Не пусто, не густо
Ситуация на столичном рынке новостроек в настоящий момент выглядит следующим образом. В июле 2019 года, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на первичный рынок «старой» Москвы вышло два новых проекта бизнес-класса и один проект комфорт-класса. Кроме того, открылись продажи в шести корпусах текущих проектов. При этом в Новой Москве в июле на рынок не вышло ни одного нового проекта, а предложение пополнилось только тремя новыми корпусами в уже реализуемых проектах. Иными словами, общий объем предложения новостроек в столице продолжил снижаться по сравнению с показателями предыдущих периодов. А учитывая тот факт, что квартиры в новостройках часто раскупаются еще на этапе строительства, выбор у тех, кто торопится отпраздновать новоселье к новогодним праздникам, не так велик.
В комфорт-классе, как говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, проектов полностью или частично с отделкой, которые будут сданы к концу 2019 года насчитываются 10 штук или 737 квартир и апартаментов. Средняя цена реализации составляет 159,7 тыс. рублей за кв. метр. В бизнес-классе таких проектов - всего пять, или 333 квартиры. Средняя цена реализации составляет 253,5 тыс. рублей за кв. метр. Между тем, на первичном рынке недвижимости столицы есть несколько новостроек, которые планируется сдать осенью текущего года. Так, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, не менее 53 корпусов в «старой» Москве имеют запланированный срок ввода с сентября по декабрь 2019 года. Это не менее 25 различных проектов. «Больше половины таких новостроек с отделкой относятся к массовому сегменту, ценообразование там весьма лояльное. Наиболее доступные предложения традиционно расположены на столичных территориях за МКАД – в Некрасовке и Зеленограде. Однако и внутри МКАД можно найти квартиры с отделкой по приемлемой цене – например, в ЖК «Семеновский парк» (от 6,9 млн рублей)», - уточняют эксперты.
Конкретные примеры
В четвертом квартале 2019 года, по словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, планируется сдача 33 корпусов в 20 проектах – во всех этих жилых комплексах представлены лоты с финишной или предчистовой отделкой от застройщика. Почти 20% от этого объема приходится на апартаменты, остальное предложение – квартиры. Наибольший объем предложения с отделкой (сдача в конце 2019 года) зафиксирован на западе столицы (30,9%), с предчистовой отделкой – на юго-западе (66,7%). «Наибольшую долю предложения с отделкой составляют лоты комфорт-класса (89%), а 70,2% «первички» с предчистовой отделкой относится к бизнес-классу. В связи с этим средняя цена квадратного метра в новостройках с отделкой оказалась ниже цены предложения с whitebox, составив 177,6 тыс. рублей против 223 тыс. рублей за кв. метр», - приводит данные эксперт.
Источник: bnMAP.pro
Кстати, почти все проекты со сроком сдачи в четвертом квартале 2019 года относятся к масштабной застройке. Исключение составляет 12-этажный апарт-отель «Рогожский Вал, 12», рассчитанный всего на 27 апартаментов, и 9-этажный «Янтарь Apartments» - на 148 лотов. К комплексам средней величины (менее 1000 лотов) игроки рынка относят проекты «Оникс» (26-32 этажа) на 540 квартир, «Новочеремушкинская, 17» (4 корпуса, 18-20 этажей) на 695 квартир и «Серебряный парк» (6 корпусов, 9-20 этажей) на 844 квартиры. Наиболее крупный комплекс – проект «Некрасовка», включающий в себя 32 корпуса высотой 7-25 этажей на 6500 лотов.
Среди проектов участники рынка называют также жилые комплексы «Кварталы 21/19», «Семеновский парк», «Орехово-Борисово». По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в «Кварталах 21/19» планируется ввод корпуса 1, где все квартиры будут с отделкой от застройщика, а еще в четырех корпусах покупатель может заказать отделку опционально. «Проект примечателен тем, что к концу года рядом с домами будет открыта станция метро «Стахановская» (планируемое место расположения выходов из метро – пересечение Рязанского проспекта и 2-го Грайвороновского проезда). Первая очередь проекта уже введена в эксплуатацию, благоустроена и обжита. Через всю территорию комплекса будет проложен пешеходный бульвар», - комментирует она.
Источник: Est-a-Tet
ЖК «Семеновский парк» строится в пешей доступности от станции МЦК «Соколиная гора», рядом расположен парк, стадион «Крылья советов» и теннисный корт. В 10 минутах ходьбы – крупный зеленый массив, Измайловский парк культуры и отдыха. В квартирографии проекта – студии и 1, 2, 3, 4 комнатные квартиры общей площадью от 35,5 кв. м до 100,9 кв. м с оптимально проработанным внутренним пространством и потолками высотой 2,8 м. Высотность домов – 20-25 этажей. Все квартиры сдаются с отделкой. ЖК «Орехово-Борисово» расположен в 5 минутах ходьбы от станции метро «Домодедовская». Это 3 корпуса переменной этажности – от 11 до 25 этажей. В продаже – квартиры от 1 до 4 комнат. В ряде квартир предусмотрены застекленные лоджии. На выбор покупателя – два типа отделки: в темных тонах «Мокко» и в светлых – «Ваниль».
Цена вопроса
Ирина Доброхотова говорит, что наиболее доступные студии предлагаются в ЖК «Жемчужина Зеленограда» (от 3,9 млн рублей), однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные – в ЖК «Некрасовка» (4,95 млн рублей, 5,99 млн рублей и 7,5 млн рублей соответственно). Внутри МКАД доступные студии можно приобрести в ЖК «Римского-Корсакова 11» (от 5,1 млн рублей), однушки – в ЖК «Летний сад» (6,6 млн рублей), двушки – в ЖК «Лесопарковый» (от 8,9 млн рублей), трешки – в ЖК «Летний сад» (от 10,4 млн рублей). Наталия Кузнецова называет еще один проект с бюджетным предложением – это Citimix, где студию с финишной отделкой можно приобрести за 3,25 млн рублей. Кстати, в этом же проекте по минимальной цене предлагается и четырехкомнатная квартира евроформата (за 8,94 млн рублей).
Источник: Est-a-Tet
Оценить доступность того или иного предложения можно только в сравнении. Если рассматривать наиболее дорогостоящее предложение, то, к примеру, максимальная цена за студию зафиксирована в проекте «Оникс» (12,05 млн рублей). Среди однокомнатных лотов, по словам эксперта, наиболее дорогостоящими являются апартаменты в проекте «Рогожский Вал, 12» (15,76 млн рублей), самый дорогой двухкомнатный лот евроформата (19,03 млн рублей) представлен в проекте «Оникс». Наиболее дорогостоящими двухкомнатными и евро трехкомнатными лотами являются апартаменты в проекте «Рогожский Вал, 12» (26,79 и 30,08 млн рублей соответственно). Максимальная стоимость трешки зафиксирована в проекте «Символ» (31,16 млн рублей), четырехкомнатной (33,93 млн рублей) – в проекте «Оникс». «Если говорить о полноценной четырехкомнатной квартире (32,21 млн рублей), то это снова комплекс «Символ». Самый дорогой многокомнатный лот находится в проекте «Оникс». Это квартира, которая представлены в реализации за 52,2 млн рублей», - уточняет эксперт.
Квартиры с отделкой от застройщика со сроком сдачи в 4 квартале 2019 года. Источник: АН «Бон Тон»
Одним словом, у покупателей, которые по тем или иным причинам вынуждены поторопиться с приобретением жилья, выбор есть как среди бюджетных новостроек, так и в более респектабельном варианте. То есть отпраздновать новоселье в канун новогодних праздников – вполне реальная история. Однако игроки рынка обращают внимание, что обозначенные в проектной декларации сроки сдачи домов, иногда сдвигаются. Максимально «подстраховаться» в этом смысле покупатель может только одним способом: изучить историю других проектов девелопера. Если просрочек по их сдаче не было, то вероятность, что и ваше новоселье состоится в срок – гораздо выше.