Как продать ипотечную квартиру в новостройке

13.10.2016г.

Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, не просто. Еще сложнее найти покупателя на такое жилье в еще не построенном доме. Однако это вполне реально, главное, грамотно выстроить взаимоотношения с кредитной организацией и покупателем. 

Прежде всего, стоит изучить кредитный договор с банком. Если в документе прописано ограничение на отчуждение залогового имущества, в данном случае квартиры, до полного погашения кредита или в течение определенного периода, тогда продать квартиру сразу будет невозможно. В этом случае, путь один – прежде погасить остаток долга, снять обременение, и только после этого заключать сделку с покупателем. 

Но найти кругленькую сумму в одночасье на погашение кредита – крайне затруднительно. Вряд ли найдется и покупатель, готовый на свой страх и риск передать эту сумму до заключения договора цессии (договор переуступки прав требования на квартиру). А заключить его не получится, пока квартира находится в залоге у банка. Замкнутый круг. 

Но варианты все же есть. Удача, если у покупателя будет вся сумма на покупку квартиры без привлечения заемных средств. В этом случае предстоит только убедить его в безопасности сделки, что действительно так, договориться с банком и посетить офис застройщика. 

Договорится со всеми 

Если покупатель согласен на такую схему, предстоит подготовиться к переговорам с двумя обязательными участниками сделки – банком и застройщиком. 

От застройщика необходимо получить письменное разрешение на продажу квартиры по переуступке прав требования. Строительная компания, скорее всего, без проблем выдаст официальное согласие. Единственный нюанс - документ может оказаться платным. 

С банком придется объясняться дольше. 

· Во-первых, предстоит оповестить кредитную организацию о намерении продать объект залога (квартиру). Без извещения сделка признается недействительной.
· Помимо этого, необходимо обосновать причину прекращения отношений с банком и перерегистрации ДДУ на другого человека.
· Если первые два пункта выполнены, подается заявление на заключение договора цессии. 

Если все предварительные согласования и с банком, и с застройщиком улажены, можно подключать к непростому процессу покупателя. Именно от его возможностей будет зависеть дальнейший порядок действий. Если у покупателя есть вся сумма целиком, то схема проста:

1. Подписывается трехсторонний договор между банком, покупателем и продавцом
2. Расчеты производятся либо через две банковские ячейки: в одну закладывается сумма долга – для банка, в другую – остаток для продавца.  Или используется безотзывной аккредитив – банк хранить всю поступившую от покупателя сумму на специальном счете. Только после завершения сделки и погашения кредита остаток средств перечисляется продавцу.
3. Банк подает документы в Росреестр на снятие обременения и договор переуступки.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку

И снова ипотека 

Гораздо сложнее обстоят дела, когда покупателем квартиры оказывается такой же ипотечный заемщик. Конечно, можно было бы продать квартиру в новостройке вместе со всеми обременениями. Т.е. покупатель в довесок к жилью получает и все обязательства по кредитному договору продавца. Но, не все банки идут на такую схему. Единственный вариант – доказать, что новый владелец квартиры и долга также финансово состоятелен и добросовестен, как и предыдущий. 

Покупателю можно посоветовать взять кредит в другом банке и погасить ипотеку продавца, выплатив ему остаток. Но такой вариант потребует наличия у новоиспеченного ипотечного должника еще какого-нибудь жилья, которое сможет стать обеспечением по кредиту. Без этого условия получить ипотеку будет невозможно – приобретаемая квартира не может быть заложена дважды. 

Не самая выгодная сделка   

Для продажи квартиры из-под залога, да еще и в строящемся объекте должны быть веские причины. Иначе это можно назвать убыточным предприятием. Ведь помимо различных комиссий и платежей за те или иные согласования, придется сделать значительную скидку на квартиру – не каждый покупатель будет готов к столь непростым схемам продажи, которые предполагает подобная сделка.

Комментарии

Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных