Город на болоте: где безопасно строить жилье

05.01.2017г.

Недавно Смольный фактически признал, что земля на намыве Васильевского острова имеет неблагоприятные характеристики для застройки. LIVING спросил у экспертов, где ещё в Северной столице проблемы с грунтами, и что должен сделать застройщик, чтобы обезопасить в будущем свои объекты. Попутно наши собеседники вспомнили примеры из недавнего прошлого, к чему приводило пренебрежение качественными изыскательскими и проектными работами. 

Проект планировки приняли «на воде» 

В конце декабря в Смольном состоялось последнее в 2016 году заседание Комиссии по землепользованию и застройке. Рассматривая ряд заявлений об увеличении максимальной высоты жилья, планируемого к строительству на намывных территориях Васильевского острова, чиновники фактически признали, что земельные участки там имеют неблагоприятные для застройки характеристики. «Сложные гидрогеологические условия, конфигурация и сложные инженерно-геологические характеристики намывных территорий», - перечисляют список проблем в аппарате вице-губернатора Игоря Албина. При этом, компании «НТВО» на 85% принадлежащей «Глораксу», строить высотные дома разрешили. 

Намыв на Васильевском острове      

Город на болоте: где безопасно строить жилье              

Логику данного решения Смольного разъяснил директор центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов, участвовавший в заседании комиссии. Специалист пояснил, что согласно исходной документации, намывные территории должны были обладать определёнными свойствами. Но создатель участка эти условия не выполнил. Таким образом, девелопер рассчитывал на одно, а фактически получил другое и ему придётся вкладывать большие деньги в нулевой цикл строительства. Отбить эти средства можно большей площадью жилья. «Власти повысили допустимые высотные характеристики ещё и потому, что если территория не будет застраиваться, её кто-то должен будет держать на балансе, - объясняет LIVING'у Александр Карпов. - В случае, если она упадёт на бюджет города, как бесхозяйная, то это будут огромные затраты». 

Проект планировки намывных территорий Финского залива был утверждён ещё в 2007 году, когда самого намыва не было. Профессор, заведующий кафедрой оснований и фундаментов СПбПГУПС Владимир Улицкий рассказал LIVING'у, что прежде чем делать и утверждать этот проект, необходимо было просчитать множество характеристик, таких как осадка свай проектируемых зданий, осадка самого намыва, сделать анализ грунтов и геологии. Когда ещё нет самих намывных территорий, сделать это было, соответственно, невозможно. «После того, как проект планировки был утверждён в таком виде, я ушёл из Градостроительного совета, - говорит профессор. - Известно, что на прилегающей территории грунт очень слабый. Например, где в залив впадает река Смоленка, его глубина достигает ста метров. В таких условиях, стоимость нулевого цикла строительства может быть соразмерна со стоимостью самого здания. Если не соблюсти все требования, то это может привести к осадкам зданий, превышающих предельные значения». 

Приморский район Петербурга 

Город на болоте: где безопасно строить жилье

Проблемы старых районов 

Самые плохие условия в плане грунтов в Петербурге оконтурены в центральной части города, говорит Владимир Улицкий. Другое дело, что основная застройка этих районов сложилась ещё до революции - геотехники тех времён смогли рассчитать всё так, что дома стоят до сих пор. Но жильё, пусть не в таких объёмах, продолжает возводиться и там. В некоторых местах глубина слабых грунтов достигает 30 метров. Современная техника позволяет преодолеть такие препятствия, но хуже, если застройщик попадается излишне экономный. «При новом строительстве в районах со сложившейся застройкой страдают, в основном, окружающие здания, - рассказывает LIVING'у профессор, заведующий кафедрой Геотехники СПбГАСУ Рашид Мангушев. - Исторические дома получают неравномерные осадки и возникают трещины. Например, сейчас в Петроградском районе идёт новое строительство, где из-за неправильных методов выбора ограждения котлована оказались повреждены соседние постройки. Похожий случай был и при строительстве гостиницы на Гончарной улице». 

Рашид Александрович пояснил, что многие здания проектируются без учёта сложных грунтов и связанных с ними техногенных воздействий, возникающих при строительстве. Это и приводит к неравномерным осадкам. Зачастую застройщики идут и по пути минимизации средств при устройстве котлована, что явно опасная тенденция. «Мы всегда говорим строителям, что не надо жалеть денег на работы, связанные с геотехническим сопровождением, с вопросами, связанными с технологическими методами устройства котлованов рядом с существующими зданиями. Но увы, они идут на такие решения, которые приводят к дополнительным серьёзным неприятностям», - констатирует эксперт. 

Низкое качество грунтов в центре города связано, в том числе, и с руслами подземных рек, пояснил  LIVING`у эксперт-аналитик Европейского железнодорожного агентства (ERA) Роман Мюнге. Но русла эти проходят и в стороне от водонасыщенных грунтов. Самое известное из них проходит рядом с Парком 300-летия Петербурга, через Серафимовское кладбище к Аэродромной улице, далее через Удельный парк на юго-восток в район размыва между «Лесной» и «Площадью Мужества». Затем оно уходит в сторону проспекта Маршала Блюхера, к Полюстровскому. 

Косвенным подтверждением проблемности данной территории являются два ЧП, произошедших с разницей почти в 30 лет в Приморском районе. Так, по воспоминаниям местных жителей, в конце 1980-х годов пошёл трещинами и дал крен тогда ещё новый дом 6 по Богатырскому проспекту, который находится как раз в районе Аэродромной улицы. До сих пор на его стенах можно увидеть металлические стяжки. А в 2013 году внезапно начало раскачиваться 22-этажное здание страховой компании «РЕСО», что близ Серафимовского кладбища. Причина происшествия до сих пор не установлена. «Насколько мне известно, также одной из причин отказа от строительства Орловского тоннеля, который должен был соединить Смольную и Свердловскую набережные, как раз стали опасения, что в районе Пискарёвского проспекта можно наткнуться на это русло, - рассказывает Роман Мюнге. - Впрочем, у каждого строителя есть своя личная история, как копали-копали и наткнулись.Что-то можно выявить заранее, но есть и непредсказуемые вещи». 

Печальные примеры 

В Петербурге есть несколько ярких примеров, когда недостаточно серьёзное отношение к проектированию фундаментов приводило к неприятным последствиям, а однажды и к трагедии. В июне 2002 года на Двинской улице рухнула одна из секций бывшего общежития. Под руинами погибли три человека, ещё одна жительница долгое время числилась «пропавшей без вести». Спасателям так и не удалось обнаружить останки девушки. Трагедия была квалифицирована как «нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, повлекшее по неосторожности смерть человека или иные тяжкие последствия». Но к ответственности привлекать было уже некого – виновные умерли много лет назад.

Разрушенное общежитие на Двинской ул. 

Город на болоте: где безопасно строить жилье

«В начале 1970-х годов в Ленинграде было построено восемь таких общежитий. Проектировались они в Москве для строительства именно там. Но когда их стали строить у нас, не был учтён тот факт, что в столице совершенно другие грунтовые условия, и дома поставили на ленточные, а не на свайные фундаменты, - рассказывает Рашид Мангушев. - Здесь же эти фундаменты попали на большую толщу слабых и неоднородных грунтов, а в одном месте даже протекал закопанный в своё время ручей. Возникшие неравномерные осадки привели к деформациям здания, также состояние ухудшила и более поздняя пристройка. Комплекс всех этих ошибок, особенно недостаток изысканий, и привёл к таким серьёзным последствиям». 

О другом примере, когда, к счастью, трагедии удалось избежать, нам рассказал Владимир Улицкий. В 2003 году в Шипкинском переулке был построен многоэтажный «социальный» жилой дом. В процессе проектирования группой специалистов под руководством Владимира Михайловича было подсчитано, что из-за неблагоприятных грунтов здание может наклониться на один метр и двадцать сантиметров. «Заказчик тогда сказал нам, что такое заключение ему не нужно, поехал в Москву, где нашёл какого-то доктора наук, который рассчитал, что сначала дом будет садиться, а потом всё устаканится, - вспоминает профессор Улицкий. - В результате здание построили без свай и заселили. Вскоре оно отклонилось на метр десять. Застройщику пришлось вновь обращаться к нам. Для того, чтобы выправить постройку проводили целую войсковую операцию - с одной стороны вынимали грунт, с другой накачивали сваи. При этом в доме находились люди». 

Ещё один похожий случай произошёл на Яхтенной улице. В начале 2000-х годов там построили жилую многоэтажку. Коллектив Улицкого дал рекомендацию делать сваи глубиной 22 метра, но застройщик решил сэкономить и обойтись 7 метрами. В результате дом имеет большую осадку. За его состоянием приходится наблюдать и по сей день. 

Не экономить и не мухлевать 

Опрошенные нами эксперты, в целом, соглашаются, что более или менее приличные грунты находятся как раз на окраинах Петербурга, где ведётся самое массовое жилищное строительство. Но и там тоже есть свои сложности. К примеру, здание возводится на глубоких сваях, а фундамент подземного паркинга устраивается независимо и представляет собой бетонную плиту. Когда проектировщиком не учитываются инженерно-геологические условия, конструкция может просто-напросто «всплыть». 

Город на болоте: где безопасно строить жилье

«Летом мы как раз разбирали такой случай, - рассказывает Рашид Мангушев. - При проектировании не обратили внимание на то, что под паркингом залегает грунт с хорошей фильтрацией, который оказывают гидростатическое давление на подошву сооружения. Согласно закону Архимеда, конструкции просто поднимаются наверх из-за давления». 

Также в районах новостроек бытует та же сложность, что и в центре. Строительство по соседству с уже существующими зданиями, пусть и совсем не старыми, всё равно может повлиять на их состояние. Рашид Мангушев говорит, что для того, чтобы определить степень этого влияния, тоже необходимо делать геотехническое обоснование. Более того, сегодня этого требуют нормы. «Но увы, зачастую, застройщики не хотят делать инженерно-геологические изыскания, выбирают дешёвые типы фундаментов и ограждений котлованов, - продолжает Рашид Мангушев. - Те, кто экономит на изыскательских работах, потом получает множество проблем, связанных с основаниями фундаментов, механикой грунтов. В итоге, чтобы исправить возникающее положение, затрачиваются гораздо большие средства, чем удалось сэкономить». 

С тем, что некоторые застройщики склонны к такой экономии соглашается и Владимир Улицкий. По словам профессора, инженерные изыскания и проектирование фундаментов - это высокоинтеллектуальная работа, но, к сожалению, слишком коммерциализированный подход «исключает интеллект». В результате работа настоящих профессионалов часто остаётся невостребованной. На рынок выходят недобросовестные проектировщики и изыскатели, просто купившие допуск к работам. Дело в том, что для осуществления такой деятельности по закону необходимо вступить в саморегулируемую организацию, сокращённо - СРО. Наряду с давно работающими и ответственными партнерствами на рынке есть довольно много «коммерческих» СРО, которые могут оформить все документы за скромную сумму, составляющую порядка 50 тысяч рублей. 

«Профессионал никогда не будет себя компрометировать. Эта работа не может стоить дёшево, как говорится, в нашем деле обмануть можно два раза - первый и последний. Поэтому ответственные изыскатели и проектировщики вынуждены отказываться от заказов тех компаний, которые стремятся сэкономить, - объясняет Владимир Улицкий. - В итоге они достаются неопытным и недобросовестным компаниям, что как правило приводит к понятным последствиям, с затратами на порядок превышающими стоимость профессиональных изысканий».   

Меры предосторожности 

При выборе квартиры в новостройке простому обывателю практически невозможно понять, насколько качественные фундаменты того или иного дома и на каких грунтах он построен. Но эксперты всё же советуют, как минимум, изучить всю доступную проектную документацию, связанную с фундаментами. Желательно, чтобы они были свайными. Также необходимо проверить, прошёл ли проект экспертизу, есть ли у застройщика, подрядчика и проектировщика все необходимые лицензии, а также получено ли разрешение на строительство и, если рассматривается готовый объект, на ввод в эксплуатацию, ознакомится с Замечаниями комиссии. Насколько опасны они для жильцов, каковы сроки устранения недостатков.

еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Электронная почта
Электронная почта
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.