Девелоперы сейчас нередко обещают, что в ЖК будет все необходимое – и сады, и школы, и магазины. Как правило, коммерческая инфраструктура появляется сразу после заселения дома. С социальными объектами все намного сложнее – школу можно ждать несколько лет, а детские сады могут оказаться платными. LIVING рассказывает, как обстоят дела со строительством школ в современных проектах.
Строить или нет
Необходимость строительства социальных объектов определяется нормативами градостроительного проектирования, которые принимаются властями регионов. При разработке проекта планировки территории для жилого комплекса рассчитывается примерное число жителей. Если появление ЖК требует строительства новых социальных объектов, то девелопер вносит в проект соответствующие изменения. По умолчанию власти рассчитывают на то, что застройщик без каких-либо директивных решений сам построит социальные объекты, особенно если речь идет об очень крупном ЖК, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
По данным компании «Бон Тон», порядка 15% проектов в сегменте «комфорт» предусматривают наличие школы на территории ЖК. Согласно нормативам, на 1000 жителей приходится 135 мест в школах. При этом, чем крупнее проект, тем выше нагрузка на внешнюю инфраструктуру района. Поэтому обширная инфраструктура характерна для масштабной застройки, как правило, проектов комплексного освоения территории (КОТ), в состав которых входит не менее двух очередей. Среди компаний, которые активны в этом плане, можно назвать ГК ПИК, Группу ПСН, «А101», ГК «Пионер», ФСК «Лидер».
Школа в ЖК «Life Ботанический сад». Источник фото: moscow.brookes.org
Как правило, школы представлены в большинстве проектов комплексного освоения территории, которые позиционируются преимущественно в массовом сегменте. Собственные учебные заведения в высокобюджетных проектах встречаются нечасто.
В первую очередь в жилых комплексах, как правило, появляются детские сады, потом – школы. Именно эти объекты наиболее востребованы у жителей. Если первый детский сад, как правило, вводится по заселению 3-5 домов, то для появления школы необходимо, чтобы была готова очередь или фаза, рассказывают в «Метриум». Если речь идет о проекте комплексного освоения территории, как правило, первые школы появляются в комплексе не ранее чем через 3-7 лет. Хотя, конечно, все определяется индивидуально и во многом зависит от социальной ответственности девелопера.
«Если проект находится на стадии строительства 1-2 очередей, то покупателям стоит делать акцент на присутствие внешней инфраструктуры. Как правило, в этом отношении выигрывают проекты, которые находятся в шаговой доступности от образовательных учреждений, либо на расстоянии одной-двух остановок на общественном транспорте», — рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Всё по минимуму… или нет?
Поскольку в подавляющем большинстве случаев строительство социального объекта для девелопера — это «чистый минус», застройщики стремятся минимизировать расходы, однако, конечно, не нарушая ни строительных, ни санитарных норм, что может обернуться еще большими репутационными издержками. Поэтому чаще всего для возведения детского сада или школы используются типовые проекты. С одной стороны, поскольку они проверены временем и практикой, готовые архитектурные решения дают определенную гарантию качества. С другой стороны, они обходятся дешевле, чем индивидуальный проект хотя бы уже благодаря отсутствию затрат на разработку. Однако есть и недостатки – неяркий и несовременный облик.
Тем не менее далеко не все застройщики идут по пути наименьшего сопротивления. Многие современные школы кардинально отличаются от учебных учреждений, построенных еще десятки лет назад. Сегодня в рамках школы строятся собственные спортивные площадки, стадионы, дендрарии, зоны отдыха. А классы изначально оснащаются более современным оборудованием.
«Большинство компаний, реализующих строительство социальных объектов в рамках комплексной застройки, воспринимает школы как обременение: дополнительные затраты, отсутствие компетенций. Сложилось ошибочное мнение, что в рамках действующих строгих санитарных норм и правил невозможно создавать качественные объекты. Это не совсем так: сложно, но можно. В последние два года наметился четкий тренд на качество. Появились площадки, где выставляются лучшие проекты, обсуждается связь архитектуры и образования», — комментирует Анна Букина, руководитель проектов по социальным объектам Московской области ГК ПИК.
В качестве примера застройщика, который строит школу по индивидуальному проекту даже в массовом сегменте, стоит назвать «Речников Инвест». В этом году он планирует ввести в эксплуатацию первую школу городского квартала «Ривер Парк». Объем его инвестиций оценивается в 800 миллионов рублей. Четырехэтажная школа общей площадью 9,5 тысяч квадратных метров рассчитана на 550 учеников. Здание отличается нестандартной архитектурой – сверху строение напоминает цветок, лепестки которого складываются из шести секций. Каждая из них имеет отдельный выход на территорию комплекса. Такое решение позволит разделить потоки учащихся по классам не только на входе в здание, но и внутри самой школы. Таким образом, для младших классов предусмотрен отдельный вход, где родители при необходимости могут встретить ребенка после занятий.
Школа в ЖК «Ривер Парк». Рендер от застройщика
На первом этаже школы в центральной ее части предусмотрена столовая на 225 мест и гардероб начальной школы. В «лепестках» запроектирован медицинский блок, группы начальной школы и продленного дня, а также просторный физкультурный зал площадью более 500 кв. м. с раздевалками и душевыми. На остальных этажах расположатся учебные классы, библиотека и актовый зал на 325 человек с радиоузлом и дикторской комнатой. Для дополнительного удобства в школе над центральной лестницей будет установлен зенитный фонарь (светопрозрачная конструкция на крыше, выполненная по типу купола для естественного освещения коридоров).
Также на общем фоне выделяется школа в ЖК «Life Ботанический сад», которая была открыта в 2018 года и управляется международным оператором Brookes Education Group. Учебные классы представляют собой динамичное пространство, которое можно трансформировать в зависимости от формата урока. Здесь предусмотрены три спортивных зала, два бассейна, площадка для игры в мини-футбол, размещенная на кровле здания. Также в составе — актовый зал, танцевальный зал, мастерские, кабинет робототехники с 3D-принтерами, экспериментальный театр в формате black box.
Другой пример — введенная школа в UP-квартале «Новое Тушино» (Красногорский р-н, д. Путилково). Здание рассчитано на 1510 учащихся, общая площадь строения составляет порядка 31,7 тыс. кв. м. Образовательный процесс предполагает углубленное изучение иностранных языков. Также планируется сделать акцент на занятиях спортом. Школа оснащена медицинскими помещениями, кабинетом психолога, стоматолога и логопеда. Есть актовый зал на 980 мест. При этом в составе многофункционального спортивного блока предусмотрены два спортивных зала и бассейн.
Школа в UP-квартале «Новое Тушино». Рендер от застройщика
На территории поселка Коммунарка построена школа на 1775 мест, которую уже назвали крупнейшей на территории Москвы («А101»). Школа является частью образовательного комплекса N2070. В школе 28 кабинетов начальной школы, 31 основной и старшей школы, 10 кабинетов иностранного языка, еще два по труду. Оборудованы компьютерные классы. Спортивная зона включает 5 залов, что позволяет проводить соревнования в разном масштабе. Расположен бассейн. Также в составе – школьный киноконцертный зал более чем на 700 человек, актовый зал для младших классов на 400 человек. Библиотека с читальным залом организована так, что здесь можно проводить, семинары, дискуссии и различные встречи.
Еще один проект — Образовательный центр в ЖК «Белые ночи», который включает в себя школу на 550 мест и детский сад на 150 детей. Из особенностей школы можно отметить центр прототипирования. Там дети смогут делать предметы из чего угодно: от ручной обработки глины или дерева до лазера и печати на 3D-принтере. Артблок дополнит инфраструктуру технологиями работы с дизайном и архитектурой. В нем разместится художественный класс с мольбертами, макетная комната, компьютерный класс с программами для проектирования и гончарная мастерская. В фаблабе дети смогут ставить эксперименты и опыты. А в медиалаборатории учиться создавать видеоролики и игры, записывать песни, делать верстку для брошюр и газет. IT-полигон научит ребят создавать сайты, программировать, познакомит с компьютерным дизайном и многим другим. Важное место займет школьный амфитеатр-трансформер. Он сможет служить лекторием, кинотеатром, концертной площадкой или шоу-румом, где дети будут общаться и делиться своими достижениями. Здесь же можно будет проводить заседания клуба кинолюбителей или устраивать показы мультфильмов и клипов школьного производства. Физическое развитие детей не менее важно, чем интеллектуальное. Поддерживать форму школьникам помогут три спортзала и скалодром.
ГК «А101» позиционирует свои учебные заведения, как единый образовательный кластер, который к 2035 году, как планируется, будет состоять из 11 школ, 40 детских садов и 9 образовательных центров (школа и детсад под одной крышей). «Все они будут строиться на основе Концепции образовательной среды ГК «А101», которая рассматривает школьное здание как набор многофункциональных, разнообразных по дизайну и соразмерных ребенку пространств. Каждое помещение учитывает поведенческие паттерны детей разного возраста, за счет этого школа адекватно отвечает на потребность в общении, уединении, подвижных играх или работе в группах», — рассказывает руководитель проектов строительства объектов социальной инфраструктуры ГК «А101» Юлия Чернец.
В семейном квартале «МИР Митино» будет построена школа на 1100 мест. Согласно проекту, здесь расположится четырехэтажное здание, ломаной формы, с выступающими объемами спортивных залов и столовой. Общая площадь здания составит около 17 000 кв. м. Для учеников начальных классов будет предусмотрен отдельный вход в здание. Участок имеет три уровня рельефа, и школа будет вписана в его ландшафт. В здании оборудуют учебные кабинеты, актовый зал, библиотеку, столовую и медпункт. При этом значительную площадь займет спортивный кластер с тремя залами для занятий различными видами спорта. Стоит отметить, что школа номинирована как лучшее архитектурно-градостроительное решение объекта образования и медицины и вышла в финал премии в области архитектуры и градостроительства города Москвы (победителей определят 1 июля).
Школа в квартале «МИР Митино». Рендер от застройщика
У компании ПИК сейчас на разной стадии реализации находятся 3 школы на 1500 мест (Ильинское-Усово, Люберцы, Жулебино) и два воспитательно-образовательных комплекса (ВОК), в состав которых входит детский сад и школа (проект Белая Дача парк, Котельники — детский сад на 350 мест и школа на 2000 мест; проект Оранж парк, Котельники — детский сад на 350 мест и школа на 2100 мест). «Мы первыми начали реализовывать концепцию воспитательно-образовательных комплексов как единого архитектурного объекта в Московской области, а не просто зданий под управлением одного директора, как в Москве. Большинство наших школ спроектировано с учетом безопасной организации доступа жителей к объектам спортивной инфраструктуры. В ВОК «Белая Дача парк» во внеурочное время также можно будет пользоваться актовым залом и коворкингом, который расположится в школьной библиотеке», — рассказывает Анна Букина.
Школа построена — что дальше?
После завершения строительства школы или детского сада перед многими застройщиками встает проблема передачи объекта городу. «В Москве застройщика есть два пути в случае строительства образовательной инфраструктуры: передача объекта на баланс города и поиск оператора, который будет управлять школой. Соответственно, здесь все зависит от ситуации в каждом конкретном случае – то есть класса и характеристик ЖК, а также проекта и концепции самой школы», — рассказывает Наталия Кузнецова. Передача школ в Московской области частному оператору не представляется возможной. Все школы в Подмосковье сейчас передаются в муниципальную собственность.
Передача школы городу может оказаться непростым процессом. «Сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, ужесточаются требования и нормативы по обеспеченности проектов «социалкой». С другой стороны, местная администрация попросту не готова брать на баланс новые объекты по причине дополнительной нагрузки на бюджет. В результате девелоперы даже вынуждены привлекать частных операторов, чтобы запустить детский сад или школу», — сетует Мария Литинецкая. Однако даже если оператор находится, то стоимость его услуг составляет 20-30 тысяч рублей в месяц. Стоит ли говорить о том, что такие суммы неподъемны для большинства жителей проектов массового сегмента.
В течение пяти лет застройщик несёт гарантийные обязательства по выполненным строительно-монтажным работам, но не контролирует назначение директора или управление школой, отмечают в ГК ПИК. «Раньше мы постоянно сталкивались с проблемой: нашими школами пользуются неправильно. Первые несколько лет поддерживающие мероприятия по технической эксплуатации здания практически не проводятся, а ведь современная школа — сложный инженерный объект. В ответ на этот вызов ПИК разработал подробные инструкции по эксплуатации, которые помогают директорам правильно заключить договор на техническую эксплуатацию, ухаживать за зданием на ежедневной основ», — рассказывает Анна Букина.
Школа в проекте «Оранж парк»
Определяющими для родителей, конечно, становятся не архитектурные изыски, а качество образования. Поэтому нередко от школы от застройщика жители отказываются и выбирают другой вариант, если он есть в районе и уже имеет определенную репутацию. Да, учиться в классах с современными «фишками» интереснее и познавательнее, но без грамотного учителя ребенок не получит достойного образования. Поэтому если поблизости от проекта есть школа с историй и «именем», то с большой вероятностью родители готовы будут поступиться комфортом ради того, чтобы их дети учились в проверенной школе, где их дети гарантированно получат хорошие знания.
Но у школы в составе ЖК есть ряд очень важных преимуществ. Во-первых, это меньшие затраты по времени: родителям не приходится отводить ребенка в соседнюю школу, которая будет расположена дальше от дома, чем та, которую девелопер построит в рамках проекта. Во-вторых, безопасность. Очевидно, что путь ребенка в школу станет гарантированно безопаснее, чем, если речь идет о дороге со светофорами и нерегулируемыми перекрестками. В-третьих, новые школы, скорее всего, будут оснащены лучше. Вроде, для образования это не самое главное, но в школе ребенок будет проводить большую часть дня, так что атмосфера, даже визуальная картинка важны.