Стабильный выбор
Спрос на двухкомнатные квартиры в новостройках Москвы достаточно высокий, и это подтверждает большинство экспертов. Не так давно, например, аналитики «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» провели опрос среди покупателей недвижимости и выяснили, что более трети (35%) респондентов проживает в двушках. На втором месте по результатам опроса – однокомнатные квартиры, в них проживают 32% опрошенных. Далее по убыванию идет жилье с большей площадью и комнатностью: трехкомнатные квартиры предпочитают 19% населения, многокомнатные квартиры – всего 5%. Остальные опрошенные проживают в собственных домах (9%). Любопытно, что в опросе принимали участие представители разных слоев населения и обладатели разного достатка. «Двухкомнатные квартиры отвечают запросам существенной части населения, – поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента компании. – На запрос покупателей отвечают и застройщики – так, в самых распространенных сериях типовых домов двухкомнатные квартиры занимают около половины всего объема».
К примеру, в 2018 году в сегменте комфорт на долю двушек в новостройках, по данным Романа Родионцева, директора департамента консалтинга Est-a-Tet, пришлось 37,4% предложения. При этом годом ранее доля двухкомнатных квартир в домах была еще выше – 39,9%. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», приводит конкретный пример. Так, в ЖК Balance проектной декларацией предусмотрено строительство 842 квартир, на экспозиции сейчас находится 429, из них 320 – двухкомнатных (75% от всего объема в продаже).
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк» говорит, что в их проекте доля проданных двухкомнатных квартир с начала старта продаж (апрель 2018 года) составила 30%. Двушками бизнес-класса в Новой Москве, по его словам, интересуются молодые семьи с детьми и без. Это предприниматели или руководители департамента/отдела в российской компании в возрасте от 30 до 40 лет. Многие из них проживают в границах «старой» Москвы и, переезжая на новые территории, в современные дома, улучшают, таким образом, свои жилищные условия. Похожие данные по рынку столичных новостроек в целом приводит и Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», обращая внимание на стабильность спроса со стороны покупателей в этом сегменте. По словам эксперта, в 2018 году в старых границах Москвы на долю сделок с двухкомнатными квартирами и апартаментами пришлось 32%, в 2017 и 2016 годах, на долю таких сделок приходилось по 34%.
География проектов
Предложения двухкомнатных квартир на столичном рынке новостроек сегодня очень разнообразное. Многое зависит, конечно же, от класса жилья, соответственно, чем он выше, тем интереснее архитектура жилого комплекса, планировочные решения и начинка самой квартиры. Ну, а более доступные по цене лоты чаще всего и более компактные, без «изысков». В таких двушках обычно маленькие прихожие, общая площадь квартир находится в пределах от 40,4 кв. метров до 55,8 кв. метров. Роман Родионцев говорит, что в жилом комплексе «Михайловский парк» можно приобрести евро-двушку площадью и того меньше – всего 36 «квадратов».
Кстати, евро-двушки и евро-трешки в последнее время все чаще проектируются застройщиками. Например, в ЖК «Кварталы 21/19» в одном из корпусов предлагаются евро-двухкомнатные квартиры площадью 47 кв. м за 6,92 млн рублей. Планировка предполагает наличие просторной кухни-гостиной (15,7 «квадратов») и двух спален – 9,7 и 13,5 кв. метров, а также санузла площадью 4 «квадрата». Что немаловажно, в прихожей площадью 4,3 кв. м предусмотрено место для шкафа-гардероба. В ЖК «Мир Митино» покупателям предлагаются двухкомнатные квартиры с двумя санузлами, что для семей с детьми очень удобно. Похожее предложение – в ЖК Headliner. Здесь, например, в двушке площадью 68,5 кв. метров запроектирована гардеробная комната площадью 3,14 кв. м. Правда, и бюджет покупки достигает 12,4 млн рублей. В ЖК «Румянцево-Парк» в некоторых квартирах также предусмотрены гардеробные и два санузла. Кроме того, представлены евро-трешки, которые подразумевают наличие просторной кухни-гостиной и двух изолированных комнат. Стоимость предложения двухкомнатных квартир площадью от 52,6 до 76,6 кв. м находится в диапазоне от 6,3 млн до 7,7 млн рублей.
Новостройки с доступными двушками расположены в основном за МКАД или в Новой Москве. В пределах МКАД больше всего новых проектов реализуется на юге, юго-востоке, севере и северо-востоке столицы. «Самый большой объем новостроек представлен в Южном округе. На его долю приходится 19% от общего количества предложения в границах «старой» Москвы. Также существенное количество двухкомнатных квартир находится в продаже в Юго-Восточном и Северо-Восточном округах (17,8% и 17,4% соответственно)», - рассказывает Роман Родионцев и приводит несколько бюджетных вариантов жилья. Так, в ЖК «Кленовые аллеи», например, стоимость двушки площадью 44 «квадрата» начинается от 4,46 млн рублей. В «Цветочных полянах» – от 4,56 млн рублей (51,5 кв. метров), в «Новых Ватутинках» - от 5,2 млн рублей (51,3 кв. метров с отделкой).
Ирина Доброхотова говорит, что двухкомнатные квартиры с бюджетом покупки от 5,3 млн до 6 млн рублей можно подобрать в московском районе Некрасовка, поселке Северный или в Зеленоградском округе. Доступная цена обусловлена локацией: удаление этих районов от центра столицы сопоставимо с ближним Подмосковьем. В районах, расположенных внутри МКАД, ценник на двушки начинается от 6 млн рублей. При этом эксперт напоминает, что стоимость недвижимости зависит не только от местоположения новостройки, площади квартиры, но также и от срока ввода дома в эксплуатацию. Покупатель может сэкономить или выбрать лучший для себя вариант, только в том случае, если готов подождать. Самое доступное предложение на рынке сейчас в проектах, которые сдаются в третьем квартале 2021 года, то есть почти через три года. «Исключение – проекты КП УГС (Казенное предприятие города Москвы управление гражданского строительства), квартиры в которых передаются покупателям уже с ключами и готовой отделкой, однако их нужно приобретать через систему электронных торгов, и в процессе аукциона цена может подрасти», - отмечает Ирина Доброхотова.
Еще несколько проектов с доступными двухкомнатными квартирами приводит в пример Наталья Шаталина. Это ЖК «Мой адрес» в Зеленограде («Мосреалстрой»), где двушки площадью 52,5-53 кв. м стоят 5,45-5,99 млн рублей. В ЖК «Невский» («Крост») двушки площадью 36 кв. м стоят 5,8 млн рублей, в ЖК «Люблинский парк» (ГК ПИК) двухкомнатное жилье площадью 39,4-41,2 кв. м обойдется в 5,3-5,5 млн рублей, в ЖК «Михайловский парк» (ГК ПИК) двушка площадью 36 кв. м стоит 5,96 млн рублей. В ЖК «Жемчужина Зеленограда» (ГК ПИК) запроектированы двушки площадью 43,1-53,6 кв. м и продаются по цене 5,45-5,98 млн рублей, в ЖК «Влюблино» (ГК ПИК) площадь двухкомнатных квартир варьируется от 46,8 до 47,6 кв. м. Недвижимость продается по цене 5,92-5,98 млн рублей. В мкр. Некрасовка («ДСК-1») двушки площадью 55,4-59 кв. м стоят 5,66-5,99 млн рублей, в ЖК Balance («Главмосстрой») двушки площадью 40,4-42 кв. м обойдутся в 5,9-5,99 млн рублей, в ЖК «Зеленоград Сити» («Ода Премиум») двухкомнатные квартиры 52,9-53,5 кв. м оцениваются в 5,83-5,9 млн рублей.
ТОП-5 самых доступных 2-комнатных квартир в новостройках старой Москвы внутри МКАД*:
