Покупка квартиры по переуступке: как избежать рисков

По данным Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), около 20% квартир в петербургских новостройках продается по договорам переуступки. Всплеск активности в этом сегменте начался во время кризиса 2014 года, и с тех пор интерес покупателей к нему не утихает. LIVING узнал, как избежать мошенничества и купить квартиру по переуступке с максимальной выгодой.

Что такое договор переуступки?

Переуступка прав требования (цессия) – это продажа квартиры в строящемся доме частным лицом или организацией.

По данным АРСП, соотношение частников и компаний на этом рынке – 50% на 50%.

Частные продавцы – это, как правило, инвесторы, купившие жилье на ранней стадии строительства и желающие перепродать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию и до уплаты налогов. Компании-продавцы – чаще всего контрагенты застройщика, с которыми тот расплачивался за работу «натурой», то есть квартирами.

В чем преимущество таких квартир?

Как правило, квартиры, продающиеся по переуступке, дешевле, чем у застройщика. По данным Единого центра переуступок в Санкт-Петербурге, дисконт может составлять 7-20%. Некоторые эксперты утверждают, что скидка доходит до 30%.

Однако специалисты предупреждают: если квартира без видимых причин продается по цене намного ниже, чем у застройщика, – это повод задуматься о финансовом благополучии строительной компании.

Фото:living.ru

«Причин, по которым стоимость квартиры в строящемся доме ниже, чем аналогичное предложение от застройщика, может быть несколько», - поясняет старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян.

Возможно, продавцу срочно нужны деньги. Но не исключено, что он знает о проблемах, возникших в процессе строительства: отставание от графика, применение некачественных материалов на стройке, многократные изменения проекта будущего дома. Поводом для продажи также может быть «инсайд» о плохом финансовом состоянии застройщика, грозящем банкротством и заморозкой строительства.

Даже то, что квартиру продает юридическое лицо, аффилированное с застройщиком, должно насторожить покупателя. «Как правило, это является одним из признаков непрозрачного финансового состояния самого застройщика», - предупреждает юрист.

Какие преимущества, помимо цены, могут быть у такой квартиры?

Квартира, продающаяся по переуступке, может обладать качествами, которые выделяют ее среди остальных. «Покупатель может получить квартиру, которую у застройщика он бы уже не купил, - поясняет руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова. - Лучшие квартиры – с хорошими видовыми характеристиками и оптимальными планировками – продаются первыми. На более поздних стадиях реализации ЖК таких предложений, как правило, уже не найти, все распродано».

Где искать квартиры, продающиеся по переуступке?

Объявления о продаже таких квартир размещаются на тех ресурсах в интернете, где продается любая другая жилая недвижимость. Некоторые застройщики ведут собственную базу переуступок. Много объявлений и на специализированных сайтах, посвященных этому виду сделок.

Фото:living.ru

Судя по объявлениям в сети, в основном квартиры в строящихся домах, продающиеся по договорам переуступки, расположены в локациях массового строительства: в Рыбацком (Невский район), на пр. Маршала Блюхера (Калининский район), а также новостройки Всеволожского района Ленобласти – Кудрово и Мурино.

На что обратить внимание при поиске квартиры?

Эксперты советуют собрать полную информацию о строительной компании и объекте долевого строительства. Не помешает узнать, размещена ли проектная декларация на сайте компании, какими темпами идет строительство, застрахована ли ответственность застройщика, имеются ли у строительной компании финансовые проблемы.

«Помощь в этом могут оказать сведения, которые можно получить от других дольщиков на соответствующих форумах или в социальных сетях. Информацию о состоянии застройщика можно получить на сайте ФНС, о его правах на объект долевого строительства и земельный участок – на сайте Росреестра», - поясняет Арсен Аристакесян.

Какие документы проверить у продавца?

В первую очередь продавец должен иметь на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия. Кроме того, у него должна быть свежая выписка из ЕГРП о наличии прав долевого участия на квартиру. Если квартира куплена без ипотеки, следует обязательно проверить документы, подтверждающие оплату застройщику.

Фото:living.ru

«Здесь следует уточнить, что справка от застройщика об отсутствии задолженности продавца по оплате квартиры таковым документом не является. Необходимо, чтобы продавец предоставил оригиналы квитанций и чеков о внесенных в кассу застройщика денежных суммах, либо выписки, платежные получения из банка с отметками об исполнении указанных платежей», - советует юрист.

Может ли застройщик запретить продажу квартиры по переуступке?

Как правило, такая возможность оговаривается заранее. Некоторые застройщики предлагают включить договор о возможной переуступке в ДДУ за дополнительную оплату. Так что при покупке квартиры для перепродажи лучше заранее выяснить это у строительной компании.

«Некоторые застройщики прописывают в ДДУ специальный пункт, по которому каждая переуступка должна проходить с его согласия или с его участием. Покупателю и продавцу придется или получить разрешение застройщика на проведение сделки, или провести трехстороннюю сделку, где третей стороной выступит девелопер, - поясняет Светлана Дьякова. - Если же в ДДУ нет пункта, регулирующего переуступки, то участники вообще могут провести сделку в простой письменной форме. При этом необходимо письменно уведомить застройщика. Все претензии застройщика в этом случае будут незаконными».

Можно ли оформить сделку по переуступке самостоятельно или лучше обратиться к юристам?

По закону, граждане не обязаны обращаться к юристам и риелторам и могут заключать подобные сделки самостоятельно. Однако ошибки и невнимательность могут стоить дорого, поэтому консультация грамотного специалиста не повредит, особенно, если при заключении сделки покупатель планирует использовать материнский капитал или субсидии.

«С покупателей, которые приобретают квартиру по переуступке, хорошие агентства денег не берут. Все расходы оплачивает продавец», - добавляет директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.

Фото:living.ru

А можно купить по переуступке «ипотечную» квартиру?

Для того, чтобы переуступить право по договору, по которому еще не выплачена ипотека, и заемщик, и покупатель должны обратиться в банк, выдавший кредит, с просьбой переоформить ипотеку на нового заемщика. Важный нюанс: переоформление ипотеки возможно только в том банке, который изначально выдал кредит.

С какими мошенническими схемами можно столкнуться при переуступке и как избежать обмана?

Покупая квартиру по переуступке, важно тщательно проверить некоторые нюансы. Например, узнать, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал. Если выясниться, что маткапитал был задействован, значит, собственник обязан предоставить доли в квартире своим детям, а сделка по продаже квартиры может быть аннулирована по решению суда.

Кроме того, иногда мошенники предлагают уступить право на строящееся жилье, не имея к нему никакого отношения, представляя поддельные документы.

«Чтобы избежать этого всегда, следует обращаться напрямую к застройщику для подтверждения сведений о наличии у продавца соответствующих прав на недвижимое имущество», - советует Арсен Аристакесян.

Светлана Дьякова указывает на риск двойной продажи (хотя зарегистрированный ДДУ исключает эту схему), а также на наличие непогашенных задолженностей по квартире и невыполненных обязательств перед застройщиком, которые после сделки могут лечь на плечи покупателя.