Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияЗастройщиков освободили от штрафов: стоит ли ожидать срывов сроков?

Застройщиков освободили от штрафов: стоит ли ожидать срывов сроков?

Пандемия коронавируса уже сказалась на большинстве отраслей экономики, и все возможные последствия эксперты пока даже не берутся предсказать. Появился даже термин «коронакризис», и он затронет каждого из нас. Тех, кто успел купить квартиру, волнует, не остановятся ли стройки и когда выдадут ключи. А тех, кто только присматривался к новостройкам, интересует, что будет с ценами на жилье и получится ли теперь выплачивать ипотеку. LIVING рассказывает о том, что известно на данный момент и какие есть ожидания.

Выходить только по необходимости

Практически во всех странах, где эпидемия коронавируса достигла большого масштаба, был введен карантин (или, как минимум, режим обязательной самоизоляции) и ограничено передвижение граждан. Россия не исключение: официально у нас не карантин, а выходные дни, но во многих регионах введен обязательный режим самоизоляции. Например, в Москве и Подмосковье выходить из дома можно только по нескольким уважительным причинам: обратиться за медицинской помощью, сходить в ближайший продовольственный магазин или аптеку, выкинуть мусор, погулять с собакой. А в скором времени, для передвижения на транспорте потребуется специальный пропуск.

Застройщиков освободили от штрафов: стоит ли ожидать срывов сроков?

Застройщики и риелторы стараются сохранять лицо и говорят о том, что для рынка новостроек ограничение перемещений покупателей и продавцов в целом — преодолимое испытание. Практически все этапы покупки новостройки сегодня переведены в режим онлайн. Конечно, на сайтах застройщиков или конкретных проектов можно ознакомиться с ценами на квартиры, выбрать и забронировать подходящий объект, посмотреть изображение будущего комплекса, прилегающих территорий, мест общего пользования, квартиры, вариантов отделки, в том числе и виртуальную 3D-модель. Во многих случаях можно проверить ход строительства с помощью веб-камер, установленных на площадке, а также просмотрев фотоотчеты за прошедшие месяцы, прочитать всю проектную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, права застройщика на участок), а также посмотреть образец договора долевого участия, узнать обо всех акциях и скидках. Так что да, информация есть, но привычки покупать квартиры онлайн все-таки еще нет. Обычно люди предварительно изучают информацию в сети, но затем все-таки предпочитают приехать на объект и увидеть все своими глазами перед покупкой. Сейчас такой опции нет. Как нет и опции зарегистрировать договор долевого участия в Москве, в связи с принятыми властями города мерами борьбы с вирусом.

«Сейчас основная проблема в том, что на паузу поставлены регистрации сделок. Работа Росреестра ограничена, МФЦ — где-то перешли на работу по записи, образовались очереди, где-то МФЦ закрылись. Нотариусы тоже ушли на выходные — теперь уже до конца месяца. Без нотариуса нельзя заверить согласие супруга на сделку для тех, кто состоит в браке, нельзя заверить заявление о безбрачии для тех, кто не состоит. Нотариально заверенные документы входят в пакет обязательных для регистрации сделок с недвижимостью», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». «То есть мы как агентство сделали все для того, чтобы сделка состоялась, мы перевели на дистанционное обслуживание практически все свои процессы, договоры подписываются, но их невозможно зарегистрировать. Так как ДДУ оплачиваются только после регистрации, соответственно, застройщик не получает этих денег. Хотя, конечно, далеко не все объекты живут на средства с продаж, многие привлекают внешнее финансирование или собственные средства застройщика», — говорит Ирина Доброхотова.

«В таких условиях спрос кратно сократится хотя бы в силу того, что внимание потенциальных покупателей будет сконцентрировано на собственном здоровье и повседневных бытовых вопросах», — уверены в компании «Метриум». Там напоминают, что во время кризиса 2008–2009 годов спрос на новостройки существенно снизился и сместился в сторону вторичной недвижимости. В 2008 году было заключено на 67% меньше сделок, чем в 2007 году, в 2009 году — на 80% меньше относительно того же 2007 года. Но тогда не было такой ситуации, как сейчас. Такой ситуации в принципе еще не было, так что строить конкретные прогнозы сложно.

Обещают падение цен: ждать ли?

Уже появились прогнозы, которые говорят о том, что на фоне резкого снижения спроса вниз могут пойти и цены на новостройки. Но стоит ли этого ждать? Помимо «коронакризиса», в России есть и кризис свой, который выражается в обвале рубля, наблюдавшемся еще до того, как у нас был введен режим обязательной самоизоляции, и до того, как на уже начавшееся падение национальной валюты успела наложиться эпидемия COVID-19.

Застройщиков освободили от штрафов: стоит ли ожидать срывов сроков?

Опыт предыдущих девальваций российской валюты показал, что за ними следует рост цен практически на все товары. «Прежде всего, повышение цен затронет импортные товары, но косвенное влияние девальвации будет ощущаться везде, потому что даже локализованное в России производство зависит от импортных расходных материалов и оборудования. Для застройщиков обвал рубля означает рост расходных статей, связанных с импортом», — объясняют в «Метриум». Примерно на 20-30% строительная отрасль все еще зависит от поставок лифтового и другого инженерного оборудования. Остальные товары (почти все виды стройматериалов) производятся в России, поэтому на них девальвация повлияет косвенно. Таким образом, себестоимость строительства возрастет, но не столь сильно, как в кризисы 2008 или 2014 годов.

Сообщения о возможном снижении цен появились после того, как агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) опубликовало свой прогноз о том, что российские новостройки подешевеют из-за эпидемии коронавируса в случае, если карантинные меры закончатся не ранее сентября 2020 года. Аналитики предупредили, что потери выручки 20 крупнейших застройщиков могут превысить 200 миллиардов рублей. Отмена карантина не ранее сентября 2020 года — это кризисный сценарий, при котором падение спроса на новостройки может составить 25% и более. Эксперты НКР считают, что в этих условиях для поддержания максимально возможного в этих условиях уровня продаж застройщики снизят цены на 20-30%, а восстановление спроса и цен после такого сценария займет от двух до четырех лет. Однако есть большой вопрос: за счёт чего застройщики должны снизить цены на 20-30%, если их расходы сейчас будут расти.

Задержки ввода: стоит ли опасаться?

На текущий момент большинство девелоперов продолжают строительные работы. Строительство отнесено к производствам непрерывного цикла, которые должны продолжаться даже в непростой эпидемиологической обстановке. «Сейчас рабочие и другие специалисты постоянно проходят медицинские осмотры и предпринимаются другие меры нераспространения вируса среди них. При этом финансирование строящихся объектов продолжается, во всяком случае в Москве, где большинство застройщиков работают с проектным финансированием. Могу допустить, что в регионах есть компании, которые столкнутся со срывом графика работ из-за недостатка средств на фоне падения спроса, но полагаю таких будет меньшинство, ведь треть застройщиков уже работает по новым правилам, а другие компании еще год назад достигли высокой стадии готовности объектов и их продаж, чтобы получить право работать по-старому», — комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Застройщиков освободили от штрафов: стоит ли ожидать срывов сроков?

Таким образом, если у застройщика есть проектное финансирование, то он продолжает работать в штатном режиме. Банк выделяет финансирование — продолжается строительство. Конечно, перешедшие на новую модель компании рассчитывали за счет высокого спроса минимизировать эффективную ставку по банковскому кредиту (чем больше продано квартир по ДДУ, тем ниже ставки по последующим кредитным траншам от банков), и сейчас этой цели достичь трудно. «Очевидно, что одна-две недели простоя не добавят устойчивости девелоперам, но и катастрофой для них не станет. Застройщики мыслят в перспективе месяцев и лет, но в меньшей степени — недель», — говорит Надежда Коркка.

Однако мы не знаем, сколько продлятся ограничительные меры, которые прямо влияют на характер покупательского поведения. Если нынешний режим обязательной самоизоляции продлится 1-2 месяца, то последствия будут существенными. «Особенно неприятно, что кризис и коронавирус выпали на те месяцы, когда на рынке жилья покупатели бывают очень активными — март и апрель. Однако в целом мы не ожидаем крупных крахов в девелопменте. Реформа и предыдущие кризисы сохранили в основном самых крепких «игроков» в отрасли», — отмечает Надежда Коркка.

«Работа компаний, не перешедших на эскроу-счета, чаще всего зависит от текущих продаж, за счет которых получается обеспечить бесперебойное финансирование строительства. Ввиду принятых ограничительных мер сегодня покупатели не имеют возможности совершать сделки в привычном формате. Несмотря на перевод сотрудников на удаленную работу и внедрение технологий онлайн-продаж, большинство клиентов отложило покупку квартиры», — рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». По его словам, общий эмоциональный настрой людей, концентрация на вопросах здоровья и решении текущих бытовых проблем не предполагают активных действий по покупке недвижимости. Неуверенность в завтрашнем дне, боязнь потери работы и снижение уровня доходов населения также препятствуют заключению сделок.

«Остановка продаж для компаний, у которых нет проектного финансирования и финансовой подушки безопасности, приведет к тому, что они останутся без средств для существования и будут вынуждены заморозить строительство. Как нам видится, проблемы могут возникнуть у региональных застройщиков. Ситуация на столичном рынке недвижимости остается более стабильной. Мы фиксируем рост числа дистанционных сделок, к нам по-прежнему обращаются региональные клиенты, которые и прежде покупали квартиры удаленно, а также жители Москвы и Подмосковья, которые по каким-то соображениям не могут откладывать решение квартирного вопроса», — говорит Андрей Колочинский.

Реализация проектов зависит от условий режима самоизоляции, добавляет Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие». В настоящий момент разрешено проводить определенные виды строительных работ (земляные, монолитные, фасадные), которые отнесены к непрерывным производствам, то есть их приостановка невозможна. «Таким образом, текущий сценарий карантина позволяет девелоперам не прекращать деятельность на стройплощадках. Тем не менее, вполне вероятно, что в сложившейся ситуации покупатели будут отдавать предпочтение готовым квартирам, чтобы полностью исключить влияние ограничительных мер на сроки строительства», — считает эксперт.

«Пока что перенос сроков ввода — не основная проблема», — уверена Ирина Доброхотова. По ее словам, по состоянию на середину марта, срок ввода более трех раз переносили только 14 столичных проектов из 222 (6%). «Сейчас главная задача — поддержать на должном уровне продажи, в том числе ипотечные сделки, что сильно связано и с уровнем доходов населения, и с тем, как люди будут способы строить планы на перспективу. Если у граждан не будет уверенности в завтрашнем дне, они откажутся от покупки жилья, особенно в кредит. Правительство уже озвучило, что к 1 мая будут разработаны меры поддержки ипотечного сектора, и многое зависит от того, какие решения будут выработаны», — отмечает спикер.

«Большинство столичных девелоперов не планируют ограничивать работы на строительных площадках. В краткосрочной перспективе проблемы могут возникнуть у тех объектов, у которых срок сдачи и приезда комиссии совпал с периодом ввода нерабочих дней, и тогда мы можем говорить о переносе сроков ввода, но это не критичные сдвиги», — добавляет Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК.

Соломку для застройщиков подстелили

Хотя участники рынка говорят о том, что задержек ввода жилых домов в эксплуатацию пока опасаться не стоит, уже приняты меры, которые позволят застройщикам переносить сроки и при этом не выплачивать штрафы. Власти отменили до конца 2020 года штрафы для застройщиков за срыв сроков по договорам.

Таким образом, до 1 января 2021 года застройщиков не будут штрафовать или наказывать иным образом за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, а начисление процентов, подлежащих уплате гражданам, в это время отменят.

При этом если же застройщик после 2 апреля 2020 года более чем на шесть месяцев сорвет сроки по завершению строительства или передаче жилья дольщику, в реестр проблемных он будет включен уже лишь после 1 января 2021 года, если на этот момент причины для этого не будут устранены.

Автор: Екатерина Сахарова

Комментарии