Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаТайный покупательЖК «Кварталы 21/19»: бизнес-класс в центре промзоны

ЖК «Кварталы 21/19»: бизнес-класс в центре промзоны

Название комплекса сочетает в себе масштабы застраиваемого участка – 19 га и количество жилых домов – 21 корпус. Стройка ведется в промзоне, так что первым жителям приходится довольствоваться не самыми лучшим видами из окна. При этом строящиеся дома «Кварталов 21/19» отнесены к бизнес-классу. LIVING выяснил, что ожидает покупателей, помимо, более высоких цен.

«Кварталы 21/19» возводятся между Рязанским проспектом и 2-м Грайвороновским проездом в Рязанском районе Юго-Восточного округа г. Москвы. Строительство ведется на территории промзоны №56 «Грайвороново», на месте предприятий «Моссоль» и машиностроительного завода «Молния», выпускавшего оборудование для АЭС, силовых ведомств и продукцию гражданского назначения. Часть цехов завода находится за территорией строительной площадки и не относится к данному застройщику, но, вероятно, также будет снесены под застройку. Менеджеры офиса продаж заверяют, что в цеху сборки радиоаппаратуры №17 (его легко узнать по изображению мальчика на торцевом фасаде) будет размещен физкультурно-оздоровительный комплекс. В настоящее время в здании действительно заменено остекление.

Девелопером проекта «Кварталы 21/19» выступает ЗАО «ВекторСтройФинанс», которое вышло на рынок в 2004 году. За этот период было реализовано девять проектов, среди которых реновация нескольких домов в центре Москвы, строительство коттеджного поселка «Капитан Лэнд» в Тульской области. Участок для строительства ЖК «Кварталы 21/19» был куплен компанией на торгах АО «ЦентрАтом». Часть недвижимости в ЖК на сумму более 600 млн руб. была выкуплена закрытыми паевыми фондами недвижимости Сбербанка. Это подтверждает надежность малоизвестного застройщика. Тем не менее, сроки ввода в эксплуатацию не всегда соблюдаются – несколько корпусов первых очередей «Кварталов 21/19» были сданы с опозданием примерно в полгода. Застройщиком 2 и 3 корпуса выступало ЗАО «Предприятие МС», остальные корпуса относятся к «ВекторСтройФинанс». Генеральный подрядчик третьей и четвертой очередей – ООО «СВАРГО групп», первой и второй – АО «ДСК-1».

01

Квартира и дом

ЖК «Кварталы 21/19» включает в себя 21 жилой корпус от 9 до 23 этажей. Правда, на актуальном генеральном плане нумерация корпусов заканчивается на доме №24, это связано с отсутствием корпусов №1, 4 и 7. Также в проекте предусмотрена школа, два детских сада, подземные и наземные паркинги и торговый центр. Изначально было запланировано три детских сада, но на данный момент застройщик внес изменения в состав инфраструктуры – на месте одного из детских садов уже благоустроен двор.

Корпуса первой и второй очередей (№2, 3, 5, 6, 8, 9) возведены компанией АО «ДСК-1» по панельной технологии – это здания серии П44-Т, модернизированной под запросы застройщика: в частности, увеличены площади кухонь и лоджий, изменена облицовка фасадов. Дома третьей-пятой очередей возводятся по монолитной технологии с использованием блоков по индивидуальному проекту.

В настоящее время ведутся продажи квартир третьей (10-14 корпуса), четвертой (15-19 корпуса) и пятой (20 корпус) очередей. Покупатели домов третьей очереди должны получить ключи в III квартале 2020 года (ввод в эксплуатацию во II квартале 2020 года), четвертой – в IV квартале 2021 года (ввод в эксплуатацию во II квартале 2021 года). Корпуса пятой очереди должны быть введены в эксплуатацию во II квартале 2023 года.

В данный момент в корпусах третьей очереди идет монтаж вентилируемого фасада, корпуса четвертой очереди находятся на этапе возведения нижних и средних этажей. К устройству котлована для корпусов пятой очереди еще не приступали.

Первая и вторая очереди ЖК «Кварталы 21/19» относится к комфорт-классу, в то время как третья и четвертая очереди, по уверениям менеджеров офиса продаж, отнесены к сегменту бизнес-класса. Покупатели могут посетить строительную площадку в сопровождении сотрудника офиса продаж и даже конкретный выбранный ими корпус, чтобы составить представление о ходе и качестве строительства. Фотографировать на стройплощадке запрещено, однако, как сама площадка третьей очереди, так и квартиры выглядели весьма аккуратно.

По словам менеджера офиса продаж, в подъездах строящихся домов будут предусмотрены стойки ресепшн, просторные колясочные площадью 17-24 кв. м, зоны отдыха. Вход будет выполнен на уровне земли, пройти в подъезд можно будет как с улицы, так и со двора.

В корпусах первой и второй очередей по 4 квартиры на этаже, при этом в каждом подъезде 2-3 лифта. В строящихся корпусах по 3-5 квартир на площадке и 2 лифта на секцию – пассажирский и грузопассажирский. В 23-этажных башнях по 8 квартир на этаже и 3 лифта на подъезд (один из них грузопассажирский).

Информация о квартирах

В жилом комплексе предполагается 3587 квартир – от студий до трехкомнатных вариантов. В квартирографии построенных домов, относящихся к серии П44-Т, преобладают двухкомнатные квартиры (50%), поровну одно- и трехкомнатных (по 25%).

В домах строящихся кварталов также преобладают двухкомнатные квартиры – 35%, на втором месте однокомнатные – 31%, трехкомнатных – 23%, а на долю студий приходится около 11% от общего числа квартир.

В строящихся корпусах представлены разнообразные планировки: по 9-11 вариантов одно-трехкомнатных квартир и два варианта студий. Есть квартиры с гардеробными, двумя санузлами, кухнями-гостиными («европланировки»), санузлами со входом из спальни. В корпусе №10 запроектированы французские балконы и предусмотрено панорамное остекление, в домах №11, 13, 14, 16, 18, 19 есть лоджии. В каждом квартале планируется по пять домов, объединённых общим стилобатом. Три из пяти домов каждого квартала имеют лоджии, остальные дома проектируются без них.

Остекление в квартирах планируется увеличенной площади: в 9-этажных корпусах высота от пола до подоконника составит 40 см, примерно столько же от оконного проема до потолка при общей высоте квартир в 3,10 метра. В остальных корпусах высота потолков 2,95, поэтому высота подоконника будет около 60 см, а от окна до потолка останется около 20 см.

Основная часть квартир предлагается без отделки. В корпусе №10 можно выбрать квартиру с чистовой отделкой бизнес-класса, кухней и встроенной техникой. На выбор предлагается два варианта ремонта, слегка отличающихся в зависимости от планировки квартиры. В стоимость входят не только все черновые и чистовые работы, включая укладку напольных и настенных покрытий, установку межкомнатных дверей и сантехники, разводку коммуникаций, но и установка встроенной кухни фабрики «Мария» со столешницей из искусственного камня, кондиционера и встраиваемой техники Electrolux (духовка, посудомойка, варочная панель, вытяжка, холодильник). Покупателю останется только перевезти свои вещи.

Корпус №20 сдается с предчистовой отделкой White Box. Этот вариант включает в себя проведение всех черновых работ, устройство стяжки пола, возведение, штукатурку и шпаклевку межкомнатных перегородок, разводку сантехнических коммуникаций и электрики (с установкой розеток и выключателей), а также монтаж натяжных потолков.

Выбрать подходящую планировку, забронировать квартиру и записаться на просмотр можно онлайн на LIVING. Например, двушка 49 кв. м с полной отделкой обойдется в 10,5 млн рублей.

ЖК «Кварталы 21/19»: бизнес-класс в центре промзоны

Стоимость

Площадь квартир

От 29,3 до 90,4 кв. м

Стоимость за 1 кв.м

От 147 до 264 тыс. руб./кв.м

Квартирография и цены

студии - от 5258 тыс.руб. (29,3 кв.м)

1-комнатные - от 6319 тыс.руб. (36,6 кв.м)

2-комнатные - от 7747 тыс.руб. (49 кв.м)

3-комнатные - от 10631 тыс.руб. (72,7 кв.м)

Отделка

без отделки, предчистовая, чистовая с частичной меблировкой

Варианты оплаты

Ипотека, рассрочка, полная оплата

Договор

ДДУ

Как купить квартиру

Ипотеку для покупателей ЖК «Кварталы 21/19» предлагает более 15 банков, среди которых ВТБ, Сбербанк, «Возрождение», Россельхозбанк и др. Для семей с детьми действует программа ипотеки с господдержкой под 5% годовых на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 20%. Ставки по обычным ипотечным программам начинаются от 9,5% в банках «АК Барс Банк» и «СургутНефтеГазБанк». Рассчитать кредит и подать заявку онлайн можно в карточки ЖК. Например, для двушки 49 кв. м первоначальный взнос составит 2 млн 116 тыс. руб., при условии оформления ипотеки по 9,5% годовых на срок 15 лет. В этом случае ежемесячно придется платить 76 тыс. 180 руб.

Застройщик предлагает своим покупателям беспроцентную рассрочку на квартиры в строящихся очередях на 12 месяцев (но не позднее срока ввода дома в эксплуатацию) с первоначальным платежом от 50%. Погашение производится равными платежами ежемесячно.

При покупке в ипотеку или 100% оплате застройщик предлагает скидку от 3% в зависимости от квартиры.

Бронирование квартиры осуществляется через агентство «Метриум» на неделю при покупке в рассрочку и на две недели при покупке в ипотеку. Стоимость бронирования составляет 70 тыс. руб.

02

Инфраструктура для детей

Во дворах и на бульваре за домами ЖК «Кварталы 21/19» размещены детские игровые площадки для разных возрастов. В состав проекта изначально входило три детских сада и школа, но застройщик изменил планы и собирается построить лишь два детских дошкольных учреждения и школу. Первый детский сад на 100 мест планировали сдать в 2018 году, однако на текущий момент он только вводится в эксплуатацию. Второй детский сад на 165 мест, расположенный в комплексе зданий со школой на 825 мест, будет введен в эксплуатацию в 2021-22 гг.

ЖК «Кварталы 21/19» расположен в окружении трасс и предприятий, ближайший жилой квартал находится в 700 метрах от домов комплекса. Там и расположен действующий детский сад, но группы в нем переполнены, и мест на жителей ЖК «Кварталы 21/19» просто не хватает. Остальные государственные детские сады находятся еще дальше, поэтому открытие детского сада в ЖК будет как нельзя кстати. В построенных корпусах комплекса работают коммерческий детский сад Kinder Garten и секция джиу-джитсу.

ЖК «Кварталы 21/19»: бизнес-класс в центре промзоны

Три ближайшие школы находятся на расстоянии 1,3-2 км, при этом маршруты автобусов проходят в стороне от учебных заведений, да и ходит общественный транспорт не часто. Дорога пешком до школы займет около получаса. Аналогичная ситуация и с детскими поликлиниками – два городских медицинских учреждения расположены в 1,5-2 км от ЖК, но добираться придется преимущественно пешком. В 2 км от ЖК находится коммерческая детская поликлиника «Преамбула», славящаяся квалифицированными врачами и доброжелательным отношением к маленьким пациентам.

Чуть ближе находятся Московский приборостроительный техникум, относящийся к университету им. Плеханова (1 км, 12 минут пешком) и колледж связи №54 (1,2 км, 15 минут).

Практически напротив ЖК расположен «Теннис Парк», где есть группы для взрослых и детей. Но дорога займет около 17 минут (1,4 км), т.к. придется идти в обход. Соседнее здание занимает ледовый клуб «Айс Парк».

Недалеко от ЖК – на Рязанском проспекте – находится ФОК с бассейном и катком с секциями плавания для детей с 1,5 лет, хоккейными секциями (в т.ч. для взрослых), самбо и дзюдо, хореографическими классами и тренажерным залом. Спортивная школа олимпийского резерва «Москвич» с бассейном, ледовым дворцом и теннисными кортами расположена чуть дальше – в 2,7 км (30 минут пешком), но располагает огромным выбором спортивных секций для детей и взрослых (баскетбол, бейсбол, волейбол, дзюдо, каратэ, ушу, самбо, керлинг, легкая атлетика, плавание, теннис и фигурное катание).

03

Инфраструктура для всех

Во дворах и на бульваре застройщик предусмотрел спортивные площадки и зоны отдыха. Часть бульвара за построенными домами благоустроена, высажены растения и деревья, установлено спортивное оборудование и веревочный городок. Бульвар проходит за домами ЖК «Кварталы 21/19», и судя по проекту, не будет огорожен, а, следовательно, после открытия станции метро «Стахановская» посещать его будет гораздо больше людей.

На первых этажах жилых корпусов предусмотрены коммерческие помещения, в которых уже работают аптеки, продуктовый магазин «Пятерочка», салон красоты. За домами пятой очереди строительства, прямо у станции метро, планируется разместить торговый центр.

ЖК «Кварталы 21/19»: бизнес-класс в центре промзоны

По словам менеджеров офиса продаж, сразу за бульваром, напротив построенных домов, в одном из цехов завода «Молния» должен открыться физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, но оборудовать его будет другой застройщик.

До обжитых кварталов идти далеко и неудобно – дорога проходит мимо складов, автотехцентров и других предприятий, размещенных в промзоне. Так что придется рассчитывать на собственную инфраструктуру ЖК.

За покупками жители ЖК «Кварталы 21/19» могут отправиться в ТЦ «Город» (1 км, супермаркеты «Ашан», «Леруа Мерлен», «Спортмастер») и ТЦ «Точка» (1,5 км), находящиеся на Рязанском проспекте.

Паркинг

Для жителей ЖК «Кварталы 21/19» в домах 3-5 очередей будут предусмотрены подземные паркинги в общей сложности на 986 мест. Стоимость довольно высокая – от 1 млн руб. за отдельное место и от 1,9 млн руб. за семейное машино-место. Желающие могут купить место в наземном семиэтажном паркинге, находящемся за домами первой очереди. Он сейчас сдается в эксплуатацию и рассчитан на 236 мест. Стоимость – от 570 тыс. руб. Застройщиком планируется возведение второго паркинга на 820 мест южнее квартала первой очереди, но сроки строительства пока неизвестны. В итоге, пока в распоряжении жителей 986 мест, в ближайшее время добавится еще 236 мест в наземном паркинге. Безусловно, этого недостаточно для 3,5 тыс. квартир, учитывая, что последние дома позиционируются в сегменте бизнес-класса, покупатели которого, как правило, имеют по несколько машин в семье.

ЖК «Кварталы 21/19»: бизнес-класс в центре промзоны

В настоящее время автовладельцы паркуют машины на проездах с внешней стороны домов и на большой временной парковке между магазином «Пятерочка» и 2-м Грайвороновским проездом.

04

Безопасность и сервис

В сданных домах придомовая территория не огорожена и открыта для доступа всех желающих. В холлах размещены помещения для консьержей. Видеонаблюдение установила управляющая компания за счет жильцов. В строящихся корпусах планируется закрыть территорию, установив систему контроля доступа. В холлах будут предусмотрены стойки ресепшн. Застройщик обещает охрану территории и видеонаблюдение. На территории всего ЖК «Кварталы 21/19» реализуют концепцию «двор без машин».

05

Район

«Кварталы 21/19» возводятся в центре промзоны №56 «Грайвороново». С севера территория ЖК выходит на 2-й Грайвороновский проезд, сразу за которым находятся железнодорожные пути Московско-Курского отделения Московской железной дороги. Железнодорожная ветка обслуживает действующие предприятия в промзоне: плодоовощную базу ЗАО «Кузьминское», расположенную напротив ЖК «Кварталы 21/19», производство опалубочных систем и строительных лесов и другие предприятия. По словам местных жителей, составы проходят примерно раз в два дня. Эта же ветка, разветвляясь в 300 метрах западнее ЖК, огибает его с запада, проходя за Проектируемым проездом №2282. На востоке территория ЖК «Кварталы 21/19» упирается в магистраль Рязанского шоссе, а с юга видны оставшиеся строения промзоны. По наиболее крупным предприятиям промзоны уже приняты проекты реновации, как правило, предполагающие жилую застройку.

Железная дорога, огибающая микрорайон, доставляет немало неудобств жителям близлежащих домов не только шумом, но и находящимися вдоль путей гаражами, автостоянками и складами. Невзирая на то, что в промзоне отсутствуют вредные предприятия, сочетание больших безлюдных территорий и плохо освещенных дорог не вызывает ощущения безопасности. Территория многих бывших предприятий сдается в аренду под офисы, склады и автотехцентры, что усугубляет ситуацию.

За железнодорожными путями с севера расположен ЖК Sreda. Возможно, после его заселения жители двух комплексов смогут повлиять на ситуацию с благоустройством этой территории.

Жилой район старой застройки, находящийся с запада от ЖК «Кварталы 21/19», целиком отдан под реновацию. Стартовая площадка, по имеющимся на текущий момент данным, будет сдана после 2022 года.

Ближайшие парки расположены достаточно далеко от ЖК «Кварталы 21/19»: вход в Кусковский лесопарк – в 3 км, а до Кузьминского парка – около 4,5 км. Оба парка занимают огромную площадь и включают в себя как благоустроенную часть (с дорожками, детскими площадками и кафе), так и лесную зону. На территории каждого из парков расположены усадьбы с беседками и строениями. Добраться можно на машине за 15-20 минут, если на пути не встретятся пробки.

06

Транспорт

Несмотря на то, что микрорайон окружен автомобильными дорогами, рядом с жилым комплексом всего одна остановка общественного транспорта для трех маршрутов. От ст. м. «Текстильщики» Таганско-Краснопресненской линии до жилого комплекса 8 остановок (около 15 минут), но интервалы движения автобусов могут составлять 20-40 минут. Обычно жители добираются от ст. м. «Рязанский проспект» той же ветки метро, что занимает около 15 минут (7 остановок).

ЖК «Кварталы 21/19»: бизнес-класс в центре промзоны

Менеджеры офиса продаж рассказали, что за 15 минут на магистральных автобусах (м7, м27) можно доехать до станции метро «Таганская». Это действительно так, однако дорога до ближайшей остановки этих автобусов займет около 20 минут пешком (1,6 км). Такое же расстояние до станции МЦК «Нижегородская».

Как удаленность комплекса от метро, так и перегруженность Таганско-Краснопресненской линии, заставляют ждать открытия станции метро «Стахановская» Некрасовской линии. На днях были открыты станции «Некрасовка», «Лухмановская», «Улица Дмитриевского» и «Косино» этой линии. Однако до «Стахановской» дело дойдет не ранее 2020 года. По предварительной информации, одновременно с открытием станции будут запущены дополнительные автобусные маршруты, что улучшит транспортную ситуацию в районе.

Для автомобилистов транспортная доступность более привлекательная, чем для пешеходов – до съезда на Рязанский проспект около 1 км, до ТТК можно доехать за 9 минут (6 км). Дорога до МКАД займет 13 минут без пробок (7 км).

Напротив жилого комплекса расположен проезд под железнодорожной веткой со 2-го Грайвороновского проезда на улицу Газгольдерную. Проезд выполнен в виде одностороннего тоннеля, что часто создает большие очереди из желающих проехать в обе стороны. По словам местных жителей, порой доходит даже до драк автовладельцев, выясняющих очередность проезда. В планах правительства Москвы расширение 2-й Грайвороновского проезда, при этом сроки пока отсутствуют.

В планах городских властей и прокладка Юго-Восточной хорды (ЮВХ), связывающей шоссе Энтузиастов с магистралью Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе за МКАД через Рязанский и Волгоградский проспекты, Каширское шоссе и Липецкую улицу. Пока идет проектирование трассы, но предположительно, она будет проходить с севера от жилого комплекса, что улучшит транспортную доступность покупателей ЖК «Кварталы 21/19».

Путь до Кремля на машине без пробок займет около 20 минут (11 км). Общественным транспортом от станции «Рязанский проспект» до станции метро «Китай-город» - около 50 минут, чуть быстрее будет вариант с проездом на магистральных автобусах до станции метро «Китай-город» от станции «Нижегородская» - около 48 минут.

Итоги

Качественно выполненное благоустройство общественных зон, порядок на стройплощадке, архитектура в европейском стиле, разнообразие планировок в строящихся домах, близость к центру Москвы и перспективы открытия станции метро, несомненно, говорят в пользу ЖК «Кварталы 21/19».

Тем не менее, пока не самая лучшая транспортная доступность для пешеходов, проходящая рядом с ЖК железная дорога, сокращение детской инфраструктуры и перенос сроков сдачи как социальных объектов, так и жилых корпусов – явные минусы комплекса. При этом промышленное окружение ЖК пока не позволяет говорить о безопасной и комфортной среде проживания.

Плюсы

Минусы

● авторская архитектура

● панорамное остекление и французские балконы в некоторых корпусах

● коммерческие помещения

● подземные и наземные паркинги

● торговый центр

● школа и 2 детских сада

● большой выбор планировок

● выбор вариантов отделки

● станция метро в перспективе

● зеленый бульвар вдоль всего ЖК

● высокие цены на жилье

● открытая территория сданных корпусов

● задержки в получении ключей на 6 месяцев

● уменьшение количества детских садов от запланированного

● отсутствие кладовых в проекте

● плохая транспортная доступность

● железная дорога в 70-100 метрах от жилых корпусов

● стройка в промзоне


ЖК «Кварталы 21/19»: бизнес-класс в центре промзоны

Комментарии