Аэропанорама
ГлавнаяЭкспертизаИсследованияTrade-in от застройщика: как обменять старое жилье на новое

Trade-in от застройщика: как обменять старое жилье на новое

Автор: Екатерина Сахарова
Поделиться

Бурное развитие рынка новостроек побудило многих задуматься об улучшении своих жилищных условий и обмене старой квартиры на новую. Однако некоторых отпугивают сложности, связанные с одновременным поиском покупателей на старую квартиру и выбором нового жилья. Кроме того, есть опасения, что пока проводится сделка по продаже, подобранный объект может вырасти в цене или уйти кому-то другому. В качестве ответа на эти опасения многие компании предлагают услугу trade-in. LIVING рассказывает, что это за программа, в чем ее плюсы и минусы.

Термин trade-in пришел из автомобильного рынка, раньше по этой технологии работали только автосалоны, которые принимали старые автомобили в счет покупки новых. На российском рынке эта схема стала популярной во время кризиса 2008 года, когда trade-in стал способом активизировать продажи. Сейчас этот механизм снова актуален, и некоторые компании, работающие уже совсем не с автомобилями, также предлагают схемы, которые они называют trade-in. Однако следует понимать, что в истинном виде trade-in на отечественном рынке недвижимости практически не встречается, его предлагают единицы. А то, что застройщики именуют как trade-in, на деле является взаимозачетом. Тем не менее, сейчас девелоперы заинтересованы в том, чтобы всячески способствовать обмену старого жилья на новое, увеличивая свои продажи. Так что как бы эти программы ни назывались, реально получить содействие в улучшении жилищных условий можно. А в некоторых случаях можно еще сэкономить на услугах брокера.

Trade-in от застройщика: как обменять старое жилье на новое

В чем же разница между взаимозачетом и схемой trade-in? Взаимозачет — это по сути альтернативная продажа квартиры, и это наиболее распространенный вариант на рынке. «Вариант с продажей жилья на вторичном рынке и приобретением новостройки мы называем взаимозачетом. Квартира в новостройке бронируется, и на этот период специалисты занимаются поиском покупателя на старое жильё. Квартиру в жилом комплексе обычно держат месяц, и за это время необходимо будет подготовиться к сделке. Даже застройщики, у которых есть свой отдел продаж, все равно «отдают» услугу риэлторам и работают с партнерскими агентствами», — рассказывает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

Под trade-in в его классическом понимании подразумевается маловостребованная схема с выкупом квартиры и предоставлением взамен жилья в строящемся доме. В этом случае застройщик сам выкупает квартиру, причем в сжатые сроки, поэтому без дисконта не обойтись, что и препятствует широкому распространению данного формата услуги. «Вряд ли кто-то захочет терять 15-20% от рыночной стоимости жилья и больше, ведь это весьма существенные деньги. Обмен в формате выкупа может быть актуален на высокорастущем рынке: то есть покупатель совершает сделку сейчас, чтобы успеть купить квартиру до её подорожания в новостройке. Сейчас же условия на рынке совершенно другие, большой выбор предложения сдерживает цены и способствует вводу специальных акций со стороны застройщиков», — отмечает Елена Мищенко.

Как показывает практика, компании могут придерживаться других правил, называя тот же взаимозачет трейд-ином, и таких случаев большинство. Однако и классический trade-in найти на столичном рынке удалось. Такую схему предлагает компания SDI Group, которая ведет строительство ЖК «Аккорд.Smart-квартал» в Одинцовском районе. Квартира клиента именно выкупается застройщиком, а не выставляется на продажу, при этом старое жилье оценивается по рынку за вычетом дисконта в 20% за выкуп. Схемой можно воспользоваться только при покупке жилья в проектах компании. Есть несколько условий для участия в этой программе: квартира должна находиться в Москве или Московской области (не далее 40 км от МКАД), в ней не должны быть прописаны несовершеннолетние дети, не должно быть иных обременений.

ЖК «Аккорд.Smart-квартал». Рендер от застройщика.

Trade-in от застройщика: как обменять старое жилье на новое

Продажу старого жилья с существенным дисконтом от рынка большинство экспертов считают основным минусом программы trade-in для клиентов и причиной низкой популярности услуги. Однако коммерческий директор компании SDI Group Максим Каварьянц уверен, что в текущих условиях программа может быть выгодной. «Первичный рынок жилья постоянно растет в цене, что нельзя сказать про вторичный. У многих клиентов нет времени ждать шесть месяцев и более, например, пока продается их квартира. И тогда клиенту выгоднее потерять 20% стоимости квартиры, но купить при этом нужную именно ему квартиру в короткий срок по привлекательной цене. Выгода компании также очевидна — это увеличение темпов продаж первичного жилья, а также полный возврат инвестиций, вложенных в покупку вторичного жилья, так как у компании значительно больший запас времени на продажу квартиры клиента», — говорит эксперт.

Большинство же компаний под trade-in, как уже было сказано, скрывают просто альтернативные продажи и берутся помочь с этим процессом своим клиентам. При этом там уверены, что вторичные квартиры легко уходят с рынка за более короткий срок, чем полгода. В среднем компании берутся реализовать старое жилье клиентов за срок от месяца до трех, и на это время за потенциальным покупателем бронируется квартира в новостройке по фиксированной цене на дату заключения договора. Это позволяет клиентам продать квартиру по рыночной цене, а не с дисконтом в 15-20% и купить квартиру в новостройке, не боясь, что цена в ней вырастет, пока идет поиск покупателей на старую квартиру. По оценкам компании Urban Group, не менее 30% от общего числа покупателей новостроек готовы работать по такой схеме.

При этом застройщики зачастую выступают просто посредниками: они не сами занимаются реализацией старой недвижимости клиентов, а передают эту задачу в «дружественные» риэлторские агентства.

Trade-in от застройщика: как обменять старое жилье на новое

«Собственные отделы трейд-ин у девелоперов показывают более низкую эффективность, чем специализированные компании, так как продажа недвижимости на вторичном рынке не является профильной деятельностью застройщика», — поясняет директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова. Поэтому логичным шагом может быть поиск риэлторского агентства, а не девелопера: если воспользоваться услугой взаимозачета от агентства, можно будет выбирать новостройки от разных девелоперов, работающих по этой программе, а не ограничиваться одним. Например, компания Est-a-Tet совместно с девелоперами-партнерами предлагает бронирование квартиры в новостройке сроком до двух месяцев. Услуга действует в микрорайоне «Домашний» от «Группы ПСН», в «Городе на реке Тушино-2018» от АО «Тушино 2018», также под запрос возможно получение такой услуги в ЖК «Ясный» и МФК «Царская площадь» от MR Group.

Также схемы trade-in используют некоторые застройщики, которые реализуют свои квартиры с помощью брокеров компании «Метриум Групп». «К нам приходит покупатель, который выбирает понравившийся вариант на первичном рынке, главное, чтобы застройщик был готов работать по trade-in. Далее проходит предварительная оценка стоимости вторичного жилья. Если собственник согласен с ценой, то с ним заключается договор на оказание услуг, а также договор бронирования выбранной квартиры в новостройке. Затем мы ищем покупателя на старое жилье, продаем его. Потом передаем заявку клиента специалистам отдела продаж первичного рынка жилья, где менеджер готовит все необходимые документы для заключения ДДУ, а также оформления ипотечного кредита при необходимости. Покупатель приезжает только на подписание ДДУ, а также для его получения после прохождения процедуры регистрации», — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Размер комиссионных за продажу вторичной недвижимости по trade-in варьируется от 1,5% до 2,5% и зависит от сложности объекта. Реализация квартиры с плохой транспортной доступностью и низкими качественными характеристиками (к примеру, когда требуется капитальный ремонт), требует от риелтора куда больших ресурсов, поэтому комиссия в данном случае чуть выше, чем если бы речь шла о «простой» с точки зрения поиска покупателя квартире в пешей доступности от метро, отмечает Мария Литинецкая. Кроме того, комиссия риелтора по trade-in зависит от бюджета сделки: чем дороже объект, тем ниже проценты и, наоборот, чем дешевле квартира, тем большее вознаграждение (до 2,5%) получит брокер. По данным VSN Realty, средняя стоимость услуги trade-in составляет 120 тысяч рублей, максимальная на рынке — 200 тыс. рублей.

Некоторые застройщики готовы предложить услугу по взаимозачету без брокерской комиссии, что, безусловно, означает дополнительную экономию для клиента. Разумеется, брокер свою комиссию получит, просто от застройщика, а не от клиента. Например, «бесплатный» trade-in предлагает девелопер ЖК «Кварталы 21/19» ГК «ВекторСтройФинанс», что позволяет клиенту сэкономить в среднем от 100 до 200 тысяч рублей.

Trade-in от застройщика: как обменять старое жилье на новое

В компании «Азбука жилья» также можно сэкономить на схеме trade-in. Там продолжает действовать акция «Обменяй старую квартиру на новую без комиссии». Здесь также под trade-in подразумевается альтернативная продажа, поэтому стоимость квартиры не занижается, недвижимость выставляется в продажу по текущей рыночной цене. Схема действует при покупке квартиры в ЖК «Крылатский» от застройщика «Строй Вест», ЖК «Горизонт» от Capital Group, ЖК «Дом на Рогожском Валу» от «Лидер-Инвест» и ЖК «Загорье» от застройщика «МФС-6». При покупке квартиры в этих жилых комплексах услуги риэлтора по продаже квартиры, предназначенной для обмена, бесплатны. По словам руководителя отдела продаж вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Марины Пиатрович, на продажу недвижимости клиента уходит не более трех месяцев.

ЖК «Крылатский». Рендер от застройщика.

Trade-in от застройщика: как обменять старое жилье на новое

Итак, главное преимущество покупки квартиры по взаимозачету — это экономия времени и средств. «По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда клиент единожды обращается к застройщику, а тот в свою очередь берет всю работу на себя. Производится оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и так далее», — говорит Мария Литинецкая. Однако схема все-таки устраивает не всех: хотя застройщик устанавливает цену на вторичное жилье, адекватную рынку, чтобы как можно быстрее реализовать объект, не все владельцы согласны с такой политикой, поэтому продают квартиру через стороннего риэлтора или пытаются осуществить сделку самостоятельно. Кроме того, взаимозачетом не могут пользоваться клиенты с маленькими детьми. «Согласно закону, если несовершеннолетние дети являются собственниками, то при продаже в обязательном порядке потребуется согласие органа опеки и попечительства. Так как строящееся жилье не поставлено на кадастровый учет и не имеет собственности, органы опеки чаще всего отказывают в сделке», — говорит Мария Литинецкая.

Для застройщика услуга взаимозачета — это, в первую очередь, хорошее конкурентное преимущество и способ повысить продажи. Из-за падения платежеспособности покупатели все реже могут накопить на жилье абсолютно с нуля, многим приходится продавать старую недвижимость, чтобы минимизировать затраты, и именно в таких случаях услуга trade-in становится востребованной. В то же время эксперты отмечают, что для девелопера trade-in — больше имиджевая составляющая, чем реальная статья прибыли. Ведь застройщику приходится обращаться к риелторам или вовсе создавать собственный отдел вторичной недвижимости, это не всегда выгодно, особенно на фоне кризиса ликвидности вторичного жилья.

Комментарии:

Сетевое издание LIVING зарегистрировано Роскомнадзором 30.11.2017 г. за номером ЭЛ № ФС 77 – 71723. Учредитель: ООО «Умный поиск».
Главный редактор: Бабенко Наталья Владимировна
Адрес редакции: 191186, Санкт-Петербург, ул. Б.Морская, д.3-5, оф. 200. Тел. (812) 337-27-66
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на living.ru.
Информационная продукция предназначена для взрослых и детей старше 16 лет.

© 2014—2018 Living. Все права на материалы сайта защищены законом РФ.