Если друг оказался вдруг: как понять, надежен ли застройщик

Тема определения надежности застройщика по-прежнему не теряет своей актуальности: ежегодно появляются новые обманутые дольщиков, а это значит, что нужно еще раз напомнить покупателям о том, как среди существующего разнообразия игроков рынка первичной недвижимости найти надежных.

Копаемся в прошлом и настоящем

Многое о застройщике расскажет, конечно, его история: что он строил, где, в какие сроки. Прежде всего смотрите на опыт, количество и качество реализованных проектов, а также просто почитайте отзывы покупателей, дольщиков, людей, которые уже обращались в компанию.

«Сейчас есть довольно много открытых источников от форумов и групп дольщиков определенных объектов до специализированных порталах о новостройках, на которых эксперты и игроки рынка делают экспертизу застройщиков или отдельных проектов. Рейтинги, аналитика, общая информация в СМИ поможет составить максимально полное первоначальное представление о каждой строительной компании.

Если информации о застройщике мало или ее вообще нет, это первое, что должно насторожить», - говорит руководитель группы компаний «Стоун» Андрей Кузнецов.

Важно, чтобы у застройщика не было больших перерывов в строительной деятельности. Например, у одной компании может быть реализовано три-четыре жилых проекта, но строит она раз в пятилетку, а другая то же самое количество объектов сдала за несколько лет. «Если девелопер постоянно строит, то есть держит руку на пульсе, то он более устойчив. Есть большая вероятность того, что компания, успешно построившая несколько новостроек, не подведет и в следующем проекте», - считает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик.

Фото:depositphotos.com/kalinovsky

Хорошо, если есть возможность изучить уже сданные в эксплуатацию помещения и поговорить с их владельцами, изучить вопрос сдачи квартиры в установленный документами срок. На официальном сайте или в офисе надежной компании всегда можно узнать о наличии продаваемых квартир. А если объект введен в эксплуатацию давно, но в продаже еще много квартир, то стоит задуматься, по какой причине это происходит.

Управляющий партнер Delta estate Елена Земцова отмечает, что большое число проектов все-таки не является гарантием благонадежности застрощйщика. «В какой-то степени именно большой объем проектов, одновременно находящихся на стадии строительства, может нести потенциальную угрозу. Большинство проектов реализуется с использованием заемных средств, поэтому в случае нестабильной экономики именно девелоперы с большой кредитной нагрузкой имеют повышенный риск банкротства», - говорит эксперт.

Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов добавляет, что сейчас многие застройщики грешат просрочками. Всегда основным критерием выбора застройщика являлся своевременный ввод домов. Однако в последние полтора года проблема просрочек ввода в эксплуатацию и передачи ключей стала массовым явлением. И это вовсе не означает недобросовестность застройщика. Поэтому потенциальному дольщику приходится, по сути, определять надежность застройщиков, невзирая на задержку сроков строительства», - говорит эксперт. Он советует обращать внимание на динамику и непрерывность строительства. Работы на стройке должны вестись постоянно, даже если они идут не столь быстрыми темпами: это говорит о том, что застройщик работает, продолжает финансировать строительство, стремится выполнить свои обязательства перед дольщиками. При этом нередко визуально сложно определить динамику строительства: например, когда «коробки» построены и все работы ведутся внутри дома. Поэтому необходимо обратить внимание, насколько прозрачна стройка с точки зрения освещения процесса строительства. Регулярная публикация на сайте новостей с видео или фотоотчетами о ходе выполненных работ говорит об открытости застройщика и его готовности идти на контакт с дольщиками.

Грамотным шагом будет и проверка застройщика в списках проблемных компаний на официальных сайтах правительства города и области, а также поиск информации о судебных исках с участием застройщика. «Если серьезные судебные иски в отношении застройщика носят систематический характер, это повод задуматься о его надежности. Обращать внимание стоит и на судебные процессы с подрядчиками и их частую смену, так как это также свидетельствует о неграмотно организованном процессе строительства», - говорит Елена Земцова.

Фото:depositphotos.com/nikkolia

«Главное, покупателям стоит проверить, не значится ли заинтересовавший их девелопер в списке проблемных строительных компаний. Сделать это можно на сайтах правительства Москвы и Московской области. К примеру, на веб-ресурсе Стройкомплекса Москвы представлен перечень компаний, работающих в рамках 214-ФЗ. А на сайте Москомстройинвеста  размещен не только список таких застройщиков, но и данные о компаниях, не исполняющих своих обязательств перед дольщиками или находящихся в процессе банкротства», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Также можно обратить внимание на лауреатов различных премий. Существует большое количество разных организаций и комитетов, которые наблюдают за строительными проектами и награждают самых успешных. «Наличие авторитетных профессиональных наград – одна из самых верных гарантий качества проекта и благонадежности застройщика. Подобные премии отмечают качественные новостройки от девелоперов. Если компания молодая, но ее проекты уже отметили эксперты рынка, стоит рассмотреть возможность такого выбора. И наоборот, если девелопер давно существует на рынке, но не борется за победу – это может настораживать», - полагает Алексей Зубик.

Изучаем документы и источники финансирования

Важно ознакомиться с документами о деятельности застройщика и о конкретнм проекте. Все документы должны быть опубликованы на сайте компании или новостройки, также с ними можно ознакомиться в офисе продаж. Если застройщик документы «прячет», то уже однозначно тревожный сигнал. Если разрешение на строительство выдано пять лет назад и продлевалось, а дом до сих пор не построен, то это проблемная стройка.

«Если разрешение одно и кончается через полгода, дом многоквартирный и только вышел из котлована, то можно с большой долей вероятности ожидать задержек. Надо помнить, что дом должен к этому моменту быть построен полностью, полгода уйдут на инженерные сети и внутреннюю отделку. Если на стройке работают более четырех кранов, то это хороший признак, стройка пойдет быстро, если всего один, то это может быть создание видимости работы», - говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Порядочный застройщик всегда готов показать клиенту необходимые документы: проектную декларацию, разрешение на строительство, свидетельство права собственности или договор аренды земельного участка, протокол предварительного распределения квартир. В список открытых документов также входят учредительный договор и устав компании, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, утвержденные годовые отчеты, аудиторское заключение о деятельности застройщика за последний год.

«Стоит уточнить, есть ли у девелопера задолженность – это косвенно свидетельствует о возможных финансовых трудностях, которые в перспективе могут повлиять на сроки ввода объектов в эксплуатацию», - отмечает CBRE Мария Литинецкая.

Фото:depositphotos.com/Kzenon

«Покупателю следует также поинтересоваться, за счет каких средств строится объект. Привлечение финансов дольщиков по договорам долевого участия нельзя назвать чем-то предосудительным. Тем не менее, работа по схеме проектного финансирования с крупным банком или строительство объекта на собственные деньги является для застройщика огромным плюсом», - комментирует Алексей Зубик.

Управляющий партнер консалтингового агентства «Манн, Черемных и партнеры», консультант по организации продаж Иван Черемных добавляет, что большой разрыв в стоимости квадратного метра на этапах начала и завершения строительства означает, что объект во многом зависит от денег дольщиков. «И, если что-то случается на рынке, у застройщика нет запасного парашюта, который обезопасит от банкротства его и застрахует будущее жилье покупателя», - говорит эксперт.

Кроме того, стоит обратить внимание на партнеров застройщика. Если среди них есть крупные банки, которые выдают ипотеку на покупку недвижимости в его проектах, то это говорит о порядочности застройщика и прозрачности его деятельности. Ведь перед тем, как аккредитовать объект, банки проводят тщательную и независимую проверку компании и затем внимательно следят за ее деятельностью.

«На мой взгляд, потенциально ненадежным проектом может стать жилой комплекс, неаккредитованный крупными банками. Большинство сделок в массовом сегменте жилья сегодня проходит с использованием заемных средств. Отсутствие в проекте ипотеки от ведущих игроков рынка, аккумулирующих основной спрос, может стать причиной низких продаж, что в дальнейшем, как следствие, приведет к нехватке финансирования. Перед тем как аккредитовать жилой комплекс, банки проводят тщательную и независимую проверку застройщика и его объекта. Поэтому наличие проектного финансирования – это один из критериев стабильного и надежного проекта», - считает генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова.

Сравниваем цены

Косвенным критерием определения надежности застройщика могут быть цены, по которым он продает жилье. «Если цены явно ниже рыночных, это тревожный сигнал. Большие скидки – явный признак падения спроса на объект, что указывает на нехватку у застройщика денежных средств и риске замораживания проекта», - говорит Алексей Зубик.

Фото:depositphotos.com/moiseenko1612

Иван Черемных добавляет, что, если застройщик продает дороже, чем конкуренты, это означает, что у него все хорошо с менеджментом: он грамотно управляет проектами, правильно выстраивает этапы строительства, качественно строит.

Если вы видите дисконты свыше 20%, это определенно повод задуматься. Конечно, специальные цены застройщик может устанавливать и на отдельные типы квартир, которые менее ликвидны – например, на квартиры больших площадей. Такое снижение стоимости является следствием гибкой ценовой политики застройщика в условиях нестабильного рынка, а не проблем с финансированием. «Однако чаще всего это все же свидетельствует о низком спросе. Вполне возможно, что таким образом девелопер пытается собрать средства дольщиков на продолжение строительства. С большой вероятностью такая политика станет причиной если не заморозки проекта, то, как минимум, срыва сроков ввода в эксплуатацию. Поэтому перед покупкой обязательно необходимо выяснить, почему в проекте предлагают такие скидки», - предупреждает Лариса Швецова.

Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец полагает, что надежность застройщиков в перспективе будет увеличиваться. «Причина не только в многочисленных законопроектах властей по ужесточению 214-ФЗ. Сами покупатели стали более требовательными и внимательными при выборе объекта. Наученные горьким опытом обманутых дольщиков они не гонятся только лишь за низкой стоимостью», - говорит эксперт. Сейчас покупатели тщательно взвешивают все «за» и «против», прежде чем принять окончательное решение о покупке. Поэтому цена ошибки для любого девелопера крайне высока. Это, в свою очередь, также стимулирует их выполнять свои обещания перед дольщиками.