Больше жизни: как перевести апартаменты в жилое помещение

Российский рынок апартаментов продолжает стремительно развиваться. Потенциальных покупателей прельщает выгодная цена нежилых помещений в апарт-отелях: разница в цене с аналогичными по характеристикам квартирами может доходить до 20%. Кроме того, застройщики предлагают жильцам дополнительные сервисы: клининг, прачечную, доставку продуктов и другие. Сдавать апартаменты выгодно и удобно: обычно «доходные дома» расположены в районах с развитой инфраструктурой, а цены за аренду в них не ниже, чем в обычных жилых новостройках.

Между тем, коммунальные платежи в апартаментах больше, чем в квартире, да и прописаться в таком помещении не получится. Вот почему некоторые хозяева нежилых помещений задумываются о том, чтобы сменить статус апартаментов и превратить их в полноценную квартиру. LIVING разобрался, насколько это реально, и что для этого нужно сделать.

Возможно ли вообще перевести апартаменты в жилой фонд?

Вопрос о том, чтобы предоставить собственникам апартаментов возможность перевода их в жилой фонд, в последние два года активно прорабатывается правительством, однако пока четких правил так и не выработано.

Фото: depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Сегодня юридически такой перевод возможен, однако фактически сделать это достаточно трудно», - поясняет руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Закон позволяет перевести помещение в статус жилого, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью, отмечает эксперт. Но в этом и кроется парадокс: ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе. Например, земельный участок под апартаментами может быть предназначен не для жилого строительства. Кроме того, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа – с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а также без обязательств по обеспеченности социальной инфраструктурой.

Мои апартаменты соответствуют всем нормам для жилых помещений. С чего начать?

В первую очередь необходимо вывести недвижимость из-под залога¸ то есть погасить ипотеку (если она имеется).

Затем собственник должен подать заявку на перевод нежилого помещения в жилое, приложив проект перепланировки, экспликацию и поэтажный план, а также паспорт и правоустанавливающие документы на помещение. В Москве пакет документов необходимо подавать в департамент городского имущества (ДГИ), в Петербурге этим вопросом занимается Жилищный комитет. Заявку можно подать через МФЦ или в режиме онлайн.

Если уполномоченный орган выдаст разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту. После этого специалисты БТИ оценят результаты и составят акт. Впрочем, «подогнать» апартаменты под нормативы для жилых помещений непросто. Это наиболее спорный момент, предупреждают эксперты.

Фото: depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Критериев жилого помещения множество, и прописаны они нечетко, - предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, - в частности, в Положении Правительства о признании помещения жилым говорится, что в жилом помещении «размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». При этом конкретные числовые параметры отсутствуют. Комиссия, которая будет рассматривать вашу заявку по переводу, может вам отказать по субъективным причинам, посчитав вашу дверь «недостаточно безопасной для передвижения». Аналогичные проблемы возникают с параметрами шумоизоляции, виброизоляции, инсоляции и т.п.».

Если все пройдет гладко, и перепланировка будет одобрена, владельцу апартаментов останется заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера. Затем документ необходимо отправить в электронном виде в Росреестр, где в течение 15 рабочих дней сведения будут обновлены, и объект приобретет статус полноценной квартиры.

«Таким образом, самостоятельный перевод сопровождается определенными сложностями. Чтобы упростить задачу, вы можете объединиться с другими собственниками этажами выше/ниже с апартаментами аналогичной планировки, чтобы повысить шансы на перевод», - подсказывает Мария Литинецкая.

Во сколько может обойтись такая трансформация?

Стоимость перевода апартаментов в жилое помещение варьируется, но, по оценкам экспертов, составляет в среднем несколько сотен тысяч рублей. Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.

Фото: depositphotos.com/ovchinnikovfoto

Кто-нибудь уже так делал?

Чиновники неохотно соглашаются на перевод нежилых помещений в жилые. Случаи успешной перемены статуса единичны. «Владельцу апартаментов приблизить такое помещение ко всем нормам жилого самостоятельно почти нереально, поэтому случаи перевода на практике были либо в том случае, если они куплены в составе жилого дома, либо еще на этапе строительства, когда переводом занимается девелопер», – отмечает Яна Булмистре.

Некоторые девелоперы действительно успешно осуществляли перевод апартаментов в жилой фонд на этапе строительства. Например, в Москве полностью или частично были переведены в жилую недвижимость комплексы апартаментов «Лица», «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити» и «Резиденция Монэ».

«Многие аспекты процесса перевода апартаментов в жилые помещения давно стали предметом регулирования не законов или нормативных актов, а бюрократической практики. Поэтому в каждом отдельном случае чиновники принимают решение в индивидуальном порядке, а девелоперы стараются не афишировать конкретные условия, которые они выполнили, чтобы перевести апартаменты в жилье», - поясняет Мария Литинецкая.

Фото: depositphotos.com/ovchinnikovfoto

По словам эксперта, застройщики заранее знают, какие апартаменты соответствуют нормам жилых помещений, и поэтому сразу делают на них наценку. Как только застройщик меняет статус конкретного объекта с «нежилого помещения» на «жилое» на этапе строительства, с дольщиками подписывается дополнительное соглашение о переводе с обязательной регистрации в Росреестре.

Когда уже, наконец, изменится правовой статус апартаментов?

По действующему законодательству, апарт-отели являются нежилыми помещениями и относятся к объектам временного проживания. В прошлом году Минстрой РФ предложил выделить апартаменты в отдельную категорию недвижимости и распространить на них действие жилищного кодекса, сделав возможной, в том числе, прописку в таких помещениях.

Летом 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, который устанавливает порядок, по которому уже построенные апартаменты смогут получить статус жилья. Кроме того, документ регламентирует требования для жилых апартаментов. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что этот сегмент рынка порождает множество проблем как для граждан (в первую очередь - невозможность регистрации по месту жительства), так и для городов (нехватка социальной инфраструктуры). Разработчики документа уверены, что закон защитит права собственников нежилых помещений и ликвидирует разрыв между фактическим и юридическим статусом апартаментов.