Застройщик переносит срок сдачи ЖК: что делать?

LIVING узнал, как дольщику реагировать на задержку сроков сдачи новостройки в эксплуатацию: в каких случаях стоит просто подождать, а когда нужно идти в суд и требовать неустойку.

Как часто застройщики переносят сроки сдачи домов?

По данным аналитиков портала Единый Реестр Застройщиков, в 2018 году в России более 60% компаний не сдали в изначально запланированный срок построенные ими многоквартирные дома. Несмотря на то, что с введением нового законодательства долевое строительство уходит в прошлое, в ближайшие несколько лет тема обманутых дольщиков будет оставаться открытой. Разрешения на строительство по старым правилам игры получены на несколько лет вперед, а значит, покупатели будут продолжать вкладываться в строящиеся объекты и подвергать риску вложения.

Всегда ли перенос сроков говорит о мошенничестве со стороны застройщика?

Нарушение сроков строительства свидетельствует о наличии в компании определенных проблем, которые не всегда являются критическими. Надо признать объективно, что далеко не всегда перенос сдачи объекта связан с неумелым ведением застройщиком хозяйственной деятельности, а еще реже – с откровенным мошенничеством с его стороны.

Причинами могут послужить:

· резкое изменение экономической ситуации в стране, вызвавшее снижение покупательской способности населения, а значит и уменьшение объема поступлений денег дольщиков на стройку;

· недостаточность собственных средств компании и временные сложности в получении кредитов банков;

· невыполнение своих обязательств энерго-, теплоснабжающими организациями;

· перебои в работе поставщиков, подрядчиков.

Как действовать, если срок сдачи дома переносится?

Согласно 214-ФЗ, нарушением сроков считается задержка ввода объекта в эксплуатацию больше, чем на 2 месяца. В этом случае дольщик имеет право требовать неустойку или расторгать договор в одностороннем порядке.

Минимум за 2 месяца до изначально заявленного срока ввода ЖК застройщик обязан уведомить дольщиков о задержке. Однако на деле свои обязательства строительные компании выполняют не всегда. Как правило, застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение, где покупатель сообщает, что не имеет каких-либо претензий и требований, связанных с переносом сроков. Если дольщик планирует получить в дальнейшем неустойку, то подписывать предложенное застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока не нужно. Дальновидные застройщики добровольно предлагают в такой ситуации дольщикам дополнительные услуги (отделку квартир, оборудование кухонь, поставку мебели от партнеров по льготным ценам и прочее). Покупатель в данном случае также может предъявить условия, которые его устроят, и после этого подписывать дополнительное соглашение.

Договориться о неустойке, которая рассчитывается по определенной формуле, в зависимости от количества дней просрочки и суммы договора, можно и в досудебном порядке, направив претензию застройщику. Если ответа от застройщика не поступает, необходимо обращаться в суд.

Также при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав при этом полную компенсацию вложенных средств.

На что можно рассчитывать в суде?

Судебные дела по взысканию неустойки обычно длятся около полугода. Если сроки нарушены, то неустойка взыскана будет. Однако снизит ее суд или нет, и если снизит – то на сколько, сказать сложно. Чаще всего получить полную сумму, которая полагается по закону, в суде удается редко.

Стоит ли вообще идти в суд, требовать неустойку или расторгать договор?

Прежде чем принимать решение надо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, фактическое положение дел на стройке, попытаться выяснить причины нарушения сроков строительства, возможности строительной компании по их устранению. В этом могут помочь не только прямое общение с руководством строительной компании, которое не всегда бывает объективно, но и непосредственное личное обращение в органы исполнительной власти, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства в регионе. Желательно поинтересоваться наличием судебных споров с застройщиком. Надо четко понимать – сами по себе положительные для дольщиков судебные решения о взыскании с застройщика определенных денежных средств не влекут за собой 100% получение ими денег, а иногда могут привести к полной остановке строительства и даже банкротству застройщика. Здесь лучше руководствоваться не гипотетической выгодой, а принципом «Не навреди». Поэтому объективно понятно, что у застройщика есть желание и возможности объект достроить, лучшим вариантом будет дождаться завершения строительства, передачи квартиры, и только после этого обращаться в суд о взыскании неустойки.

В любом случае, мы не рекомендуем расторгать договор с застройщиком, т.к. при расторжении договора дольщик теряет право требования на жилое помещение, а получает только право требования денежных средств. Если у застройщика денег нет, то и реализовать свое право будет трудно, а иногда и невозможно. Если у компании застройщика действительно возникли финансовые трудности, которые привели к переносу сроков, то подавать иски в суд на взыскание неустойки часто бывает не целесообразно. В этом случае, дольщики будут забирать через исполнительные листы те денежные средства, которые могли бы пойти на строительство дома, в результате чего велик риск того, что строительство дома двигаться не будет.

За помощь в подготовке материала благодарим Олега Островского, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Анну Горбенко, консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.