Второго августа Савеловский суд Москвы заочно арестовал бывшего гендиректора «Ивастроя» и совладельца Urban Group Андрея Пучкова. Срок ареста установлен в виде двух месяцев с момента его экстрадиции в РФ. В настоящее время Андрей Пучков, обвиняемый в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия (ч. 2 ст. 201 УК РФ), находится вне пределов страны. Максимальное наказание по этой статье — десять лет лишения свободы. По версии следствия, «Ивастрой» собрала 6,7 млрд рублей с дольщиков, но не построила дома в ЖК «Лайково» в Одинцовском районе Подмосковья.
Фото: Андрей Пучков. Источник: urbangroup.ru
Заочный арест бывшего совладельца – очередная ступень в череде событий, происходящих с одним из крупнейших застройщиков Московской области, которые продолжаются уже четвертый месяц. Если вспомнить историю, из-за финансовых сложностей застройщик полностью остановил строительство всех своих объектов в конце мая этого года. По разным оценкам пострадало около 20 тыс. семей, которые почти сразу были признаны «обманутыми дольщиками», что определенный прецедент. Дольщики многих других компаний добиваются этого статуса годами.
Фото: ЖК «Лайково», февраль 2018 года. Источник: vk.com/vlaykovo
Здесь же ситуация развивалась стремительно: уже 9 июля – в беспрецедентно короткий срок – пять компании, входящих в Urban Group: «Экоквартал» (осуществляет строительство ЖК «Митино О2»), «Ваш город» (ЖК «Видный город»), «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха ОЗ» и «Лесобережный»), а также «Ивастрой» (ЖК «Лайково») Арбитражным судом Московской области были признаны банкротами. Инициатором процедуры банкротства выступил фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (ДОМ. РФ). По заявлению властей, банкротство – это единственно возможный механизм завершения строительства объектов компании.
Решение о завершении строительства домов было принято на федеральном уровне, при этом «федералы» готовы поучаствовать деньгами из госбюджета. То есть достраивать объекты планируется «всем миром». По информации СМИ, аудит показал, что финансовая «дыра» в холдинге составляет 70,9 млрд рублей. В случае продажи нераспроданных квартир на сумму 11,9 млрд рублей объем средств для достройки объектов составит 59 млрд рублей. Из федерального бюджета планируется направить около 15 млрд рублей (на достройку жилья), фонда дольщиков – 1,4 млрд рублей (на такую сумму застрахованы ДДУ) и бюджета Московской области – 42,48 млрд рублей (на достройку жилья и инфраструктуры).
Фото: ЖК «Митино О2», апрель 2018 года. Источник: vk.com/gk_mitinoo2
По имеющейся на сегодняшний день информации, полученной от властей, в первоочередном режиме будут достроены шесть жилых домов. В декабре 2018 года планируется завершить строительство дома №7 в ЖК «Видный город» (готовность 95%), дома №5 в ЖК «Солнечная система» (80%), дома №6 в ЖК «Митино О2» (95%) и дома №7 в ЖК «Опалиха О3» (95%). В апреле 2019 планируется достроить корпуса 1 и 2 дома № 11 в ЖК «Митино О2» (готовность 75%). На данный момент из Резервного фонда правительства России на достройку домов выделено 3 млрд рублей.
Фото: ЖК «Видный город», июль 2018 года. Источник: vk.com/gk.vgorod
Дольщики пишут письма
Казалось бы, все не так плохо, если бы не несколько «но». Сами дольщики видят ситуацию несколько иначе.
В открытом письме Президенту РФ Владимиру Путину от 28 июля, опубликованному на специальном сайте писем главе государства, (http://pismo-prezidentu.info/zhilishhe/obmanutye-dolschiki-urban-grupp/) в частности высказывается недовольство решением о банкротстве. По мнению авторов письма, решить проблему возможно было и более «мягким» способом – с помощью механизма государственного участия в управлении компании. Так как, оказавшись в ситуации банкротства застройщика, дольщики становятся заложниками несбалансированности законодательства и противоречий между Законом о долевом строительстве 214-ФЗ (призванном защищать дольщика) и Законом 127-ФЗ о банкротстве (уравнивающим права всех кредиторов). Разбирая противоречия, авторы письма указывают, что согласно Закону о несостоятельности (банкротстве) передача дольщикам квартир возможна только при одновременном соблюдении целого ряда условий, среди которых, например, стоимость передаваемых квартир не должна быть увеличена более чем на 5 % по сравнению с суммой, оплаченной дольщиком по договору долевого участия (ДДУ). Однако, большинство финансовых и строительных аналитиков прогнозируют значительное увеличение стоимости квадратного метра на рынке жилья в связи с грядущей отменой долевого строительства в июле 2019 года и реформами строительного бизнеса.
Фото: ЖК «Солнечная система», июнь 2018 года. Источник: vk.com/solsys
Кроме того, указывается, что на счетах компаний Urban Group есть достаточное количество денежных средств для выплат зарплат и погашения текущих платежей (судебные расходы и выплаты первоочередным кредиторам). Банк, имеющий миллиардные требования по кредитам застройщика и являющийся залогодержателем земельного участка, на котором осуществляется строительство, согласен (в ущерб своим интересам) передать квартиры дольщикам, кроме того, всем дольщикам должно хватить построенных квартир. Но на официальных встречах с дольщиками высокопоставленные лица ДОМ. РФ заявляют, что дома на стадии котлована и с низкой стадией готовности достраивать не планируют. Губернатор Московской области Андрей Воробьев на встрече с дольщиками подтвердил такую позицию, заявив, что власти могут отказаться достраивать часть объектов Urban Group, строительство которых не начато.
Если не квартирами, то деньгами
Больше всего таких объектов в ЖК «Лайково» и «Лесобережный». Вместо квартир дольщики могут получить денежную компенсацию. О порядке предоставления выплат и их размере пока ничего не известно.
Фото: ЖК «Опалиха О3», июль 2018 года. Источник: vk.com/opaliha03
Указанные сроки окончания работ на проектах, находящихся в высокой стадии готовности, тоже дольщиков не радуют, но эксперты уверяют, что иначе нельзя. Как заявил на встрече с дольщиками девелопера управляющий директор ДОМ.РФ Алексей Ниденс, дома необходимо обследовать, в связи с чем немедленно возобновить их строительство невозможно. Это необходимость объясняется тем, что для того, чтобы строить на федеральные деньги, нужна утвержденная госэкспертизой смета. Для ее составления необходимо провести обследование. Оно занимает тем больше времени, чем выше готовность дома. Там, где котлован, возобновить стройку проще. При этом Алексей Ниденс пообещал, что в дома, которые стоят с отделкой будет подано тепло в холодное время года, чтобы отделка не пострадала. Дольщики считают, что большинство из них будет ждать передачи квартир более 2 лет.
Фото: ЖК «Лесобережный», апрель 2018 года. Источник: vk.com/lesoberezhnij
За паркинг, кладовку и отделку придется побороться
Остается открытым вопрос и о нежилых помещениях (кладовки, парковочные места), приобретенных в рамках 214 ФЗ и оплаченной отделке. Закон о банкротстве не предусматривает юридических процедур передачи подобных объектов дольщикам. Как указывается в письме, ДОМ. РФ официально отказался защищать права дольщиков по договорам долевого участия на нежилые помещения. Более того, конкурсный управляющий заявил на встречах с участниками строительства, что будет пытаться всеми способами забрать в конкурсную массу все нежилые помещения, купленные дольщикам.
Немного лучше с отделкой. Как заявил на встрече с дольщиками компании управляющий директор ДОМ.РФ Алексей Ниденс, отделка квартир будет выполнена в процессе достройки домов в том случае, если ее стоимость была включена в договоры долевого участия (ДДУ). Правда, как отметил тот же Алексей Ниденс, включение в ДДУ было не единственным вариантом приобретения отделки. Компания продавала сертификаты на отделку, заключённые с подрядными организациями. В этом случае дольщикам придется решать вопрос напрямую с подрядчиком.
Ипотечным заемщикам – спецпрограмма
Кроме того, ДОМ.РФ и банк «Российский капитал» (100% акций принадлежит ДОМ.РФ) с 6 августа начал принимать заявки на рефинансирование ипотечных кредитов от пострадавших дольщиков. Для этого запущена программа рефинансирования «Ипотека на объекты «Урбан Групп»», ставки по которой начинаются от 8,75% годовых и зависят от соотношения суммы кредита к стоимости предмета залога. Сумма кредита составляет от 500 тыс. рублей до 20 млн рублей – до 85% от стоимости предмета залога. Срок кредита от 3 до 30 лет.
Также, заемщикам, у которых после 1 января 2018 года родился второй и (или) последующий ребенок, будет доступна программа рефинансирования «Семейная ипотека» по льготной ставке от 6% годовых. Сумма кредита по программе составляет от 500 тыс. рублей до 12 млн рублей – до 80% от стоимости предмета залога. Срок кредита от 3 до 30 лет.
Программа распространяется на все дома в шести жилых комплексах застройщика: ЖК «Солнечная система», ЖК «Видный город», ЖК «Опалиха О3», ЖК «Митино О2», ЖК «Лайково» и ЖК «Лесобережный». Заявку на рефинансирование можно подать через сайт ДОМ.РФ.