Доход на ТПУ
Наиболее быстрый способ заработать на недвижимости – «купить подешевле, продать подороже», то есть вложиться в новостройку на низких стадиях строительства. Для этого нужно отслеживать проекты еще до официального открытия продаж, и LIVING писал об ожидаемых премьерах. Но не любой проект даст ту доходность, на которую вы рассчитываете. Давайте разберемся, в чем секрет успеха тех или иных проектов и, соответственно, людей, в них проинвестировавших.
Прежде всего, как и при покупке для личного пользования, в случае с инвестиционной квартирой многое решает локация. Причем даже в большой степени. Важно расположение в развитом районе, у станции метро. В последнее время можно выделить в отдельную группу проекты у транспортно-пересадочных узлов (ТПУ): их в ближайшие годы будет несколько, следите за премьерами! На данный момент уже известно об ожидаемом проекте с апартаментами, к примеру, в составе ТПУ «Рязанская». Ранее сообщалось, что на Большой Кольцевой линии метро (БКЛ) может появиться как минимум пять проектов с апартаментами.
Сейчас среди проектов в составе ТПУ или в непосредственной близости можно выделить ЖК «Городские истории» (входит в состав ТПУ «Рассказовка»), а также ЖК Discovery Park в рамках ТПУ «Ховрино» и D1 в составе ТПУ «Дмитровская». Эти проекты реализуются с 2018 года. «На строительство таких важных проектов застройщиков-инвесторов привлекает город, поэтому большинство новостроек возводят известные девелоперы, уже давно работающие на рынке недвижимости, например MR Group, „Интеко“ и другие», – отмечают в компании Est-a-Tet.
Все проекты, которые выходят в составе ТПУ, отличаются высоким ростом цены на недвижимость в течение всего периода строительства. Среди новостроек, вышедших на рынок в прошлом году, самые хорошие показатели по росту зафиксированы в ЖК L-Club, расположенном у ТПУ «Люблино»: с октября 2019 года цены выросли на 27%, со 149,0 тыс. до 188,8 тыс. руб. за кв. м, по данным Est-a-Tet. Высокий рост также отмечен в ЖК «Вестердам», в котором стоимость квадратного метра выросла на 18%, со 174,0 тыс. до 205,2 тыс. руб., всего за полгода.
«Прибыльные» девелоперы
Также стоит обратить внимание на будущие новинки (или новые корпуса в уже строящихся успешных проектах) от девелоперов, чьи проекты традиционно хорошо вырастают в цене. Возьмем, к примеру, 2019 год и посмотрим, кто был в лидерах и на чьи новостройки стоит смотреть особенно пристально.
Максимальный рост в цене с начала 2019-го по начало 2020 года показал ЖК Hill8, проект премиум-класса от «Сити XXI век», это апартаменты. Здесь стоимость выросла на 46% – с 238,1 тыс. до 346,5 тыс. руб. за кв. м. Второе место занял проект от крупного девелопера MR Group – Discovery Park, рост за год составил 42%. На третьем месте популярный проект бизнес-класса от Wainbridge – Aquatoria. «При этом до ввода жилья в эксплуатацию еще есть достаточно времени, чтобы вложить свои средства в этот проект и получить максимальную прибыль в конце реализации», – говорят в Est-a-Tet.
В десятку входит еще один проект Wainbridge, а также новостройки от Sezar Group, Magnum Development, «РГ Девелопмент», «Пионер», AFI Development и Hutton Development.
Источник: Est-a-Tet
Как можно видеть, большинство из этих проектов находятся на высокой стадии готовности, и большого роста там уже не будет (кроме Aquatoria, про который было сказано выше). Но есть ряд проектов, где есть хорошая динамика прироста, а ввод в эксплуатацию еще далеко, а это значит, что сохраняется потенциал для дальнейшего роста цен.
Здесь лидирует проект «Движение Тушино», где продаются апартаменты (вариант подойдет и для перепродажи, и для заработка на ренте). Срок сдачи запланирован на середину 2022 года, а цены со старта продаж уже выросли на 30% – c 136,9 тыс. до 177,6 тыс. руб. за кв. м. Также в десятке проекты от Capital Group, Группы «Эталон», «РГ Девелопмент», «Интеко», «Красных зорь», «Инграда» и MR Group. К этим и следующим их проектам стоит присмотреться: они умеют показывать хороший рост.
Источник: Est-a-Tet
На новенького
В IV квартале 2019 года, по данным компании «Метриум», рынок новостроек Москвы пополнили 24 новых проекта. Причем наиболее активными были девелоперы проектов бизнес-класса, среди которых есть объекты на 30% дешевле рынка. «Однако в целом уровень цен в новых объектах высокий и возможности инвесторов сокращаются», – отмечают в компании. Тем не менее среди вышедших в продажу объектов можно найти перспективные варианты для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений.
Какие новостройки сегмента комфорт-класс появились на рынке в IV квартале 2019 года. Источник: «Метриум»| Проект | Застройщик | Округ | Район | Формат | Мин. стоимость, млн руб. | Мин. площадь кв. м | Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
| Комфорт-класс | |||||||
|
Просторная 7 |
ГК ПИК |
ВАО |
Богородское |
квартира |
5,19 |
19,8 |
209,2 |
| L'Club |
Центр-Инвест |
ЮВАО |
Люблино |
квартира |
7,35 |
39,1 |
178,5 |
|
Аэровилла |
Алтай |
ЮАО |
Орехово-Борисово |
комфорт |
2,18 |
12,1 |
166,3 |
|
В стремлении к свету |
Seven Suns Development |
СВАО |
Лианозово |
квартира |
3,57 |
26,5 |
128,2 |
|
Станция |
Алтай |
ЮАО |
Чертаново Северное |
апартамент |
2,38 |
13,2 |
166,8 |
|
Les |
«Спартак» |
ЮЗАО |
Ясенево |
апартамент | |||
|
Ботаник |
Алтай |
СВАО |
Отрадное |
апартамент |
3,00 |
18,9 |
163,1 |
| Проект | Застройщик | Округ | Район | Формат | Мин. стоимость, млн руб. | Мин. площадь кв.м | Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
| Бизнес-класс | |||||||
|
Trend |
Magnum Development |
СЗАО |
Щукино |
квартира |
9,92 |
36,6 |
270,6 |
| Level Стрешнево |
Level Group |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
апартамент |
4,87 |
23,3 |
168,5 |
| Level Донской |
Level Group |
ЮАО |
Донской |
апартамент |
6,98 |
28,6 |
234,5 |
| Nagatino i-Land |
ГК Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
квартира |
8,96 |
43,4 |
208,8 |
|
Вереск |
ГК МИЦ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
квартира |
6,00 |
25,1 |
197,8 |
|
Донской квартал |
Страна Девелопмент |
ЮАО |
Донской |
апартамент |
6,98 |
32,0 |
237,3 |
|
MainStreet |
ГК Основа |
ЗАО |
Фили-Давыдково |
апартамент |
6,00 |
28,0 |
157,9 |
|
Shome |
Велесстрой |
ЗАО |
Фили-Давыдково |
квартира |
9,60 |
38,0 |
285,8 |
|
Правда |
Группа ПСН |
САО |
Беговой |
апартамент |
7,99 |
30,6 |
234,6 |
|
Достижение |
Sminex |
СВАО |
Марфино |
квартира |
8,72 |
35,5 |
239,8 |
|
Павелецкая Сити1 |
MR Group / Level Group |
ЮАО |
Даниловский |
квартира |
7,73 |
25,9 |
246,5 |
|
Alcon Tower |
Alcon Development |
САО |
Беговой |
апартамент |
5,59 |
25,1 |
329,0 |
| Проект | Застройщик | Округ | Район | Формат | Мин. стоимость, млн руб. | Мин. площадь кв.м | Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
| Премиум-класс | |||||||
|
Eleven |
РосСтройИнвест |
ЦАО |
Пресненский |
квартира |
25,47 |
45,0 |
598,3 |
|
Ambassador Golf Club Residence |
ГК Ташир |
ЗАО |
Раменки |
апартамент |
64,3 |
83,4 |
893,6 |
|
La Rue |
Capital Group |
ЦАО |
Тверской |
апартамент |
17,4 |
25,2 |
716,1 |
|
Fantastic House |
СЗ Полинессо |
ЦАО |
Пресненский |
квартира |
37,99 |
63,0 |
666,5 |
|
Richwood Club Village |
н/д |
ЗАО |
Раменки |
апартамент |
149,60 |
220,0 |
854,8 |
Аналитики «Метриума» рекомендуют обратить внимание на два проекта бизнес-класса (оба представляют сегмент апартаментов). Первый проект – это Alcon Tower в районе Беговой. Минимальная стоимость лота здесь составляет около 5,59 млн руб. (апартаменты площадью 25,1 кв. м). Ввод в эксплуатацию намечен на II квартал 2022 года. Многофункциональный комплекс будет построен на пересечении Ленинградского проспекта и Беговой улицы, всего в 100 метрах от ТТК, в 2,4 км от Садового кольца. И при этом в десяти минутах ходьбы от метро «Динамо». По мнению экспертов, конкуренция в локации высокая, но концептуально схожих объектов мало, и к концу строительства можно ожидать роста цены порядка 30–40%. Застройщик – Alcon Development – пока не строил жилые комплексы, но имеет большой опыт строительства высококлассных офисных центров. В проекте предусмотрен гостиничный комплекс услуг для жителей, включающий заказ пропусков, бронирование переговорных, оперативное решение бытовых и технических вопросов, расчет и оплату коммунальных платежей. «Alcon Tower отлично подходит для вложений в аренду. Жилой комплекс удобно расположен с точки зрения транспортной доступности, совсем недалеко от исторического центра. Рядом крупный транспортный узел – Белорусский вокзал и станция остановки следующего в Шереметьево аэроэкспресса. С учетом наличия некоторых гостиничных услуг комплекс будет пользоваться спросом у обеспеченных бизнесменов, туристов, путешественников», – отмечают в «Метриуме». Также наличие поблизости крупного делового кластера («Белая площадь») создает возможности и для высокобюджетной долгосрочной аренды. Крупногабаритные лоты, которые также есть в проекте, станут хорошим вложением для долгосрочного сохранения средств.
Второй проект, который можно выделить отдельно, это Mail Street в районе Фили-Давыдково в ЗАО. Здесь схожие бюджеты покупки: 6 млн руб. за апартаменты площадью 28 кв. м. Срок сдачи – также II квартал 2022 года. В шаговой доступности (не более пяти минут) находится станция метро «Кунцевская», рядом с будущим комплексом проходят Кутузовский проспект и Рублевское шоссе. Девелопер проекта – ГК «Основа». В числе преимуществ этого комплекса слабая конкуренция непосредственно в районе строительства объекта. «Схожие по концепции объекты возводятся в основном дальше от центра вдоль Кутузовского проспекта и находятся на завершающих стадиях строительства. Местный рынок имеет большой потенциал, потому что многие обитатели местных сталинок хотели бы поменять морально устаревшее жилье на современные новостройки», – поясняют в «Метриуме». Проект хорошо подойдет для разных инвестиционных сценариев: удобство расположения и низкий порог входа предопределяют выгодные вложения с целью сдачи в аренду, а доступные расценки на старте означают значительный прирост в будущем (до 30% от текущей цены).
Инвестиции под аренду
Покупка квартиры под сдачу в аренду – инвестиция, ориентированная скорее на сохранение капитала, чем на его резкое приумножение. «Банковские вклады под 6% годовых выглядят более привлекательными. Рентные инвестиции подходят тем, кто приобретает недвижимость „впрок“ – для подрастающих детей или в качестве будущей прибавки к пенсии. В современных реалиях выгоднее, чем в квартиры, инвестировать в „продвинутые“ апартаменты в центральных районах города», – комментирует директор по продажам и маркетингу компании «Страна Девелопмент» Жанна Шевченко. По ее словам, максимально достижимая доходность от покупки квартиры в новостройке в Москве под сдачу в аренду сейчас составляет около 5,4%, а средний показатель – 4–5% годовых. При этом доходность апартаментов может быть куда выше: по оценкам эксперта, средняя доходность от сдачи в аренду апартаментов в Москве составляет 8–10%, ликвидные проекты позволяют добиться доходности в 12–14% годовых.
Если вас привлекает сдача квартиры или апартаментов в аренду и вы только планируете покупку, то наверняка вы уже знаете, что наиболее востребованы среди арендаторов студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры «евроформата» – варианты с объединенными кухней и гостиной. Арендатору важны транспортная доступность, инфраструктура, локация и стоимость. Преимущество – у квартир или апартаментов в новом или в строящемся комплексе с современной архитектурной концепцией в нескольких минутах ходьбы от станции метро.
«Лучше приобретать недвижимость на начальных и средних этапах строительства, когда в проекте еще присутствует широкий ассортимент по выгодным ценам, но уже можно оценить сам проект и темпы его строительства. Если есть предложение с отделкой от застройщика, то лучше остановить выбор на нем. Такая инвестиция покажет дополнительную доходность за счет снижения затрат на ремонт и роста цены в период стройки», – говорит Жанна Шевченко.
По мнению экспертов компании «СМУ-6 Инвестиции», доверие покупателей к московским новостройкам в качестве инвестиционного инструмента вернулось на фоне снижения ипотечной ставки, падения доходов по банковским вкладам и тренда на повышение цены квадратного метра. Для инвесторов наибольшей привлекательностью пользуются квартиры вблизи станций метро, по минимальной цене и способные приносить прибыль от сдачи в аренду с первых дней покупки.
«Оптимальным вариантом для инвестиций является квартира в новостройке с отделкой, которую можно сдавать сразу после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. При этом, в отличие от жилья на вторичном рынке, покупатель новостройки имеет возможность воспользоваться периодическими акциями от застройщика и получить дополнительную выгоду», – считают в компании «СМУ-6 Инвестиции».
Хотя доходность покупки квартиры под сдачу в аренду в среднем составляет от 5% в год, стоит учитывать, что также вы получаете в собственность актив, который всегда можно продать с выгодой на растущем рынке. Но если рынок начнет падать, а ваш вариант окажется не самым ликвидным, могут возникнуть трудности с его реализацией. Кроме того, всегда стоит помнить о том, что активом нужно еще и управлять, и в этом плане, конечно, предпочтительнее покупка апартаментов с возможностью отдать всё управление профессиональной УК, которая обеспечит максимальную доходность. Такие проекты есть, к примеру, у ГК «Пионер» (проекты YE’S), Becar и ГК «ФСК».