Коротко о главном
Согласно административно-территориальному делению, российская столица состоит из 12 округов. «Старая» Москва включает в себя Центральный, Северный, Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный, Южный, Юго-Западный, Западный, Северо-Западный и Зеленоградский округа. Новая Москва объединяет Троицкий и Новомосковский округа. В каждый из этих округов входит с десяток и больше районов, которых всего в столице насчитывается 156. Эта общедоступная информация пригодится любому, кто планирует купить недвижимость в Москве.
Впрочем, круг поиска можно сузить, по крайней мере, до восьми округов. Так, уберем из списка Центральный округ, где новостроек массового сегмента нет, и представлено только жилье премиум- и бизнес-класса. Далее – исключим Зеленоградский округ, расположенный от столицы достаточно далеко, а также два округа Новой Москвы, заслуживающих отдельного изучения.
Административно-территориальное деление Москвы по округам. Источник: moskva-map.ru
Самыми престижными округами столицы являются Юго-Западный, Западный и Северо-Западный, что объясняется многими факторами. Здесь практически отсутствуют промышленные предприятия, много зеленых зон, и благоприятная роза ветров. Кроме того, в этих округах сосредоточено множество престижных образовательных учреждений, в том числе высших. Все это стимулирует здесь строительство жилья более высокого сегмента. Северный и Северо-Восточный округа считаются чуть менее престижными, но при этом в них тоже есть свои плюсы, например, наличие природных парков.
А вот Восточный, Юго-Восточный и Южный округа до недавнего времени славились своими масштабными промышленными предприятиями, а усугубляла ситуацию неблагоприятная роза ветров. Но не стоит забывать, что мегаполис сейчас стремительно меняется, в Москве действуют несколько программ, призванных сделать проживание в городе более комфортным. Именно на это нацелены программы по реорганизации промзон и реновации жилья. Как меняются районы, можно судить и по тому, как много в них строится сейчас жилья и как развивается инфраструктура.
Пойдем на север
Хорошей экологией и развитой инфраструктурой отличается Северный округ Москвы (САО), включающий в себя 16 районов: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский, Западное Дегунино, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савеловский, Сокол, Тимирязевский, Ховрино и Хорошевский. Не случайно, в САО возводится много новостроек бизнес-класса. В целом на первичном рынке недвижимости, по данным компании «Метриум», здесь представлено около 7800 квартир и апартаментов, то есть 18% от общего объема предложения новостроек в городе.
САО известен протяженной береговой линией Химкинского водохранилища. В ближайшее время власти планируют благоустроить набережную, реконструировать яхт-клуб, обновить пляж, а также построить новые общественные и спортивные центры. У Северного речного вокзала будет благоустроен «Парк пяти морей». В нем разместятся аттракционы, рестораны с летней верандой, спортивные площадки, будут проложены прогулочные маршруты. Еще одни интересный проект округа – горнолыжный парк в Молжаниновском районе.
Ближайший сосед – Северо-Восточный округ (СВАО) Москвы – объединяет 17 районов: Алексеевский, Алтуфьевский, Бабушкинский, Бибирево, Бутырский, Лианозово, Лосиноостровский, Марфино, Марьина роща, Останкинский, Отрадное, Ростокино, Свиблово, Северное Медведково, Северный, Южное Медведково и Ярославский. СВАО известен Останкинской башней, ВДНХ, ботаническим садом МГУ и национальным парком Лосиный остров. Правда, несмотря на обилие зеленых зон, он всегда был одним из промышленных центров столицы. Но вскоре эти территории будут реконструированы, в частности, промзоны «Медведково» (164 га) и «Свиблово» (72 га).
«У Северо-Восточного округа есть большие перспективы для развития жилищного строительства, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас застройщики возводят в округе около 30 комплексов, в которых насчитывается 6800 квартир и апартаментов, что составляет 15% от предложения на первичном рынке жилья».
Там, где солнце встает
В Восточном округе (ВАО) насчитывается 16 районов: Богородское, Вешняки, Восточное Измайлово, Восточный, Гольяново, Ивановское, Измайлово, Косино-Ухтомский, Метрогородок, Новогиреево, Новокосино, Перово, Преображенское, Северное Измайлово, Соколиная гора и Сокольники. В ближайшее время в нем сдадут как минимум 12 жилых комплексов, в которых экспонируется более 1500 квартир. Это составляет 3,4% от общего объема предложения столичных новостроек.
Кроме того, ВАО активно «прихорашивается» – на сегодня здесь насчитывается свыше 70 площадок по строительству, реконструкции и благоустройству социальных и инфраструктурных объектов. К примеру, уже началось благоустройство Детского Черкизовского парка в районе Преображенское. В Сокольниках планируют восстановить исторический облик Сокольнической аллеи: высадят липы и обустроят зону отдыха. В Богородском стартовали работы по благоустройству сквера на Краснобогатырской улице, где вместо гаражей обустроят четыре функциональные зоны: культурно-образовательную, спортивную, игровую и для тихого отдыха. У жителей района Косино-Ухтомский появится возможность отдыхать не только в зеленых зонах, но и у воды – территорию Белого озера продолжают благоустраивать.
Мария Литинецкая говорит, что в ближайшие годы Восточный округ станет одним из основных очагов джентрификации в Москве. Джентрификация представляет собой реконструкцию пришедших в упадок городских кварталов путем благоустройства и последующего привлечения более состоятельных жителей. «Это происходит благодаря стремительной конверсии промышленных зон, а также удачному расположению относительно центра столицы. При этом здесь есть огромный рекреационный потенциал благодаря большим зеленым зонам. Мы отмечаем постоянный рост числа новых проектов в этой локации, и в ближайшие годы этот процесс будет продолжаться», – поясняет эксперт.
Жилье на юге
Как отмечалось выше, Юго-Восток (ЮВАО) Москвы ассоциировался ранее исключительно с промышленными предприятиями и рабочими поселками. Однако высокая девелоперская активность заметно преобразила округ. В округе активно идет реорганизация промзон «Грайвороново», «Курьяново», «Серп и молот», «Люблино». Местные производства выносятся за пределы города, а на освободившихся площадках возводится современное жилье. Эксперты говорят, что все это вкупе с немалым количеством зеленых зон, а также протяженной набережной Москвы-реки, в перспективе могут сделать округ очень комфортным для жизни.
ЮВАО состоит из 12 районов: Выхино-Жулебино, Капотня, Кузьминки, Лефортово, Люблино, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Печатники, Рязанский, Текстильщики и Южнопортовый. На первичном рынке жилья, по данным «Метриум», экспонируется 24 проекта на почти 6000 квартир и апартаментов, что составляет 13% от общего объема предложения московских новостроек. Помимо строящихся жилых комплексов, в округе возводят более 200 объектов инфраструктуры.
В соседнем Южном округе (ЮАО) насчитывается 16 районов: Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное, Братеево, Даниловский, Донской, Зябликово, Москоречье-Сабурово, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Нагорный, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Царицино, Чертаново Северное, Чертаново Центральное и Чертаново Южное. ЮАО – крупнейший по численности жителей и один из самых больших по площади округов Москвы.
В Южном округе строят шесть транспортно-пересадочных узлов. При этом строительные работы идут на 282 площадках – возводятся офисы, социальная, развлекательная инфраструктура и жилье. «В Южном округе сосредоточено 11% всех продаваемых первичных квартир и апартаментов в столице. Речь идет о 32 проектах, в которых экспонируется 5000 лотов», – приводят данные в «Метриум».
В 2019 году в ЮАО откроют крупнейший в мире крытый тематический парк «Остров Мечты» (100 га) в районе Нагатинский затон. В парке будет природная зона с озерами, гостиница, детская яхтенная школа, рестораны и магазины, а в самом центре разместятся аттракционы, прогулочные зоны, концертный зал и кинотеатры. Еще один мощный рекреационный «актив» ЮАО – набережные. Так, вдоль бывшей промзоны ЗИЛ протянется набережная Марка Шагала с площадками для культурных мероприятий, амфитеатром, бассейном, аллеями для прогулок, вело- и беговыми дорожками.
Статус в кармане
Высококлассная инфраструктура, огромные зеленые пространства, минимум производств, комфортная социальная среда, хорошая транспортная сеть и все, что нужно для счастья образованному человеку, есть в Юго-Западном округе (ЮЗАО). Этот округ включает 12 районов: Академический, Гагаринский, Зюзино, Коньково, Котловка, Ломоносовский, Обручевский, Северное Бутово, Теплый Стан, Черемушки, Южное Бутово и Ясенево.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в ЮЗАО идут продажи квартир и апартаментов в 20 новостройках. На выбор у покупателя почти 2500 объектов недвижимости, что составляет 6% от общего объема предложения на рынке новостроек. Помимо строящихся жилых комплексов, в округе возводят более 250 объектов инфраструктуры. В частности, планируется создать парковую зону вдоль улицы Архитектора Власова, где сейчас пустырь с линией высоковольтной сети. Будут благоустроены и пруды на улице Паустовского в Ясенево.
Еще одним статусным округом считается ЗАО (Западный административный округ). ЗАО объединяет 13 районов: Внуково, Дорогомилово, Крылатское, Кунцево, Можайский, Ново-Переделкино, Очаково-Матвеевское, Проспект Вернадского, Раменки, Солнцево, Тропарево-Никулино, Филевский парк и Фили-Давыдково. Этот округ также славится прекрасной экологией, хорошей инфраструктурой, разнообразием социальных и коммерческих сервисов. Так, в Раменках работает Московский городской гольф-клуб – первый в нашей стране, открытый еще в 1987 году.
«В Западном административном округе работают лучшие и самые престижные образовательные учреждения Москвы, – рассказывает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. – Среди них, скажем, Ломоносовская частная школа, Классический пансион МГУ, Лингвистический центр «Интерколледж», а также масса других школ при многочисленных вузах, которые здесь находятся. Нет недостатка и в частных детских садах, которые также работают в местных университетских городках».
Однако нет предела совершенству, поэтому сейчас в ЗАО возводят еще почти 400 различных объектов. «В ЗАО сосредоточено 13% квартир и апартаментов столичного рынка новостроек. Выбор у покупателя значительный – почти 40 проектов от уровня «комфорт» до «премиум» с ценовым диапазоном от 100 тыс. до 1,5 млн рублей за кв. м», – говорит Мария Литинецкая, добавляя, что более 30 стройплощадок в будущем станут местом «прописки» различных деловых и административных центров. Самую же большую промзону округа – «Очаково» – ждет редевелопмент, и на этом месте появится научный и промышленный кластер. Схожая судьба ожидает соседнюю промзону «Филевский парк», где помимо современных жилых комплексов ожидается прогулочная набережная вдоль Москвы-реки длиной 1,35 км.
И замыкает тройку самых престижных округов столицы Северо-Западный (СЗАО) с восемью районами в составе: Куркино, Митино, Покровское-Стрешнево, Северное Тушино, Строгино, Хорошево-Мневники, Щукино и Южное Тушино. На 46% этот округ состоит из природных ландшафтов (лесопарков, водоемов, заповедников) и считается одним из самых экологически чистых в столице.
В СЗАО, по данным «Метриум», идут продажи квартир и апартаментов в 25 проектах. На выбор у покупателя более 4000 объектов, что составляет 10% от общего объема предложения московского рынка первичного жилья. Помимо строящихся жилых комплексов, в округе возводят более 200 объектов инфраструктуры.
«В СЗАО сохраняется огромный потенциал строительства высокобюджетного жилья, – считает Мария Литинецкая. – С одной стороны, здесь достаточно неосвоенных территорий бывших промзон или неиспользуемых пространств, скажем, вдоль диких берегов Москвы-реки. С другой стороны, отличные природные условия в сочетании с качественной инфраструктурой и благополучной экологической обстановкой позволяют ориентировать местные проекты новостроек преимущественно на обеспеченную аудиторию клиентов».