Уходящий 2018 год войдет в историю российского рынка как один из самых неспокойных: с одной стороны, было много позитивных трендов, с другой — постоянные законодательные изменения добавляли неразберихи и волнений. LIVING рассказывает о главных событиях и тенденциях 2018 года.
1. Банкротство Urban Group
Если говорить о самых ярких событиях прошлого года, то, конечно, таковым стал уход с рынка одного из крупных подмосковных девелоперов — Urban Group. К сожалению, речь идет не о простом банкротстве: руководство компании подозревают в незаконном выводе денег дольщиков. По сути, история с Urban Group стала катализатором для закручивания гаек в отрасли и ужесточения требований к застройщикам жилья.
Также покупатели квартир в Подмосковье начали опасаться крупных строек. «Естественно, данное громкое банкротство не могло пройти бесследно. Начиная примерно с осени 2018 года, мы наблюдаем перераспределение спроса в пользу относительно небольших, но не точечных новостроек, в которых уже есть построенные дома, либо представлены корпуса в высокой стадии строительной готовности. Полагаю, данный тренд только наберет силу в 2019 году. Таким образом, имя застройщика перестало быть в области одним из главных критериев оценки надежности», — рассказывает генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев. По словам эксперта, клиенты стали обращать куда большее внимание на ситуацию на стройплощадке, ориентируясь на реально исполненные обязательства, а не просто обещания.
2. Застройщики торопились начать новые стройки
На волне законодательных изменений (многочисленных поправок в 214-ФЗ, означающих переход на новую схему финансирования строительства и продаж жилья) девелоперы поспешили вывести новые проекты и запастись разрешениями до вступления поправок в силу. Одна «дата икс» — 1 июля 2018 года, вторая — 1 июля 2019 года. Все пытались оформить документы до лета 2018 года, чтобы не попасть под действие ряда поправок и продавать жилье по старым схемам, без использования эскроу-счетов и проектного финансирования. Спойлер: это не помогло, потому что правила игры изменились прямо перед Новым годом, но тогда этого никто не мог предугадать.
В результате в 2018 году на столичный рынок, включая Новую Москву, вышло 87 новых проектов, сообщает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В итоге сегодня на первичном рынке Московского региона в экспозиции находится более 6,2 млн кв. м жилья.
Если говорить о полученных разрешениях, то строительный объем по ним составляет порядка 7 млн кв. м, и это только жилье, рассказывает директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Первым этапом строительной реформы стал переход к банковскому контролю за движением средств на специализированных счетах, которые были открыты для каждого объекта долевого строительства. Компании, которые не смогли открыть счет, не могут продавать жилье дольщикам. «Фактически, речь идет о первом этапе реформы строительной отрасли. Как показала практика, не возникло никаких серьезных проблем во взаимодействии банков и застройщиков в реализации проектов жилищного строительства», — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
3. Рекордный спрос
Покупатели также спешили решить свои жилищные вопросы до тех пор, пока жилье продается по старым, привычным схемам, тем более, что переход на новые угрожает ростом цен. В октябре Управлением Росреестра по Москве впервые было зарегистрировало более 8 тысяч ДДУ, что на 58% больше показателя октября 2017 года и на 18% больше, чем в сентябре текущего года. Всего же с начала года (за 11 месяцев) по договорам долевого участия в Москве куплено около 2,5 млн кв. м жилья.
Ирина Доброхотова полагает, что такой рост спроса был обусловлен доступностью ипотеки и широким ассортиментом качественного предложения. Однако не стоит забывать и о том, что действительно, со всех экранов, на всех сайтах эксперты предупреждали, что застройщики будут вынуждены серьезно поднимать цены, и это также подстегнуло многих.
4. Как никогда дешевая ипотека
В 2018 году ставка по ипотеке достигла исторического минимума, она опускалась до 9%. «Это обеспечило оживление и на первичном рынке недвижимости, где за 9 месяцев 2018 года заключили столько же ДДУ, сколько за весь 2017 год. А также на вторичном, где буквально смели все доступное предложение, по крайней мере, в старых границах Москвы», — говорит Татьяна Подкидышева.
Однако во второй половине года ставки начали расти (но они все равно сильно меньше средних исторических значений). Эксперты ожидают дальнейшего увеличения ипотечных ставок на фоне роста ключевой ставки Центробанка. Однако если спрос упадет, на помощь может прийти субсидированная ипотека от государства: говорят, Минстрой прорабатывает такую возможность.
«В следующем году ипотека останется основным источником развития рынка жилищного строительства. Однако повышение ставок по кредитам постепенно приведет к снижению динамики спроса», — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
5. Возвращение на рынок инвесторов
На фоне ослабевания национальной валюты и пенсионной реформы стала увеличиваться доля инвестиционных покупок. При этом меняются схемы инвестирования: по оценкам аналитиков IKON Development, сейчас примерно четверть клиентов вкладывают средства в недвижимость не с целью ее дальнейшей перепродажи, а для сдачи в аренду, хотя годом ранее такой стратегии придерживались не более 10% инвесторов.
«На мой взгляд, это связано в первую очередь с новостью о пенсионной реформе. Многие, не надеясь на выплаты от государства, решили создать собственный «пенсионный фонд». И недвижимость, как один из самых прогнозируемых и надежных активов, была выбрана в качестве объекта инвестиций с целью получения пассивного дохода», — говорит Антон Детушев.
Эксперт полагает, что инвестиционный потенциал недвижимости в 2019 году во многом будет зависеть от политики Центробанка. Если он продолжит повышать ключевую ставку, то часть потенциальных инвесторов могут выбрать банковский депозит вместо недвижимости. В то же время абсолютно точно на рынке присутствует нереализованный спрос за счет держателей иностранной валюты.
6. «Сюрприз» под Новый год
Застройщики, которые набирали разрешения на новые проекты, всю первую половину 2018 года, были неприятно удивлены в декабре, когда стремительно были приняты новые поправки в закон о долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года работа по всем проектам, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство, должна вестись через эскроу-счета. Таким образом, те, кто пытался форсировать процесс оформления всех документов, делали это зря.
Теперь многих девелоперов ждут проблемы. «В условиях и без того скромных бюджетов, когда последние собственные средства были потрачены на приобретение участков под застройку, сами строительные работы можно было обеспечивать только инвестициями дольщиков. Поскольку этот канал фактически перекрыт, остается только проектное финансирование. При ставке, анонсированной «Сбербанком», в среднем под 7-8% годовых, это приведет к неприемлемому подорожанию квадратного метра в текущих проектах, из-за чего они стремительно начнут терять ликвидность, а дальше у них остается одна дорога — отойти более крупной компании, которая сможет успешно их завершить», — комментирует Татьяна Подкидышева. По ее словам, 2019 год войдет в историю российского рынка недвижимости, как год монополизации.