Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияРубль лихорадит. Что будет с новостройками?

Рубль лихорадит. Что будет с новостройками?

Курс российского рубля сейчас вызывает у многих панику – не такую, как коронавирус, конечно, но вопросов много. LIVING разобрался в ситуации и узнал мнения экспертов.

За четырехдневную рабочую неделю с 10 по 13 марта курс упал на 4,06 рубля к доллару и на 3,32 рубля к евро на фоне резкого обвала мировых рынков и валют развивающихся стран, а также снижения стоимости нефти марки Brent. При этом успели обновиться четырехлетние минимумы. Правда, к концу недели помощь пришла откуда не ждали: президент США Дональд Трамп заявил о намерении закупить крупные объемы топлива для стратегического резерва, и это помогло и нефти, и рублю отыграть часть падения. Но, учитывая нестабильную обстановку, возникает много вопросов, связанных с тем, как будет вести себя рынок новостроек.

Что будет с ценами на новостройки?

Аналитики ожидают, что в краткосрочной перспективе застройщики могут увеличить цены на новостройки незначительно, а в долгосрочной перспективе – и более существенно. Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая говорит о росте на 3–5% уже в обозримой перспективе. «Всё зависит от того, какие факторы окажут решающее влияние на цену. Помимо роста себестоимости строительства, из-за удорожания импорта могут возрасти и ставки по проектному финансированию. Если Банк России начнет увеличивать ключевую ставку, то кредиты для застройщиков подорожают, что отразится на стоимости жилья», – комментирует эксперт. Однако стоит напомнить, что до того, как началось падение, регулятор непрозрачно говорил о том, что намерен снижать ключевую ставку и дальше.

Рубль лихорадит. Что будет с новостройками?

Многие до сих пор наивно полагают, что раз мы живем в России и в рублях, то цены не должны меняться. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин поясняет, почему падение рубля отразится на ценах. Каждый раз, когда обесценивается рубль, дорожает импорт. Поскольку в целом экономика России продолжает зависеть от ввозных материалов и оборудования, повышение курса доллара приводит к росту стоимости этих продуктов. Это порождает инфляционную волну, которая ударяет по всем, в том числе и по строительному сектору. Помимо этого, происходит рост цен на топливо, которое также широко используется в строительстве. Все эти издержки отражаются в цене строящегося жилья. Поэтому растущая себестоимость подтолкнет застройщиков к пересмотру цен, хотя стратегии могут быть разными. По некоторым статьям затрат, возможно, будут найдены более доступные по цене альтернативы, поэтому однозначно сказать, насколько вырастет себестоимость, нельзя.

«В зависимости от глубины ослабления и политики банков по ипотеке может как активизировать рынок, так и замедлить его, но цена на недвижимость в Московском регионе вырастет. Это будет связано с ростом себестоимости жилья. При строительстве используется оборудование и материалы в том числе и иностранного производства. Застройщики повысят цены, но про степень роста пока говорить рано», – соглашается финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев.

«Несмотря на то что доля импортных материалов и комплектующих в большинстве проектов массового сегмента сегодня не превышает 10%, на рынке есть жилые комплексы, где этот показатель достигает 30%. Но в сложившихся условиях, в перспективе резкого снижения доходов населения, у застройщиков нет возможности поднимать цены пропорционально росту себестоимости», – рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова предполагает, что строящееся жилье к лету возрастет в цене на 5–7%. «Этому будет способствовать повышение как себестоимости строительства, так и ключевой ставки ЦБ РФ. Как вы помните, в 2014 году при аналогичной встряске экономики главный денежно-кредитный регулятор страны в течение четырех месяцев поднял ставку с 9,5 до 17,0%. Безусловно, такого серьезного скачка произойти не должно в преддверии важных политических изменений, запланированных на 22 апреля. Но мы уверены, что уже в конце апреля ключевая ставка будет составлять около 7%», – говорит эксперт.

Также на рост цен, как уже было сказано, влияет стоимость материалов. По словам Ирины Тумановой, уже во вторник, 10 марта, производители строительных материалов повысили закупочную цену, например, арматуры на 10%. Аналогичных действий стоит ждать и от производителей бетона, кирпича, отделочных материалов и других. «Не забываем и о бензине. Классика жанра: дорожает или дешевеет нефть, в нашей стране бензин в любом случае только растет. Соответственно, дорожает вся логистика, в том числе которая доставляет строительные материалы на стройплощадку», – предупреждает Туманова.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова полагает, что прирост цен в зависимости от сегмента жилья и класса будет около 10–12% к концу года, то есть с небольшой коррекцией в сторону повышения.

Директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев считает, что себестоимость строительства вырастет в пределах максимум 3%. «Мы заблаговременно подготовились к подобным сценариям и сейчас, в зависимости от объекта, будем реализовывать ту или иную стратегию. Мы не будем спекулировать на ситуации и постараемся сохранить необходимый баланс между интересами собственными и наших покупателей», – уверяет представитель девелопера. Рост цен на жилье – процесс постоянный, поэтому ожидать резкого движения не стоит, считает эксперт.

Будет ли ажиотаж?

Когда рубль резко упал в 2014 году, возник ажиотажный спрос на новостройки: люди поспешили перевести рубли в метры. В последние месяцы спрос на новостройки сокращался. Это было связано с высоким уровнем цен, достигнутых рынком в 2019 году. В крупнейших городах страны квадрат подорожал на 10%. При этом даже снизившиеся ставки по ипотеке не помогли исправить ситуацию, хотя таким дешевым (порядка 8,0–8,5% годовых) жилищный кредит в России никогда не был. «В такой ситуации обвал рубля может усугубить ситуацию со спросом на более поздних этапах. Сейчас, как я полагаю, ситуация со спросом не поменяется, хотя временное увеличение продаж может произойти», – говорит Мария Литинецкая.

Рубль лихорадит. Что будет с новостройками?

Скорее всего, многие покупатели, которые уже находятся на рынке в поисках подходящих новостроек, ускорят выбор квартир. «С одной стороны, они ожидают всплеска цен, поэтому стремятся успеть приобрести жилье до пересмотра цен застройщиками. С другой стороны, есть риск повышения ставок по ипотеке, который также создает риск для клиентов и заставляет их действовать быстрее. Полагаю, в ближайший месяц может последовать всплеск числа сделок», – комментирует Кирилл Игнахин. Затем, по его словам, наступит снижение активности, как только потенциал ажиотажного спроса исчерпается. Насколько быстрым он будет, пока прогнозировать рано, но если Центробанк все же не станет повышать ключевую ставку, то его последствия будут смягчены.

Кроме того, нужно понимать, что в последнее время реально располагаемые доходы населения не показывали роста, что вносит свои ограничения по уровню спроса, так что такого ажиотажа, как в 2014 году, ожидать не стоит.

«В отличие от предыдущих колебаний валютных курсов, в этот раз покупательская активность осталась на прежнем уровне – резкого спроса не отмечает никто из ключевых игроков: и продавцы, и покупатели следят за развитием ситуации в экономике. В ближайшие недели она станет понятной, и при сохранении существующих тенденций спрос начнет расти. Это произойдет за счет тех, кто захочет вложить дешевеющие рубли в надежный актив, и тех, кто ждал дальнейшего снижения ипотечных ставок в 2020 году», – считает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

По данным аналитиков ГК «Инград», может произойти небольшой локальный всплеск спроса, вызванный ослаблением национальной валюты; далее ситуация стабилизируется. «Интерес инвесторов к рынку прирастает с осени прошлого года. Они и так достаточно активны, поэтому мы не предполагаем его увеличения на фоне текущих событий», – говорит Константин Тюленев. Квартирные инвесторы также «оживились» раньше кризиса: активный спрос наблюдается уже более месяца. И основная причина его – активность банков в части ипотечных ставок. Однако эта политика может измениться: банки уже отреагировали на падение рубля, не дожидаясь роста ключевой ставки.

Что будет с ипотекой?

Хотя Центробанк ключевую ставку, определяющую стоимость денег в экономике, еще не поднимал, некоторые крупные банки начали повышать ставки ипотеки из-за обвала рубля. Причем условия ухудшились даже по части предварительно одобренных кредитов. Часть банков, по данным «Ведомостей», еще пересматривают ставки и могут вскоре объявить о повышении. Ипотека уже подорожала в «Юникредит банке» и «Транскапиталбанке». Возможность корректировки ставок по жилищным кредитам рассматривают в «Абсолют Банке», «Альфа-банке», «ФК Открытие», «Росбанке», «Райффайзенбанке». Там, где ставки уже выросли, речь идет о росте на 1,5–2,0 п. п., что довольно существенно.

Очень многое будет зависеть от того, начнет ли Центробанк повышать ключевую ставку. «Если период турбулентности затянется, то повышение данного показателя станет вынужденной, но необходимой мерой. К текущему моменту ставки по ипотеке уже достигли очень привлекательного уровня для российского рынка недвижимости. Поэтому решение заемщиков ускориться с покупкой жилья будет оправданным. То же самое с рефинансированием: тем, кто планирует улучшить условия кредитования, стоит воспользоваться данным продуктом сейчас», – рекомендует Наталия Кузнецова.

Автор: Екатерина Сахарова

Комментарии