Новостройки Всеволожска: от центра до окраин

06.12.2016г.

Эксперты рынка первичной недвижимости называют Всеволожский район Ленобласти одним из самых востребованных. Соответственно, и строят там больше всего. Безусловно, привлекательными для девелоперов являются локации, расположенные в непосредственной близости к границе с Петербургом - Мурино, Девяткино, Кудрово. Идёт активное строительство в районе Бугров, Агалатово, Колтушей. С 1989 года население района увеличилось с 200 до 307 тысяч человек. 

А что же насчёт административного центра района - самого Всеволожска? За последние 25 лет число жителей выросло там более чем вдвое. Сегодня в центральной части города, как и раньше, сосредоточена преимущественно индивидуальная застройка. Совсем старых домов, правда, остаётся всё меньше - их место занимают новые коттеджи. Примерно также выглядят районы Бернгардовки и Мельничного ручья. 

Микрорайон Котово поле, расположенный на севере Всеволожска, застроен, по большей части, позднесоветскими и постперестроечными многоэтажками. Похожая ситуация у железнодорожной станции «Бернгардовка». Таким образом, в исторической части города места под новостройки почти не осталось. В последние годы многоэтажки выросли только на окраине Котова поля, а в последних свободных лакунах центра застройщики предпочитают возводить малоэтажку.

Новостройки Всеволожска: от центра до окраин

Главной же стройплощадкой Всеволожска является микрорайон Южный. Там уже полностью сданы ЖК «Династия» от «Невской строительной компании», ЖК «Лучший выбор» от «Ленстройтреста» и малоэтажный «Багатель» от компании «УНИСТО Петросталь». Продолжается строительство и постепенный ввод в эксплуатацию комплексов «Полар-Южный» от компании «Полар», проекта «Радужный» от «ГлавСтройКомплекса» и ЖК «Южная поляна» от «Гарантъ Девелопмент»

Проблемы Южного 

Новый микрорайон на окраине Всеволожска выгодно отличается доступными ценами на жильё. Много предложений есть как от самих застройщиков, так и уже во вторичном сегменте - люди продают достаточно квартир без отделки в уже сданных домах. При выборе квартиры основным недостатком Южного, в первую очередь, видится не самая лучшая транспортная доступность. При отсутствии автомобиля, добраться до Петербурга можно только на автобусе или маршрутке, а до железнодорожной станции «Всеволожская» придётся идти, как минимум, два с лишним километра. Из плюсов - хорошая экология - вблизи нет крупных автомагистралей и промышленных предприятий, при этом микрорайон расположен относительно близко к городу. 

Но это то, что можно увидеть невооружённым глазом. На самом деле, вопросов на порядок больше. 

Серьёзным минусом Южного является высокая плотность застройки. Как выяснилось, она превышена в Южном более чем в 1,5 раза, участок, отведённый под школу вдвое меньше нормативного, а в общем проекте планировки отсутствует подключение жилых кварталов к региональным дорогам. Недавно областной комитет по архитектуре и градостроительству направил главе администрации МО «Город Всеволожск» предписание об отмене нескольких градостроительных планов для территории в 79 га в рамках проекта планировки микрорайона. Под корректировку попадают проекты строительства более 400 тыс. кв. м. Несмотря на предписание, то, что уже построено или строится, останется с существующими параметрами. 

Причиной возникновения данной проблемы стало несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану. Адвокат Евгений Баклагин, представляющий интересы жителей всеволожских новостроек, пояснил LIVING'у, что власти обязаны выдать собственнику земли градостроительный план, даже если в поселении нет проекта планировки и межевания. Далее, инвестор, само собой, берет максимальные значения предельных параметров разрешенного строительства. Таким образом, район, пригодный для комфортной жизни, имеет все шансы превратиться в гетто. 

Новостройки Всеволожска: от центра до окраин

«Чтобы в будущем избежать возникновения таких проблем, необходимо, как минимум, разрабатывать проекты планировки за счет бюджета, чтобы собственники земли действовали в этих рамках, - рассуждает юрист. - На мой взгляд, толкование закона, что градплан действует независимо от времени его выдачи и изменений в законодательстве - неправильное. Сейчас можно достать градостроительный план, полученный 5 лет назад, и на его основании пытаться что-то построить. Нужно добиваться отмены старых планов, и выдавать разрешения на строительство только на основе актуальных документов». 

О другой проблеме жителей Южного LIVING'у поведал лидер движения «Солидарная Ленобласть» Анатолий Канюков. В целом, общественник считает, что это не самый благополучный район для проживания. В прогнозных планах до 2035 года население Всеволожска может возрасти с 64 до 110 тысяч человек. При сегодняшних темпах развития социальной инфраструктуры это может привести просто к страшным последствиям для жителей города. «Уже сегодня в Южном наблюдаются гигантские проблемы c парковкой автомобилей. К примеру, в ЖК «Южная долина», рассчитанном на 460 квартир, приходится 700 машин, - говорит Анатолий. - Социальная инфраструктура тоже совершенно неразвита, ребенка практически невозможно устроить в детский сад. Людям приходится везти детей в петербургские детские сады. Жители жалуются, что единственная школа работает в две смены. Не развита и транспортная сеть, но при этом возводятся новые корпуса жилых комплексов». 

Новостройки Всеволожска: от центра до окраин

Хотя во Всеволожске не всё так пессимистично, как в других районах комплексного освоения территории. Лидер «Солидарной Ленобласти» привёл пример Муринского сельского поселения, где численность жителей к 2035 году может возрасти с 9 до 190 тысяч человек. Если эти планы реализуются, то в вопросе перенаселения микрорайон Южный будет смотреться предпочтительнее. 

Для решения всех вышеперечисленных проблем властям Ленинградской области необходимо вовремя принимать градостроительные документы и внимательно следить за тем, чтобы бумаги более низкого уровня соответствовали документам уровня более высокого, уверен депутат Законодательного Собрания Петербурга Михаил Амосов. Также властям города и области необходимо плотно сотрудничать в аспекте градостроительства. Впрочем, первые шаги уже делаются. «На базе Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам нашего ЗакСа недавно была создана рабочая группа, которая как раз должна взаимодействовать с парламентом Ленинградской области, - рассказал LIVING'у депутат. - Безусловно, мы должны строить совместные планы в аспекте градостроительного развития». 

Михаил Амосов также отметил, что часть жителей Ленинградской области работают в Петербурге и налоги они платят в бюджет города. Таким образом, 47-му региону не достаётся какой-то части «бюджетного пирога». А поступления от доходов физических лиц составляют, ни много, ни мало, чуть ли не половину регионального бюджета. Политическая позиция нашего собеседника сводится к тому, что эту ситуацию необходимо менять, разрабатывая такую структуру, которая за счёт совместных денег, прежде всего городских, могла бы «расшивать какие-то узкие места», таким образом, частично возвращая деньги в Ленобласть. 

«Старый» Всеволожск - не дешевле, чем в Питере 

Как мы уже писали выше, Всеволожск растёт не только вширь, но и уплотняется изнутри. Правда, не так активно. Несколько лет назад на Дороге Жизни сдали ЖК «Всеволожский каскад», а на Колтушском шоссе построили комплекс с созвучным названием «Всеволожский фасад». В Бернгардовке заселяется «Всеволожск-Христиновский», там же застройщик "Оникс" достраивает ЖК «Новая Швейцария». На улице Шишканя, что на Румболовской горе, готовятся ввести в эксплуатацию проект под названием «Мозаика». Кроме того, в старой части Всеволожска предлагают квартиры в ряде небольших малоэтажных домов. 

Стоимость квартир во многих комплексах, особенно когда дом готов или это «вторичка», сравнима с петербургскими. Разумеется, центр Всеволожска отличается хорошей транспортной доступностью - тут и электрички с «Ласточками», маршрутки и автобусы, выезд на Дорогу Жизни. Даже на такси доехать до центра Северной столицы можно дешевле, чем из Красного села. Инфраструктура города прекрасно развита, есть много небольших магазинов, крупный торговый комплекс «Юбилейный», в пешей доступности находится ряд гипермаркетов. В наличии школы и детские сады, есть, где погулять. 

Новостройки Всеволожска: от центра до окраин

Но и тут есть свои подводные камни. Например, имели место неприятные случаи, когда многоквартирные дома, пусть и не очень большие, строили на землях, предназначенных для индивидуального жилья, что не является законным. «Одной из причин такого строительства является то, что ПЗЗ приняли раньше Генплана. Так, после нашего обращения по микрорайону Румболово, областной Комитет по архитектуре и градостроительству провел проверку, во время которой установил, что действительно в ряде случаев имеет место несоответствие в части территориальной зоны ТЖ2-2 (зона малоэтажной застройки до трех этажей), установленной ПЗЗ МО «Город Всеволожск» функциональной зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами с индивидуальными земельными участками), определенной Генеральным планом, - приводит пример Анатолий Канюков. - В адрес администрации МО «Город Всеволожск» направлено предписание №51-238/16, в котором установлен срок подготовки проекта внесения изменения в ПЗЗ в части приведения территориальных зон в соответствие Генплану. 

Рост стоимости жилья в центральной части города общественник связывает, в первую очередь, с тем, что Всеволожск находится в относительной близости от Петербурга. «Город расширяется, влияет и федеральное ужесточение законодательства по охране памятников. Стройки стало проще переносить в область. На автомобилистов оказывает свое влияние и реклама, убеждающая, что до райского и тихого местечка на природе рукой подать, - говорит Канюков. - Кроме того, всё ещё существует миф о притягательности маленьких и удобных зеленых городов на окраине большого мегаполиса. Застройщик же не любит рассказывать, что социальная инфраструктура возводиться в последнюю очередь и ее вполне возможно будет недостаточно. Если порядок с социальной инфраструктурой не будет наведен, то люди могут почувствовать себя обманутыми не хуже чем во времена «МММ». 

Новостройки Всеволожска: от центра до окраин

«Больших территорий для жилищного строительства в Петербурге не осталось, при этом, обеспеченность квадратными метрами на душу населения в той же Финляндии гораздо больше, чем у нас, - добавляет Михаил Амосов. - Поэтому, если петербургская агломерация даже не будет увеличиваться, люди всё равно захотят иметь больше квадратов на душу населения. А это значит, что движение девелоперов в сторону Ленинградской области неминуемо».

еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Электронная почта
Электронная почта
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.