214-ФЗ меняется: как это отразится на дольщиках?

12.12.2016г.

После боя курантов наступит не только Новый год, но и новая строительная реальность. Её обеспечат поправки в самый известный строительный закон – 214-ФЗ. Споры об эффекте, который будет достигнуть изменениями, не прекращаются уже несколько месяцев. LIVING разобрался, что конкретно изменится для покупателей жилья, и стоит ли ожидать повышения цен на квартиры из-за принятых поправок?

Стройка без обмана 

Итак, с 1 января 2017 года вступают в силу новые поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ключевой заявленной целью этих изменений называется искоренение такого явления, как «обманутые дольщики». По оценкам генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор» и Вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Александра Гиновкера, количество пострадавших от действий недобросовестных застройщиков в Петербурге, составляет около 10 тысяч человек. В целом, же по России эта цифра в несколько раз больше. При этом, в середине года заместитель министра строительства и ЖКХ Олег Бетин и вовсе заявил, что в стране очевидна тенденция к росту общего числа обманутых дольщиков. Вероятно, это и стало причиной такого срочного изменения закона. 

Не скрыть, не утаить

214-ФЗ меняется: как это отразится на дольщиках?

С 1 января 2017 года в России появится единый реестр застройщиков. Планируется, что его будет вести некий новый, специально созданный, департамент. Такая мера призвана обеспечить потенциальных покупателей достоверной и актуальной информацией о строительной компании. Выражаясь медицинским языком, чиновники будут собирать анамнез по каждой компании и делать его доступным для общественности. Кроме того, застройщики будут оцениваться и получать рейтинг. 

По мнению руководителя направления «недвижимое имущество» юридической компании «ЭНСО» Михаила Колотова, такая мера вызывает ряд сомнений. «Застройщиков теперь будут оценивать по неким критериям – балльной системе, определяя «надежность» каждого. Следовательно, часть из них отсеется. Останутся, в основном, естественно, московские компании. Те застройщики, которые не смогут пройти бальную систему, будут вынуждены искать другие пути попасть в реестр, а это, в свою очередь, приведет к росту коррупции», - отметил эксперт.

Вторым, не менее важным пунктом станет расширение перечня обязательной информации в проектной декларации. Строительные организации должны будут на своём сайте размещать полный список документов о каждом объекте. Доступ к такой информации должен быть круглосуточным и бесплатным. Кроме того, осуществляться без регистрации и других «препонов». Законодатели даже отдельно указали, что путь с главной страницы до документа не должен превышать трёх кликов.

Все документы должны быть выложены в сканированном и печатном видах. «Скан» должен четко отображать все подписи, печати и другие отметки, а печатную версию читатель сможет настраивать для удобства чтения, то есть написать её таким мелким шрифтом, чтобы глаза заболели, не получится.

Кроме того, застройщиков обяжут, при внесении каких-либо изменений в документацию, четко это отображать, сохраняя доступность всех предыдущих версий документов. Также все желающие получат доступ к независимому аудиторскому заключению по объекту. Все документы необходимо будет не только разместить на сайте, но и направить в Комитет по строительству, который также будет осуществлять надзор за достоверностью представленной информации. 

Поправки отправляют застройщиков «в тень» 

214-ФЗ меняется: как это отразится на дольщиках?

Важнейшими моментами поправок станут новые принципы работы со средствами дольщиков. 

«Теперь уставной капитал застройщика должен зависеть от объема предполагаемой застройки, минимально это 2,5 млн руб. (для тех, кто строит объекты общей площадью не более 4500 кв. м) – и до 1,5 млрд руб. (с объемом свыше 500 тыс. кв. м). Кроме того, средства, поступающие от дольщиков, должны быть застрахованы или зачислены на эскроу-счета, и могут использоваться только на строительство конкретного объекта. 1% от каждого ДДУ будет отчисляться в компенсационный фонд», - уточнила Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новойстрой» Ирина Доброхотова.

По её словам, такой комплекс мер позволит усилить защиту прав дольщиков, но выполнить его будет проще крупным застройщикам. Казалось бы, очевидный плюс, но он может обернуться серьёзным минусом - повышением цен. Ведь рост цен сдерживает конкуренция, а при укрупнении рынка, её влияние будет уменьшаться. Кроме того, невозможность работы в рамках закона может спровоцировать некоторые компании на работу по серым схемам и возврату к формату ЖСК. «На фоне поправок к ФЗ-214 стоит ожидать ухода с рынка небольших девелоперских компаний. При этом о полном прекращении деятельности речи не идет, многие предпочтут уйти «в тень» и продолжат работать по серым схемам – предварительным договорам купли-продажи и ЖСК. А это, в свою очередь, чревато появлением новых обманутых покупателей жилья, интересы которых не будут защищены ни ФЗ-214, ни Законом о защите прав потребителей. Избежать этого позволит только сознательность самих покупателей – с Нового года и без того рискованные сделки по обходным схемам станут еще опаснее», - отметил Заместитель генерального директора ОАО «Стройпроект» Евгений Краснолобов.

Стоит ли ожидать роста цен 

214-ФЗ меняется: как это отразится на дольщиках?

Эксперты говорят, что два самых «опасных» момента новых поправок - это возможность получения застройщиками средств дольщиков только после окончания строительства и создание компенсационного фонда. По словам Михаила Колотова, первая мера может привести сразу к ряду неприятных последствий. «Самое же главное в том, что застройщик получает доступ к деньгам дольщика только после завершения строительства, после передачи дольщику недвижимости. При этом закон не предусматривает, чем же будут замещены деньги дольщиков для того, чтобы участвовать в строительстве. Государственным целевым финансированием (и, соответственно, строгим государственным контролем) под нулевой процент? Банковским кредитом под дешевый процент (не более 4%, под гарантии государства)? На этот вопрос ответа в проекте нет, но мы знаем уже, как «эффективно» работало государственное финансирование и государственный контроль на строительстве спортивных объектов типа «Зенит-Арены», когда первоначальная плановая стоимость строительства возрастала в несколько раз», - сказал руководитель направления «недвижимое имущество» юридической компании «ЭНСО». 

214-ФЗ меняется: как это отразится на дольщиках?

По прогнозам эксперта, следующим шагом может стать установление госмонополии на жилое строительство в стране. Создание компенсационного фонда называется экспертами одной из самых значимых поправок в ФЗ-214. Согласно нововведению застройщики будут отчислять в некий фонд средства, которые в случае банкротства пойдут на возмещение ущерба дольщикам. Такая система будет призвана заместить механизм обязательного страхования строительных компаний, который практически полностью себя дискредитировал. 

По мнению исполнительного директора компании «ФЦСР» Павла Телушкина, такая мера может даже снизить расходы застройщиков. «Введение компенсационного фонда даже снизит расходы на страхование, ведь сейчас девелоперы отчисляют от каждого ДДУ по 1–1,5%, а размер взносов в компенсационный фонд ограничен 1%. В то же время, не исключаю, что вследствие изменения «ландшафта», в девелоперском бизнесе непродолжительное время будет наблюдаться колебание цен, пока передел рынка не будет окончен», - отметил специалист.

Большинство экспертов уверены в том, что новые поправки заставят застройщиков «поднапрячься», но не приведут к серьезному росту цен на жилье.

еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Электронная почта
Электронная почта
Запрос обратного звонка
Имя
Удобный для Вас способ связи:
После отправки формы в срок не более 12 часов с Вами свяжется представитель одного из наших партнерских агентств недвижимости. При возникновении вопросов и пожеланий по качеству обслуживания обращайтесь в службу качества портала living.ru.