Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияАжиотаж уже не тот: низкие ипотечные ставки не вызвали бума продаж

Ажиотаж уже не тот: низкие ипотечные ставки не вызвали бума продаж

Объёмы ипотечного кредитования снижаются: по данным, опубликованным Банком России, 2019 год отстаёт от прошлого и по количеству выданных ипотечных кредитов, и по их величине — на 14% и 5% соответственно. И это несмотря на то, что ставки сейчас находятся на историческом для нашей стране минимуме — средневзвешенная ставка 9,12% стала новым рекордом. За первые три квартала 2019 года в России выдали 889 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,96 млрд рублей. При этом, хотя снижаются общие объемы, средняя сумма кредита выросла (до 2,24 млн рублей с 2,09 млн рублей), как и средний срок кредитования (до 18,3% с 16,4%).

Низкие ставки не спасают

Аналитики компании «Метриум» отмечают, что ставки по кредиту снизились до уровня прошлого года, когда на рынке ипотеки царил бум. Но возврата к прежним значениям количества и объема выданных кредитов не произошло: несмотря на исторический минимум показателя, пока, как видим, россияне не восстановили даже прошлогодний уровень активности.

Ажиотаж уже не тот: низкие ипотечные ставки не вызвали бума продаж

«Если в 2018 году сокращение средневзвешенной ставки по ипотеки до 9,41% вызвало настоящий бум, то сейчас эффект куда более скромный. Это свидетельствует о том, что одной только коррекции ставок недостаточно для подлинного роста рынка жилья. Необходим экономический рост и радикальное повышение доходов населения, чтобы даже на «дешевую» ипотеку появился спрос», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Отвечая на вопрос, почему снижение ставок уже не помогает и не вызывает ажиотажа, Мария Литинецкая добавляет, что одна из причин кроется в том, что отложенный спрос, который сформировался за годы высоких ставок (более 12% годовых), уже исчерпан. «Когда стоимость кредита опустилась до 9,5% годовых, большинство заемщиков, которые ранее не могли позволить себе кредит, воспользовались такой возможностью. Именно поэтому теперь спрос на ипотеку не подскочил», — говорит эксперт.

Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова добавляет, что снижение ставок по ипотеке прежде всего влечет к росту спроса на готовое, а не строящееся жилье. «Поскольку денег у населения немного, низкие ставки по ипотеке приведут к приросту сделок на устаревшие объекты, то есть инвестиции фактически уйдут в старые фонды, а не в текущее жилищное строительство, которое нуждается в ликвидности. Фактически доступная ипотека ведет к тому, что покупателю необязательно приобретать строящееся жилье, которое дешевле готового. Можно купить недвижимость с собственностью, не тратясь при этом на аренду. Поэтому прямой корреляции между ставкой по ипотеке и продажами нет», — объясняет эксперт. К примеру, в августе банки понизили ставки. Но при этом по итогам месяца было зарегистрировано на 13% ипотек меньше, чем в июле, и на 15% меньше, чем в августе.

По мнению большинства экспертов, причина низкой активности на ипотечном рынке — в удорожании квартир и падении реальных доходов населения. Так, в Москве, по данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в новостройках массовых сегментов выросла на 9%, достигнув 172 тыс. рублей. Собственно, повышение цен, очевидно, и привело к увеличению средней суммы взятого кредит и, как следствие, срока ипотеки — люди пытаются уменьшить ежемесячные платежи, даже если это грозит им еще большей переплатой.

Ажиотаж уже не тот: низкие ипотечные ставки не вызвали бума продаж

«Основными причинами роста стоимости новостроек и, как следствие, размера кредита на строящееся жилье, стали реформа долевого строительства, а также рост себестоимости девелоперского продукта», — комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. По словам эксперта, переход застройщиков на новую модель финансирования привел к ажиотажному повышению цен, а также к постепенному уходу некоторых девелоперов с рынка. Кирилл Игнахин подчеркивает, что рост себестоимости строительства был вызван ослаблением рубля и повышением налогов. «В совокупности эти факторы привели к повышению цен на жилье на уровне 5-10% в зависимости от региона, что и отразилось на параметрах ипотечных займов», — резюмирует эксперт.

Ждём 7% по ипотеке?

Летом прошлого года президент России Владимир Путин заявил, что необходимо стремиться к средней ипотечной ставке 7% (тогда она составляла 9,73%), отметив, что как ориентир можно воспринимать ставку 8%, но стремиться к 7%. Но ждать ли этого в обозримом будущем? Согласно планам программы «Жилье и доступная среда», только к 2024 году ставка по ипотеке должна снизиться до 7,9%.

По мнению Марии Литинецкой, ставки по ипотеке вполне могут снижаться и дальше благодаря смягчению кредитно-денежной политики Центробанка. Впервые за посткризисный период ключевая ставка опустилась на уровень 6,5% годовых, поэтому стоимость жилищного кредита может достигнуть 7,5-8,5%, причем в скором времени, рассуждает эксперт. Однако она отмечает, что есть факторы риска: скажем, очередные санкции, усиление экономического кризиса или другие неурядицы, и ставка по ипотеке очень быстро может вырасти, как это произошло в конце 2019 года.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также считает, что стоит ожидать снижения ипотечных ставок, ведь ставка рефинансирования снизилась до 6,5% только 28 октября, а значит, банки сейчас считают «экономику» для того, чтобы выйти в рынок с новыми снижениями. «Некоторые банки сработали на опережение, предвидев снижение ЦБ и изменили тарифы до официального объявления. От кого-то ждем обновленные условия со дня на день», — говорит Козлова. По ее мнению, ждать ставку 7% также в теории можно, но лишь в том случае, если ЦБ снизит ключевую ставку до 4,75% или 5%.

Ажиотаж уже не тот: низкие ипотечные ставки не вызвали бума продаж Предварительные итоги 2019 года на рынке ипотеки в России. Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Алексей Новиков, руководитель отдела ипотечного кредитования Est-a-Tet, полагает, что ставки могут снизиться уже до конца года, правда, незначительно. «На сегодняшний день при текущей ключевой ставке, минимальная ставка по стандартной ипотеке от 7,85% — это хороший показатель. А если рассматривать субсидированные застройщиком ставки, то они начинаются от 7,1%, плюс есть семейная ипотека от 4,5%», — напоминает эксперт.

А вот Наталья Козлова считает, что в среднесрочной перспективе снижение среднего уровня ипотечных ставок до 7% маловероятно. По ее словам, для того чтобы ставкам по жилищным займам достигнуть значения в 7%, ключевая ставка должна упасть хотя бы до 5%, что маловероятно даже на фоне смягчения денежно-кредитной политики. Кроме того, как показал опыт 2018 года, тренд снижения ипотечной ставки может быть прерван, даже несмотря на активное снижение на протяжении нескольких месяцев подряд.

Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», уверена, что если есть намерение купить квартиру, не стоит откладывать сделку в ожидании еще более привлекательных ипотечных ставок. «Ждать снижения ипотеки до 8% не рекомендую. Сегодня на рынке действительно самые низкие ставки кредитования жилья — 8,5–8,9%. Таких стандартных условий оформления займа еще не было. Раньше под 9% выдавалась ипотека в рамках акций, субсидий от государства и так далее. А в 2014 году они вообще поднялись до запредельных значений — 17–19%. К сожалению, в нашей стране нет стабильности. В любой момент все может стремительно поменяться в зависимости от внешнеэкономической и политической ситуации. Цены на недвижимость растут на 10-12% в год. В ожидании низких ставок можно сильно проиграть по цене предложения», — предупреждает эксперт.

Что предлагают застройщики и банки?

На «дешевую» ипотеку можно рассчитывать уже сейчас, если отслеживать совместные программы банков и застройщиков, которые распространены на рынке и обычно действуют как маркетинговая акция. Однако стоит учитывать, что, выбирая такую ипотеку, покупатель обычно лишается скидки. «В подавляющем большинстве новостроек клиенту предлагается на выбор либо дисконт от стоимости квартиры, либо пониженная ставка в рамках программы субсидирования ипотечной ставки. Первый вариант зачастую оказывается финансово более выгодным, то есть в итоге ипотека привлекается на стандартных условиях», — объясняет Наталья Козлова.

Ажиотаж уже не тот: низкие ипотечные ставки не вызвали бума продаж Динамика ипотечных сделок по Росреестру, Москва. Источник: «БЕСТ-Новострой»

Тем не менее, есть исключения из правил, когда ставка по ипотеке снижается банком для эксклюзивных партнеров. К примеру, Промсвязьбанк предлагает ипотеку со ставкой 8,3% для будущих жителей городского квартала бизнес-класса Big Time и городских резиденций премиум-класса Spires. При этом покупатель не лишается возможности привлечь скидку при ее наличии.

Недавно Сбербанк в очередной раз дисконтировал ставки до 7,1% на покупку квартир в новостройках по программе субсидирования с застройщиками. Также банк предоставил скидку на ставку в один процентный пункт на ипотеку сроком от 12 до 30 лет. Об аналогичных мерах заявили ВТБ, Альфа-банк, «ФК Открытие», Совкомбанк, Райффайзенбанк и МКБ.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает также субсидированную программу СМП Банка в «Парке Легенд», где предлагается ипотека от 6,9% годовых, а также кредиты без первоначального взноса со ставкой 9,6%. Также банк «Открытие» анонсировал программу «Новостройка»: при сумме кредита более 4 млн рублей и совершении сделки в течение 30 календарных дней ставка составит 7,95% (первоначальный взнос — 20%). «Газпромбанк» дает ставку от 8,1% годовых при сумме кредита от 10 млн рублей (взнос — от 10%). «Россельхозбанк» предлагает ипотеку со ставкой от 8,2% при первоначальном взносе от 20%. В банках «Возрождение» и МКБ можно рассчитывать на ставку от 8,25%.

Руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки» Антонина Друева отмечает, что в настоящий момент большинство предложений со сниженными ставками по ипотечным кредитам подразумевают дополнительные условия банков для заемщика в виде внесения высокого первоначального взноса (от 30% до 70% от стоимости объекта) и ограничением по сроку кредитования периодом от 3 до 5 лет. В то же время, большинство заемщиков при покупке объектов недвижимости с использованием ипотечного кредитования в первую очередь рассчитывают на низкий первоначальный взнос в размере от 5% до 20% от стоимости объекта и сроком кредитования на период от 10 до 25 лет. «Таким образом, в настоящее время наблюдается определенный дисбаланс спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования. Банки в настоящий момент находятся в стадии выработки оптимальных предложений для заемщиков, при этом явного желания отказываться от высоких ставок по ипотечным кредитам со стороны банков не наблюдается», — резюмирует Антонина Друева.

Как рассказала Наталия Кузнецова, некоторые застройщики, которые перешли на эскроу-счета, пробуют в деле комбинированные условия проектного финансирования от банков — например, увеличение ставки проектного финансирования для снижения ставки по ипотеке для своих покупателей именно в этом банке. Некоторые застройщики прорабатывают программу субсидирования ставки по семейной ипотеке. Также многие интересные программы и уникальные условия банки предлагают для своих партнеров — агентств недвижимости.

Мария Литинецкая также отмечает программу Сбербанка: при быстром наполнении эскроу-счетов проекта банк будет уменьшать ставку по проектному финансированию для застройщика. «Результат экономии на выплатах по кредиту может быть перераспределен в пользу покупателей квартир в проекте, которые хотят привлечь кредит от Сбербанка. Клиент сможет выбрать либо сниженную на 1,4 процентных пункта ставку на период выплаты всего кредита, либо на 4 процентных пункта на период строительства. Полагаю, это станет мощным стимулирующим спрос фактором для застройщиков», — говорит Литинецкая.

Автор: Екатерина Сахарова

Комментарии