Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияCOVID-19 и курсы валют: что будет с ценами на новостройки

COVID-19 и курсы валют: что будет с ценами на новостройки

Россия пока в ожидании последствий от пандемии и ситуации на мировых рынках, но уже сейчас остановили работу многие предприятия из-за вынужденной самоизоляции, введен новый налог на вклады. LIVING попросил экспертов рассказать об оптимистичных и негативных сценариях развития ситуации на рынке новостроек и узнал, как повлияет происходящее на стоимость жилья.

Коронавирус уже перевернул рынок первичной недвижимости в Китае. Сводки приходят нерадостные. По сравнению с прошлым годом количество сделок в феврале сократилось на 56%, пишет Forbes со ссылкой на данные Knight Frank. Один из крупнейших девелоперов страны Evergrande Group предложил скидки до 25%, чтобы стимулировать спрос, сообщает РБК. За первые два месяца более 100 компаний в сфере недвижимости подали заявления о банкротстве, упоминает Bloomberg. А международное рейтинговое агентство S&P прогнозирует, что продажи новостроек в Китае упадут впервые за 12 лет.

Как отреагировал рынок российской недвижимости на повышение курса валют и введение карантинных мер?

COVID-19 и курсы валют: что будет с ценами на новостройкиРуслан Сухий, профессиональный инвестор в доходную недвижимость, руководитель YouTube-канала «Рентавед», девелопер

«На мартовское падение курса рубля рынок недвижимости отреагировал по уже знакомому сценарию: россияне, имеющие рублевые накопления, побежали скупать квартиры. Наступил хороший период для застройщиков, которые смогли увеличить продажи без всяких акций и скидок. Некоторые строительные компании воспользовались ситуацией и стали пересматривать цены в сторону увеличения – примерно на 10%, но это точечные истории. Однако с введением карантинных мер рынок замер».

COVID-19 и курсы валют: что будет с ценами на новостройкиНаталья Сазонова, директор по развитию бизнеса компании «Метриум»

«Как только валюта подорожала, мы увидели резкий всплеск интереса к недвижимости, количество обращений увеличилось примерно в полтора раза. Сразу же застройщики стали рассматривать возможности себя обезопасить, потому что валюта – это существенная составляющая в проектах. Это, к сожалению, стекло, фасады, лифты, практически всё инженерное оборудование. Рост цены на эти материалы означает существенное удорожание всего проекта. Застройщики стали рассматривать либо осторожное повышение цен в проектах (на 1000 рублей за квадратный метр, на 3000, на 5000), либо, в тех проектах, где были скидки, их отменили, а это 3–5% в среднем по рынку».

COVID-19 и курсы валют: что будет с ценами на новостройкиОльга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group)

«По результатам первого квартала уровень спроса сопоставим с прошлым годом, но все случившиеся события, конечно, активизировали интерес к недвижимости. Средние показатели цены в массовом сегменте показали прирост +3% по Петербургу и пригородной зоне. Я думаю, что на период карантина эти цены зафиксируются. В целом пока мы видим плановые повышения, но всё зависит от застройщика. Движения среди них достаточно разнонаправленные».

Как будут меняться цены на недвижимость в 2020 году при лучшем развитии событий, если удастся преодолеть пандемию за два-три месяца?

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group): 

«Всё будет зависеть от объема спроса, который на рынке сформируется. На данный момент я не вижу предпосылок для значительного повышения, но до этого факторов было очень много: это и изменение курса валют, и проектное финансирование. Сейчас думаю, что ценник зафиксируется на какое-то время и будут стимулирующие акции».

 

COVID-19 и курсы валют: что будет с ценами на новостройкиИгорь Гомон, директор по развитию федеральной системы продажи новостроек Нмаркет.ПРО

«Если карантин закончится через два-три месяца, мы к прежней жизни не вернемся: за это время может произойти дефолт многих отраслей экономики. Стройку государство будет поддерживать, но если карантин будет действовать три месяца, без выхода на улицу, без запуска строительных мощностей, то для застройщиков, которые не имеют серьезной собственной подушки или поддержки государства, – это чревато».

Наталья Сазонова, директор по развитию бизнеса компании «Метриум»: 

«Экономика будет влиять на эту ситуацию не меньше, чем карантинные меры. Мы выйдем из карантина, допустим, через полтора-два месяца, вопрос – с какими наличными деньгами и доходами. Если экономика устоит, устоят доходы населения и ипотечные ставки сохранятся примерно на том же уровне, как были две недели назад, – а вчера, к сожалению, вышла новость, что уже несколько из крупнейших банков начали повышать ставки по ипотеке, – если же всё будет стабильно, просадка в ценах не будет заметна или вообще не состоится, потому что рынок недвижимости очень инертный. Другой закон рынка – если есть возможность наращивать цены, застройщики делают это. Поэтому, когда наступит момент восстановления, цены начнут расти очень быстро, обгоняя текущие значения. И для инвесторов, и для частных покупателей главное этот момент не пропустить».

Руслан Сухий, профессиональный инвестор в доходную недвижимость, руководитель YouTube-канала «Рентавед», девелопер: 

«Я думаю, что цены будут понемногу падать из-за сокращения платежеспособного спроса. Доходы населения падают, некоторые банки начинают повышать ставки или говорить, что планируют это сделать. Наверное, исключение составят жилые комплексы точечной застройки в удачных локациях. Спрос на них будет держаться на стабильном уровне. В сегменте эконом цены, возможно, будут падать, но здесь надо смотреть за инфляцией и курсом рубля, поскольку за счет инфляции и девальвации рубля цена может просто снивелировать. По сути, она подешевеет, но в рублевом эквиваленте останется на прежнем уровне».

Какими могут быть самые серьезные последствия, если пандемия затянется на более долгий срок?

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group): 

«Может быть некоторое снижение объемов реализации и вывода объектов на рынок. И от того, как будет коррелироваться объем нового предложения, будет зависеть и динамика цены. Тем не менее я думаю, что государство предусмотрит меры поддержки строительной отрасли, – отдельные заявления уже звучат. В предыдущие кризисные периоды такими мерами стали расширение ипотечных программ и субсидированные ставки. Думаю, эти инструменты могут быть дополнены, и считаю, что рано говорить о негативных прогнозах».

 

COVID-19 и курсы валют: что будет с ценами на новостройкиКатерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management

«Это будет зависеть от многих факторов. Конечно, мы не прогнозируем дефолт. Наше государство готово к тому, что дефолта не будет, займов валютных в России уже очень мало, санкции ввели нас в такой тонус, что уронить нас курсом сложно. При худшей ситуации не будут давать доступную ипотеку, многие потеряют работу либо их оплата труда станет намного меньше. Застройщики же переходят на эскроу-счета, соответственно, те, кто успеет взять проектное кредитование, будут держать цены, потому что себестоимость строительства, инфляция – этого никто не отменял».

Наталья Сазонова, директор по развитию бизнеса компании «Метриум»: 

«Если экономика уйдет в глубокое пике, я думаю, мы с вами будем говорить не о ценах на квартиры, а о ценах на что-то другое, скорее всего на продовольствие».

Стоит ли ждать снижения цен на 20%, как прогнозируют некоторые эксперты?

Игорь Гомон, директор по развитию федеральной системы продажи новостроек Нмаркет.ПРО: 

«Я не верю, что всё затянется, но если представить, что карантин будет длиться полгода, непонятно, какое количество объектов недвижимости останется. Я не думаю, что будет снижение цен, наоборот может сложиться дефицит предложения. Понятно, что и у людей денег не будет покупать, но и предложение снизится соизмеримо. Снижать цену могут только Петербург и Москва, потому что там хороший запас по квадратному метру по маржинальности – от 40 до 100 тыс. за метр, в Москве например. А в некоторых регионах есть отрицательная маржинальность, например в Дагестане, где последний год продавали в минус 3000. То есть для регионов это, в принципе, все. В Москве и Петербурге как-то еще можно сократить затраты и снизить».

 

COVID-19 и курсы валют: что будет с ценами на новостройкиНиколай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург»

«Застройщики не будут снижать цены, они будут объявлять акции, замораживать стройки, а снижать цены некуда. Некуда отступать. Они могут делать акционные снижения, как проходили в 2008-м, когда выходили из кризиса, но нельзя рушить рынок цен. Если один раз объявляешь о понижении цен и все начинают снижать в погоне за покупателем, это первый шаг к краху рынка, потому что зачем покупать долевое строительство сейчас дорого, если потом будет дешево. Это вообще потеря спроса на рынке; единственное, чем можно привлечь спрос, – это рост цен. Если застройщики не смогут удержать цены, то кризис в недвижимости наступит достаточно тяжелый».

Игорь Гомон, директор по развитию федеральной системы продажи новостроек Нмаркет.ПРО: 

«Падение цен до 20% может быть краткосрочным и на определенный объем, как это было в 2014 году, но это объекты масс-маркета, комплексного освоения территории, которые надо реализовывать большими объемами. Хорошие объекты не дешевеют. В сложившихся локациях с хорошей инфраструктурой, рядом с метро, где земля изначально очень дорогая. Дальше недвижимость отыграет вместе с экономикой».

Руслан Сухий, профессиональный инвестор в доходную недвижимость, руководитель YouTube-канала «Рентавед», девелопер: 

«Просадки возможны. У меня есть информация, что некоторые застройщики уже просчитывают варианты продажи квартир со скидкой до 30%, то есть прорабатывают стресс-сценарий, при котором им придется работать практически в ноль, чтобы выживать и держать компанию на плаву. Сегменты бизнес-плюс, элит – в хорошей локации – будут по-прежнему востребованы, там ждать больших скидок на квартиры не стоит. Если планируете купить себе для проживания, то можно сейчас посмотреть, потому что объем строительства сократится, объем хорошего строительства еще больше сократится. Для инвестиций есть смысл подождать несколько месяцев».

Автор: Дарья Осотова

Комментарии