ГлавнаяЭкспертизаИсследованияСложности перевода: получат ли апартаменты статус жилья

Сложности перевода: получат ли апартаменты статус жилья

В конце июня из уст официальных лиц вновь прозвучали фразы о необходимости придать апартаментам статус жилья. И вновь без уточнения, что это значит – все ли апартаменты могут быть приравнены к жилью, касается ли это только строящихся комплексов или всех, включая построенное жилье, и что произойдет – собственники просто получат право прописки, или также получат все жилые льготы – налоговые, «коммунальные» и т.д. LIVING узнал, какой сценарий вероятнее и на что следует обратить внимание тем, кто только рассматривает покупку апартаментов.

По словам директора по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, в соответствии с законопроектом, который в настоящее время разрабатывается в Государственной Думе, собственники апартаментов не просто получат право постоянной регистрации. Речь идёт о полноценном статусе жилья с перерасчётом коммунальных и налоговых платежей.

Эксперт поясняет, что «в разрабатываемом в настоящее время законопроекте предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты. При этом в проекте добавляется, что собственники нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты в срок до 31 декабря 2021 года».

Звучит оптимистично, но остается множество вопросов. Если дом стал апартаментами только потому, что девелопер решил не менять статус участка, это одно, но как могут стать жильем апартаменты, не соответствующие техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям? Да и зная наших законодателей, «за время пути» с законопроектом могут произойти самые удивительные метаморфозы.

О предмете споров

Для начала немного статистики. По данным риэлторских агентств на первичном рынке Москвы представлено около 130 проектов с апартаментами – более 11 тыс. лотов. По экспозиции площадей, подсчитали в агентстве недвижимости «Бон Тон» на апартаменты приходится 19,5% от общего предложения новостроек. Наибольшая доля по сумме площадей в границах старой Москвы, представлена в округах САО (32%), ЦАО (29%) и СВАО (14,5%).

По сегментам деление следующее: в структуре предложения по данным «Бон Тон» преобладает бизнес-класс (54%), при этом доля комфорта составляет 25%, премиума – 21%. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в последние три года спрос на рынке апартаментов повышается. В 2016 году прирост продаж составил 79% относительно 2015 года (настоящий пик спроса). В 2017 году этот показатель зафиксирован на уровне 24% (по отношению к 2016 г.) В 2018 году уже первые пять месяцев показали прирост в 33% по отношению к тому же периоду прошлого года.

Фото: depositphotos.com/ovchinnikovfoto

Такой интерес к этому формату более чем объясним: выбор покупателя в первую очередь определяется двумя факторами – местоположением и ценой. Апартаменты тут очень кстати – строятся они в тех местах, где зачастую жилье не построить, например, в центре, апартаменты дешевле, чем жилье в том же месте. Как поясняет вице-президент по розничным продажам, группы ПСН Екатерина Тейн, сегодня разница в цене между квартирами и апартаментами в элитном сегменте составляет порядка 8-10%, в комфорт-классе – может достигать 30%. Связано это с тем, поясняет эксперт, что в элитном и премиум классе все давно уже привыкли и практически не делают разделений, так как не привязаны к прописке, детским учреждениям и поликлиникам и, как правило, выбирают их по другим параметрам. А в комфорт-классе покупатели по-прежнему привязаны к статусу квартир.

Возможная сложность перевода может заключаться и в том, что в законодательстве понятия «апартаменты» вообще нет, все они по закону являются «нежилыми помещениями» с различным статусом. Как поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Юлия Иванова, «иногда чтобы определить, к какому статусу относятся эти апарт-комплексы, можно только изучив их проектные декларации. Около половины продающихся апартаментов имеют промышленное назначение, другие – гостиничное». От того, живет ли человек в «гостинице», «офисе» или «промышленном здании» зависит, например, ставка налога, хотя на общую сумму платежей она может и не влиять. Как поясняет Екатерина Тейн, если законодатели четко пропишут порядок перевода нежилых помещений в многофункциональном комплексе в жилые апартаменты, то собственники таких помещений будут платить налог по той же льготной ставке 0,3%, что и собственники квартир. Сейчас он рассчитается по ставке для коммерческих помещений 0,3% или 2%, в зависимости от статуса, но при этом кадастровая стоимость самих помещений ниже. В итоге в процентном отношении налог выше, а в абсолютном выражении в ряде случаев может быть таким же, как и в жилых помещениях или даже ниже.

Сложности перевода

Пока законодатели думают, собственникам и девелоперам остается только гадать. Справедливости ради отметим, что сегодня перевод апартаментов в частном порядке возможен в случае, если жилье соответствует всем СНиПам и ГОСТам в отношении технических данных жилья. Но это единичные случаи и довольно сложная процедура. В случае «массового перевода» возможны несколько сценариев.

Фото: ЖК Cleverland. Источник: facebook.com/moscow.cleverland

Как считает Наталия Кузнецова, идея приравнять апартаменты к жилым помещениям существует давно, но реализовать ее без серьезного переписывания жилищного законодательства практически невозможно. Виной тому – правой статус апартаментов. Формально это нежилые помещения, на которые не распространяются нормативы, применяемые для строительства жилья: от количества солнечного света (инсоляция) до обеспеченности парковками и объектами социнфраструктуры (сады, школы, поликлиники и т.д.). Апартаменты можно продавать вне рамок 214-ФЗ, используя предварительные договора купли-продажи и договора инвестирования.

«Пока неизвестно, но совсем недавно представители Стройкомплекса заявляли о том, что далеко не все проекты получат возможность быть переведенными в статус жилья – только те, что пройдут проверку на соответствие всем «квартирным» нормативам, включая инсоляцию», - напоминает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Поскольку в Москве уже есть примеры проектов, в которых из апартаментов в квартиры был переведен не весь объем (то есть в одном корпусе часть лотов – например, одна или две определенные секции – переводились в квартиры, а часть – оставались апартаментами), то, говорит эксперт, можно предположить, что рынок пойдет примерно по такому же пути.

«Если, скажем, в законопроекте будет указано, что должна быть проведена «переоценка» каждого лота на соответствие его требованиям к жилым объектам, то с наибольшей долей вероятности, это означает, что после перевода в жилье такие лоты получат статус квартир – а значит, соответствующие тарифы на ЖКХ и ставку налога», - предполагает Ирина Доброхотова.

Если же будет предписано «приравнивать к жилью» корпуса в апарт-проектах целиком – может оказаться и так, что законом все-таки определят понятие «апартаменты» и лишь разрешат там регистрацию по месту жительства, но налоги и тарифы будут повышенными. В этом случае приравнять к жилью смогут и уже построенные комплексы».

«Непереводимыми», по мнению Ирины Доброхотовой, могут стать и некоторые типы апартаментов – слишком компактные лоты, например, те, в которых общая площадь менее 18 кв. м. Такие апартаменты есть, например, в проектах Cleverland (от 16 кв. м), «Восток» (от 17,5 кв. м), «Золоторожский» (от 17,3 кв. м). Под запретом перевода в жилье могут оказаться апартаменты-мансарды, так как по своей сути это чердачные помещения.

Фото: рендер комплекса апартаментов «Восток». Источник: apart-invest.ru

«Сложно представить, что будут пересмотрены СНиПы и ГОСТы в отношении технических данных жилья, чтобы под ослабление требований попали апарт-комплексы и стали жильём. Такая мера позволит законно экономить на качестве жизни при проектировании жилых помещений», - резонно опасается Юлия Иванова.

Еще один вопрос – социальная инфраструктура. «Если же попытаться легализовать апартаменты без дополнительных требований, то это разрушит всю современную систему контроля за жилищным строительством. Ведь в таком случае можно будет строить «жилые помещения» без «социалки» и без 214-ФЗ», - опасается Наталия Кузнецова.

Кто заплатит за перевод

В случае, если апартаменты лишатся своего нежилого статуса, то логично предположить, что они приравняются по цене к жилью. «Есть примеры, когда девелоперы, начиная реализацию апартаментов, переводили проект в жилой комплекс, - генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. - В таком случае стоимость лотов для покупателей, как правило, несколько вырастала, учитывая издержки, которые девелоперы несли при переводе, и рост конкурентной привлекательности проекта относительно апартаментов».

Впрочем, ценовой рост эксперты оценивают очень сдержанно. «Если говорить о строящихся проектах, то изменение цен будет очень осторожным и локальным. Скорее всего, это произойдет в индивидуальном порядке с учетом локации, объема конкурентного предложения и его качественных характеристик. В противном случае продажи в таких проектах могут сильно «просесть». Сейчас некоторые инвесторы рассматривают апартаменты с отделкой в качестве инвестиционного актива для дальнейшей сдачи в аренду, учитывая разницы цен относительно квартир (не менее 15% по ряду проектов).

«Некоторые проекты с апартаментами – особенно в высоком ценовом сегменте – имеют уникальные характеристики и уже сейчас реализуются по ценам, которые выше, чем в проектах с квартирами, имеющих менее качественными параметрами. Поэтому в высоких ценовых сегментах уровень цен останется на прежнем уровне», - полагает Наталия Кузнецова.

Фото: рендер комплекса апартаментов «Золоторожский». Источник: domzoloto.ru

Платить за перевод тоже придется в зависимости от того, построен проект или еще нет. В строящихся проектах перевод апартаментов в жилой фонд должны осуществлять застройщики, а не сами дольщики, то есть и платить будет, скорее всего, застройщик. В готовых проектах, логично предположить, за изменение статуса платить будет сами владельцы.

Новый закон, если он будет принят, повлияет и на градостроительную ситуацию. Произойдет корректировка цен на землю: новые площадки под возможную застройку апартаментами – речь идет прежде всего о площадках редевелопмента – упадут в цене, так как возводить апартаменты по жилищным нормам там станет невозможно, согласно проекту закона. «А ведь именно апартаменты делают проекты редевелопмента бывших промтерриторий сверх интересными для девелопера и привлекательными для потенциальных покупателей благодаря удачной локации в окружении уже сформированной городской застройки. А другие сегменты недвижимости, такие как офисы, гостиницы и склады, зачастую не вытягивают желаемую норму доходности застройщика», - говорит директор по развитию и консалтингу инвестиционной компании KEY CAPITAL, руководитель проекта «Школа Девелопера» Эвелина Ишметова.

Впрочем, это уже совсем другой вопрос.

Автор: Оксана Самборская

Комментарии

Сетевое издание LIVING зарегистрировано Роскомнадзором 30.11.2017 г. за номером ЭЛ № ФС 77 – 71723. Учредитель: ООО «Умный поиск».
Главный редактор: Бабенко Наталья Владимировна
Адрес редакции: 191186, Санкт-Петербург, ул. Б.Морская, д.3-5, оф. 200. Тел. (812) 337-27-66
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на living.ru.
Информационная продукция предназначена для взрослых и детей старше 16 лет.

© 2014—2019 Living. Все права на материалы сайта защищены законом РФ.