На территориях промзон в Москве сейчас реализуется свыше 1,5 млн кв. м жилья. При этом почти половина всех новостроек возводится в промзоне «Грайвороново», являющейся самой масштабной «серой» территорией на юго-востоке города. Какие метаморфозы здесь происходят и что предлагается покупателю на первичном рынке, выяснял LIVING.
Пять оттенков серой зоны
Редевелопмент промышленных зон в столице сейчас является одной из главных тенденций развития жилищного рынка. «Серые» площадки постепенно преобразуются в современные жилые кварталы с развитой социальной инфраструктурой – школами, детскими садами, поликлиниками, а также различными коммерческими и арт-объектами. Новые кварталы отличает компактность и многофункциональность – все социальные и культурные сервисы находятся в ближайшей доступности горожан, поэтому необходимость ездить за ними в другие районы или центр города исчезает. Специалисты отдела аналитики компании Est-a-Tet подсчитали, что 51% предложения первичного рынка недвижимости в Москве сосредоточено сейчас как раз на месте реконструируемых промзон, то есть свыше 1,5 млн кв. метров реализуется в 98 проектах.
Промзона «Грайвороново»
Одной из самых масштабных серых зон столицы является промзона «Грайвороново» общей площадью свыше 360 га. Соседствующие с ней локации по большей части не назовешь «дружественными» по отношению к комфорту. На севере, например, производственная зона граничит с загруженным Рязанским проспектом, на северо-западе – с Московским центральным кольцом, на юго-западе ее территорию пересекает полоса отвода железной дороги до станции «Новопролетарская», и в целом через всю территорию промзоны с запада на восток проходят железнодорожные пути Курского направления МЖД. И только в отдельных местах на севере и юге промзона соседствует с жилой застройкой. Однако уже сейчас здесь происходят глобальные метаморфозы, общая же площадь реорганизации промзоны составит 237,2 га. То есть практически две трети серой территории преобразится в новое пространство для комфортной жизни москвичей. Масштабный проект реновации состоит из нескольких этапов, а вся территория поделена на участки – пять из них как раз и ожидают изменения.
Первый участок площадью 33,86 га ограничен Рязанским проспектом и проектируемыми проездами 1794 и 2021. Сейчас здесь уже возводится ЖК Sreda (Рязанский проспект, вл.2) общей площадью свыше 220 тыс. кв. метров с подземным паркингом на 4110 машин. Первые жилые дома общей площадью около 100 тыс. «квадратов» уже построены. Вторая и третья очереди строительства предполагают возведение жилых домов общей площадью около 130 тыс. кв. метров. Также здесь планируется возвести детский сад на 300 мест и школу на 825 мест. Проект разработан международным архитектурным бюро Gillespies. Помимо жилых и инфраструктурных объектов, здесь планируется создать общественное пространство с вишневыми и яблоневыми садами, высадить сотни различных деревьев, установить арт-объекты. Общая площадь благоустройства составит 19,4 га. Кстати, ландшафтная концепция подразумевает также создание детских площадок, теннисного корта, волейбольной, баскетбольной площадок и скалодрома.
ЖК Sreda. Фото от застройщика
Второй участок промзоны площадью 82,13 га ограничен Рязанским проспектом, Стахановской улицей, 2-м Грайвороновским проездом (бывшая территория АО «Производственное объединение «Машиностроительный завод «Молния» и ЗАО «Предприятие МС»). На этой территории строится сейчас многофункциональный жилой комплекс «Кварталы 21/19» общей площадью 300 тыс. «квадратов» (2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10). В 2017 году были введены три жилых корпуса. Всего же здесь построят 21 многоквартирный дом с подземным паркингом на 2107 машино-мест, а также три детских сада на 415 мест, школу на 825 мест и многофункциональный центр с офисами, магазинами, фитнес-центром и паркингом на 404 места. В 2023 году в центре жилого квартала проложат пешеходный бульвар длиной 900 м, на дворовых площадках обустроят детские и спортивные площадки.
Третий участок площадью 24,38 га расположен в районе Текстильщики и ограничен 1-м Грайвороновским проездом, Грайвороновской улицей, ж/д путями и подъездной веткой. Ранее на этом месте располагался Московский жировой комбинат, а в ближайшем будущем будет построен ЖК «Грайвороново» общей площадью 360 тыс. кв. м с подземным паркингом на 1965 машино-мест. Проектом также предусмотрена школа на 750 мест, детский сад на 300 мест. Кроме того, здесь построят локальный торговый центр общей площадью 9000 тыс. кв. м с подземным гаражом на 630 машин и офисный центр общей площадью 14 тыс. кв. м с паркингом на 300 мест.
Четвертый участок площадью 86,21 га ограничен Рязанским проспектом и полосой отвода МЦК. Проект планировки этой территории уже одобрен Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (ГЗК) и вынесен на публичные слушания. Здесь планируется построить около 600 тыс. кв. м недвижимости. В частности, на территории «Выставочного центра Стройэкспо» возведут жилье общей площадью 66 тыс. кв. м и коммерческие объекты общей площадью 33 тыс. кв. м. На территории «Карачаровского механического завода» тоже построят жилье общей площадью 253 тыс. кв. м, а также коммерческие и соцобъекты общей площадью 242 тыс. кв. м, в том числе детский сад на 350 мест, школу на 750 мест и технопарк с наукоемким производством.
Промзона «Грайвороново»
И, наконец, пятый участок площадью 44,5 га расположен на Рязанском проспекте, вл.26 на территории Московского жирового комбината. ГЗК уже одобрила проект. Здесь построят жилье общей площадью 553 тыс. кв. м, детсад на 450 мест, школу на 1725 мест, еще один детсад на 300 мест, детско-взрослую поликлинику и общественно-деловой комплекс. Здание швейной фабрики «Москвичка» на ул. Окская, вл.9 будет реконструировано под торговые и офисные объекты общей площадью 9500 кв. м.
Покупателю на ус
Все возводимые в настоящее время на территории промзоны «Грайвороново» жилые комплексы, как рассказала Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», относятся к комфорт-классу. Это ЖК Sreda (застройщик ГК ПСН), ЖК «Кварталы 21/19» («Векторстройфинанс»), ЖК Balance («Главстрой»). По ее словам, общий объем предложения квартир в этой локации составляет 1,34 тыс. лотов, средняя цена квадратного метра находится на уровне 185,9 тыс. рублей.
ЖК Balance. Рендер от застройщика
В ЖК Sreda на экспозиции представлены квартиры различной комнатности, начиная от студий (площадью 28,1 кв. м) и заканчивая четырехкомнатными квартирами площадью 104,2 кв. м. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», говорит, что цены в этом проекте стартуют от 6 млн рублей за студию до 30 кв. м. Однушки предлагаются по цене от 8 до 10 млн рублей, стоимость двухкомнатных квартир начинается от 11,4 млн рублей. При этом за варианты с более привлекательным видом и на более ликвидном этаже покупателю придется заплатить почти 14 млн рублей. «Цены на трехкомнатные квартиры также разнятся более чем в миллион рулей – в зависимости от корпуса, этажа и вида из окна. Минимальная стоимость трешек составляет 13,3 млн рублей, максимальная – 14,6 млн рублей», - говорит эксперт.
По данным аналитической IT-системы bnMAP.pro, в жилом комплексе «Кварталы 21/19» также представлены квартиры разнообразной планировки и комнатности. Менее состоятельные покупатели могут выбрать для себя студию площадью от 29,3 до 29,7 кв. м и стоимостью от 5,5 млн до 8 млн рублей. Однокомнатные квартиры площадью от 35,8 до 45,8 кв. м предлагаются в проекте по цене от 6,2 до 11 млн рублей. Двушки площадью от 47 до 63 кв. м стоят в пределах 7,9 – 14,8 млн рублей. Цены на трешки стартуют от 10 млн и достигает 18,5 млн рублей. Площади таких квартир варьируются от 70,7 до 90,4 кв. м.
Новостройки промзоны «Грайвороново». Источник: «Миэль – Новостройки»
Совсем скоро эксперты готовы будут подробнее рассказать еще о двух крупных проектах на рынке новостроек столицы. Уже в 2020 году, по словам Ирины Доброхотовой, на территории промзоны «Грайвороново» по адресу: ул. Газгольдерная, 8 начнется реализация жилого комплекса от компании «Гранель». Наталья Шаталина говорит, что ГК ПИК планирует построить жилой комплекс на месте «Московского жирового комбината» по адресу: 1-й Грайвороновский проезд, вл. 3.