Простая арифметика
Нежелание московских застройщиков создавать паркинги в своих проектах объясняется, в первую очередь, дороговизной земли. Чем дороже участок обошелся девелоперу, тем в результате дороже будет стоить паркинг. Другая причина кроется в сложности самого процесса. При возведении объекта застройщик может, к примеру, столкнуться с необходимостью переноса подземных инженерных коммуникаций, что опять же стоит больших денег. При оборудовании подземного паркинга строители обязаны обеспечить доступ к коммуникациям для различных служб города, а это тоже усложняет проектирование, точно также как и наличие высокого уровня грунтовых вод и т.д. Экономика проекта напрямую связана и с его потребительскими качествами. Современный подземный паркинг должен быть отапливаемым, оборудован единым лифтом, который связывает со стоянкой все этажи и подъезды в доме. Одним словом, себестоимость паркинга сама по себе является высокой, соответственно, прибыль от реализации практически отсутствует. Кроме того, если в элитном проекте спрос может превышать предложение, то в бюджетном сегменте, напротив, покупатели «голосуют» рублем и не готовы переплачивать за парковку, предпочитая оставлять автомобиль под открытым небом. К тому же, в отличие от квартир, к стоимости машино-места не применяется критерий средней цены за квадратный метр, цена рассматривается как абсолютная величина. То есть сэкономить, как в случае с квартирами, покупателю здесь не удастся.
Минимальная обеспеченность новостройки машино-местами регламентируется градостроительными нормами, сводами правил и постановлениями столичных властей. Количество парковочных мест определяется также исходя из жилой площади и транспортной доступности конкретного района. «Для каждого проекта обеспеченность паркингом рассчитывается в индивидуальном порядке. К каждому жилому комплексу предъявляются поправочные коэффициенты, учитывающие, в том числе, его локацию, а также соотношение дневного населения и постоянно проживающего. К примеру, в ночное время в центре города автомобилей немного, поэтому для расчета количества машино-мест применяется понижающий коэффициент. В спальных районах, наоборот, в вечернее время возникают проблемы с парковкой, поэтому количество мест увеличивается», - объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Обеспеченность парковкой зависит также от класса жилого комплекса и его масштабности. «В комфорт-классе коэффициент обеспеченности не ниже 0,3 м/м на квартиру, в сегменте бизнес – от 0,5 м/м. В премиальном и элитном классах данный показатель выше – от 1,5 и 2 м/м на квартиру соответственно», - приводит данные Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet, и уточняет, что при желании застройщика позиционировать свой проект в более дорогом сегменте число машино-мест может увеличиваться. Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», говорит, что в целом обеспеченность местами в столичных новостройках сегодня достаточно высокая. По ее словам, в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, чья целевая аудитория традиционно имеет в собственности не менее двух автомобилей на семью, застройщики предлагают повышенное количество мест в паркингах.
Что, где, почем?
Эксперты называют одним из наиболее обеспеченных машино-местами столичных проектов – жилой комплекс «Пресня Сити» (бизнес-класс, застройщик MR Group). В нем построен подземный паркинг на 1265 автомобилей, то есть на одну квартиру приходится примерно одно место в паркинге. Однако в массовом сегменте такой расклад встречается не часто. Хотя некоторые комплексы являются исключением. Например, в ЖК «Город на реке Тушино-2018» (комфорт-класс, застройщик «Стадион «Спартак»»), коэффициент обеспеченности машино-местами тоже равен 1, что значительно выше минимального порога в этом классе жилья. Владимир Моребис говорит, что в «старых» границах Москвы минимальная стоимость паркинга в комфорт-классе составляет 579 тыс. рублей (в наземном многоэтажном паркинге), в сегменте бизнес – 1,36 млн рублей (подземный паркинг). «Один из самых бюджетных паркингов в массовом сегменте доступен в ЖК «Савеловский Сити». Машино-место в нем можно приобрести от 0,6 млн рублей. В бизнес-классе машино-места от 0,9 млн рублей продаются в «Клубном доме на Таганке» и в «Счастье на Ленинском»», - приводит данные Мария Литинецкая.
Плюсы покупки «недвижимости» для автомобиля очевидны и неоспоримы. Во-первых, собственнику жилья больше не придется призывать на помощь «фею парковки», чтобы она помогла отыскать для его машины свободное местечко. А это значит, что он сэкономит уйму времени. Во-вторых, в паркинг не могут проникнуть посторонние лица, соответственно, повышается уровень безопасности. В-третьих, поскольку подземные паркинги отапливаемые, то зимой владельцу не придется очищать от снега свой автомобиль, что не просто комфортно, а опять же экономит время. «Наверное, единственным условным минусом для покупателя машино-места является его высокая стоимость. Не все категории граждан имеют достаточно средств для его приобретения. В итоге некоторые покупают место на парковке в рассрочку, другие – с помощью кредита. Во всем остальном, особенно в условиях дефицита в Москве парковочных мест, наличие собственного машино-места в крытом охраняемом паркинге в составе жилого комплекса – это безусловный плюс», - считает Ольга Нарт.
Мария Литинецкая обращает внимание на еще пару плюсов: все больше девелоперов строят проекты с концепцией «дворы без машин», а значит, припарковаться стихийно уже не получится. Поэтому собственник машино-места в паркинге окажется в плюсе. Кроме того, он еще и сэкономит на страховке от угона. «В качестве минусов паркинга стоит отметить стоимость, часто выше цены самого автомобиля. Хотя, безусловно, у девелоперов есть способы снизить затраты. Например, проектируя паркинг из металлокаркаса. Такой объект уже построен девелопером «Ферро-Строй» в городском квартале «Ривер Парк», где готовится к вводу в эксплуатацию и второй паркинг из металлоконструкций. Кроме того, застройщик также ведет строительство наземных автостоянок из металлокаркаса в нескольких новостройках ГК ПИК. Паркинг из стальных конструкций на 15-20% дешевле аналогичного по площади монолитного строения за счет менее мощного фундамента, быстрой сборки конструкций и самое главное – большего количества машино-мест при одной и той же площади по сравнению с обычным монолитным паркингом», - аргументирует эксперт.
Точный подсчет
Однако не стоит забывать, что собственники машино-мест несут расходы по коммунальным и эксплуатационным платежам (содержание, ремонт, охрана). Стоимость «коммуналки» за машино-места в массовом сегменте в среднем составляет 1,5-2 тыс. рублей в месяц. Кроме того, место в паркинге является отдельным объектом нежилой недвижимости, и у его собственника есть обязанность по ежегодной уплате имущественного налога. Размер налога варьируется от 2 тыс. до 5 тыс. рублей. Если же владелец машины хочет избежать подобных трат, то ему стоит вместо покупки места на парковке в собственность попытаться его арендовать. «Взять машино-место в аренду сегодня можно примерно в 20 столичных новостройках, но только четыре из них относятся к массовому сегменту, остальные – к премиальному. В ЖК бизнес-класса SHIROKAYA подземный паркинг продается по цене 0,95-1,3 млн рублей, наземный паркинг – от 650 тыс. рублей. Аренда места предлагается по ставке 5 тыс. рублей в месяц. Это минимальная стоимость аренды, максимальная же достигает 25 тыс. рублей в месяц в проекте премиум-класса «Большевик». Причем нам не известны примеры, когда девелоперы передавали бы машино-места специализированному оператору. Застройщику проще и выгоднее продать паркинг, а не сдавать его в аренду», - рассказывает Мария Литинецкая.
Для владельцев нежилой недвижимости эксперт приводит такой пример: в одном из элитных жилых комплексов стоимость машино-места составляет 135 тыс. долларов, ставка аренды – 15 тыс. рублей в месяц, то есть вернуть сумму, равную стоимости машино-места, собственнику удастся только через 50 лет. Другое дело – сдача паркинга в аренду в массовом сегменте. Арендой места для автомобиля чаще всего интересуются молодые люди, которые в перспективе нескольких лет планируют приобрести другое жилье и переехать. Покупать паркинг они не хотят, поскольку в их случае последующая его продажа становится для них обременением (за исключением новостроек с дефицитом парковочных мест). «Семейные же люди с детьми чаще рассматривают машино-место именно в собственность, так как обычно приобретают жилье на много лет. Поэтому, если в проекте основная аудитория покупателей – молодые люди, вполне реально сдавать машино-место в аренду, получая пассивный доход», - говорит Мария Литинецкая.