Как известно, с 1 июля 2019 года начался очередной этап реформы долевого строительства. Теперь застройщики продают квартиры в своих проектах по новым правилам – через эскроу-счета и с использованием проектного финансирования. Какая польза от этого простому покупателю и в каких новостройках действуют уже новые правила, разбирался LIVING.
Баба-Яга против
Реформа долевого строительства была просто жизненно необходима, поскольку до сих пор в нашей стране насчитываются сотни тысяч обманутых дольщиков, которые десятилетиями не могут дождаться окончания строительства домов и въехать, наконец, в свои квартиры. Новые правила, которые действуют на рынке жилья с 1 июля 2019 года, преследуют как раз благую цель – не допустить больше появления ни одного обманутого участника долевого строительства, в каком бы регионе он не жил. Суть нововведений в том, что теперь покупатель, приобретая квартиру в новостройке у застройщика, не расплачивается с ним напрямую. Денежные средства будущий собственник жилья вносит на специальный эскроу-счет в банке, там эти деньги сохраняются до тех пор, пока дом не будет построен. Строительство дома же ведется за счет банковского финансирования. При этом банк выбирается не случайно – эскроу-счета открывает тот же банк, что и кредитует строительство жилого комплекса. Соответственно, если вдруг у застройщика возникли проблемы, и он не достроил объект, то деньги просто возвращаются покупателю. По крайней мере, так изначально задумывалось, и в этом был заложен почти сакральный смысл – простой добропорядочный человек, который вложил деньги в жилье на этапе строительства дома, не останется с носом, то есть без денег и без квартиры, как это ранее случилось с сотнями тысяч дольщиков.
Однако, как оказалось, Баба-Яга была против. Обсуждение новых правил игры на жилищном рынке проходило больше года, застройщикам вовсе не понравилось, что они не смогут пользоваться денежными средствами покупателей, и вынуждены будут использовать банковское финансирование. В результате долгих прений нововведения смягчили. Застройщикам разрешили продавать новостройки по старым правилам, без эскроу-счетов, если их проекты соответствуют критериям правительства РФ: 30% готовности объекта и 10% заключенных ДДУ. Обеспечить 10% объем продаж по ДДУ девелоперам не составило труда, они просто стали сами у себя выкупать часть квартир. В результате новостройки в Москве, как и по всей стране, продаются теперь и по старой схеме, и по новой. Но второй вариант для обычного покупателя, конечно же, предпочтительнее.
Кстати, по закону Агентство страхования вкладов (АСВ) страхует сумму на счетах эскроу. И это еще один позитивный момент для простого обывателя, решившего стать собственником квартиры в новостройке. Однако лимит для Москвы определен в 10 млн рублей. Как отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, средний бюджет по отдельным объектам в столице уже превышает 10 млн рублей, причем в массовом сегменте. «Учитывая довольно интенсивный рост стоимости жилья в столице, в скором времени норма страховой суммы для покупателей квартир через эскроу-счета может стать не актуальной и не соответствующей реальному положению дел на рынке. Необходим более гибкий механизм определения страховой суммы, особенно в крупных городах с дорогостоящим жильем», - считает эксперт.
Эскроу география
С июля текущего года в Москве на новую модель, по данным Москомстройинвеста, перешли 25% проектов столичных новостроек. При этом, как подсчитали в компании «Метриум», в массовом сегменте доля таких новостроек составила 19%. Реализуют новостройки по эскроу-счетам самые известные и крупные девелоперы Москвы (ГК ПИК, «Дон-Строй», «Интеко», ГК «Инград» и др.) при поддержке топовых банков страны (Сбарбанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ). По итогам августа текущего года на первичном рынке массового сегмента через эскроу-счета продается свыше 3300 лотов. Для сравнения, в первый месяц действия новых правил, то есть в июле, таких объектов насчитывалось 2500. То есть за месяц предложение новостроек с эскроу-счетами увеличилось на 45%. В июле в столице насчитывалось 12 проектов новостроек массового сегмента, в которых были корпуса, продающиеся по новым правилам. В августе их количество увеличилось до 15 (добавились жилые комплексы «Ильменский 17», «Тринити» в Западном Дегунине и «Молодогвардейская 36» в Кунцеве).
Новостройки, в которых продажи осуществляются через эскроу-счета. Источник: «Метриум»
Большая часть новостроек с эскроу продается в Южном округе в проектах «Life-Варшавская» и Fresh. На их долю приходится 44% всех объектов такого типа. По данным «Метриум», квадратный метр в них стоит в среднем 189 тыс. рублей, а стоимость квартиры составляет в среднем 10,9 млн рублей. При этом в этом же округе в 12 проектах квартиры продаются по старым правилам. Однако квадратный метр в таких новостройках дешевле и обходится покупателю в 168 тыс. рублей, квартиры тоже в среднем дешевле – 10,4 млн рублей. Таким образом, в пределах одного округа новостройки, реализуемые через эскроу-счета, оказались на 13% дороже аналогичных проектов, продаваемых по старым правилам. Как отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, несмотря на это обстоятельство, уровень спроса на квартиры, продаваемые по эскроу-счетам, высокий. «Интерес покупателей к проектам с эскроу зафиксирован как в массовом, так и высокобюджетном сегменте. Из этого можно сделать вывод, что разница в стоимости «квадрата» дореформенных и новых проектов воспринимается покупателями как разумная плата за более высокий уровень защищенности участника долевого строительства», - объясняет она.
Квартиры в новостройках, продаваемых по новым правилам, можно также приобрести в столичных районах Митино, Дмитровский, Очаково-Матвеевское, Можайский, Останкинский, Москоречье-Сабурово, Богородское, Войковский, Зябликово и Раменки. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), говорит, что в целом, показатели по предложению и спросу на квартиры, реализуемые через эскроу-счета, позволяют предварительно оценить темпы реформы долевого строительства как высокие. Эксперт со ссылкой на данные Центробанка, говорит, что в Москве сейчас заключено уже 29 кредитных договоров между застройщиками и банками, то есть текущее количество проектов, реализуемых по новым правилам, в ближайшие месяцы как минимум удвоится.