пробок, но от автобусной остановки до входа в метро надо пройти еще 200 метров. Учитывая, что интервал автобуса может составлять 50 минут, мало кто пользуется таким маршрутом. Удобнее и быстрее получается пройти до остановок транспорта на Щелковском шоссе (800-900 метров), и проехать две остановки на любом маршруте до метро. Учитывая время ожидания транспорта и общий пеший путь около 1,1-1,2 км, этот вариант пути также занимает около 20 минут.
Станция метро «Черкизовская» объединена вестибюлем со станцией МЦК «Локомотив». Здесь же расположена автостанция «Черкизовская», с которой отправляются междугородные автобусы. Ведутся работы по строительству транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Локомотив».
Станция метро «Щелковская» Арбатско-Покровской линии расположена в 3 км, но добираться до нее можно аналогичным описанному выше образом – дойти пешком 900 метров (10 минут) до остановки общественного транспорта на Щелковском шоссе и проехать 4 остановки до станции метро на любом маршруте (7-10 минут без «пробок»). Общее время в пути составит примерно 20-25 минут. Рядом расположен крупнейший автовокзал Москвы – автостанция «Центральная». Само здание автовокзала в настоящее время на реконструкции, но автобусные перевозки продолжают осуществляться.
Путь на автомобиле практически всегда ведет на Щелковское шоссе. Минуя его, можно доехать только на МКАД (6 км, 11 минут). Путь через Щелковское шоссе на МКАД без пробок займет примерно столько же времени (6,5 км, 10 минут). Примерно такое же расстояние до Третьего Транспортного кольца (ТТК) – 7 км, путь до которого без пробок займет 12 минут.
Главным «козырем» менеджеров офиса продаж для автомобилистов является Северо-Восточная хорда (СВХ), до съезда на которую в любом направлении всего 1,5 км (3 минуты). А при движении по СВХ на север есть выезд на Амурскую улицу, поэтому обратный путь получается еще короче (850 метров, 2 минуты).
Путь до Кремля на машине без пробок займет около 20-25 минут (13-16 км), общественным транспортом до станции метро «Охотный ряд» - около 40 минут.
Итоги
Интересный дизайн фасадов ЖК «Level Амурская», продуманная территория с ландшафтным озеленением, просторные входные группы и разнообразные планировки являются очевидными сильными сторонами проекта. Территория промзоны, окружающая жилой комплекс, общая повышенная криминогенность района, достаточно высокие цены при затрудненной транспортной доступности, а также короткая история компании-учредителя и участие в судебных делах генерального подрядчика заставляют задуматься над покупкой.
Плюсы |
Минусы |
|
● авторская архитектура ● дизайнерская отделка парадных ● угловое остекление ● коммерческие помещения ● разнообразные планировки ● квартиры с отделкой и без ● коммерческие школа и детский сад ● выбор вариантов отделки ● пешая доступность до метро через 2 года |
● высокие цены на жилье ● небольшое дворовое пространство ● удаленность от метро и отсутствие общественного транспорта в близости от ЖК ● недостаточное количество машино-мест в подземных паркингах при отсутствии наземных паркингов ● ТЭЦ-23 и Северо-Восточная хорда в радиусе 1,5 км от ЖК ● строительство в промзоне |
