С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки к 214 ФЗ, меняющие правила игры при покупке жилья на первичном рынке. И хотя их реальная работа начнется только через год, когда застройщики будут получать разрешения на строительство по новым правилам, легкая паника у покупателей началась уже сейчас. Паникуют, как показал опрос отделов продаж, в основном по двум пунктам: боятся роста цен и что проект, в котором они приобретут квадратные метры, может превратиться в долгострой. Как избежать этих опасностей, разбирался LIVING.
Купить, не прогадать
Люди чаще всего боятся непонятного, и сейчас с ценами на квартиры как раз тот случай. Любые прогнозы, которые делают участники рынка, содержат в себе серьезные допущения. В первую очередь, потому что никто до сих пор не разъяснил ключевые условия функционирования модели проектного финансирования. Уровень кредитной ставки для девелоперов, критерии отбора проектов, регламент банковского сопровождения – все это не было понятно ни когда поправки только принимались, ни этой зимой, ни сейчас, когда они уже действуют. Постепенно все прояснится, но нужна практика, статистика, а их еще нет. Нервозность на рынке заставляет покупателей делать быстрый выбор. Так, рассказывает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов, в июне 2018 года количество сделок на объектах ГК «А101» выросло на 30% относительно мая. Происходит это ровно потому, что наши люди хорошо усвоили: если непонятно, что будет с ценами, значит они точно вырастут. И тогда квартира станет им не по карману. Опасения эти, впрочем, считает эксперт, пока беспочвенны. Сейчас абсолютное большинство квартир продается, и еще примерно год будет продаваться по старым правилам. Поэтому если цены и будут расти, то ненамного.
Фото: living.ru
Как рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, ряд крупных застройщиков заявили о планах по повышению цен в течение июля в некоторых своих проектах («ПИК», LEVEL Group, «А101», «Лидер Инвест», «Эталон» и др.), рост планируется в пределах 3-5%. Другие крупные застройщики не планируют значительного повышения цен в летние месяцы.
Вообще, считает Наталья Шаталина, такой прирост цен – это обычная практика застройщиков, которые повышают стоимость в зависимости от строительной готовности и сезонности, при этом не стоит забывать о наличии скидок, то есть сумма реальных сделок может увеличиться меньше заявленных величин.
Кроме того, добавляет Дмитрий Цветов, это органический рост, обусловленный строительной готовностью домов и высоким уровнем спроса, который быстро «вымывает» предложение. К уровню спроса, влияющему на ценообразование, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский) Роман Сычёв, добавляет еще и «словесные интервенции» по теме изменений законодательства, которые, по его мнению, могут скорректировать динамику роста на 1-3%, что, по-видимому, мы сейчас и наблюдаем. Объективный же рост цен по мнению девелопера, будет заметен в следующем году: на 1-2% в связи с ростом НДС и переходом на счета-эскроу, что еще добавит повышения на 8-11%.
Директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина менее оптимистична и считает, что уже через год-полтора года, когда проекты будут реализовываться по новым правилам, цена начнет расти. На изменение стоимости квадратного метра скажется также и повышение НДС до 20%. К 2021 году квадратный метр может быть дороже на 40%, чем сейчас.
За что платим? За спокойствие!
Любая реформа, задевающая финансовые интересы граждан, воспринимается как посягательство на кошелек. Это совершенно естественно. Другое дело, что хорошо было бы понять, это просто «грабеж», или все же «грабеж благородный»? Не скажем, как будет работать схема лет через десять, но пока для специалистов новые правила выглядят все же, как забота о стабильности и защита интересов покупателей.
Поправки в 214-ФЗ действительно обеспечивают юридическую и финансовую защиту граждан, - считает заместитель генерального директора группы компаний «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров. Средства, которые вкладывает покупатель квартиры, теперь консолидируются на отдельном счете, который привязан к конкретному проекту. Соответственно средства с этого счета застройщик вправе использовать только на строительство одного определенного проекта. Исключено перемешивание финансовых потоков, направление средств с одного проекта на достройку другого, как это условно позволял 214-ФЗ в старой редакции. Теперь движения средств и операции будет контролировать и согласовывать банк и отклонять их в случае нецелевого расходования денег. Кроме того, собственники компаний, владеющие долей в девелоперской компании, начнут нести солидарную ответственность вместе с компанией. Эскроу-счета повышают надежность сделок с недвижимостью. Деньги покупателя защищены до момента получения им ключей от своей квартиры. В случае банкротства застройщика или остановки строительства, покупатель получает свои деньги назад с эскроу-счета.
Фото: living.ru
«На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн рублей (в отличие от 1,4 млн рублей по вкладам)», - добавляет Ксения Цаплина.
Тут, конечно, вновь может появиться множество нюансов, но о них мы узнаем, когда реформа заработает.
Стоит ли спокойствие этих денег? «С учетом последних событий и банкротством крупных девелоперов, могу однозначно сказать – ситуация на рынке недвижимости обостряется, лучше застраховать себя от разочарований и переплатить, чем попасть в список обманутых дольщиков», - считает Дмитрий Ребров.
Иными словами, покупатель, конечно, получит свои деньги обратно в случае развития проблемной ситуации, но все же, напоминает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, главной его задачей является покупка квартиры на оговоренных условиях. Кроме того, считает эксперт, нужно учитывать инфляционные потери и упущенное время.
Положительной тенденцией Наталия Кузнецова считает и тот факт, что в новых условиях застройщики будут стремиться к тому, чтобы как можно раньше выйти на высокую стадию готовности. То есть строить быстро. «Строительство типовых домов занимает меньше времени, поэтому логично предположить, что компании обратят внимание на этот сегмент», - полагает эксперт.
И как платить будем?
Даже при том, что работа по новым правилам начнется нескоро, хотелось бы знать, как продажа будет происходить технически.
В схему продаж теперь войдет банк, поясняют в пресс-службе компании «Интеко». Покупатель, застройщик и банк должны будут заключить трехсторонний договор с использованием счетов эскроу. Алгоритм начинается с подписания между покупателем и застройщиком договора долевого участия, который направляется на регистрацию в Росреестр. После этого документ предоставляется в банк, и все стороны сделки подписывают трехсторонний договор, на основании которого банк открывает покупателю квартиры счет эскроу. На этот счет дольщик переводит средства. С этого момента воспользоваться ими нельзя, банк блокирует все операции по этому счету. Далее, после получения акта о вводе объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру, банк перечисляет средства со счета эскроу на счет застройщика. Причем переводятся сразу все деньги в полном объеме. Каждому дольщику не нужно нести документы в банк. Таким образом, девелопер получает деньги от дольщика после передачи ему объекта. Так, например, напоминают в «Интеко», работает пилотный проект в Сбербанке. На сегодняшний момент Банком России уполномочено 25 кредитных организаций, которые могут проводить операции по счетам эскроу.
Фото: living.ru
Но это все будет через год. Пока же полагают эксперты, если вложить деньги в новостройку, продающуюся по старым правилам, можно неплохо заработать. «Не исключено, что на переуступке наиболее ликвидных строящихся проектов можно будет неплохо заработать к тому моменту, когда таких ЖК станет немного, а все прочие новые комплексы будут продаваться только через эскроу-счета, - делится мнением управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. - Полагаю, первые проекты, реализуемые с помощью проектного финансирования, скорее всего, не будут дешевыми. Поэтому привлекательность старых ЖК, которые возводятся с привлечением средств дольщиков, возрастет. Соответственно, переуступить свои права требования в данных проектах можно будет со значительной выгодой, ведь подобный продукт станет фактически эксклюзивным».
К покупке квартиры «здесь и сейчас» склоняет и Дмитрий Цветов: «Суть в том, что, если цены из-за перехода на проектное финансирование вырастут, сохранить доступность жилья можно с помощью снижения ипотечных ставок, и государство делает заметные и успешные шаги в этом направлении. В этом случае через год ставки будут ниже, и можно будет рефинансировать ипотеку под более выгодный процент, а тело кредита при этом будет меньше. Правда, если рост цен будет незначительным, эффект от этого лайфхака будет ниже».