Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияЗеленый шум: выбираем квартиру у парка

Зеленый шум: выбираем квартиру у парка

Московская жара заставляет задуматься, что жить в городе, конечно, хорошо, но еще лучше жить в городе, где хотя бы вечером можно выйти из кондиционированного офиса или душной квартиры и погулять не по горячей плитке, а среди деревьев. Именно в такие дни в головах жителей начинает шуршать листвой слово «парк», а в головах потенциальных покупателей словосочетание «квартира около парка».

Надо сказать, что в планетарном масштабе москвичам жаловаться грех – больших и маленьких парков в городе много, и, несмотря на вечное недовольство горожан, за ними ухаживают, модернизируют и всячески улучшают. По результатам независимых исследований, Москва занимает второе место среди 14 крупнейших мегаполисов по количеству зеленых насаждений. Но все-таки хочется, чтобы парк был не строкой в статистическом отчете, а зеленой зоной рядом с домом. Есть ли шанс у покупателей жилья купить квартиру рядом с парком?

Зеленый шум: выбираем квартиру у парка Фото: ЖК «Ривер Парк». Источник: river-park.ru

Есть, говорят специалисты. И довольно неплохие. Правда, сначала надо определиться, что такое «рядом»?

Просматривая объявления застройщиков с призывным «рядом парк» или «рядом зеленый массив», стоит делать скидку, что «дом у парка» в представлении покупателей, это буквально пять минут от дома. Застройщики, в свою очередь, закладывают бОльшее расстояние – 10-15, а то и 20 минут пешком, то есть до двух километров. Конечно, если парк большой и известный, пройти два километра, чтобы провести там полдня, не сложно. Если же парк нужен для ежедневных прогулок, к примеру, с коляской, или маленьким ребенком со всем его «оборудованием» - самокатом, велосипедом, машинками и т.д., то тут без машины не обойтись, хотя из окон дома вид может быть очень красивый, что тоже большой плюс.

«Городской квартал комфорт-класса «Ривер Парк» располагается в 17 минутах ходьбы от музея-усадьбы «Коломенское» и жители выбирают проект, в том числе по причине наличия столь масштабного парка в пешей доступности», - приводит пример генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова.

Соседство с финансовым плюсом

Видеть из окна зеленый массив, а не, к примеру, промзону, кататься на велосипеде по дорожкам среди деревьев – удовольствие. А за всякое удовольствие приходится платить, ну или считать это инвестицией – кому что ближе. Впрочем, уверяют эксперты, не все так однозначно.

«На цену квадратного метра в новостройке влияет множество факторов и наличие парка – лишь один из них. Парк, конечно, является несомненным преимуществом. Данный плюс можно оценить в 5%, – говорит Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. - Если новостройка расположена у кромки парка, то застройщики обычно пытаются увеличить класс проекта, и строят более дорогие дома, в которых квартиры больше по размеру и, соответственно, бюджету. Например, вместо комфорта по 145-160 тыс. руб./кв. м предлагают бизнес за 190-200 тыс. руб./кв. м.»

По опыту директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, в объектах, которые расположены непосредственно у зеленой зоны, стоимость квадратного метра может быть выше, чем в аналогичном, но расположенном на некотором отдалении – как раз в силу лучших видовых характеристик и большей «экологичности».

Зеленый шум: выбираем квартиру у парка Фото: ЖК «Серебряный фонтан». Источник: vk.com/etalonsilver

Не стоит забывать, что помимо наличия парка в пешей доступности на ценообразование оказывает влияние и множество других факторов. Например, проект может строиться у леса, но стоимость квадратного метра в нем все равно будет ниже, чем в новостройке без рекреационной зоны, но ближе к метро.

Если же абстрагироваться от влияния других факторов, то, считает Лариса Швецова, при прочих равных цена жилья в комплексе у парка будет в среднем на 5-6% выше, чем в проекте без подобного преимущества. Благоустроенный парк прибавляет в цене до 6-7%. Желательно, чтобы помимо благоустройства в парках также был открыт прокат велосипедов, самокатов и пр. Такие городские объекты ценятся больше, чем «дикий» лес.

В то же время, добавляет Дмитрий Цветов, такая разница – удел небольших проектов. Совсем другое дело, когда речь идет о комплексном проекте, который реализуется на большой территории. Здесь девелопер может предусмотреть или благоустройство существующей зеленой зоны, или создание новых рекреационных зон, вписав это в экономику проекта так, чтобы стоимость квадратного метра несильно отличалась от конкурентов. В этом случае, добавляет Дмитрий Цветов, проект получит серьезное преимущество, хорошие темпы продаж и возможность диверсифицировать предложение.

Например, в проекте «Скандинавия» в Новой Москве создается комплекс открытых городских общественных пространств общей площадью 100 га, из которых 60 га – городские территории, которые после благоустройства будут переданы городу обратно.

Зеленый шум: выбираем квартиру у парка Фото: ЖК «Фестиваль-Парк». Источник: jk-festivalpark.ru

Кроме того, жилой район протянется вдоль границы Бутовского лесопарка, так что в дополнение к сети общественных пространств мы разработали проект благоустройства ближайшей к проекту территории лесопарка. Она будет расчищена, там появятся места для прогулок и утренних пробежек.

Посмотри из окна

Существенную прибавку к стоимости дает и вид из окна, но тоже не без особенностей. «Безусловно, удачная локация, близкое расположение к паркам, скверам, водоемам влияют на рост стоимости проекта. В ценообразовании всегда учитывается комплекс факторов (проработанность концепции, локация, наличие отделки, интересные архитектурные решения т.п.), поэтому нельзя совершенно точно сказать, насколько конкретно дороже квартиры в проекте у парка по сравнению с другим комплексом, где нет скверов, - говорит руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» Евгений Межевикин. - Однако можно провести параллель с видовыми квартирами в рамках одного проекта. Например, в жилом квартале «LIFE-Ботанический сад» 3-комнатная квартира с видом на Главный ботанический сад либо набережную Яузы стоит примерно на 10% дороже, чем аналогичный вариант, но обращенный во двор».

Зеленый шум: выбираем квартиру у парка Фото: ЖК «LIFE-Ботанический сад». Источник: botsad.life

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев, считает, что все не столь однозначно, и предлагает учитывать в этих процентах и другие факторы, помимо видовых характеристик. Например, в группе с 10 по 15 этаж цены выше, чем с 2 по 9, при этом каждая последующая группа стоит дороже предыдущей, говорит эксперт. Есть и проекты, в которых цена каждого последующего этажа несколько выше, а также комбинации этих двух вариантов.

«Важно дифференцировать расценку таким образом, чтобы бюджет предложения не выходил за рамки финансовой модели, а также не рушилась логика ценообразования. К примеру, двухкомнатная квартира не должна быть ниже однушки, а угловые и распашные квартиры, как правило, несколько дороже линейных. Поэтому окна с видом на парк – это лишь один из многочисленных факторов, которые учитываются при расценке», - развенчивает безусловную ценность вида из окон Роман Родионцев.

Не только бизнес

Стоит отметить, что квартиры у парков вполне доступны в практически любых классах жилья, и в первую очередь – в комфорт-классе. Конечно, вид из окон будет не на «Зарядье», «Парк Горького» или Воробьевы горы, но кто сказал, что жить нужно именно там? Как рассказывает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, в 2015-2018 гг. на рынок стали выходить действительно масштабные новостройки, в которых застройщики смогли выделить большую площадь под полноценную парковую зону, а самое главное – выстроить экономическую модель таким образом, чтобы проект окупился. Среди них можно назвать ЖК SREDA, район «Новые Ватутинки», «Город на реке Тушино-2018», «Домашний». Все эти комплексы – массового сегмента.

Вот только небольшой список предложений новостроек у парков по данным компаний Est-a-Tet:

Зеленый шум: выбираем квартиру у парка

В «Метриуме» к этому списку добавляют ЖК «Преображение» около Черкизовского детского парка, ЖК «Ясеневая, 14» около Юго-Восточного лесопарка, ЖК «Мещерский лес» около Мещерского парка, ЖК «Ты и Я» около парка «Торфянка». Стоимость предложения во всех комплексах начинается от 3,5 млн рублей.

Зеленый шум: выбираем квартиру у парка Фото: ЖК «Мир Митино». Источник: vk.com/jkmirmitino

И еще. Наличие парка не освобождает застройщика от обязанности обеспечить жителей зелеными зонами около дома. «При проектировании любого жилого комплекса застройщики обязаны предусмотреть наличие зеленых зон, - напоминает Лариса Швецова. - Без этого проект просто не пройдет согласования». Но, некоторые «лукавят», не предусматривая посадку большого количества зеленых насаждений по причине, если в районе находится большой парк, который частично «идет в зачет» жилому комплексу. Некоторые застройщики делают парковочные решетки на газоне. В этом случае зона такой парковки также идет в качестве зеленых насаждений, правда, с понижающим коэффициентом. Так что, выбирая новостройку, стоит обратить внимание не только на близость зеленых зон, но и на то, будут ли во дворе деревья.

Автор: Оксана Самборская

Комментарии