Пальма первенства
В докризисном 2014 году на квартиры и апартаменты бизнес-класса в новостройках Москвы, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, приходилось 52% от всего объема предложения. Однако через год их доля сократилась до 47%. Новостройки массового сегмента, напротив, усилили свое позиции, увеличившись в 2015 году до 45% против 37% в 2014 году. Однако в середине 2018 года ситуация вновь преломилась: бизнес-класс отвоевал пальму первенства. «В июне 2018 года в Москве на продажу было выставлено 15 200 новостроек бизнес-класса. В строящихся домах массового сегмента продавалось 14 800 квартир», - приводит данные эксперт.
Усилению позиций бизнес-класса способствовал, по мнению Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, рост конкуренции. Для привлечения внимания покупателей и отстройки от конкурентов, девелоперы стали качественно улучшать свои проекты: архитектуру, инфраструктуру, планировочные решения, отделку и т.д. В результате география новостроек бизнес-класса расширилась до спальных районов, в том числе, у МКАД. «Девелоперы стали предлагать клиентам концептуально продуманные индивидуальные новостройки, что и привело к увеличению предложения в бизнес-классе. Кроме того, на увеличение объема новостроек этого сегмента повлияло снижение ставок по ипотеке, в результате чего высокобюджетное жилье стало более доступным. В 2018 году на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в столице с привлечением кредита было заключено 40% ДДУ (договоров долевого участия). Для сравнения, по итогам 2017 года показатель составил 33%», - приводит данные эксперт.
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», называет еще одну причину – грядущий переход застройщиков на проектное финансирование. Это простимулировало выход новых проектов на рынок. По его словам, в 2018 году на первичный рынок «старой» Москвы вышло 27 новых проектов бизнес-класса, что на 17% больше, чем в 2017 году (17 проектов).
В настоящее время общий объем предложения рынка новостроек в «старой» Москве, как отмечает Ярослав Дарусенков, составляет 44 416 квартир. При этом на комфорт-класс приходится 19 705 лотов, бизнес-класс – 18 768 лотов. Далее следуют элитный сегмент (3513 лотов) и эконом-класс (2430 лотов). Между тем, по совокупной площади лотов первое место занимает бизнес-класс с показателем 1,43 млн кв. м, далее следуют комфорт-класс (1,15 млн кв. м), элитный сегмент (362 тыс. кв. м) и эконом-класс (134 тыс. кв. м).
«Старая» Москва рулит
Одновременно с увеличением предложения новостроек бизнес-класса вырос и спрос на них. Так, по данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, за 2018 год в жилых комплексах бизнес-класса подписано почти 13,5 тыс. ДДУ, в то время как годом ранее показатели едва превышали 9 тыс. (+49% за год). По комфорт-классу рост числа сделок за тот же период был скромнее – 28,5%. «В Новой Москве жилье бизнес-класса не слишком востребовано (за год продана всего 341 квартира), основной прирост сделок дала «старая» Москва», - уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По ее словам, в столице сейчас реализуется 279 корпусов бизнес-класса в составе 112 проектов. «Количество лотов на экспозиции к марту немного сократилось и сейчас составляет 15,9 тыс. квартир общей площадью 1,258 тыс. кв. м», - уточняет она. Мария Литинецкая подтверждает увеличение спроса на новостройки бизнес-класса еще некоторыми данными. Так, в 2018 году в старых границах Москвы 68% ДДУ пришлось на квартиры и апартаменты бизнес-класса и 63% – на квартиры массового сегмента. Для сравнения, в 2017 году в новостройках бизнес-класса было заключено 26% сделок, в массовом сегменте – 68%.
С начала текущего года спрос в сегменте новостроек бизнес-класса, как отмечают эксперты, остался на прежнем уровне. Среди причин повышенного внимания покупателей к этим проектам эксперты называют оптимальный баланс между высоким качеством и ценой. «В проектах, в которых девелоперу удается достигнуть этого баланса, продажи идут наиболее активно», - говорит Ирина Доброхотова. Однако существует еще одна причина. Люди стали чаще приобретать недвижимость не для инвестиций, а для собственного проживания, и жилье бизнес-класса в этом смысле отвечает их требованиям как нельзя лучше.
По данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, в старых границах Москвы минимальная стоимость «первички» бизнес-класса начинается от 4,47 млн рублей. В этом бюджете можно приобрести, к примеру, студию площадью 24 «квадрата» в ЖК «Метрополия». Значительная доля предложения – в бюджете от 6,2 до 6,9 млн рублей. Это стоимость однушки в жилых комплексах Aquatoria, «Фестиваль Парк», WelltonTowers. Более дорогие варианты представлены в ЖК «Life-Ботанический сад-2» (60,1 млн рублей за 4-комнатную квартиру) и «Алые паруса» (64,2 млн рублей за 4-комнатную). «Средняя стоимость квадратного метра квартир бизнес-класса по итогам прошлого года составила 228,5 тыс. рублей за кв. метр, что на 2,3% выше, че в 2017 году. Диапазон цен варьируется от 127 тыс. до 500 тыс. рублей за «квадрат»», - подытоживает Мария Литинецкая.
Перспективы альфа-класса
Игроки рынка уверены, что новостройки бизнес-класса в ближайшее время продолжат занимать лидирующие позиции. На то есть свои причины. Ярослав Дарусенков говорит, что это связано с тем, что для многих застройщиков этот сегмент является оптимальным - стоимость продажи и платежеспособный спрос в нем выше, чем в комфорт-классе. Наталья Козлова говорит, что сегодняшние новостройки бизнес-класса совсем не похожи на тот формат, который был еще пять лет назад. В последние годы это жилье перестало быть исключительно для клиентов с уровнем дохода выше среднего. «Рекордный рост предложения на рынке бизнес-класса вынуждает девелоперов, работающих в данном сегменте, искать пути для снижения цен. В результате средняя стоимость квадратного метра многих новых проектов бизнес-класса на старте не превышает 170 тыс. рублей, тогда как в сегменте комфорт показатель ненамного ниже – около 150 тыс. рублей. Поэтому формат продолжит расширяться как по объему предложения, так и количеству проектов», - считает эксперт.
Мария Литинецкая связывает перспективы строительства новых проектов бизнес-класса с дальнейшим развитием промзон. Известно о запланированном выходе новых комплексов в ЮАО, ЮЗАО, ЗАО, ВАО и даже ЦАО. Однако нововведения в законодательстве по переходу на работу со счетами эскроу, по мнению эксперта, могут снизить для девелоперов привлекательность новостроек бизнес-класса. В результате в среднесрочной перспективе их объемы на первичном рынке жилья могут сократиться.