Тайный покупатель (архив)

Salut! Как купить квартиру в апарт-отеле?

19 апреля 2016

19.04.2016г.

За прошлый год 2% сделок на рынке недвижимости составила продажа апартаментов. Сейчас апарт-отели занимают небольшую долю рынка Петербурга, в отличие от Москвы, но с каждым годом набирают популярность. 

В Московском районе Петербурга застройщик «Пулковская» строит апарт-отель Salut! на пересечении Дунайского проспекта с Пулковским шоссе у здания официального дилера «Порше» в Санкт-Петербурге. Первая очередь уже сдана и заселена, окончательно проект планируют сдать к 2020 году. 

Апарт-отель – это гостиница с помещениями, предназначенными для сдачи в аренду или временного проживания. Документально они нежилые, хотя и реализуются по договору долевого участия. Тем не менее, часть семей купила данный формат недвижимости для постоянного проживания, несмотря на то, что получить временную или постоянную регистрацию может только арендатор помещения (Форма №5 – гостиничная регистрация). У собственника такой возможности нет. Почему теперь жильцы претендуют на регистрацию и социальную инфраструктуру разберется Тайный Покупатель.

1.jpg

2.jpg

3.jpg

Что обещает застройщик 

Архитектура комплекса 

Комплекс Salut! – это шесть гостиничных корпусов, построенных по монолитно-каркасной технологии.  Все корпусы апарт-отеля Salut! выполнены в едином архитектурном стиле: светлые прямоугольные здания, большая площадь фасада остеклена. 

Комплекс реализуется в 4 очереди: 

1 очередь – это два 16-этажных дома-близнеца, сданы и заселены.
2 очередь – корпус № 3 высотой 23 этажа, срок сдачи по документации I квартал 2017 года (но планируют сдать раньше).
3 очередь – многофункциональный культурно-досуговый центр, срок сдачи III квартал 2017 года.
4 очередь возводится в 4 этапа: 

-    1 этап – строительство подземного паркинга, срок сдачи IV  квартал 2017 года;
-    2 этап – гостиничный корпус, предполагаемый срок сдачи III  квартал 2017 года;
-    3 этап – гостиничный корпус, предполагаемый срок сдачи II квартал 2018 года;
-    4 этап – гостиничный корпус, предполагаемый срок сдачи IV  квартал 2018 года .

Все три гостиничных корпуса 4 очереди будут объединены стилобатом. Разрешение на строительство действует до конца 2020 года. 

Выводы

Плюсы

Минусы

+ Апарт-отель граничит с Пулковским парком - Близость к промышленной зоне
- Близость к дорожным развязкам и загруженным магистралям
- С восточной части от 2-го корпуса – гаражный кооператив, который портит вид из окон
Итоговая оценка: 3 из 5

«Начинка» комплекса 

На первых этажах будут открыты коммерческие помещения. Социальная инфраструктура не предусмотрена. 

Входная группа, как и в любом гостиничном комплексе: ухоженная, чистая, с зоной ресепшн. Место для отдыха и ожидания украшено растениями. Обустроено кожаными диванами, журнальным столиком и кофейным аппаратом. 

-   В корпусах первой очереди установлено по 4 лифта китайского производства – CANNY Elevator (два пассажирских и два грузовых). На этаже 20 апартаментов.
-    В корпусе второй очереди – пять лифтов и 28 номеров на каждом этаже.
-    В третьей очереди – 4 лифта и 25 номеров на этаже.

11.jpg

12.jpg

13.jpg

14.jpg

15.jpg

Придомовая территория 

Дворовая территория озеленена. Установлены фонари и обустроены тротуары. Вход на территорию свободный. Но в парадную можно пройти только по магнитному ключу. 

Квартирография 

Общее количество номеров во всём комплексе – 2688 штук. Из них: 

-    В 1 очереди – 600 номеров (по 300 в каждом корпусе);
-    Во 2 очереди – 588 номеров;
-    В 4 очереди – 1500 номеров (по 500 в каждом корпусе). 

Представлены студии, 1- и 2-комнатные варианты. Студий  будет больше всего. 

Квартиры передаются собственникам с чистовой отделкой и возможностью меблировки. В отделку входит: 

1.    На полу комнат и коридора – ламинат европейского производства;
2.    На стенах комнат и коридора – флизелиновые обои под покраску;
3.    На стенах и полу санузлов – керамическая плитка;
4.    Потолки выровнены и покрашены водоэмульсионной краской;
5.    Установлены однокамерные металлопластиковые стеклопакеты;
6.    Установлена сантехника;
7.    Входные двери – металлические;
8.    Межкомнатные двери – шпонированные. 

Застройщик предлагает несколько вариантов меблировки: «эконом» и «комфорт». В каждый вариант входит по три пакета на выбор: «Мебель, бытовая техника», «Декор» и «Всё для аренды». Покупатель может выбрать один из трёх пакетов или все три пакета одновременно, в зависимости от возможностей и потребностей. 

Чтобы сориентировать по ценам, приведём пример самого бюджетного и дорогого варианта меблировки студии: 

-    пакет «Всё для аренды» в варианте «эконом» стоит 47 500 рублей. В него входит: посуда, текстиль и бытовая техника (гладильная доска, сушка для белья, утюг, чайник, микроволновка и фен). Крупную бытовую технику и мебель придётся покупать самостоятельно, либо дополнительно воспользоваться пакетом «Мебель, бытовая техника» (+ 170 000 рублей). 

-    самый дорогой вариант – «комфорт», он включает приобретение трёх пакетов одновременно. Стоит это удовольствие 272 500 рублей, но на выходе собственник получает комфортную готовую студию, в которую можно переезжать сразу после получения ключей. Ниже приведён пример готовой студии (вариант «комфорт», включены все три пакета). 

Взято с сайта http://salut-apart.ru/ 
16.jpg

Стоимость меблировки зависит от площади апартаментов. Цвет мебели можно комбинировать в трёх вариантах: тёмный, светлый и двух цветов.

К особенностям квартирографии относятся окна во всю стену и панорамное остекление лоджий. С верхних этажей открывается вид на город. 

Парковка 

Крытый паркинг запланирован в 4 очереди - срок сдачи IV квартал 2017 года. Общее количество машиномест – 360 шт. Во дворе первой очереди за шлагбаумом выделено место под экопарковку – территорию для стоянки автомобилей, засеянную травой и укреплённую газонной решёткой. Стоит признать, что мест мало, поэтому проблема парковки для жильцов и гостей Salut! особенно актуальна. 

По соседству с апарт-отелем построен и заселён жилой комплекс Viva от застройщика «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». В рамках проекта возведён многоуровневый паркинг, место в котором можно взять в аренду. Также рядом с комплексом находится гаражный кооператив. По неофициальным данным его планируют сносить, однако срок аренды площади кооператива продлевают каждый год. Стоимость аренды гаража варьируется от 3 до 4,5 тысяч рублей в месяц (по данным с «авито»). 

Шлагбаум при въезде во двор 
17.jpg

Придомовая стоянка (будний день, время 15:00)
18.jpg

19.jpg

20.jpg

Парковка ЖК Viva
21.jpg

Мнение жильцов 

Жильцы жалуются на недостаточное количество парковочных мест. На средства дольщиков установлен шлагбаум. Однако часть придомовой территории за шлагбаумом, как выражаются сами жильцы, «захвачена» отделом продаж. Место на экопарковке отгорожено цепочкой, поставлена табличка с надписью «Для клиентов отдела продаж». Управляющая компания утверждает, что экопарковка возле корпусов не является местом общего пользования, а ответственность за организацию стоянки для клиентов несёт сам девелопер. Застройщик, в свою очередь, обещает, что после сдачи второй очереди отдел продаж перенесут в 3-й корпус, а места «для клиентов» вовсе ликвидируют. Не всех жильцов устраивает этот вариант, поэтому на форумах и группах в соцсетях данный вопрос активно обсуждается. Доходит даже до жалоб и петиций. 

Апарт-отель юридически оформлен как коммерческая недвижимость, а это значит, что застройщик не обязан обеспечивать жильцов социальной инфраструктурой, в том числе детскими площадками. По статистике около 10% жильцов – это семьи с детьми, проживающие в комплексе Salut! на постоянной основе. У собственника нет возможности получить временную регистрацию в апрат-отеле, поэтому возникают проблемы с определением ребёнка в государственную школу или детсад.

22.jpg

Выводы

Плюсы

Минусы

+ Возможность меблировки
+ Панорамное остекление лоджий
+ Арендатор может оформить временную регистрацию
- Ещё не построен крытый паркинг
- Большое количество номеров на этаже
- Невместительная парковка у дома
- Нет детских площадок во дворе
- Нет возможности регистрации у собственников
Итоговая оценка: 3 из 5

Сколько стоит номер в гостинице 

Рассмотрим помещения в 5 корпусе со сроком сдачи III квартал 2017 года.

Площадь квартир, кв. м От 17,7 до 53,3
Стоимость за 1 кв. м От 84,4 до 97,7 тыс. рублей
Квартирография и цены (при 100% оплате) студии - от 1730 тыс. рублей (21,7 кв. м)
1-комнатные - от 2400 тыс. рублей (27,6 кв. м)
2-комнатные - от 4500 тыс. рублей (53,3 кв. м)
Отделка Чистовая, с возможностью меблировки
Варианты оплаты Рассрочка, 100% оплата
Договор ДДУ, купли-продажи (1 и 2 корпус)

Самый маленький номер апарт-отеля – студия площадью 17,7 кв. м. На каждом этаже 5-го корпуса по одной такой студии. Площадь коридора – 2,1 кв. м, санузел немного больше – 3 кв. м. Жилая площадь 12,5 «квадратов», балкон или лоджия не предусмотрены. Стоимость апартаментов начинается с 1730 тыс. рублей. 

Самая большая квартира в комплексе Salut! - «двушка» площадью 53 кв.м. В номере запроектирован балкон с панорамным остеклением, коридор плавно перетекает в кухню, две комнаты площадью почти по 15 кв. м. Представлены варианты с раздельным и совмещённым санузлом. Стоимость – от 4500 тыс. рублей.

23.jpg24.jpg

Рассрочка 

Застройщик предоставляет рассрочку на 3 и 5 корпус.

Корпус Первоначальный взнос Срок действия рассрочки Скидки на первоначальный взнос
3 корпус От 20% До 30.04.2016 10%
5 корпус От 30% До 30.06.2017 15%

Акции и скидки 

Предоставляется скидка при 100% оплате – 10% 

Управляющая компания 

Апарт-отели предназначены для инвесторов и арендаторов, однако в реальности их приобретают, в том числе, для постоянного проживания. Это особый формат недвижимости, который активно развит в Москве и странах запада. 

Собственник может без проблем сдавать номер в аренду через управляющую компанию, при этом поиск арендатора берёт на себя УК. Управляющая компания предлагает инвесторам различные доходные программы, размер комиссионных – около 10% от сделки. Номер должен быть укомплектован по заданному стандарту. То есть, если у собственника не хватает какой-либо мебели – её придётся докупить. На арендатора ложатся следующие затраты: 

-    Аренда апартамента (со слов застройщика – минимум 27 тыс. рублей в месяц за студию)
-    Ежемесячная оплата по счётчикам 

Не стоит забывать и о том, что коммунальные услуги коммерческого помещения отличаются от жилого не в пользу арендатора. Эта проблема активно обсуждается на  форумах жильцов.

Выводы

Плюсы

Минусы

+ 214 ФЗ
+ Скидка при 100% оплате
+ Возможность сдачи номера через УК
+ Скидка на первоначальный взнос при рассрочке
+ Стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства ниже, чем у квартир аналогичного класса в той же локации
- Комплекс не аккредитован банками
- Коммунальные платежи выше, чем в жилой недвижимости
 
Итоговая оценка: 4 из 5

Инфраструктура рядом 

Детская инфраструктура 

-  В радиусе 1 км 4 общеобразовательные школы, в том числе с углублённым изучением английского языка, предметов образовательных областей Искусство и Технологии.
-    В 10 минутах ходьбы 2 детских сада.
-    По другую сторону от Дунайского проспекта – семейный центр развития и творчества.
-    В 15 минутах ходьбы открыта студия современного танца и театр танца. 

Медицинские учреждения 

-    Городская поликлиника № 51 находится на улице Орджоникидзе в 2 км от апарт-отеля Salut!.
-    Медицинский центр «Альтермед» рядом с метро «Звёздная».
-    В квартале между Московским шоссе и улицей Ленсовета открыто несколько частных медцентров.
-    За Дунайским проспектом – международная клиника «Медальянс». 

Торговая и развлекательная инфраструктура 

На первом этаже первого корпуса апарт-отеля Salut! открыт универсам «Полушка». В 5-ти минутах ходьбы от отеля на месте рынка возведён ТК «Торговый Двор», где есть батутный парк, мебельный центр, супермаркет «Перекрёсток», салоны красоты и другое. Рядом со станцией метро «звёздная» расположен торгово-развлекательный комплекс «Континент» с магазинами различных брендов, кинотеатром и ресторанами. С другой стороны от Дунайского проспекта есть несколько небольших супермаркетов. А вдоль Пулковского шоссе – целый коммерческий ряд: гипермаркеты Castorama, OBI, продуктовые гипермаркеты «О’кей», Metro, «Карусель». Торгово-развлекательный комплекс «Лето» тоже расположен вблизи комплекса. 

Спортивные учреждения 

В 5-ти минутах ходьбы открыт физкультурно-оздоровительный комплекс «Газпром» с бассейном. 

25.jpg

26.jpg

27.jpg

28.jpg

Выводы

Плюсы

Минусы

+ На первом этаже 1-го корпуса открыт универсам
+ Хорошо развита торговая инфраструктура
+ Спортивно-оздоровительный комплекс в пешей доступности
+ Школы и сады в соседних кварталах
-       минусов нет
Итоговая оценка: 5 из 5

С видом на Пулковский парк 

Московский район считается престижным для проживания, хотя речь идёт, о центральной части. Юг и север Московского – сплошная промзона. Особенно это касается участка от Обводного канала до метро «Электросила». Предприятия южной части района сосредоточены вдоль Пулковского и Московского шоссе. Большая часть из них относятся к пищевой промышленности: агрофирма «Лето», комбинат «Мельничный» и др. Огромную площадь занимают склады и автопарки. Рядом гаражный кооператив, который портит внешний вид. Шум и загазованность создает близость крупных транспортных магистралей. 

Теперь о позитивном. Из окон номеров открывается вид на Пулковский парк, который граничит с комплексом апартаментов Salut!. Здесь организованы прогулочные дорожки, искусственный водоём, три церкви. И хотя в межсезонье прогулки по насыпным дорожкам парка портят грязь и слякоть, летом – это прекрасное место для отдыха и занятий спортом. В транспортной доступности (почти в 4 км от комплекса) находится излюбленное место жителей района – Московский парк Победы.


Выводы

Плюсы

Минусы

+ Апарт-отель граничит с Пулковским парком - Близость к промышленной зоне
- Близость к дорожным развязкам и загруженным магистралям
- С восточной части от 2-го корпуса – гаражный кооператив, который портит вид из окон
Итоговая оценка: 3 из 5

Удобно и пешеходам, и автомобилистам

Для пешеходов 

Станция метро «Звёздная» – в 15 минутах ходьбы (1,5 км через дворы). Общественный транспорт от комплекса до метро не курсирует. На «подземке» до центра города (ст.м. «Площадь Восстания») около 20 минут. 

Для автомобилистов 

Московский проспект – главная транспортная артерия района, соединяет  федеральную трассу «Россия» с центром города. Стоит отметить, что в часы пик движение по проспекту затруднено из-за пробок. Комплекс апартаментов «Salut!» имеет удобное сообщение с аэропортом «Пулково» и пригородами Петербурга (Пушкин, Павловск и др.). 

На личном транспорте до центра города (до площади Восстания) можно доехать за 25-40 минут без учёта пробок, расстояние около 12 км через Московский и Лиговский пр. 

Равноудалены две развязки КАД: выезд с Предпортовой улицы и Пулковского шоссе. В 2 км от комплекса – Западный Скоростной Диаметр. После открытия Центральной части ЗСД можно будет добраться до Васильевского острова и Приморского района, минуя пробки. Правда, платно. 

Дунайский пр.
40.jpg

Перспективы 

Напротив апарт-отеля Salut! возводится сооружение путепроводной развязки на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом, что сократит время на до аэропорта. 

Взято с сайта http://krti.gov.spb.ru/
41.jpg

42.jpg

Выводы

Плюсы

Минусы

+ Метро в пешей доступности
+ Рядом две развязки КАД
+ Близость к развязке ЗСД
+ Близость к аэропорту Пулково
+ Хорошо развита сеть общественного транспорта, в т.ч. в пригороды
- Загруженность транспортных магистралей
- Пробки под окнами комплекса
Итоговая оценка: 4 из 5

В ожидании второй очереди 

Застройщиком апарт-отеля «Salut» выступает Инвестиционная компания «Пулковская», зарегистрированная в 2008 году. Основной вид деятельности – привлечение инвестиций в строительство жилых зданий и объектов коммерческой недвижимости. Из сданных объектов застройщика: автовыставочный комплекс Mercedes-Benz и Porsche на углу Дунайского проспекта и Пулковского шоссе. Генподрядчиком выступает «Союз-Строй» с богатым опытом работы в сфере строительства жилых и коммерческих объектов недвижимости. 

Первая очередь сдана без задержек. Вторая очередь – на стадии завершения: внешне дом выглядит готовым, активно ведутся отделочные работы. Несмотря на то, что на сайте застройщик обещает более ранний срок сдачи (IV квартал 2015 года), Тайный Покупатель рекомендует ориентироваться на документацию. В проектной декларации срок сдачи корпуса – I квартал 2017. Девелопер регулярно выкладывает фотографии о ходе строительства на официальном сайте объекта.
Огорчает только одно, Salut! относится к коммерческой недвижимости, а значит, у собственников не будет возможности в получении прописки.

43.jpg

Выводы

Плюсы

Минусы

+ Первая очередь уже сдана
+ Вторая очередь на высокой стадии готовности
+ Регулярный фотоотчёт на сайте застройщика
-       минусов нет
Итоговая оценка: 5 из 5

Вывод 

Подводя итоги, хочется ещё раз обратить внимание на статус объекта. Апарт-отель – это коммерческая недвижимость, предназначенная для временного проживания. Получить регистрацию может только арендатор при заключении договора (форма № 5 – гостиничная регистрация). У данного типа недвижимости есть как плюсы, так и минусы. Например, если соседи устраивают ночные вечеринки, вряд ли участковый отзовётся на жалобы. Второй отрицательный момент – тарифы за коммунальные платежи выше, нежели в жилом доме: около 80 рублей с квадратного метра, плюс потребление по прибору учёта. Кроме того, собственники апартаментов вынуждены платить налог на имущество, в размере 2% от кадастровой стоимости. При этом физические лица при покупке апартамента не имеют права на получение налогового вычета, который предусмотрен при покупке жилой недвижимости. 

А теперь о плюсах. Бытует мнение, что стоимость номера в апарт-отеле на 15-20% дешевле, чем жилье в квартире аналогичного класса в той же локации. Так как апарт-отель оснащён дорогостоящими комплектующими, необязательными для жилых комплексов (например, системой пожаротушения и пр.), происходит удорожание квадратного метра. Однако, если сравнивать стоимость апартаментов Salut! с квартирами в соседних комплексах, то действительно стоимость ниже. 

К плюсам можно отнести инвестиционные программы, которые предлагает УК собственникам, и пакеты сервисных услуг, включающих в себя уборку (30 руб./кв. м), доставку продуктов, услуги прачечной, химчистки и многое другое. 

Что же касается самого комплекса апартаментов Salut!, то жители жалуются на катастрофическую нехватку парковочных мест и высокие начисления за коммунальные услуги. В двух высотных корпусах сдано 600 номеров, а небольшой участок под паковку не обеспечит машиноместами даже половину жильцов и гостей комплекса. Кроме того, к сдаче готовится третий корпус, в котором запланировано вдвое больше номеров. Часть парковочных мест ликвидировал отдел продаж, часть уберут из-за расширения территории стройплощадки. Сдача крытого паркинга планируется не ранее, чем через год. А до этого времени жители апартаментов в комплексе Salut! вынуждены смириться с проблемой. 

Транспортная доступность комплекса на высоте: за 15 минут можно дойти до станции метро «Звёздная», рядом – две развязки КАД и выезд на ЗСД. Строятся новые развязки, дороги в хорошем состоянии, налажено сообщение с аэропортом и пригородами СПб, что немаловажно для гостей города.  

Жители хвалят лоджии с панорамным остеклением: по отзывам, даже вид на Пулково производит впечатление, а на парк тем более. К сожалению, три дома четвёртой очереди будут расположены слишком близко друг к другу, поэтому не все номера апарт-отеля Salut! будут иметь видовые характеристики. 

44.jpg

45.jpg

Подведём итоги 

Внутреннее и внешнее содержание: 3 из 5
Стоимость и варианты оплаты: 4 из 5
Инфраструктура: 5 из 5
Характеристики района: 3 из 5
Транспорт: 4 из 5
Безопасность сделки: 5 из 5 

Итоговый балл: 4 из 5

Жилой комплекс:
ЖК «Салют»
Квартиры от 1,850,000
Звёздная
Пулковская
поделиться
ЖК «Салют»
Общий рейтинг
объекта
8.0
?

Комментарии

Оставить отзыв
Плюсы
Минусы
Комментарий
Оцените
Уровень обслуживания
Качество отделки
Клиентский сервис
Представьтесь
!
Данная информация не будет отображена на сайте, но поможет связаться с вами, в случае, если у вас есть вопрос.
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.
Этаж S общ./жил. срок сдачи балкон сан. узел стоимость
Стоимость  - 
Стоимость м2  - 
S общая  м2  -   м2
 / 
Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Электронная почта
Электронная почта
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.