Почему мораторий на строительство не снизит цены на аренду и что делать вместо этого

Изучение мирового опыта всегда полезно. У Петербурга и Сан-Франциско много общего. Наши города — крупные культурные и научные центры, оба стоят на берегах заливов, оба — центры крупных городских агломераций. И у нас, и в Сан-Франциско не прекращаются споры о новом строительстве и доступном жилье. В обоих городах крайне важна роль центра как, с одной стороны, концентрирующего в себе интеллектуальную, деловую, культурную и творческую активность, а с другой стороны, застроенного давно и не вполне удовлетворяющего растущим потребностям все увеличивающегося населения города. Представляем перевод заметки Кристи Ванг, директора центра изучения районного планирования, посвященной этим вопросам и опубликованной на сайте некоммерческой организации SPUR (Ассоциация городского планирования и обновления Сан-Франциско, основанная в 1910 году) 4 июня нынешнего года. В качестве примера автор опирается на опыт одного из центральных районов города — Мишен, или Мишн. В конце девяностых Мишен, тогда недорогой район, стали заселять молодые компьютерные специалисты, строители и пионеры Всемирной паутины. За короткое время район преобразился, и одновременно с этим цены на жилье поползли вверх — этот процесс называют джентрификацией. Теперь это один из самых дорогих районов. Однако место, в котором живут исключительно миллионеры, неизбежно останавливается в развитии, стагнирует, этот путь тупиковый. Вопрос: как развивать этот район в широкой перспективе городского планирования — и обсуждает Кристи Ванг. 

Люди вынуждены уезжать из Мишен и других районов Сан-Франциско, и в этом нет ничего хорошего. Цены на аренду все время ползут вверх — налицо кризис, который пугает старожилов наравне с приезжими.

Но мы должны не дать себя обмануть, когда нам говорят, будто остановка развития рынка жилья или даже мораторий на его развитие решит проблему доступности жилья. 

SPUR вздохнул с облегчением, когда предложение наложить мораторий на новое строительство в Мишен не прошло на Наблюдательном совете в минувший вторник. И вот почему: предложенный мораторий не проблема сам по себе. Он временный, да и кроме того, в этом районе не так много места под застройку. Куда больше тревожит образ мысли, стоящий за такого рода предложением. Мишен джентрифицировался как раз в условиях весьма скромного нового строительства (меньше 100 единиц жилья за последние 15 лет). Новое строительство оказалось не в чести, хотя в действительности Мишен так дорог именно потому что возможности строительство столь ограничены. Это создало тенденцию, при которой люди побогаче вытесняют из района остальных. Мораторий на новое строительство не сделает жилье в районе менее желанным, и он не снизит ту потребность в жилье, которая существует на данный момент. Он просто сделает жилье менее доступным — и весьма вероятно, что в результате только большее количество людей вынуждены будут уехать из своих домов. 

Нет никаких сомнений в том, что нужно предпринимать что-то решительное для того, чтобы защитить жителей Мишена и других востребованных районов. Многие предложения уже обсуждаются, и рекордное число собравшихся на слушаниях 2 июня говорит о том, что энергия направляется на поиск новых эффективных решений. 

Но строительство нового доступного жилья и защита существующего не входит в конфликт с развитием рынка. Это ложный выбор, такой подход контрпродуктивен — как будто запрет на строительство нового жилья в Мишен принесет пользу нынешним съемщикам жилья. 

Если взглянуть на данные за последние 10 лет, мы увидим, что в Сан-Франциско всегда тем ниже цены на аренду, чем больше единиц жилья на душу населения.

График.png

Зеленым — средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры; красным — единиц жилья на душу населения

Достаточно взглянуть на этот график, чтобы увидеть, что мы сейчас в худшей ситуации за все последние годы. В 2014-ом, пиковый год по производству за последние 20 лет, Сан-Франциско показал объем ввода нового жилья в 3,514 единиц при росте населения на 850,000 человек, и этого оказалось не достаточно. В том же году в Сиэтле было введено 8,311 новых единиц жилья, при том что население выросло на 670,000. В Вашингтоне цены на аренду упали больше, чем в любом другом городе США, и объем ввода нового жилья там каждый год вырастает на 35%. 

Повторимся: нет никакого способа спасти Мишен без улучшения климата на рынке жилья — а это значит, что нового жилья должно быть много, много больше. Этого нельзя сделать в одном районе или даже в границах города — в действительности нужно, чтобы все города Залива Сан-Франциско подключались и становились частью решения. 

Но что же нужно делать в нашем городе? SPUR абсолютно уверен, что что проблему нужно решать с нескольких сторон. 

Нужно строить больше доступного жилья 

Многие знают о ноябрьском голосовании по $250 млрд. инвестиций в развитие доступного жилья. Но не все знают, что это лишь часть куда более масштабного плана таких инвестиций: $2,7 трлн. в последующие 20 лет, из которых $1,1 трлн. должны быть потрачены  в ближайшие 5 лет. Это немалые деньги, и они, безусловно, могут исправить ситуацию. Но этого недостаточно. Необходим контроль за всем комплексом программы строительства, чтобы заставить ее работать лучше и добиться ввода большего количества доступного жилья. Этим летом заработает социальная программа поддержки доступного жилья. Предложения по строительству доступного жилья на земле, принадлежащей городу, проходили в Мишен дважды — в 1950-ом на Мишен-стрит и 1970-м гг. на Фолсом-стрит, — и такое же предложение будет обсуждаться для микрорайона Балбоа в конце года. В отношении этой стратегии есть согласие вне зависимости от политической ориентации, так что многое на этом пути уже сделано.

Нужно экспериментировать с жильем для среднего класса 

В Сан-Франциско средний класс оказывается перед серьезным испытанием: у него недостаточно ресурсов, чтобы конкурировать на рынке жилья, и в то же время он лишен возможности бороться за жилье для малообеспеченных по государственной программе. И как раз потому что пока не существует такой вещи как обходящееся без субсидий жилье для среднего класса, открыто поле для экспериментов в этой области. Мы должны изобрести новый тип ограниченного в цене жилья, чтобы заполнить существующую дыру в системе распределения жилого фонда. Предлагаемые жилищные облигации нужны для финансирования семей со средним доходом с помощью уже существующих программ поддержки домовладений и тех программ по аренде жилья, которые еще пока не запущены. Разрабатывается законодательство, которое позволит девелоперам пользоваться преимуществами при строительстве жилья не только для малоимущих семей, но и для семей со средним доходом. Запущенная в прошлом году программа развития микрорайонов должна защитить уже существующие домохозяйства со средним и ниже среднего доходом. 

Город уже делает шаги в сторону упрощения строительства, однако еще многое нужно сделать для того, чтобы запустить, а впоследствии и поддерживать, ввод жилья по всему городу. Не нужно обольщаться по поводу этих усилий: сами по себе они не способны решить всеобъемлющий кризис. Создание жилья для среднего класса не будет простым делом. Но тем больше причин начинать заниматься этим прямо сейчас и запускать как можно большее число самых разных проектов. И впоследствии опираться на опыт тех из них, которые доказали, что действительно работают. 

Нужно совершенствовать получившие одобрение механизмы, чтобы заставить удачные проекты работать быстрее 

Одна из глубинных причин кризиса жилья в Сан-Франциско состоит в том, что чрезвычайно трудно добиться одобрения проекта. Разрешения на строительство приходится ждать годами. Часто объемы проектов за это время съеживаются, и в результате единиц жилья вводится меньше, чем изначально планировалось. Сейчас процесс согласования устроен так, будто у нас в распоряжении вечность и к тому же уменьшение жилищных площадей для нас вовсе никакая не проблема. Это нужно менять. В отсутствие других обстоятельств, если предлагаемый проект вписывается в существующее зонирование, разрешение должно быть выдано немедленно.

Нужно увеличивать плотность населения в правильных местах 

Позволить более плотное и высотное строительство в районах с развитой транспортной инфраструктурой — естественное решение, особенно если застройщик в обмен обязуется ввести больше недорогого жилья. Город должен решиться увеличить число доступных единиц жилья на Ван-Несс-Авеню и на Маркет-стрит путем увеличения высотности района. Эту стратегию сейчас пробивают для плана развития центральной части района Стаут-оф-Маркет. Похожим образом микрорайоны вокруг двух станций метро в Мишене предоставляют возможность для заключения сделки «высотное строительство в обмен на доступное жилье». Но это лишь капля в море — возможностей на этом пути неизмеримо больше. 

Не существует одного-единственного способа повысить компактность проживания, но если город будет подходить к делу с умом, это решение может поднять качество жизни, нужно только быть уверенными, что каждый новый проект отличается хорошим архитектурным решением и высоким уровнем комфортности среды. Возможно, самым трудным для старожилов города в ближайшей градостроительной перспективе будет смириться с этими изменениями. Многие люди любят свой город и свой район такими, какие они есть. Мы тоже, да. Но нет никакой возможности поместить застывший город в кусок янтаря, если население растет со скоростью 10.000 человек в год только в одном районе. Сделать так значит объявить, что в городе отныне будут жить только супербогатые люди. Мы верим в то, что идея строительства нового жилья для всех людей, которые хотят жить в нашем прекрасном городе, гораздо перспективнее.

Источник — spur.org

Комментарии

Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных