Несколько месяцев прошло с открытия Московских центральных диаметров (которые, с точки зрения геометрии, конечно, совсем не диаметры) — нового вида транспортного сообщения, который должен пройти на стыке пригородных электричек и метро и существенно улучшить связь областных городов с Москвой. Что получилось на деле и повлияли ли как-то МЦД-1 и МЦД-2, в частности, на недвижимость в зоне своего пролегания — разбирался LIVING.
В чем была идея?
Сейчас жители подмосковных городов (за редким исключением в виде локаций типа Реутова и Котельников, где есть метро) привязаны к электричкам и автобусам. Автобусы зачастую – не вариант, если надо добираться до работы в часы пик, а электрички ограничивают жителей расписанием — иногда приходится ждать и полчаса, и час. А кое-где есть двухчасовые перерывы днем. Предполагалось, что новый транспорт, не будучи метро, обеспечит преимущества подземки для области — даст возможность не быть привязанным к расписанию электричек. Кроме того, должна была измениться схема оплаты проезда, что обеспечит также экономию пассажирам.
Открытие МЦД. Фото: twitter.com/Andrey_Mil
Кроме того, карта московских диаметров устроена таким образом, что удаленные друг от друга города, находящиеся на разных направлениях, будут связаны транспортным сообщением. Например, сейчас МЦД-1 связал Смоленское и Савеловское направления (маршрут Одинцово — Лобня), а МЦД-2 – Курское и Рижское направления (маршрут Нахабино — Подольск). Как сообщают московские власти, эти направления в качестве стартовых были выбраны, потому что железнодорожная инфраструктура на этих участках была практически готова к работе в новом режиме. К тому же они самые востребованные. Кроме того, эти маршруты приближены к метро и МЦК — с 19 станций можно сделать пересадки на метро и Московское центральное кольцо (МЦК), в перспективе их станет 27. Планируемый пассажиропоток первых двух диаметров — более 200 млн человек, которые могут пользоваться ветками с 5:30 до 1:00.
Далее предполагается запустить еще как минимум три ветки МЦД — «Ленинградско-Казанский» диаметр от Зеленограда до Раменского, «Киевско-Горьковский» от Апрелевки до Железнодорожного и «Ярославско-Павелецкий» от Пушкина до Домодедова. Отмечается, что при дальнейшем проектировании могут быть рассмотрены иные маршруты.
Что получилось?
Первые несколько месяцев работы МЦД, к сожалению, вызвали больше раздражения у пассажиров, чем радости и облегчения. Поезда оказались не приспособлены для части платформ (в итоге посадка в поезд часто становится небезопасной). Кроме того, вместо обещанных новых составов типа «Иволга» часть маршрутов выполняют обычные старые электрички. А в первые дни работы МЦД были сбои с оплатой проезда и работой валидаторов.
«Люди в ярости, в вагоны не влезть». Источник: twitter.com/odno_koikomesto
При этом старые электрички в некоторых случаях даже оказывались благом, так как в закупленных «Иволгах» было только по 7 вагонов вместо обещанных 12-ти, и люди жаловались на давку: попасть в поезд оказалось большой проблемой, которая до сих пор в часы пик не решена, несмотря на запуск более длинных поездов. Полностью заменить подвижной состав, обслуживающий МЦД, на «Иволги» обещают в течение года (ранее говорили о сроке в два года).
Но, пожалуй, самое важное — обещанного сокращения времени ожидания транспорта не произошло. Интервалы уже стали увеличиваться. Сначала образовались 24-минутные пробелы в расписании на МЦД-2 по выходным, затем и на МЦД-1 появились «дыры» в графике движения. Кроме того, в часы пик люди иногда вынуждены пропускать первый пришедший поезд, в который они не могут сесть.
Стоит отметить, что уже стабилизировалась ситуация с оплатой, которая тестировалась первые две недели работы МЦД. Проезд можно оплатить картами «Тройка» и «Тройка-Стрелка» (совмещенный продукт для тех, кто пользуется общественным транспортом и в Москве, и в Подмосковье и не хочет иметь две разные карты). На МЦД установлены три тарифные зоны. Зона «Центральная» МЦД-1 находится между станциями Марк и Сетунь, а МЦД-2 — в границах станций Волоколамская и Остафьево. Проезд по тарифу «Кошелек» карты «Тройка» здесь стоит 38 рублей — так же, как в метро. За пределами этих станций начнется зона «Пригород», в которой поездка по тарифу «Кошелек» стоит 45 рублей. А за границами МЦД начинается зона «Дальняя», в ее границах проезд оплачивается по обычному тарифу пригородных электричек (23 рубля), и еще 45 рублей нужно заплатить за проезд по МЦД. При этом пересадка на МЦК и метро остается бесплатной в течение 90 минут.
Состав на МЦД. Источник: instagram.com/upskolkovskiy/
Стало ли легче?
Как утверждают власти, запуск МЦД позволил разгрузить 19 станций московского метро. «Часть пассажиров стала проезжать дальше первых пересадочных станций, благодаря чему они получили значительную разгрузку. Мы отмечаем разгрузку на 5–12% станций метро «Кунцевская», «Фили», «Окружная», «Царицыно», а также станции «Деловой центр» Большой кольцевой линии метро. Станция метро «Киевская» разгрузилась до 10% на пересадку: пассажиры поехали в Московский международный деловой центр «Москва-Сити» на МЦД, а не на метро. Кроме того, станция метро «Комсомольская» разгрузилась уже на 5% — пассажиры поехали дальше, до станций МЦД Курская и Римская», — сообщают в пресс-службе Департамента транспорта и дорожно-транспортной инфраструктуры.
Как МЦД-1 и МЦД-2 повлияли на недвижимость?
Аналитики уже отмечают, что повысились ставки аренды квартир, расположенных в домах в пешей доступности от станций МЦД, особенно «однушек» и «двушек». Открытие движения по МЦД, к примеру, повлияло на ставки в Подольске, Одинцово, Долгопрудном и Лобне. «Проекты властей предусматривают формирование комфортной городской среды в прилегающих к МЦД зонах, что будет дополнительно способствовать повышению качества жизни. Меры по развитию транспортной доступности и благоустройству области в целом призваны стать серьезным стимулом децентрализации столичного региона — за счет чего, в свою очередь, Подмосковье приобретет более высокий статус, в частности, среди арендаторов жилья», — отмечают в «Инком-Недвижимость».
ТОП-10 районов Подмосковья с преимущественным спросом на аренду квартир, ноябрь 2019 года. Источник: департамент аренды квартир «Инком-Недвижимость»
Кроме того, специалисты компании «Инком-Недвижимость» ожидают, что открытие МЦД может повысить цены в близлежащих загородных поселках на 15%, а спрос — на 20%. Транспортная доступность в целом и наличие ж/д станции в частности остаются важным критерием для покупателя на «загородке». Более того: если в начале 2000-х непосредственная близость железной дороги нередко превращала поселок в неликвид, то теперь клиенты готовы приобретать лоты даже в 100 м от железнодорожных путей — конечно, при условии, что в остальном объект их устраивает.
Неработающий валидатор. Источник: twitter.com/boshlin
Однако наиболее комфортным считается наличие станции в 1–1,5 км от жилья. «Сегодня основная часть клиентов на «загородке» ищет не дачу, а дом для постоянного проживания, поэтому вопрос транспортной доступности является для них одним из главных. Помимо этого, покупатели хотят жить в локациях с развитой инфраструктурой, но проектов, полностью отвечающих их требованиям, сейчас очень мало. Открытие МЦД может исправить эту ситуацию: в первую очередь, диаметры сделают ближнее Подмосковье более привлекательным для строительства многоэтажных жилых комплексов. А значит, там вскоре появится социальная инфраструктура, которой смогут пользоваться жители как нынешних, так и будущих загородных поселков», — комментирует директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Антон Архипов.
Новостройки рядом с МЦД
По данным директора по продажам компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирины Тумановой, только за последний год, в преддверии открытия первых центральных диаметров, цены на новостройки вблизи новой транспортной системы повысились в среднем на 10—15%, на вторичное жилье практически так же — на 10–12%. По ее словам, наиболее существенный рост цен зафиксирован в Щербинке, Долгопрудном, Лобне, Нахабино, Подольске, Одинцово. При этом стоит, конечно, учитывать, что чаще всего фактор близости метро или электричек уже заложен в ценообразовании изначально и рост цен на новостройки, скорее всего, более обусловлен увеличением строительной готовности проектов.
Тем не менее, на новостройки у МЦД можно обратить внимание — и для собственного проживания, и для сдачи в аренду. Если ситуация с движением поездов и уровнем их комфорта стабилизируется, а прилегающие к МЦД территории действительно будут развиваться еще как-то дополнительно, можно будет купить квартиру в доме с хорошей транспортной доступностью до Москвы по «областным ценам». При этом стоит оговориться, что, так как некоторые участки МЦД проходят по территории Москвы, рядом с ними могут располагаться и вовсе не бюджетные новостройки.
Новостройки комфорт- и бизнес-класса в шаговой доступности от станций МЦД-1 и МЦД-2:| ЖК | Девелопер | Станция МЦД | Локация | Мин. стоимость квартиры |
| Опалиха Парк | Авест |
Аникеевка |
Московская область, Красногорск |
2 млн рублей |
| Пресня Сити | MR Group |
Беговая |
Москва, ЦАО, Пресненский район |
15,7 млн рублей |
| Московские Водники | Долгопрудненская строительная компания |
Водники |
Московская область, Долгопрудный |
3 млн рублей |
| Петровский Парк | РГ-Девелопмент |
Гражданская |
Москва, САО, Савеловский район |
10,3 млн рублей |
| Черняховского, 19 | ГК ПИК |
Гражданская |
Москва, САО, район Аэропорт |
12,9 млн рублей |
|
Мой адрес в Бескудниково-2 |
Мосреалстрой |
Дегунино |
Москва, САО, Бескудниковский район |
скоро в продаже |
| Савеловский Сити | MR Group |
Дмитровская |
Москва, СВАО, Бутырский район |
9,7 млн рублей |
| D1 | MR Group |
Дмитровская |
Москва, САО, Тимирязевский район |
9,8 млн рублей |
|
Мой адрес в Северном |
Мосреалстрой |
Долгопрудная |
Москва, СВАО, Северный район |
4,8 млн рублей |
|
Инновация | Гранель |
ИЦ Сколково |
Московская область, Одинцовский район |
3,4 млн рублей |
| Комплекс апартаментов Loft FM | Coldy |
Калитники |
Москва, ЦАО, Таганский район |
3,7 млн рублей |
| Аннино Парк | ГК ПИК |
Красный Строитель |
Москва, ЮАО, район Чертаново Южное |
8 млн рублей |
|
MainStreet |
Основа |
Кунцевская |
Москва, ЗАО, район Фили-Давыдково |
6,1 млн рублей |
| Счастье в Лианозово | Эталон |
Лианозово |
Москва, СВАО, Район Лианозово |
20,8 млн рублей |
| Символ | Донстрой |
Москва-Товарная |
Москва, ЮВАО, район Лефортово |
6,5 млн рублей |
| Палитра | Пересвет-Инвест |
Нахабино |
Московская область, Нахабино |
4 млн рублей |
| SKY Сколково | СтройПрофиль-М |
Немчиновка |
Московская область, Одинцовский район |
4,5 млн рублей |
|
M1 Сколково |
M1 Development |
Немчиновка |
Московская область, Одинцовский район |
2,2 млн рублей |
|
Nord |
Доходный Дом |
Новодачная |
Москва, СВАО, Северный район |
4,4 млн рублей |
| Сердце Одинцово | Стройтехинвест |
Одинцово |
Московская область, Одинцовский район |
2,2 млн рублей |
|
Серебрица | Сити-XXI век |
Опалиха |
Московская область, Красногорский район |
2,9 млн рублей |
|
Grand Hills |
Прогресс |
Павшино |
Московская область, Красногорский район |
4 млн рублей |
| Красногорские Ключи | Финансконсалт |
Павшино |
Московская область, Красногорский район |
3,7 млн рублей |
| Люблинский парк | ГК ПИК |
Перерва |
Москва, ЮВАО, Район Люблино |
3,8 млн рублей |
|
Дом на Барвихинской |
ЭлитСтрой |
Сетунь |
Москва, ЗАО, Можайский район |
6,9 млн рублей |
| Город на реке Тушино-2018 | Стадион Спартак |
Тушино |
Москва, СЗАО, район Покровское-Стрешнево |
8,1 млн рублей |
| Движение. Тушино | ГК ФСК |
Тушино |
Москва, СЗАО, район Покровское-Стрешнево |
5,8 млн рублей |
| Фили Сити | MR Group |
Фили |
Москва, ЗАО, район Филевский Парк |
10,4 млн рублей |
| Западный порт |
Порт-Сити |
Фили |
Москва, ЗАО, район Филевский Парк |
7,7 млн рублей |
| Ново-Хлебниково | Долгопрудненская строительная компания |
Хлебниково |
Московская область, Долгопрудный |
3,1 млн рублей |
| Калипсо-3 |
Териберский Берег |
Щербинка |
Москва, ТиНАО, район Щербинка |
3,2 млн рублей |
| Белая звезда | Фрилон Центр |
Щербинка |
Москва, ТиНАО, район Щербинка |
7,7 млн рублей |
Источник: LIVING.RU