Большая разница
Лучший способ сохранить деньги – вложить их в недвижимость. Это правило работает уже несколько веков. Но сохранить и приумножить – не одно и то же. Инвестиционное жилье приобретается как раз для того, чтобы увеличить капитал. Достичь этой цели можно двумя способами. Первый – купить квартиру на начальном этапе строительства дома, когда цены низкие, и продать ее после ввода новостройки в эксплуатацию. Второй – купить жилье и в дальнейшем сдавать его в аренду. Оба варианта обеспечат доход собственнику, но срок окупаемости вложений будет разным. «Наиболее распространен – первый вариант или быстрые инвестиции, когда прибыль получаешь в течение 1-2 лет, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Сдача в аренду выступает в своем роде альтернативным «пенсионным фондом», что особенно актуально с учетом последних изменений в этой области».
По словам Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, инвестиционная недвижимость – это объекты, которые растут в цене, опережая инфляцию. «Чтобы правильно их выбрать, нужно четко представлять свою стратегию вложений, так как критерии поиска таких объектов зависят от цели инвестиций. Квартира для перепродажи не всегда совпадает в характеристиках с жильем для арендного бизнеса», - подчеркивает она. Похожего мнения придерживается и Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Как отмечает эксперт, главный параметр инвестиционной квартиры – это ликвидность, то есть способность быть проданной по рыночной цене в конкретных обстоятельствах. Поэтому объекты могут быть совершенно разными. «Удачно инвестировать можно как в однокомнатную квартиру на окраине Москвы, так и в дорогой пентхаус в центре столицы. В любом случае нужно четко представлять своего потенциального клиента, то есть выбирать квартиру для инвестиций нужно не для себя, а для будущего покупателя», - советует он.
Продвинутые инвесторы дополнительно следят за ситуацией не только на рынке недвижимости, но и на финансовом. Если сохранение денег на депозитном счете в банке принесет больший доход, чем покупка недвижимости, то они, скорее, выберут первый вариант. В настоящее время, к примеру, показатель доходности от покупки квартиры снизился. «Весной 2014 года при размещении денег на рублевом депозите банковский процент был меньше (8,6%), чем средняя ежегодная доходность при вложении в квартиру (11,8%). В 2019 году средний размер ежегодной доходности от покупки квартиры составляет 7,2%, что сравнимо с размещением денег в банке, где процентные ставки составляют в среднем 7,5%», - обращает внимание Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». По его словам, доходность на рынке недвижимости снизилась за счет увеличения объема предложения и конкуренции. Эти факторы сдерживают увеличение стоимости квартир в процессе строительства жилых комплексов.
Хотя начинающему инвестору или людям с невысокими доходами эксперты советуют лучше так не рисковать и вложиться все же в недвижимость. Если даже жилье и не принесет ожидаемого дохода, по крайней мере, вложения будут сохранены, чего нельзя с такой же уверенностью сказать о банковских вкладах. «Основной плюс недвижимости в том, что она сохраняет высокую стоимость практически при любых экономических и социальных катаклизмах. При этом сдача такого жилья в аренду практически на сто процентов гарантирует покрытие расходов на ее содержание и даже получение небольшой прибыли», - отмечает Наталья Козлова.
Что покупать?
Для инвестиций подойдут студии, однокомнатные квартиры и евродвушки. Эти варианты подходят как для последующей перепродажи жилья, так и сдачи в аренду. «Среди инвесторов востребованы квартиры площадью 40-45 кв. метров с возможностью самостоятельно формировать внутреннее пространство: как правило, основным вариантом становится большая кухня-гостиная и спальня. Инвестиционный спрос реализуется на начальной стадии строительства дома. В наших проектах, например, сегодня он находится на уровне 10-15% от общего количества покупателей», - рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.
При выборе между квартирой и апартаментами, эксперты советуют классический вариант жилья предпочесть, если объект планируется приобрести на ранней стадии строительства, а перепродать – на поздней. Сделать это можно быстрее. «Спрос на квартиры превышает спрос на апартаменты», - поясняет Мария Литинецкая, добавляя, что если цель – сдавать недвижимость в аренду, то лучше, наоборот, приобрести апартаменты. «Они обойдутся примерно на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в новостройке в том же районе. Соответственно, доходность будет выше, срок окупаемости – ниже, а возможности регулирования арендной ставки – шире», - аргументирует она.
На следующем этапе инвестор должен оценить имеющуюся в проекте и за его пределами инфраструктуру, начиная от социальной (детский сад, школа, поликлиника) и заканчивая коммерческой (магазины, торговые центры, паркинги). Чем лучше она развита – тем ликвиднее жилье. Транспортная доступность жилья была и остается одним из самых важных факторов. «Расположение дома относительно ближайшей станции метро прямо влияет на его стоимость или арендную ставку», - объясняет Кирилл Игнахин. Для арендного бизнеса Наталья Козлова советует рассмотреть сравнительно небольшие квартиры на нижних этажах жилого комплекса (как правило, такие объекты самые дешевые). При этом для перепродажи больше подойдут квартиры с хорошим видом из окна и планировкой, жилье, поддающиеся перепланировке со временем. «Желательно, чтобы таких квартир в проекте было немного – так можно минимизировать конкуренцию», - добавляет она.
При этом для инвестиций подходят объекты любого класса. По словам Кирилла Игнахина, от класса выбранного объекта зависит лишь уровень риска. «Очевидно, что клиентская аудитория высокобюджетного сегмента не столь широка, как в массовом. Соответственно, риск не продать или не сдать внаем дорогое жилье по определению выше, чем в массовом сегменте», - поясняет эксперт. При этом Мария Литинецкая считает лучшим вариантом для инвестиций недвижимость комфорт-класса, поскольку при относительно низком пороге входа (130-140 тыс. рублей на старте за кв. метр) инвестор может получить 160-170 тыс. рублей с «квадрата» после перепродажи. В регионах же, по мнению эксперта, стоит обратить внимание на жилье эконом-класса, которое в силу низких доходов населения пользуется большим спросом, чем дорогие сегменты. Наталья Козлова уверена, что наиболее ликвидным в столице является жилье бизнес-класса, поскольку этот сегмент наиболее стабилен, особенно в непростой экономической обстановке, когда очередные витки кризисов сразу ударяют по аренде и спросу на жилье в более бюджетных сегментах.
Посчитать и не прослезиться
При грамотном выборе объекта, по словам Марии Литинецкой, от перепродажи столичной недвижимости сегодня можно ожидать доходность на уровне 7-13% годовых. Хотя «вилка» достаточно широкая. Кирилл Игнахин говорит, что перепродажа квартиры в строящемся жилом доме может принести до 30% прибыли. «Вариативность показателей крайне высока, поэтому инвестиции в жилье должен предварять глубокий анализ выбранного объекта, а также ситуации с конкурентами, ведь придется соревноваться с другими инвесторами, застройщиками и владельцами вторичного жилья», - комментирует он, добавляя, что арендный бизнес может приносить до 15% годовых. О том, что доходность аренды ниже, говорит и Наталья Козлова. «При этом конкуренция со стороны вторичного «серого» рынка довольно острая», - подчеркивает она.
Одним словом, сейчас инвестиции с целью арендного бизнеса требуют более осторожного подхода, чем в годы ажиотажного спроса, роста цен и ограниченного предложения. При этом необходимо просчитывать не только экономический эффект от ваших инвестиций. Стоит грамотно оценить и свои возможности, хватит ли вам душевных сил заниматься постоянным поиском арендаторов, взимать ежемесячную арендную плату, а иногда и требовать ее с постояльцев, мириться с износом жилья, отчитываться перед налоговой службой о полученных доходах и справляться с прочими перипетиями арендного рынка. Одним словом, арендный бизнес не для слабаков, поэтому стоит хорошенько подумать, нужны ли вам такие инвестиции в жилье. Возможно, что спекуляция на перепродаже недвижимости вам подойдет гораздо больше.