Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияПоможет ли покупка квартиры сохранить деньги во время кризиса?

Поможет ли покупка квартиры сохранить деньги во время кризиса?

Экономический кризис, связанный с пандемией коронавируса, в очередной раз укрепил веру россиян в жилую недвижимость. Рост инвестиционных сделок на рынке отмечался на фоне падения курса рубля и сокращения доходности по депозитам. Покупатели квартир готовы вкладывать свободные средства в квадратные метры, показывающие рекордную годовую доходность. LIVING разбирался, разумно ли считать новостройки тихой гаванью и надежным инвестиционным инструментом в период экономической нестабильности.

Спасти и сохранить

После смягчения карантинных мер в Москве и Петербурге жители крупных городов стали проявлять активность при поиске жилья: по оценкам аналитиков, число заявок на приобретение квартир в мае 2020 года выросло в 3 раза по сравнению с апрелем и на 17% по отношению к аналогичному периоду 2019 года. По данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», в мае 29% россиян считали текущий момент благоприятным для покупки жилья, хотя еще в апреле этот показатель был на уровне 24%. О росте спроса сообщают и сами застройщики: например, «Главстрой Санкт-Петербург» в мае увеличил продажи жилой недвижимости на 83% к показателям апреля.

Поможет ли покупка квартиры сохранить деньги во время кризиса?

Девелоперы ответили на рост спроса подъемом цен: в КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали, что только за первый квартал этого года цены на новостройки масс-маркета в петербургской агломерации выросли на 3,3%, стоимость объектов в бизнес-классе поднялась на 3,4%.

По мнению участников рынка, при грамотном подходе к выбору объекта недвижимости годовая доходность такой инвестиции сейчас может составить 10–15%, что в разы превышает средние ставки по рублевым депозитам. Причем, инвестиции в квадратные метры – отнюдь не российский, но общемировой тренд, которому следуют даже самые состоятельные инвесторы. По данным Knight Frank, в 2019 году 78% частных инвесторов-мультимиллионеров во всеми мире планировали увеличить или сохранить существующие вложения в недвижимость.

«Жилая недвижимость является, пожалуй, самым надежным объектом для инвестиции, и прошлые кризисы лишь подтверждают это. Каждый раз за падением цен следовал рост, превышающий докризисные показатели, - поясняет коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Ксения Юрьева. - Рынок пережил и мировой кризис 2008-2009 гг., и локальный 2014-2015 гг., и при более глобальном взгляде мы видим явную положительную динамику. Таким образом, недвижимость – это проверенный временем инструмент сохранения капитала в долгосрочной перспективе».

Доверяй, но проверяй

Несмотря на привлекательность недвижимости как прибыльного актива, некоторых осторожных покупателей отпугивает перспектива тратить деньги в кризис. Покупатели опасаются, что период финансовой турбулентности затянется, это повлечет за собой массовые банкротства девелоперов, а цены на жилье так и не вырастут.

По мнению экспертов, эти опасения, как правило, не подтверждаются на практике. По словам управляющего директора компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежды Коркки, в ходе кризиса цены на жилье часто снижаются, но этот процесс всегда носит кратковременный характер. «То есть существенное сокращение средней стоимости квадрата (на десятки процентов) фиксируется практически всегда (так было в 1998, 2008, 2014 году), но затем эти цены восстанавливаются. После кризиса 1998 года цены восстановились к уровню 2001-2002 годов, после 2008 года – к 2010-2011, а после 2014 года – к 2017-2018 году. Причем новый уровень цен после восстановления был всегда выше, чем до падения. Таким образом, в долгосрочной перспективе квадратные метры только растут».

Поможет ли покупка квартиры сохранить деньги во время кризиса?

Впрочем, рынок новостроек неоднороден. Чтобы получить желаемую выгоду, инвестор должен выбирать только наиболее ликвидные объекты. «Идеальный вариант в московских реалиях – это новостройка с актуальной архитектурой в комфорт- или бизнес-классе у метро недалеко от ТТК. Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры (50-60 кв. м). Такой объект можно будет перепродать или выгодно сдать в аренду», - считает Надежда Коркка. Для Петербурга актуальны критерии – доступность метрополитена, наличие социальной инфраструктуры рядом с ЖК.

В целом инвестиционная привлекательность объекта, как и прежде, складывается из нескольких ключевых факторов: характеристик локации, концепции, стартовых цен, конкурентной среды и надежности девелопера. Однако эксперты предупреждают: за последние несколько лет ситуация на рынке изменилась. Во-первых, девелоперы уже не прибегают к демпингу на старте продаж, как это было в 2015-2017 годах. Тогда проекты выходили по ценам существенно ниже рыночных, и буквально за два-три месяца наращивали стоимость квадратного метра.

«Сегодня же стартовые цены в столичных жилых комплексах нередко приближены к средним по сегменту, - приводит пример Ксения Юрьева. - Как следствие, изменилась и динамика роста стоимости «квадрата» от этапа котлована до ввода в эксплуатацию: ранее к моменту выдачи ключей квартиры дорожали в среднем на 30-35%, сегодня же – на 20-25%. Во-вторых, еще с 2019 года динамика выхода новых проектов в Москве начала снижаться. Первый квартал 2020 показал почти двукратное падение – до 8 проектов. Полагаю, эта тенденция сохранится и во втором квартале. Таким образом, возможности для вложений в недвижимость действительно сократились. Впрочем, на рынке по-прежнему появляются проекты с хорошим потенциалом к росту цен».

Поможет ли покупка квартиры сохранить деньги во время кризиса?

Наконец, если сравнивать нынешний кризис с экономическими обвалами прошлых лет, теперь инвесторы лучше защищены законом от возможных махинаций. За последние два года до 40% новостроек реализуется посредством счетов эскроу, что обеспечивает застройщикам стабильное финансирование на протяжении всего строительства вне зависимости от уровня спроса. С другой стороны, покупатели больше не рискуют потерять свои деньги, поскольку их средства блокируются на эскроу-счетах до ввода проектов в эксплуатацию.

«Тем не менее, покупателям в любом случае следует тщательно подходить к выбору объектов для инвестиций. Необходимо изучить репутацию застройщика, динамику строительства, а также следить за тенденциями рынка. Слишком большие скидки в размере 30-40% могут указывать на то, что девелопер находится в предбанкротном состоянии», - предупреждает Ксения Юрьева.

Эксперты не сомневаются, что жилье в Москве и Петербурге в долгосрочной перспективе будет оставаться востребованным. А значит, покупка квартиры поможет сохранить деньги или заработать при последующей перепродаже. Кроме того, экономические кризисы, как правило, стимулируют новые волны миграции в города-миллионники, что тоже играет на руку желающим сохранить и сбережения за «каменными стенами» новостроек.

Автор: Мария Коваценко

Комментарии