Страховка жилья: как обезопасить вложения в строящуюся квартиру

13.10.2016г.

Государство с каждым годом совершенствует законодательство, пытаясь обезопасить покупателей на первичном рынке. А тем временем, число обманутых дольщиков не уменьшается. Может спасение - делу рук самих утопающих, и самое время самостоятельно позаботиться о страховке рисков при покупке жилья в новостройке.  

Большим шагом на пути к цивилизованному рынку в сфере первичного рынка стал 214-ФЗ, принятый в 2004 году. В первую очередь, удалось искоренить двойные продажи в новостройках – закон предписал регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) в Росреестре. В противном случае он считается недействительным. Зарегистрировать, а, следовательно, и продать одну и ту же квартиру дважды невозможно. 

Однако риски на первичном рынке по-прежнему высоки. До сих пор закон практически не защищает дольщика от срыва сроков строительства – компенсацию можно получить, но, скорее всего, придется иметь дело в суде с юристами строительной компании. Кроме того, никто не отменял возможность банкротства застройщика. Пока четкой отлаженной схемы, позволяющей пострадавшим дольщикам получить вложенные средства в случае финансовой несостоятельности компании, нет. Так, с января 2014 года государство обязало девелоперов страховать свою ответственности перед дольщиками. Однако, как отмечают эксперты, страховые выплаты так и не нашли своих адресатов: дольщики «СУ-155» и ГК «Город» по-прежнему пытаются вернуть свои вложения. 

С 2017 года страхование ответственности решено заменить, как не оправдавший себя механизм, на компенсационный Фонд защиты дольщиков. Он будет аккумулировать средства от застройщиков. По словам Министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, осталось только проработать механизм работы Фонда. 

Виды страхования  

Ну, а пока чиновники работают над совершенствованием законодательства и прорабатывают механизмы, самое время подумать, как самостоятельно защитить свои вложения в новое жилье. Например, рассмотреть варианты страхования рисков.  

Страховщики предлагают самые разные пакеты своих услуг на первичном рынке. Покупатель квартиры в строящемся объекте выступает, по сути, соивестором. Поэтому несет финансовые риски:

• Риск недостроя в результате не завершения строительства
• Срыв сроков передачи квартиры дольщику
• Банкротство застройщика

Все это может стать предметом договора со страховой компанией. Однако, как показывает практика, страховщики неохотно берутся страховать финансовые риски в строительстве. Как правило, одобрение от страховой компании получают дома на высокой стадии готовности, которые возводят надежные, зарекомендовавшие себя застройщики. Тем не менее, и на старуху бывает проруха. Стоит только вспомнить гиганта строительного рынка – «СУ-155».

Банк решит за вас

У ипотечных заемщиков нет выбора - страховаться или нет. По закону об ипотеке обязательным является страхование предмета залога, то есть квартиры. Но пока квартира не построена, предмета залога физически не существует, поэтому банки, стараясь минимизировать свои риски, требуют заключать договор страхования жизни и здоровья. Требование не вполне законное, но в случае отказа, банк попросту поднимет ипотечную ставку на несколько процентов.

Однако стоит помнить, что банк обязывает застраховаться заемщика на сумму ипотечного кредита. Т.е. банк практически не волнуют финансовые трудности застройщика, задержки сроков сдачи объекта. Для него важно, чтобы заемщик здравствовал и мог платить по кредиту. Поэтому эта страховка никак не убережет вас от рисков, связанных с несостоятельностью застройщика и проблемами на стройплощадке.

Сколько стоит спокойствие

Финансовые риски на строительном рынке непредсказуемы, поэтому и стоимость страховки довольно высока – от 1% до 4,5% от страховой суммы, т.е. от стоимости квартиры. В итоге, дольщику придется ежегодно платить, например, за небольшую «однушку» от 25 тыс. до 40 тыс. руб. ежегодно. Это в лучшем случае. Тем не менее, в случае наступления страхового случая, в частности банкротства застройщика, можно рассчитывать на получение всей суммы, внесенной застройщику за квартиру. В то время как обманутые дольщики будут разбивать палаточный городок и записываться в реестр пострадавших от недобросовестных компаний, вы сможете присматривать новую квартиру. Правда, и здесь стоит учесть, что цены на жилье за то время, что вы ждали квартиру от прежнего застройщика, изменяться. И выплаченной страховой премии может уже не хватить на новую квартиру. 

В выплате отказать

Кроме того, в страховой премии могут отказать. Так, дольщик не может рассчитывать на выплаты от страховой компании, если объект просто заморожен на неопределенный срок. Официально компания не признана банкротом, но и квартиры у дольщика нет. Также придется запастись терпением, если достройкой комплекса занялась другая компания. В итоге страховой выплаты можно ждать еще несколько лет.

В любом случае, при наступлении страхового случая, компания будет проводить тщательную проверку. И в некоторых случаях застрахованному может быть отказано в компенсации:

- если страхователь вовремя не проинформировал страховщика о произошедшем страховом случае
- если к моменту наступления страхового случая очередная страховая премия не была внесена страхователем, и объект страхования в этот момент был лишен страховой защиты
- если договор, заключенный между застройщиком и дольщиком, противоречит законодательству

В любом из случаев несогласный с решением страховой компании может отстаивать свои интересы в суде.

К страховщикам за гарантией

Несмотря на довольно высокую стоимость страховки, это еще один способ сохранить свои вложения на столь рисковом рынке. Даже если вы примите решение отказаться от страхования финансовых рисков, стоит обратиться в страховую компанию при покупке квартиры в новостройке. Это позволить убедиться, насколько правильный был сделан выбор относительно застройщика и жилого комплекса. Ведь, если страховая компания отказывается работать с выбранным вами объектом, значит стоит обдумать покупку. Так тщательно, как страховщики, новостройку и стройкомпанию вряд ли кто-то еще проверит.