Как ни странно, но первые студии на российском рынке недвижимости появились в домах бизнес- и элитного класса. И лишь спустя несколько лет этот формат жилья перекочевал в массовый сегмент. Однако разница между студиями в дорогих домах и бюджетных остается. В дешевых новостройках это жилье рассматривается чаще как стартовый капитал и шанс на «прописку» в Москве. Но на рынке по-прежнему есть просторные комфортные студии. LIVING разобрался в ценовой политике рынка небольших квартир.
Вопиюще малы
Студии в бюджетных и дорогих домах отличаются, прежде всего, по формату. Площадь такого жилья, например, в комплексах бизнес- и элитного класса равнозначна, а зачастую даже больше площади однокомнатных квартир в домах эконом-класса. Для сравнения, самая распространенная площадь однушек в доступных новостройках равна 39-42 кв. м, при этом площадь студий в респектабельных домах стартует от 42-45 «квадратов». «В большинстве проектов с просторными студиями в квартирографии также присутствуют и 4-комнатные квартиры. Этого говорит о том, что застройщики стараются предложить покупателю максимально широкий ассортимент планировочных решений. Сейчас покупатель, который нацелен на приобретение студии увеличенной площади, должен ориентироваться на бюджет от 5,3 – 5,7 млн рублей в отдаленных от центра локациях, и от 8,3 млн рублей – в более престижных районах», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Однако главное различие между студиями в разных сегментах жилья – в мотивации покупателей. В элитном и бизнес-классе студии рассматриваются чаще как второе жилье, то есть «прописка» тут не играет роли. Например, семья проживает за городом, но при этом глава семьи, чтобы не тратить время на пробки, остается среди недели в Москве, а для этого ему как раз и нужна небольшая квартира. Кроме того, студии в дорогих домах приобретаются родителями для детей – студентов, чтобы те смогли начать самостоятельную жизнь после поступления в вуз. Такое жилье рассматривают и обеспеченные люди из регионов, которые время от времени бывают в столице в командировках, и чтобы не тратиться на отели, покупают для этих целей студию.
Проекты с самыми большими студиями. Источник: «БЕСТ-Новострой»
В эконом-классе покупка «малогабаритки» рассматривается, в первую очередь, как шанс заполучить московскую регистрацию и обрести хоть какую-то крышу над головой. Подтверждением тому служит появление в конце этого года в Москве проектов со студиями площадью 11,2 кв. м. Это явление поделило экспертов и покупателей на два лагеря – сторонников и противников такого жилья. Те, кто выступил «за», объясняют свою позицию просто – если есть спрос, должно быть и предложение. У другой стороны более весомые аргументы – такие микроскопические квартиры могут повлечь за собой образование гетто в таких домах и усилить криминогенную обстановку. Последнего хотелось бы избежать.
Малогабаритное меню
На московском рынке недвижимости сегодня представлено 92 проекта, в которых застройщик предусмотрел студии. Из них 34 проекта относится к бизнес-классу, остальные – к сегменту комфорт. То есть в комфорт-классе этот формат жилья превалирует. «Наибольший объем студий представлен в ЗАО (25%), САО (24%) и ЮВАО (16%). Средняя стоимость студии в массовом сегменте составляет 5,4 млн рублей, средняя цена кв. м – 219 тыс. рублей, средняя площадь жилья – 24,9 кв. м. В бизнес-классе средняя стоимость студии равна 8,1 млн рублей, средняя цена кв. м – 265 тыс. рублей, средняя площадь – 30,5 кв. м», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Распределение проектов со студиями по округам. Источник: «Метриум»
По оценке эксперта, на первичном рынке массового сегмента доля студий составляет 6,7% от общего объема предложения этого класса. «Отмечу, что это рекордное значение. Для сравнения, в 2015-2017 гг. показатель был равен 4,5-5,5%, в 2018 году – 6%. Студии стали широко распространяться на рынке столичных новостроек после 2014 года как антикризисный продукт. Они, как правило, имеют меньшую площадь, чем однокомнатные квартиры, а значит – и бюджет. Определенные группы покупателей оказалась восприимчивы к такому формату жилья. Среди них студенты, молодые специалисты, одинокие люди и те, кому принципиален низкий бюджет покупки. Доля студий в проектах начинается в среднем от 10% и доходит до половины всех лотов», - добавляет Мария Литинецкая.
Проекты с самыми маленькими студиями. Источник: «БЕСТ-Новострой»
За последние полгода на рынок старой Москвы вышло семь новых проектов, в квартирографии которых представлены студии. Это проект «My Space на Фрезерной» (My Space Development), в котором минимальный бюджет, по словам Ирины Доброхотовой, составляет 2,69 млн рублей, «My Space на Дегунинской» (тот же девелопер) со стартовой стоимостью студий от 2,96 млн рублей. Оба проекта представляют собой реконструкцию старых 5- и 9-этажных домов. Кроме того, вышел комплекс Stellar City («Ташир»), в котором цены на студии стартуют от 4,13 млн рублей, «Тринити» (Гранель) – 4,42 млн рублей, «Ильменьский 17» (ГК ПИК) – 4,52 млн рублей и еще один проект от группы – «Просторная 7» - 5,19 млн рублей, WestGarden / Westside (Интеко) – 7,9 млн рублей.
Самые маленькие студии доступны в проектах «My Space на Дегунинской» (11,2 кв. м), «MySpace на Фрезерной» (11,7 кв. м) и «Мещерский Лес» (18,9 кв. м). Самые большие студии, по словам Марии Литинецкой, доступны в проектах ONYX Deluxe (45,7 кв. м за 10,9 млн рублей), «Прайм Тайм» (40,1 кв. м за 13,7 млн рублей), «СВОЙ» (36,5 кв. м за 8,7 млн рублей).
Больше денег – меньше студий
Однако, несмотря на то, что студии стали в последнее время востребованы в качестве антикризисного продукта, их объем едва ли будет увеличиваться, уверяют эксперты. «Сейчас в сегменте квартир массового сегмента спрос на студии не превышает 1%, а в сегменте бизнес- и премиум-класса (где студии более просторные) – 5%. Показательно, что в сегменте апартаментов спрос на студии намного выше – 35%, что частично говорит в пользу того, что этот формат больше востребован у инвесторов. Жилье же в основном приобретают сегодня с целью улучшения жилищных условий, и довольно много семейных покупателей, поэтому площадь квартиры играет большую роль», - объясняет Ирина Доброхотова.
Мария Литинецкая прогнозирует увеличение доли студий на столичном рынке массового сегмента в среднесрочной перспективе до 10% против 6-7% сегодня, в аналогичной пропорции увеличится и спрос на такое жилье. «Квартиры-студии будут востребованы на рынке до тех пор, пока мы не увидим реальный рост платежеспособности российских граждан. Увеличение НДС, рост цен на бензин и в целом на товары и услуги сохраняет потенциал для роста объема предложения микроквартир», - добавляет она.