Докопаться до сути
На рынке новостроек столицы преобладают квартиры, причем, как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе. Это традиционный и всем понятный формат жилья. С апартаментами ситуация обстоит иначе: их почти в пять раз меньше, и статус этой недвижимости всегда вызывает вопросы. Однако тех, кто мечтает иметь собственный угол в столице, и при этом ограничен в средствах, это не останавливает. Самый весомый аргумент – цена. Если сравнить стоимость самых бюджетных квартир и апартаментов, то выигрывают вторые. Апартаменты дешевле квартир на 15-20% из-за того, что в них нельзя «прописаться». Но если разобраться, то для приезжего человека иметь такую недвижимость в собственности – все лучше, чем снимать жилье. По крайней мере, в апартаментах можно зарегистрироваться на пять лет, и пользоваться свободно всей социальной инфраструктурой столицы. Арендный же рынок жилья Москвы очень далек от совершенства, поэтому зарегистрироваться в съемной квартире можно только теоретически, на практике же это почти не возможно. Хозяин или хозяйка арендного жилья вряд ли на это пойдут, поскольку вовсе не собираются «светиться» перед государством и платить налоги с арендного бизнеса, к тому же многие из них получают субсидии, а регистрация лишнего человека в квартире попросту лишит их этого источника дохода.
Апарт-комплекс Cleverland. Рендер от застройщика
Чтобы закрепиться в столице, нужно хорошо проявить себя на работе. Но вряд ли это получится, если все силы и время у приезжего специалиста будут уходить на налаживание отношений с арендодателем. Это только на элитном рынке все чинно, благородно. На рынке аренды массового жилья полно конфликтных ситуаций. Хозяева квартир наотрез отказываются, например, принимать оплату на банковскую карту, опять же, чтобы оставаться в тени и не платить налоги со сдачи жилья внаем. Поэтому чаще всего местом встречи для получения денег с квартиросъемщика становится именно съемная квартира. По сути, это ежемесячное вторжение в личное пространство, для интровертов, особенно болезненный пункт, с которым приходится мириться. Плюс не все собственники жилья пунктуальны. Это вы можете торопиться домой с работы к 19 часам на встречу с ним, но ваш «оппонент» вполне может задержаться на 2-2,5 часа. Арендатор человек «подневольный», мириться приходится со многими чудачествами хозяев жилья. А что делать? Для поиска нового жилья потребуется вновь выложить в среднем 90 тыс. рублей (30 тыс. рублей в качестве оплаты первого месяца аренды, 30 тыс. рублей – депозит за квартиру и 30 тыс. рублей – оплата работы риэлтора). Кстати, не менее тяжко приходится и визуалам, поскольку преобладающий объем предложения на арендном рынке жилья – «бабушкин» вариант, то есть квартира со старьем и без ремонта. Именно такие, настрадавшиеся арендаторы, стремятся как можно скорее обрести свой угол, и апартаменты для них как раз становятся палочкой – выручалочкой.
Апарт-комплексе NORD. Рендер от застройщика
Правда, у апартаментов есть еще одно «слабое» звено – коммунальные платежи выше, чем за квартиру. Но и на этот недостаток находится свой аргумент. Съемное жилье в столице постоянно дорожает. Если еще в 2012 году однокомнатную квартиру в новом доме, скажем, в районе Люблино или Кузьминках можно было снять за 25 тыс. рублей в месяц, сейчас такое жилье обойдется уже в 35 тыс. рублей в месяц. То есть коммунальные платежи за собственное жилье, будут все же менее разорительны, чем арендная плата за чужое съемное.
Доступная альтернатива
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» говорит о том, что спрос на апартаменты, как более доступную альтернативу традиционным квартирам, растет. «Оценив все плюсы и минусы данного формата, покупатели вполне осознанно выбирают апартаменты. К тому же, сейчас на рынке новостроек этот формат предлагается в обжитых районах со сложившейся инфраструктурой», - отмечает она.
По итогам первого квартала 2019 года, по данным компании Est-a-Tet, наибольшим спросом пользовались однокомнатные апартаменты, на долю которых пришлось 58,4% от объема продаж. Самые популярные лоты – площадью до 40 «квадратов» (57,8% от спроса). Максимальное значение средней цены на апартаменты эксперты традиционно отмечают в ЦАО (647,7 тыс. рублей за кв. метр). В СЗАО и САО стоимость «квадрата» в несколько раз ниже – 276,4 тыс. рублей и 262,7 тыс. рублей соответственно. Самые дешевые апартаменты реализуются в ВАО, где средняя цена отмечена на уровне 143 тыс. рублей за кв. метр. Дешевле всего покупать апартаменты в комплексах, находящихся на этапе возведения нижних этажей. В таком случае недвижимость в среднем обойдется в 219,3 тыс. рублей за кв. метр. Максимальные цены – в проектах, уже введенных в эксплуатацию – 492,3 тыс. рублей за кв. метр.
ТОП-5 самых доступных апарт-комплексов в ЦАО. Источник: Est-a-Tet
Согласно данным АН «Бон Тон», на первичном рынке апартаментов в границах старой Москвы представлено 9400 лотов или 621 тыс. кв. метров. Наибольшая доля предложения приходится на новостройки бизнес-класса (49%), в премиум-сегменте доля апартаментов достигает 30%, меньше всего этот формат представлен в комфорт-классе – 21,1%. При этом около 24,9% предложения апартаментов находится на нулевом цикле, на стадии монтажа первых этажей – 33,7%, на заключительной стадии (от фасадно-отделочных работ до стадии ввода) представлено 57,8% рынка апартаментов. «Стоимость кв. метра на первичном рынке апартаментов комфорт-класса составляет 156,1 тыс. рублей, в бизнес-классе – 221,3 тыс. рублей», - отмечают в компании.
Апарт-комплекс Citimix. Рендер от застройщика
Аналитики «Метриум» отметили по итогам первого квартала текущего года сокращение спроса на апартаменты и снижение доли этого формата в продажах на первичном рынке жилья. С января по март в Москве было зарегистрировано 1000 договоров долевого участия (ДДУ) с апартаментами, что на 12% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Однако Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), полагает, что в ближайшем будущем ситуация может измениться из-за реформы долевого строительства. «Именно в сегменте апартаментов сохраняется возможность привлечения средств напрямую от покупателей по договорам купли-продажи, так как речь идет о нежилых помещениях. Соответственно, некоторые девелоперы могут нарастить долю апартаментов в портфелях, если не смогут вписаться в новую модель финансирования строительства. В этом случае и спрос на апартаменты дополнительно возрастет в связи с увеличением предложения и более привлекательным уровнем цен на них», - прокомментировала эксперт.
Самый доступный по цене апартамент, по данным bnMAP.pro, сегодня представлен в проекте Cleverland (застройщик «Комстрин»), в котором студия площадью 16 кв. метра обойдется в 2,59 млн рублей. В апарт-комплексе NORD (девелопер «Доходный дом») студия площадью 26,2 кв. метра стоит 2,94 млн рублей. Третье место в пятерке самых доступных апартаментов столицы занимает комплекс Citimix от застройщика Apsis Globe. Здесь студию площадью 22,4 «квадрата» можно приобрести за 3,29 млн рублей. На четвертом месте – «Янтарь-Apartments» (застройщик «Афина Строй») со студией площадью 22,5 кв. метра за 3,59 млн рублей. Замыкает пятерку самых бюджетных вариантов «Легендарный квартал на Березовой аллее» (застройщик «Д-Инвест») со студией площадью 24,2 кв. метра за 3,85 млн рублей.
ТОП-5 самых доступных апартаментов. Источник: bnMAP.pro
Однако и в центре Москвы сегодня реализуется несколько проектов по привлекательным ценам. Правда, это уже для более обеспеченных людей. Так, по данным компании Est-a-Tet, в Таганском районе в апарт-комплексе LOFT.FM (застройщик «Колди») студию без отделки площадью 17,7 кв. метра можно приобрести всего за 4 млн рублей. В Замоскворечье реализуется «MOS YARD Дубининская» (ГК ARPO Capital), где студия без отделки площадью 23,5 кв. метра стоит 5,6 млн рублей. В лофт-проекте «Kleinhouse» («Колди»), расположенном в пятиэтажном историческом здании 1914 года постройки, минимальная стоимость апартамента составляет 8,46 млн рублей - лофт-студия площадью 25,5 кв. метра.