Забытая тема, или еще раз о доступном жилье

На сайте «Архитектура России» появилась программная статья Президента Союза архитекторов России Андрея Бокова, посвященная проблеме доступного жилья и перспективам его развития у нас в стране. Статья показалась нам настолько важной, что мы решили поделиться ею с вами.

Введение: Продолжает ли нас портить «квартирный вопрос»?

Утвердительный ответ не выглядит сегодня столь очевидно, как в недавнем прошлом. Тема доступного жилья, похоже, вытесняется из числа несомненных приоритетов, и причин тому несколько. Местные власти, на которых лежит ответственность за состояние жилья, поняв, что речь идет о работе «в долгую», не ощущая особого давления сверху, утрачивают к теме интерес. К тому же показатели средней обеспеченности по стране постепенно сдвинулись за полвека с рискованных 4–6 м² на человека до 22–23 м². Бизнес строительный и околостроительный, девелоперский, риэлторский нынешнее состояние дефицита и контролируемого рынка вполне устраивает. Общество, больше чем кто-либо заинтересованное в доступности жилья, реагирует по-разному. Наименее защищенная и одновременно наиболее пассивная и нуждающаяся его часть почти смирилась с неизбежным. Более активная публика ищет выход самостоятельно, далеко не всегда полагаясь на ипотеку и часто пользуясь некими послаблениями последних лет, в т.ч. возможностью прописаться и жить круглый год на дачах и садовых участках, допустимостью различных, в т.ч. полулегальных видов аренды и т. п. 

1.jpg

Состояние жилья консервируется или меняется по инерции, оставаясь хоть и не особо радостным, но вполне терпимым фоном более волнующих событий. Острое состояние перешло в хроническое, что, однако, не исключает необходимости лечения, но явно иного характера, чем в 1950-е или 1970-е годы.

Доступное жилье тесно связано с тем, что именуется «качеством жизни», «образом жизни» и являет собой весомый аргумент в непрерывном соперничестве городов и стран. И даже если мы твердо решим отказаться от участия в международных соревнованиях и «жить по-своему», жизнь на 30 м² лучше и перспективнее, чем на 15 м².

Россия – едва ли ни последняя из стран северного полушария, не сделавшая жилье доступным. Первое в мире социалистическое государство проиграло это соревнование квазисоциалистической Европе и капиталистической Америке, оставив непростое наследие правопреемнику. И, хотя сегодня мы решаем свои задачи в новой для нас компании развивающихся стран вроде Китая и Бразилии, было бы ошибкой забыть свой собственный опыт, позитивный и негативный, и не воспользоваться чужим – опытом послевоенной Европы с ее нынешними 40 м² на человека и опытом США с 70 м² на душу. 

2.jpg

Однако, действенных и реалистичных путей и способов решения жилищного вопроса не так много, а обращение к одному лишь опыту не гарантирует успеха в специфических условиях современной России. А потому точные и неожиданные идеи не менее востребованы, чем опыт.

I. Опыт России – ХХ век

Жилищный вопрос, волновавший Европу с середины ХIХ века, стал актуален для России после Гражданской войны и приобрел особую остроту в процессе коллективизации и индустриализации, массового исхода из деревень и быстрого роста больших городов. Последовавшие друг за другом три попытки его решения отмечены общей чертой – исключительной ролью государства, парадоксально сочетающейся с незавершенностью каждой из попыток и принципиальным отсутствием преемственности между ними.

Первая попытка, пришедшаяся на 1920-е – 30-е годы, осуществлялась под лозунгом «нового быта» и сопровождалась отменой частной собственности на землю и городскую недвижимость. Выявление «излишков» площади, «уплотнение», перераспределение, покомнатное заселение сочетались с почти безальтернативной системой социального найма и полной незащищенностью жильцов. Владельцами как построенного до революции, так и вновь строящегося жилья оказались городские власти, реже ведомства (как правило, «силовые»), предприятия и профсоюзы. Общий объем сделанного за более чем два послереволюционных десятилетия радикально не изменил облик российских городов. Итогом этого времени стали реальность коммунальных квартир и бараков («на тридцать восемь комнаток всего одна уборная») и великие архитектурные новшества и открытия. Одно из открытий, породившее практически новый тип жилья – «минимальная ячейка», генетически связанная с купе и каютами – жизненным пространством индивидуума. Спрессованная масса таких ячеек, нанизанных на коридоры и галереи, главный компонент домов–коммун, самый известный из которых – дом-город Ивана Николаева. Другим новшеством становятся компактные секции и квартиры – пространства семейной жизни, бывшие своего рода уступкой буржуазному прошлому и опиравшиеся на современный им германский опыт. Этим квартирам («секциям») выпала хоть и непростая, но долгая жизнь под именем многосекционного дома, ставшего главным архитектурным хитом второй половины ХХ столетия.

Относительно скромные жилые вкрапления «красного пояса» Москвы, более солидные жилые массивы Новокузнецка и Магнитогорска, рабочие поселки гигантов социндустрии, собранные из одинаковых корпусов, стоящих свободно, строчками, цепями, группами, сильно походили на все то, с помощью чего межвоенная Европа решала свой жилищный вопрос.

Знаки «нового мира», «нового быта» и «нового человека» замечательным образом сочетались с менее яркими, но гораздо более масштабными следами деятельности самих граждан, активизировавшихся в краткий период НЭПа, вроде жилищных кооперативов юристов, врачей и иных «попутчиков», и новых дачных поселков. В это же время практичные руководители местных Советов прибегают к широкому использованию скрытых ресурсов буржуазного города, приспосабливая под жилье сараи, подвалы и полуподвалы, осуществляя массовую надстройку до пяти этажей 2- и 3-этажных зданий центра Москвы (большинство которых приобрели столь необходимые им «навесные» лифты лишь спустя четыре десятилетия).

Жесткая практика решения жилищного вопроса – общие кухни, столовые, туалеты и спальни – к середине 30-х утратили привлекательность в глазах новой элиты. Тогда Каро Алабян видел свою задачу и задачу коллег в том, чтобы «показать миру богатство пролетариата». Богатство это, включая жилье, по-прежнему принадлежит государству и подконтрольным структурам, а комнаты и квартиры бесплатно распределяются и закрепляются за жильцами на тех же, что и прежде: правах социального найма, нередко – с символической оплатой коммунальных услуг.

Тема «нового быта», а с ней – идеи новых жилых районов и городов, городов-садов, полностью замещается темой «реконструкции», т.е. трансформации имеющегося материала, прежде всего – «старой Москвы». Жилищной проблемы больше не стоит опасаться, поскольку численность населения, число счастливцев, которые смогут рассчитывать на жизнь в столице или в большом городе, определяется отныне количеством построенных домов, квартир, комнат и квадратных метров, а не наоборот. Институт прописки и ограничение гражданских прав позволяют строго регулировать количество претендентов на жилье. Отныне никаких проблем в стране быть не может. Частная квартира, тем более дача, превратились в предмет роскоши и средства поощрения.

Манифестом времени становится генплан Москвы 1935 года, вобравший все характерные атрибуты неоклассического города – города ансамблей – с магистралями, площадями, набережными и метро. Материалом, из которого собирается эта роскошь, становится «укрупненный», но по-прежнему универсальный многофункциональный квартал с четко очерченным периметром, с домами, имеющими парадный и задний фасады, и обширным общим двором.

Начавшаяся после революции ликвидация частных землевладений, их объединение, ставшее возможным в результате отмены собственности на землю и «демежевания», породили характерный лишь для России феномен общего двора. Москва, малые и средние российские города с податливой и легкотрансформируемой тканью вслед за коммунальными квартирами получили коммунальный двор, воспитавший поколения наших соотечественников. Этот двор предвосхитил огромные дворы укрупненных кварталов, к сожалению так и не избавивших города от бараков, покомнатного расселения, обитаемых сараев и подвалов.

Тема массового жилья стала актуальна в процессе послевоенного восстановления, когда острейшая нужда оздоровила сознание и породила множество остроумных и эффективных решений, к сожалению, оказавшихся в тени строительства парадного Крещатика и московских высотных домов. Речь об обращении к малоэтажному и коттеджному строительству. Академия архитектуры, местные и центральные органы власти, ведомства, предприятия оборонной промышленности, высокие профессионалы и рядовые архитекторы предлагали то, что вполне актуально и в наши дни. Волнующая экспозиция послевоенных проектов объединяет экологичные, энергоэффективные малые усадебные односемейные дома – как сборные, индустриально изготовленные, так и из натуральных и местных штучных материалов, простые в исполнении и эксплуатации. Улицы и кварталы двух-трехэтажных домов Минска, Сталинграда, Смоленска, Москвы, Вязьмы, Твери, без сомнения испытавшие влияние увиденного в Европе, выгодно отличаются от возникшего позднее по соседству. Их принципиальной особенностью было технологическое разнообразие, допускавшее, в т.ч., традиционное, самодеятельное, ремесленное, полукустарное исполнение и высокий уровень ремонтопригодности. Приговором большинству идей этого времени стал традиционный и решительный отказ государства поделить с гражданами ответственность за решение «квартирного вопроса».

Признание того, что «квартирный вопрос» действительно существует, а право на достойное жилье имеют все без исключения, пришло лишь в середине 50-х годов. К этому времени классовая борьба с использованием особых мест проживания и приложения труда, находившихся в ведении ГУЛАГа, стала постепенно затихать, а число пораженных или ущемленных в правах, включая беспаспортных сельских жителей – заметно снижаться. «Квартирный вопрос» приобрел черты кризиса, выход из которого страна стала искать на десять лет позже разоренной Европы и на двадцать лет позже выходивших из предвоенного кризиса США.

Но отечественный и западные сценарии выхода из кризиса сходны лишь на начальном этапе, когда государство бесплатно выделяет жилье значительному числу бездомных и неимущих. На этом сходство заканчивается. Западный сценарий предполагает постепенный уход государства и рассматривает доступность жилья как условие саморазвития, самодвижения человека или семьи, наделяемых все большей ответственностью и независимостью. Усилие государства направлено на то, чтобы следующие поколения обитателей социального жилья становились самодостаточными людьми, для которых ипотека уже не является чем-то недоступным и непосильным. Отечественный сценарий, напротив, предусматривал постоянное расширение роли и ответственности власти, чему способствовал неуменьшающийся разрыв между доходами населения и стоимостью квартир. И, хотя именно в это время стал формироваться российский средний класс с его характерными атрибутами: квартирой в панельном доме, дачей на шести сотках и «жигулями», его способность к самодвижению и самовоспроизводству была сильно ограничена.

Чем больше строило государство, тем больше ему оставалось построить, к чему толкали и естественно растущие потребности общества, и отсутствие иных способов их удовлетворения. Вместе с тем, поздний старт позволял России воспользоваться теми методами и средствами массового строительства жилья, которые уже были открыты. Характерно, что собственный опыт во внимание не принимался и обсуждались, по-видимому, три заимствуемые версии.

«Североамериканская» версия, предпочитавшая индивидуальные жилые дома, изготовленные на основе деревянного каркаса, с обширными участками, автомобилями и скоростными магистралями, имела в России тех лет мало шансов на признание и реализацию.

«Британская версия», предлагавшая города-спутники, относительно автономные, удаленные от большого города и связанные с ним скоростным рельсовым транспортом, с разными типами жилья, разными строительными технологиями и полным набором всех атрибутов города, затеянного с «нуля», была лишь отчасти приложимой и потому исполненной едва ли ни единожды. 

Самой доступной и близкой оказалась французская версия, хотя, возможно, то, что, в конце концов, получилось, само собой напоминает именно эту версию, опирающуюся на использование многоквартирного крупнопанельного дома, вытеснившего с городских окраин поля и деревни. Индустриальное производство многоэтажного, многоквартирного жилья становится главным признаком времени и главным инструментом решения «квартирного вопроса». Дома перестают строиться «на века», приобретают сходство с движимыми объектами, получают сроки эксплуатации, а их ремонтопригодность утрачивает значимость. Временный характер индустриального панельного дома соответствовал в понимании социалистических и коммунистических лидеров французских муниципалитетов его роли инструмента временной социальной поддержки, средства вывода людей из кризисного состояния. По мере исполнения и завершения этой программы такие дома ликвидируются и заменяются принципиально другими. В нашей практике это жилье незаметно, но упрямо превращалось в постоянное и единственно возможное.

Предельно рациональная и жестко организованная огромная индустрия охватывала все, что имело отношение к массовому жилью: научно-исследовательские и проектные институты, домостроительные комбинаты и строительно-монтажные предприятия. Формируется практика типового и экспериментального проектирования, создаются стандарты и эталоны квартир и домов. Складывается новая нормативная база и градостроительная доктрина, в основе которой лежит идея микрорайона, делящегося на жилые группы и входящего в жилой район. Образцовые микрорайоны первого поколения Москвы, Питера или Прибалтики, полностью пешеходные и явно расположенные к детям, собранные из пятиэтажных панельных домов, окруженных разросшейся зеленью, при достаточном уходе выглядят вполне привлекательно и по сей день.

Пик развития СССР, пришедшийся на 70-е – 80-е, был отмечен по меньшей мере двумя «знаковыми» проектами, «Домом нового быта» Натана Остермана и районом Северное Чертаново Михаила Посохина. Они не только приблизили нас к уходящему в отрыв Западу, но и бросили вызов микрорайону и системе ступенчатого обслуживания, предложив нечто более компактное, практичное и комфортное. К сожалению эти эксперименты, как и многие несомненные достижения советского модернизма, вызывающие сегодня заслуженный интерес, не получили продолжения и оказались последней дорогостоящей попыткой сопротивления инерции.

Дальнейшее движение шло по пути упрощения, наивного прагматизма, роста ограничений и консервации технологий. «Комплексность» застройки, нормативная обеспеченность утрачивали обязательный характер, свободная планировка уступала место хаосу и «игре без правил», а пригороды и окраины превращались в склады продукции домостроительных комбинатов. Это состояние стало прямым следствием судьбоносного решения Никиты Хрущова подчинить архитектора строителю, что немедленно сделало интересы строителя и строительства весомее интересов и отдельных жителей, и города в целом.

При всем несходстве трех советских жилищных политик (или доктрин) их объединяет общая черта, которую можно определить как государственный утопизм. Это игнорирование реальных интересов, потребностей и возможностей во имя твердого следования безальтернативной, отвлеченной, но «идеологически правильной» схеме. Гигантских семидесятилетних усилий, потраченных всесильным государством столь причудливым образом, оказалось недостаточно. Хотя, возможно, стремление контролировать все и вся включая личную и семейную жизнь, было весомее всего остального. А регулируемый дефицит – один из самых эффективных инструментов контроля. 

II. После утопий

Двадцать последних лет не обошлись без обещаний государства в модных формах «целевой программы» и «национального проекта» решить, наконец, жилищный вопрос, на этот раз – с учетом особенностей и возможностей рыночной экономики.

Принципиальным новшеством становится разделение в прошлом единого массива жилья на две сопоставимые категории – коммерческого, представленного на рынке, и социального, как и прежде передаваемого бесплатно. Толчком к превращению жилья в товар стала свободная приватизация квартир – пожалуй, самый решительный жест новой власти, предпринятый в интересах граждан. Это привело к уменьшению зависимости людей от государства, формированию рынка и ипотеки и, в конечном счете, к снижению остроты жилищного вопроса для среднего класса.

Рынок и рыночные отношения позволили проявиться естественному интересу к загородному и пригородному жилью, к дому собственному или малоэтажному. Доля малоэтажных и индивидуальных домов в общем объеме вводимого в стране жилья стала неуклонно расти и по некоторым оценкам приближается к 50%. Это несомненный признак стихийного, непреднамеренного формирования нового для России явления, называемого субурбанизацией, и нового образа жизни, при котором квартира и дача, превращающаяся в загородный дом, меняются ролями.

Особенностью российского рынка стало повышенное внимание девелоперов и строителей к дорогому и сверхдорогому жилью, оказывающему несомненное давление на уровень цен во всех остальных сегментах и существенно деформирующему общую картину. Средний показатель обеспеченности, столь почитавшийся в советские времена всеобщего равенства и относительно адекватно отражавший состояние дел, утратил былую значимость. Вслед за поляризацией доходов последовала поляризация условий проживания. Весомый прирост жилого фонда, отмечаемый в последние десятилетия, судя по всему, был поглощен представителями наиболее состоятельной части общества и не привел к существенному снижению числа граждан, неудовлетворенных условиями проживания. Проблема жилья, традиционно являющаяся проблемой бедных и незащищенных, тех, кто не представляет интереса для нынешнего рынка, не волнует нынешнего предпринимателя. Именно он убедил государство и власть, что главным инструментом решения задачи должна быть ипотека, на помощь которой приходят материнский капитал, сертификаты и льготы. Между тем, круг людей и семей, которым доступно сегодня коммерческое жилье, многократно уже круга нуждающихся. Ипотека не становится более популярной и доступной ввиду очевидной несоотносимости цены «квадрата» и доходов граждан. Граждане не могут, бизнес не хочет.

В сравнении с коммерческим жильем судьба социального жилья менее ясна. Несмотря на огромный накопленный страной опыт, определенность и широту круга нуждающихся, осознание того, что именно социальное жилье в самых разных его формах – основной инструмент решения жилищного вопроса, явно запаздывает. Государство предусмотрительно поделило с гражданами не только свою огромную собственность, но и свою ответственность.

За обеспечение жильем всех, имущих и, главное, неимущих, отвечают сегодня местные органы власти с их скромными бюджетами и ограниченными правами. Ловушка заключена и в условиях этой задачи, и в методах решения, которые задаются самими муниципалитетами. Дополняют картину отсутствие общенациональных методик квалификации аварийного и ветхого жилья, жилья, требующего капитального или текущего ремонта, отсутствие стандартов жилья того или иного типа и качества. Различны методики отбора и оценки претендентов на социальное жилье, порядок его распределения и получения. Возведение социального жилья теоретически должно финансироваться местным бюджетом. При этом администрация выступает в роли заказчика-застройщика, главным партнером которого становится полностью освобожденный от госопеки подрядчик, ставший предпринимателем, а поэтому не склонный снижать цену своих услуг. На практике этот сценарий встречается, однако, не так часто.

Не менее сложна для местных властей задача формирования локального рынка доступного жилья, т.е. жилья, цена которого ясно соотносится с доходами граждан. Чем доступнее такое жилье, тем короче очередь за жильем социальным, и наоборот. Коммерческое жилье возводится на средства инвестора, нанимающего заказчика или самостоятельно выступавшего в этой роли. В свою очередь, заказчик выбирает подрядчика и проектировщика либо берется за дело сам (такого рода совмещения ролей в России является нормой, но в остальном мире, как правило, не приветствуется). Задача муниципалитета в этом сценарии сводится к выделению земли, и именно этот рычаг, в отсутствии иных возможностей, нередко используется для пополнения фонда социального жилья.

Предполагалось, что параллельное действие двух сценариев позволит сформировать и фонд социального жилья, и обширный, открытый рынок жилья коммерческого и доступного. От строительной отрасли ждали приблизительного того же, что произошло на рынке джинсов и автомобилей. Перелом не наступил ни в «лихие девяностые», ни в «тучные нулевые», ни в недавние стабильные. Причины в принципиальных отличиях продукта, полностью производимого в стране, от закупаемого за границей. Не будь импорта, мы ездили бы на «жигулях».

Отечественный строительный бизнес является несомненно более сплоченным, мощным и сильнее мотивированным игроком, чем муниципалитеты или их департаменты, тем более – отдельные граждане. Строитель, заказчик и инвестор, из работников госпредприятий и советских учреждений превратившиеся в предпринимателей, быстро усвоили правила игры, главным мерилом успеха в которой является прибыль. Постсоветская действительность создала идеальные условия для их бизнеса. Состояние устойчивого дефицита мгновенно превратило квартиру в панельном доме, недавно распределявшуюся бесплатно, в ходовой товар. Непосильная в прошлом задача сокращения дефицита сменилась вполне посильной задачей его поддержания, прежде всего на рынке популярного городского жилья.

Инерция, заложенная в технологии, в системе отношений участников стройки, в их наследственной памяти, страсть нынешних начальников к укрупнениям, объединениям, пирамидальным схемам консервируют особого рода структуры, избегающие открытости и конкуренции и напоминающие «мягкие монополии», вполне уживающиеся с антимонопольным законодательством. Этот механизм автоматически препятствует и успешно сопротивляется приходу давно испытанных в окружающем нас мире и подтвердивших эффективность технологий – вроде тех, что, например, основаны на использовании дерева и его производных.

«Мягкая монополия» создает надежную систему контроля над рынком, делая его «рынком продавца», реализующего товар часто неопределенного качества и неопределенной себестоимости. Покупать приходится не то, что надо, а то, что есть. Это, правда, не касается богатых, для которых существует свой, вполне свободный рынок, и бедных, которым на любой рынок не с чем идти.

Рынок продавца не стремится к разнообразию и обновлению, Смена декора, необременительный ристайлинг – максимальная уступка покупателю, призванная сохранить неизменным, максимально продлить срок жизни своего товара. Крупный предприниматель, сросшийся с муниципальной властью, формирующий реальную жилищную политику, оказывается не менее жестким цензором, чем советское государство. Самым комфортным для него становится отсутствие внешних тревожащих воздействий, каких-либо доктрин, концепций, принципов, т.е. некий идейный и интеллектуальный вакуум.

Страна, многие десятилетия следовавшая жесточайшим государственным предписаниям, вдруг себе изменила, отказавшись разом и от предписаний, и от действенного государственного участия. Впервые за многие годы радикальные изменения во власти и экономике не привели к пересмотру основ жилищной политики, не коснулись одной из самых чувствительных и популярных в прошлом тем – темы городов. Подрядчик и девелопер, застройщик и любой предприниматель, какими бы патриотами они ни были, жилищную проблему не решат, да это и не их задача. Поправить дело можно лишь возвращением большому государству с его уникальной вертикалью роли регулятора, способного поддержать баланс интересов бизнеса и граждан.

III. Люди и метры

Как выглядит нынче квартирный вопрос – понять непросто в отсутствие постоянно проводимых по всей стране на основании единых методик измерений, опросов и исследований. Компенсировать дефицит знаний можно лишь отчасти, действуя по примеру тех, кто занимается разгадкой тайн и восстановлением целостной картины на основании частных, неполных и косвенных данных, полагаясь, в первую очередь, на логику и здравый смысл. Этих инструментов вполне достаточно, чтобы выстроить общие очертания происходящего, заранее отказываясь от претензий на высокую точность.

Труд такого рода может основываться на нескольких базовых показателях, доверие к которым подтверждается, в основном, частотой упоминаний и присутствием в разных источниках. А расхождение данных смягчается использованием округленных и среднеарифметических показателей.

Первый из таких показателей, который приводится достаточно часто, хотя и производит шокирующее впечатление – число наших сограждан, имеющих объективные и подтвержденные основания быть неудовлетворенными условиями проживания, качеством или размерами жилья, а чаще – и тем, и другим. Таковых приблизительно 70%, т.е. около 100 миллионов человек (или 35 миллионов семей).

Второй, не менее тревожный показатель характеризует техническое состояние жилого фонда. По оценкам Минстроя и местных властей, очевидно, не стремящихся повышать критерии качества, половина многоквартирных домов, не говоря о домах индивидуальных, в первую очередь сельских, относится к категориям аварийных, ветхих, нуждающихся в капремонте и ремонте разной степени сложности.

3.jpg

Если исходить из средней обеспеченности по стране в 22 м² на человека, то речь может идти о полутора миллиардах квадратных метров, являющихся по сути некондиционными. Состояние этих метров, по-видимому, дополняется еще и иным уровнем обеспеченности, скорее всего ниже, среднего по стране. Любопытно, что при взятой условно норме 15 м² на человека число обитателей некачественного жилья становится равным ранее названному числу неудовлетворенных, т.е. примерно 100 миллионам (теоретически среди неудовлетворенных и нуждающихся могут оказаться и те, кто живет в относительно благополучных, но перенаселенных домах и квартирах, где на человека приходится около 10 м², однако вес такого жилья и доля там живущих, по-видимому, не так велики и пребывают в «пределах статистической погрешности»).

Можно предположить, что та половина всего российского жилья, которое является относительно качественным и благополучным, принадлежит, в основном, 30% или 40–50 миллионам удовлетворенных, обустроенных граждан при их более высоком, около 30–40 м²/чел, уровне обеспеченности. Другая же половина фонда и живущие здесь почти две трети населения являют собой проблемную область.

Решение жилищного вопроса традиционно связывалось со строительством нового жилья, объемы которого считаются без особого труда. Например, достижение уровня обеспеченности, равного 30 м² на человека, потребует около полутора миллиардов новых «квадратов», что займет 10–15 лет при сохранении нынешних темпов роста ввода. При этом постепенный выход на «сакральную» по ощущениям начальников норму в 15 м²/чел. возможен через 5–7 лет. Достижение среднеевропейского показателя означает удвоение фонда и соответствующие сроки.

Однако забота о вводимых метрах сегодня отчетливо дополняется темой снижающегося качества имеющихся, давно построенных квартир и домов. Из сферы нового строительства проблемы, интересы и акценты постепенно смещаются в сторону реконструкции и ремонта, к чему непросто, но необходимо привыкать в связи с угрожающим ростом массива некондиционного жилья. Не обеспечивая качественного уровня имеющегося фонда, двигаться дальше и наращивать объемы нового строительства за счет трудноремонтируемых домов, т.е. без оглядки на прошлое, равносильно ведению войны без тыла и резерва.

Непременным условием действенной, эффективной, результативной жилищной политики, правильности принимаемых решений является адресность, опирающаяся на четкие представление о каждом из неудовлетворенных и нуждающихся в жилье.

В роли нуждающихся оказываются большие и малые семьи или просто одиночки. В одном случае это семьи, стремящиеся к улучшению жилищных условий, т.е. имеющие некий стартовый капитал, «жилплощадь», накопления и т.п., и желающие приобрести некую «дельту», позволяющую сразу, путем отселения или переселения, улучшить положение всех членов семьи. В другом случае, это семьи, начинающие с «нуля», не имеющие или лишившиеся стартового капитала: молодые люди, молодые семьи, вынужденные переселенцы, иммигранты, обитатели домов в неперспективных деревнях, квартир в моногородах и «горячих точках». Проще всего обстоят дела у склонных и способных воспользоваться ипотекой в ее современном виде. Еще недавно в этой группе пребывали 15% населения страны или 15–20 миллионов человек, т.е. платежеспособная часть неудовлетворенных, имеющих накопления, устойчивый и высокий доход, «базовую жилплощадь» и т.п.

Особая категория объединяет людей относительно платежеспособных, как правило деятельных, но малоимущих – тех, кому нынешний рынок не предлагает адекватный продукт. Поэтому полагаются они не столько на ипотеку, сколько на собственные силы, нестандартные решения, различные формы самоорганизации, вроде кооперативов и «молодежных жилых комплексов», существовавших в советские времена и т.п. Доля ожидающих «демократичных ипотек» или «квазиипотек» с падением реальных доходов может резко возрасти и даже превысить число адептов традиционной ипотеки, разумеется, если государство и бизнес пойдут им навстречу.

В обе названные выше группы могут войти потенциальные и реальные обитатели коммерческого арендного жилья, как приспособленного под сдачу, так и специально созданного. Хотя «арендаторы» в целом ряде вполне благополучных стран нередко составляют большую часть населения, в современной России их доля в обозримом будущем может пребывать в пределах до 20% (25–30 миллионов человек). Это означает, что около 40% населения России, приблизительно 60 миллионов нуждающихся, потенциально способны улучшить свои жилищные условия, обращаясь к коммерческому сегменту в разных его версиях, многие из которых просто необходимо развивать с «нуля».

4 (3).jpg

Среди оставшихся 30–40 миллионов, претендующих на социальное жилье, которое передается как в собственность, так и в аренду, наиболее защищенными являются «льготники-бюджетники», госслужащие, военные, врачи, учителя и их семьи. За ними вплотную идут ветераны, инвалиды, детдомовцы, те очередники, которым повезло с муниципальной властью, участники госпрограмм, спецпроектов, люди пострадавшие в результате аварий и катастроф. 15–20% от общего населения, или 20 миллионов человек – таковы возможные параметры этой группы, независимо от реальной платежеспособности, не ориентированной на покупку жилья.

 5.jpg

К самой проблемной категории относятся неплатежеспособные, те, кто безразличен к ипотеке и коммерческому найму, не способен и не склонен к активности и самоорганизации и становится очевидным бременем для местных властей. Это молодые люди, оказавшиеся без поддержки старших, молодые семьи, одинокие матери, студенты, старики, оказавшиеся без поддержки молодых и не имеющие накоплений, инвалиды, наконец, мигранты и особая группа безработных и социально неблагополучных, в т.ч. склонных к дивиантному поведению. По перечисленным показаниям, законное основание для представления бесплатного жилья практически отсутствует, а судьбы людей пребывают в полной зависимости от возможностей и расположенности местной власти. Численность этой группы может достигать 15–20% от всего населения страны (около 20 миллионов). Если не задаться целью вернуть этих людей обществу и экономике, которые остро нуждается в руках и головах, то вероятность консервации этой категории нуждающихся очень велика.

Массив социального жилья, необходимого для двух названных выше приблизительно равных по численности групп претендентов, может составить около четверти всего общенационального фонда.

IV. Реконструкция и ремонт

Несмотря на то, что состояние отечественного жилого фонда делает все более актуальными темы «рисайклинга», модернизации, вторичного использования, продления сроков надежной и устойчивой эксплуатации и т.д., интересы отечественного строительного сообщества по-прежнему сосредоточены на единовременных затратах и новом строительстве. Именно эти настроения определяют нынешнее состояние ЖКХ, качественный уровень эксплуатации и поддержания построенных домов и, разумеется, судьбу реконструкции и ремонта, в которых застройщики не могут не угадывать скрытую угрозу своему бизнесу. Модернизация жилого фонда грозит рынку продавца совершенно нежелательным снижением спроса.

Но у реконструкции и ремонта полно собственных проблем. К ним относятся и невнятность перспектив финансирования (несмотря на введение специального налога под капремонт), отсутствие должной изыскательской и проектной базы, современных технологий, адекватных материалов, кадров и мощностей. Характерно, что весь этот набор, как правило, обнаруживается там, где сосредоточено наиболее проблемное жилье, принадлежащее наименее имущим. Заботы дополняются и традиционно невысоким качеством строительства, и низкой ремонтопригодностью массового индустриального жилья, составляющего, как считается, до 80% российского жилого фонда. О сроках эксплуатации такого жилья и способах утилизации принято не вспоминать.

Приведение в должное состояние почти половины российского жилья предполагает усилия ничуть не меньше, чем те, с помощью которых был запущен более полувека назад механизм индустриального домостроения. Новая нормативная база, обновленное законодательство обязаны облегчить надстройку домов и создание мансард, санацию и использование чердаков и подвалов, перепрофилирование первых этажей и появление пристроек, использование легких и сборных конструкций, упрощение согласований, поддержку самоорганизации жителей и создание малых ремонтно-строительных предприятий и производств. Назовем это «НЭПом для жилья».

Любой сценарий реализации такой программы будет делится на два этапа: формирование, запуск практически новой индустрии реконструкции и ремонта, и ее работа на заданных оборотах, которые должны обеспечить модернизацию скопившихся некачественных метров и дальнейшее поддержание фонда на регулярной основе. Нетрудно подсчитать, что при расчетном сроке в 10 лет необходимо ежегодно восстанавливать 150 миллионов квадратных метров – более чем по метру на каждого жителя России. Меньшие объемы – большие сроки и большие затраты, провоцируемые постоянно ухудшающимся состоянием фонда. Предлагаемые шаги напоминают те, что были самым решительным образом предприняты правительством ФРГ в отношении жилого фонда восточных земель, не многим отличавшегося от фонда российского. В ограниченные сроки Германия разработала и реализовала целый набор эффективных приемов санации и модернизации, включая комплексную и избирательную схемы, схемы с отселением, без отселения и т.д. и т.п.

Препятствиями к использованию этого опыта являются дефицит средств, несклонность граждан к самоорганизации и безразличие управляющих структур. Официальная схема финансового обеспечения реконструкции и ремонта с недавних времен формируется на основе нового налога, собираемого с собственников жилья, и банковских кредитов, погашаемых налоговыми поступлениями. Это комфортная для чиновников схема, когда за дорогой кредит платят все и одинаково, а ремонт делается разный и в разные сроки, по сути продолжает известную линию ЖКХ – бесконтрольную и мало результативную. Альтернативой является сугубо адресное финансирование из средств жителей в сочетании с доступным кредитованием и использованием «ресурсов развития» в виде надстроек, пристроек, санированных и модернизированных площадей – жилых и коммерческих. 10-15%-процентное увеличение площади существующих зданий поможет не только компенсировать значительную часть затрат, но существенно снизит потребность в новом строительстве и новых землеотводах.

Ключом к такой альтернативе является постепенное превращение вялых ТСЖ в ответственные структуры вроде кооперативов и кондоминиумов или формирование разветвленной сети конкурирующих управляющих и девелопинговых компаний, работающих по найму у собственников квартир и домов.

V. Жилой фонд: уход – приход

Массив некачественного жилья, с одной стороны, постоянно пополняется за счет жилья, бывшего когда-то качественным, а с другой – сам пополняет объемы жилья «аварийного», т.е. не подлежащего восстановлению. Кандидатом на выбывание может стать и не аварийное жилье, которое в интересах бизнеса, по примеру многих московских пятиэтажек, уступает место «под развитие», т.е. застройку более высокими собратьями. Менее популярны в нашей практике случаи моральной амортизации жилья, исчерпавшего, например, свой социальный ресурс. С этим мы столкнемся, по всей видимости, позже, когда со сцены станут уходить огромные панельные дома-заборы, с которыми прощаются наши западные соседи.

Общий объем накопленного за многие годы аварийного, т.е. наверняка выбывающего российского жилья, по сведениям Минстроя, составляет 11 миллионов «квадратов», или всего 0,3% общенационального фонда. Для сравнения – московские показатели ежегодного выбытия в последнее время составляли около 0,5% всего городского фонда: цифры не сопоставимы.

Если представить себе европейскую страну со средним сроком эксплуатации жилья в 50 лет и средней обеспеченностью в 40–50 м² жилья на человека, то, в целях полного восстановления персонального ресурса этого человека, необходимо ежегодно взамен убывающего метра строить новый. Этот «человеко-метр» позволяет не только стабилизировать качество и объем жилья в отсутствие роста численности населения, но, вдобавок, помогает корректировать и улучшать структуру фонда, замещая, в частности, небезопасные в санитарном или социальном отношении здания. Удивительно, что этот европейский «человеко-метр» вошел в сознание российских чиновников в роли гаранта решения жилищного вопроса в отечественных условиях. Показательно то, что условный европейский метр в пересчете или переводе превращается в 2% нового строительства, компенсирующие ежегодное сокращение общенационального фонда. Даже если эти 2% кажутся перебором, то наши 0,3%, покрывающие прошлые и новые долги – очевидный недобор.

Если же вспомнить о достаточно болезненном и одновременно характерном для нынешней России явлении – ежегодной утрате около тысячи населенных мест, о покинутых и заброшенных городах, селах и деревнях, если допустить, что с уходом каждого поселения мы теряем несколько тысяч «квадратов», то только в этом случае получается цифра, близкая к признаваемым объемам всего аварийного жилья. Если же добавить ко всему этому метры, потерянные в результате природных и иных катастроф, повторяющихся с исключительной регулярностью, если вспомнить потоки беженцев, наконец, если принять во внимание изначально невысокое качество построенного и строящегося жилья, то только тогда мы приблизимся к реальным показателям выбытия и объемам необходимой компенсации.

По результатам 2013 года Россия получила около 70 миллионов «квадратов», или чуть больше 2% от объема общенационального фонда, т.е. нечто сопоставимое с предполагаемыми реальными объемами ежегодного выбытия. Однако едва ли все построенные в этом году метры могут рассматриваться как компенсирующие, т.е. социальные или бюджетные. Таковых явно не более половины, т.е. 30–35 миллионов метров, или около 1% от общенационального фонда. Между тем, первым условием нормального поступательного движения является честная компенсация выбытия, не влияющая на обеспеченность, но отчетливо отражающаяся на качестве жилья.

VI. «Неипотека» и «лоукостеры»

Увеличение объемов ввода социального и бюджетного жилья маловероятно без использования других форм обретения и других типов доступного жилья.

Цена делает нынешнее жилье недоступным. В условиях низкого роста производительности труда и слабой надежды на рост доходов уменьшение непомерно высокой стоимости «квадрата» (московские цены вдвое выше цен столиц Восточной Европы) – самый понятный путь к доступности. Одним из эффективных способов перехода от рынка продавца к рынку покупателя, к созданию конкурентной среды является появление предложений, сходных с теми, что на рынке авиаперевозок называются «лоукостерами». Под оздоровляющим и отрезвляющим воздействием лоукостеров идет увеличение числа авиапассажиров и стабилизация цен в основном, традиционном сегменте. Жилые лоукостеры – решение для тех, кому не по карману дорогое ипотечное жилье и кто не вправе рассчитывать на жилье социальное.

Главная черта жилых лоукостеров – результативное решение за цену в разы меньшую среднерыночной. В богатой Америке до сих пор сотни тысяч людей живут в трейлерах. Ни санитарные власти многих стран, ни молодые студенты или рабочие, т.е. потенциальные жильцы, не испытывают неприязни и недоверия к жилым «кабинам» и другим замечательным и высокотехнологичным «машинам» для проживания. Вслед за авиаперевозками жилые лоукостеры должны ограничивать все возможные траты и расходы необходимым минимумом, использовать самые простые, дешевые эффективные и доступные средства, не пренебрегая главным – безопасностью.

В основании потенциальных лоукостеров, по меньшей мере – две группы идей. К первой можно отнести технологии – альтернативные панели и типы домов, альтернативные многоэтажным и многоподъездным. Это малоэтажные и усадебные дома с ценой квадратного метра на порядок ниже сложившейся на рынке. Они собираются без применения дорогостоящих машин и механизмов из индустриально изготовленных изделий, упакованных и перевозимых наподобие деталей мебели из «Икеа». В основе конструктивных решений таких домов могут лежать деревянный или легкометаллический каркас с заполнением эффективным утеплителем, несущие блоки, легкие панели и т.п.

Другая группа опирается на забытый, но огромный, уникальный и ценнейший опыт «минимальных жилых ячеек», родившихся в начале прошлого столетия. Минимальное жилье для индивидуального и семейного проживания, бюджетное, остроумное и рациональное, популярное по сей день на Востоке и на Западе, парадоксальным образом не востребовано в России, которой обязано своим рождением. Ячейки знаменитых домов на Новинском и Суворовском бульварах в Москве, наконец, квартиры «Марсельского блока» не только не утрачивают с годами привлекательности, но демонстрируют растущую популярность у представителей нынешнего креативного класса.

Едва ли не главный аргумент критиков альтернативных типов и технологий сводится к тому, что «народ» упорно предпочитает «кирпич» и высокие потолки и с негодованием отвергает «картонные» стены и совмещенные санузлы. На стороне критиков и традиционно низкое качество исполнения почти любого отечественного бюджетного продукта. По сути же это явная подмена предпочтений и приоритетов тех, кто нуждается, представлениями обеспеченных. Это результат прочно укоренившихся безадресных и унифицированных подходов, результат упорно поддерживаемых интересов «рынка состоятельных» и «рынка продавца».

Огромный, скрытый и неиспользуемый потенциал заключен в том, что можно определить как «самообеспечение» или «управляемый самострой». Речь об оплате за доступное собственное жилье не деньгами, которые у нуждающихся часто отсутствуют, а рабочим временем, которое многим порой некуда приложить. Цивилизованный самострой ушел далеко вперед от возведения хаты всем селом за ведро самогона. Сегодня это целая индустрия, обеспечивающая строительство, отделку и ремонт по вечерам и в выходные силами самих жителей. Это частичное, долевое прямое и косвенное участие на всех этапах работ – от подготовки документов и их согласования до укладки бетона и покраски стен.

Жилищные кооперативы, молодежные жилые комплексы, соседские сообщества, группы взаимопомощи когда-то существовавшие, но забытые нынче, заслуживают самого пристального внимания, в том числе и в роли инструмента восстановления утраченной культуры создания собственного пространственного окружения и организации соседских сообществ. Прямое участие жителя способно привести к появлению адресной архитектуры, развить и обогатить нынешнюю скудную типологию, наконец, выстроить реальную картину формирования себестоимости и цены жилья.

Первое из предложений, которое может заинтересовать не склонных к ипотеке и зависимости от места проживания граждан – это аренда, коммерческая и социальная. Меблированные комнаты, «номера» и апартаменты разной стоимости и с разными условиями найма – хорошо известный и в дореволюционной России и в современном мире продукт. Коммерческая аренда была и остается одной из самых распространенных форм владения жильем, доминирующей многие годы в практике целого ряда городов и стран. Свидетельством очевидной востребованности аренды в современной России является обширный теневой и полутеневой рынок, основанный на перепрофилировании и перераспределении имеющегося жилья.

На российском рынке аренды преобладает частный, индивидуальный владелец, делящийся «лишней площадью». Коммерческая аренда как род предпринимательства, опирающийся на свой, особый, специально созданный тип жилья, практически отсутствует. Причиной тому не только сложность арендного бизнеса, хотя построить и продать всегда легче, чем построить и сдавать: более существенно сопротивление могущественного лобби застройщиков, обоснованно опасающихся, что аренда сузит круг возможных покупателей из числа тех, кто предпочитает аренду не из-за недостатка средств, а по причине жизненного стиля.

Иной традиции принадлежит социальная аренда, бывшая доминирующей правовой формой в советские времена и сегодня практически вычеркнутая из жизни. Основными адресатами соцаренды являются уже упоминавшиеся бюджетники и счастливцы–очередники. Сложнее обстоит дело с теми, кого следует поддержать лишь из милосердия или руководствуясь целью вернуть к нормальной жизни, интегрировать в социум. Здесь на помощь приходят социальные общественные и государственно-общественные программы и фонды – нам пока малознакомые, но оттого не менее необходимые. Структуры такого рода, существующие во многих странах, решающих жилищный вопрос, являются не чем-то «факультативным» и необязательным, но направленно, адресно и последовательно решающими задачи, которые никто иной, включая государство, не решает. Характер оказываемой таким образом поддержки, условия ее предоставления разнообразны и во многом зависят от совершенства действующего законодательства и атмосферы взаимного доверия государства, общества и бизнеса.

VII. Социология жилища

Кардинальные изменения в образе жизни большинства российских граждан заняли не более четверти столетия: с 30-х годов по 60-е. Много меньше, чем у кого-либо еще, и осуществлялись они сверху, жестко и решительно. Десятки миллионов вчерашних крестьян, тех, кто вечно строил и поддерживал свое жилье самостоятельно, мгновенно лишились этой возможности, став «новыми горожанами». «Старые горожане» подверглись «уплотнению», перестав быть владельцами домов и квартир, утратив при этом не только право выбора жилья, но и какое-либо влияние на его судьбу. Процесс эволюции, естественного движения жилья, был остановлен и замещен следованием утопическим моделям и реалиями полусредневекового быта, воспетого Михаилом Зощенко.

Фундаментальным итогом советских времен стала почти полная потеря людьми представления о собственном жилье, об адекватных, нормальных бытовых условиях. Получив впервые за 70 лет возможность самостоятельно строить свой дом, представители даже наиболее состоятельной и продвинутой части общества по сей день демонстрируют редкостную сопротивляемость здравому смыслу, что успешно поддерживается армией полуграмотных персонажей, выдающих себя за дизайнеров и архитекторов. Покорное признание неспособности выработать или воссоздать нечто самостоятельное и собственное, породило волну имитаций замков, вилл и коттеджей, «британских», «бельгийских» и прочих «деревень» для публики с претензиями.

Казалось бы, предрасположенные требовательными клиентами к соответствию твердым и высоким стандартам комфорта и качества элитные метры на практике часто не имеют прямого отношения к жилью. Необитаемые с момента приобретения, столичные «квадраты» становятся активами – замещением рискованных вкладов и ценных бумаг.

На фоне «странного» состояния дорогого жилья, жилье более демократичное, доступное, наконец, социальное, формируется и вовсе стихийно, т.е. из материала неквалифицированного, не опирающегося на какие-либо общенациональные или локальные стандарты. Отсутствие естественных культурных механизмов в советский период замещалось, наряду с утопическим и отвлеченным моделированием, появившимися в 60-е годы прикладными и фундаментальными исследованиями, породившими достаточно полное представление о жилье. С ликвидацией советских научно-исследовательских институтов последние организованные знания такого рода практически исчезли. Информация о состоянии и задачах рынка, которой располагают нынешние маркетологи и риэлторы, отсутствие упомянутых знаний не компенсирует.

Интеллектуальный застой надежно консервирует многие характеристики жилого фонда страны. Помимо скромных количественных показателей и неутешительного технического состояния, российский фонд, в основном и по преимуществу, представлен многоквартирным, многоэтажным (пять этажей и выше) домом. Инерция советского стройкомплекса, стремившегося осчастливить всех одним типом жилья, всячески поддерживается и бережно сохраняется нынешним бизнесом.

Новшеством, пришедшим с рынком, стала дифференциация цен на квартиры, относимые, к «эконом», «бизнес», «премиум», «элит» и т.п. классам. Несмотря на внешние отличия и кратную разницу стоимости, весь этот товар восходит к многоквартирному советскому дому, т.е. имеет общую генетику, жестко закрепленную крайне запущенной нормативной базой.

Жилье, которое мы строим последние двадцать лет и которое продолжаем строить, не всегда оказывается удобным в эксплуатации, эффективным, комфортным, безопасным и не соотносится с меняющейся природой российского общества, с интересами отдельных групп, каждая из которых живет по-своему, формируя, часто вопреки сложившимся условиям, свой образ жизни. Игнорирование образа жизни, жизненных реалий и требований, отсутствие представлений об обществе, семье и частной жизни, бывших темой отечественных и зарубежных прикладных научных знаний, все это вместе взятое – и причина, и следствие проблемного состояния.

Если допустить, что интересы граждан вдруг возобладают над интересами предпринимателя, то российское жилье, наконец, станет адресным, т.е. дифференцированным, разнообразным, гибким и подвижным, как того требует жизнь и о чем свидетельствует опыт стран, решивших жилищный вопрос. Действительное разнообразие опирается на особый, практически отсутствовавший ранее в отечественной практике культурный продукт, являющий собой набор типов, образцов или «паттернов» коммерческого и социального жилья, своего рода национальных стандартов. Стандарты не следует путать с нормативами – в отличие от нормативов, они являются «документами добровольного исполнения» – и именно сочетание нормативов и стандартов, технологических и социально-культурных ограничений и «формул» позволяет создавать и выбирать жилье в соответствии с образом жизни и совокупностью обстоятельств, вроде возраста, состояния здоровья, семейного положения, структуры семьи, рода занятий, степени мобильности, уровня образования, достатка, психологических и иных особенностей.

В соответствии с представлениями советских времен общество рисовалось исключительно однородным, гомогенным, состоящим из полных сил людей, проживающих в счастливом браке, воспитывающих детей и занимающих двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Сегодняшнее российское общество, по общему признанию, состоит из бедных, богатых и представителей среднего класса, т.е. из тех, кто имеет возможность выбирать жилье, тех, кто в выборе ограничен, и тех, кто его лишен.

Если предположить, что возможность выбора когда-то распространиться на всех, то главенствующую роль в предпочтении жилья и формировании стандартов станут играть фундаментальные базовые отличия, в соответствии с которыми общество делится на три основные группы. Первая состоит из людей молодых (от 18 до 35–40 лет), определяющихся, начинающих строить и строящих жизнь, бизнес, карьеру, одиноких или в браке, нередко – с маленькими детьми. Вторая объединяет людей среднего возраста, принадлежащих к наиболее трудоспособной части общества (от 30 до 70 лет), одиноких, живущих в семье, с детьми, реже – с пожилыми родителями. Третья группа состоит из людей с относительно ограниченными возможностями – пожилых (от 55 лет и старше) и инвалидов. Поскольку период становления и взросления все больше затягивается, а продолжительность жизни и число инвалидов неуклонно увеличиваются, совместная доля этих групп неуклонно растет и явно переваливает за 2/3 от численности всего населения. Этот рост сопровождается как вынужденным, так и вполне осознанным движением к независимости и самостоятельному существованию молодых и пожилых, что предполагает и требует присутствия особого жилья, впрямую адресуемого этим группам.

Образ жизни, во многом определяется парой «жилье – работа». Работа, учеба, служба, место работы, коллектив в жизни молодого человека играют несомненно большую роль, чем соседи и место проживания. Приближаясь к старости, человек все более зависит от соседей и своего жилища. Описанные Ильей Ильфом и Евгением Петровым студенческие общежития и дома престарелых за прошедшие годы кардинального не изменились и по-прежнему остаются жильем третьего сорта и пространством социального неблагополучия. И это – несмотря на появление в России вполне состоятельных молодых людей и обеспеченных стариков, готовых, по примеру своих зарубежных сверстников, занять жилье, специально для них предназначенное.

Современные общежития, дома гостиничного типа или апарт-отели, коридорные, галерейные дома, дома-башни, с блоками обслуживания, включающими ясли и детские сады, приближенные к местам приложения труда, входящие в комплексы учебных заведений или деловых центров, рассчитанные на разные вкусы и доходы – популярные во всем мире среди молодых людей, необходимые им типы жилья в России по-прежнему практически отсутствуют.

Если вступление человека в жизнь предполагает последовательное пребыванием в яслях, детских садах, в начальной и средней школах и сопровождается непременным участием профессионалов, что представляется само собой разумеющимся, то постепенный уход человека из жизни крайне неохотно признается требующим особого внимания и заботы. Этот устойчивый пережиток архаики, первобытных времен и племенных отношений не только антигуманен, но по сути препятствует появлению в России широко распространенной в мире и успешной индустрии специального жилья для пенсионеров, для полностью или частично нетрудоспособных, в создании которого не последнюю роль играют средства пенсионных фондов. Эффективное медицинское сопровождение и благоприятный климат, в т.ч. социальный – главные предпочтения этой категории граждан, которые реализуются в самых разных формах – от коллективных домов, как правило, малоэтажных, с удобными горизонтальными связями, до деревень, состоящих из коттеджей, бунгало и вилл, стремящихся поближе к теплому морю и чистому воздуху.

Постоянное жилье «фланкирующих» групп (молодых и пожилых) приобретает черты и компоненты временного жилья – гостиниц, социальных учреждений, учреждений здравоохранения; т.е. становятся гибридным образованием, что практически исключается действующими у нас нормативами, поведением экспертиз, налоговых органов и иными бюрократическими ограничениями, пребывающими вне логики и здравого смысла.

Принципиально новые типы жилья, предназначенные для молодых и старых, могут создаваться путем реконструкции и капремонта, в процессе реструктуризации существующего фонда, в т.ч. деградирующего фонда малых городов. Научные центры советских времен, университетские образования Европы и США предлагали и предлагают естественный, привлекательный для молодых людей образ жизни. Пребывающие в забвении исторические города, пустующие, неосвоенные территории с мягким климатом, благоприятной экологией и впечатляющим ландшафтом, те, которые принято считать «курортными» и «рекреационными», обязаны становиться «новыми магнитами», новыми полюсами притяжения, в первую очередь, для пожилых сограждан, многие из которых обречены сегодня на печальное одиночество в большом городе.

В сравнении со старыми и молодыми, люди среднего возраста демонстрируют более дифференцированное поведение и большее разнообразие в предпочтениях. Интересы этой группы балансируют между жильем и работой, причем 70–80% трудоспособных граждан, в первую очередь, женщины, представители стандартных, рутинных профессий, работники бюджетной сферы с медленным движением по службе, стремятся получить работу рядом с домом и демонстрируют несомненную привязанность к жилью.

Остальные 20–30% трудоспособных, склонных к созданию собственного бизнеса, к управленческой работе, иным видам «эксклюзивного» и «креативного» труда, более зависимы от работы и при необходимости готовы поменять место жительства.

Людям среднего возраста, принадлежащим к центральной, базовой группе общества, отыскать жилье, соответствующее образу жизни, проще лишь на первый взгляд. Предназначенные, казалось бы, именно этой группе квартиры в многосекционном доме являются самым отработанным и самым распространенным типом, обязанным ответить на все запросы. Однако складывавшийся десятилетиями, включая времена острейшего квартирного кризиса, образ жизни россиян отчетливо и недвусмысленно указал на ущербность и недостаточность квартиры, сформировав особую модель жилья, своего рода «жилую пару» – «квартира – дача», внутри которой один компонент компенсировал недостатки или дополнял достоинства другого.

Съемная на лето дача отвлекала от духоты коммуналок, хрущевские шесть соток примиряли с совмещенными санузлами и крошечными кухнями «в панелях». Именно дача позволяла недавнему крестьянину или жителю малого города хоть на лето вернуться к нормальной жизни у земли и получить необходимый для выживания глоток дачной свободы. Модель, объединяющая городское и сельское жилье, постепенно приобрела популярность и за пределами России, став по сути универсальной, и гармонизировав противоположные предпочтения молодых и старых.

Вопреки очевидной взаимосвязанности квартиры и дачи, рынки, на которых складываются их цены и качества, существуют независимо и параллельно. Более того, если рынок квартир полностью подконтролен продавцу, то рынок загородного жилья практически свободен. Именно это обеспечило довольно быстрый рост объемов усадебного и малоэтажного загородного строительства, ведущегося средними и малыми компаниями, а то и «хозспособом», т.е. самими владельцами. Несмотря на отсутствие господдержки и той близости к власти, которой располагают крупные и крупнейшие производители панелей, малоэтажные и усадебные дома, по некоторым предположениям, составляет почти половину построенного в 2013 году жилья, а в перспективе выходят в несомненные лидеры. В людях определенно пробуждается подавленный, дремлющий инстинкт домовладельца, вкус к жизни в собственном доме с «крышей над головой» и дверью на улицу. Собственный дом, имеющий многотысячелетнюю историю, ощущается жилищем подлинным и вечным. Квартира «на этажах», насчитывающая не более двух столетий, всегда будет казаться временным убежищем, компромиссом и уступкой обстоятельствам.

Частные, изолированные, спаренные, счетверенные, блокированные (таунхаусы), большие и малые, дорогие и более доступные – собственные, семейные дома образуют не менее половины жилого фонда современного урбанизированного мира, включая социально ответственную Европу и «одноэтажную» Америку. Свободные от произвола ЖКХ, не становящиеся непосильным бременем для муниципалитетов, собственные дома предполагают иной уровень ответственности, в т.ч. и гражданской, эффективно используются в качестве социального жилья и в роли инструмента социальной реабилитации.

Российский семейный собственный дом с участком земли как основное, «якорное» место жизни, в т.ч. в «жилой паре», обязан стать домом «российской мечты», сравняться по степени проработанности не только с домом американской или канадской мечты, но, в первую очередь, со стандартной российской квартирой. Доступный, качественный и эффективный дом обязан не только оздоровить рынок жилья, вывести из тупика стройиндустрию и ЖКХ, не только изменить структуру жилого фонда в интересах граждан, но и изменить самих граждан, испорченных «квартирным вопросом». Хозяин собственного дома гораздо более независим, самодостаточен и самостоятелен, чем хозяин квартиры. И дело не только в зависимости квартиранта от ЖКХ и тарифов на услуги сетей. И даже не в том, что права и ответственность жильца из квартиры, чьи интересы представляют ТСЖ, кооператив и т.п., и собственника дома несопоставимы. Собственный дом и его ближайшее окружение становятся местом приложения труда много чаще, чем квартира, остающаяся спальней, и делающая «спальными» и дом и район.

VIII. «Дом индивидуальный» и «дом коллективный»

Квадратные метры существуют не сами по себе, но создают образования со строгой локализацией, параметрами и ценой. Образуемый ими жилой фонд структурирован как «по горизонтали», т.е. представлен разными типами жилья, так и «по вертикали», от метров к городу. На этом пути важнейшим и отчетливо фиксируемым этапом становится тот, на котором метры превращаются в материал, образующий ткань поселения, а жилье делается участником градпланирования, полноценным компонентом планировочной организации. Вполне очевидно, что в этой роли выступает не квартира «на этажах», а Дом, располагающий землевладением, т.е. своей землей, парцеллой, участком, территорией, имеющими адрес, кадастровый номер и четкие границы. В отличие от домов, участки земли, при условии уважения к собственности, наделены замечательной устойчивостью, крайне необходимой для нормальной жизни города. Уходят поколения домов, одноэтажные сменяются многоэтажными, односемейные многосемейными и многоквартирными, но участки остаются, будучи в известной мере безразличны к тому, сколько семей обитает в их пределах.

Хаотическая застройка советских времен – прямое следствие отсутствия культуры землепользования, попытки восстановления которой в форме межевания уже застроенных территорий приобретают парадоксальный характер: не дом становится производным от участка, как это происходило и происходит во всем мире, а участок следует за домом. Тем не менее, запоздалое, но ответственное межевание могло бы стать ключом к комплексному оздоровлению территорий, формированию разумной планировочной организации и определению столь необходимых для развития пространственных ресурсов. Из печального опыта прошлых лет следует то, что новое строительство впредь следует начинать с мотивированного определения границ землевладений, участков, руководствуясь целями возвращения дому как таковому самоценности и значимости, утраченными в эпоху типовых и безразмерных изделий ДСК.

Практически все встречающиеся в истории жилые дома вместе с занимаемыми ими участками можно отнести к одному из двух типов – индивидуальному семейному дому и дому коллективному. Коллективный дом, по-видимому, старше индивидуального и представлен множеством версий – от архаических «мужских домов» до казарм, тюрем, монастырей, гостиниц, постоялых дворов, замков и дворцов до современных многоквартирных гигантов. Особенностью жизни обитателей коллективного дома является высокая степень зависимости от коллектива или синьора, от вводимых ими жестких правил и ограничений, трудно сочетающихся и с индивидуальной свободой, и с семейным укладом жизни. Стремление к обретению того и другого вкупе с хозяйственной самостоятельностью и привело, в конечном счете, к появлению индивидуального семейного дома.

Владелец собственного дома принципиально отличается от владельца квартиры. Последний изначально был арендатором, квартирантом и, даже становясь собственником, оказывается собственником неполноценным, зависимым и ущербным. Квадратные метры «на этажах» вместе с домом рано или поздно будут утрачены, снесены и разобраны, а их цена, в конечном счете, обречена на неизбежное падение. Владелец дома теоретически имеет право не только на метры под крышей, но и на землю, цена которой всегда устойчива и более предсказуема, чем цена квартирного «квадрата». В России это обстоятельство имеет скорее эмоциональное значение, впрочем немаловажное, если речь идет о собственном доме. Отсутствие у нас института земельной собственности, с одной стороны, препятствует успешной капитализации недвижимости, с другой – создает несомненное преимущество при реализации государственных социальных программ, которым мы пока не стремимся воспользоваться.

Прародители семейного дома представлены двумя версиями – «северной» и «южной». Северный дом, русская изба, иглу или юрта, строится вокруг общего семейного очага, он компактен и окружен собственным участком. Южный дом, мегарон или риад, складывается вокруг колодца или хранилища воды во внутреннем дворе. Северный дом экстравертен по отношению к своей земле и окружению, границы которых податливы и подвижны. Южный дом интравертен, а его двор строго фиксирован и изолирован. Северный дом – дом в пространстве, южный предпочитает пространство в доме. Земля северного дома – «придомовая», земля южного дома – его внутренний двор.

Индивидуальный дом располагается на парцелле, участке в пределах квартала или блока. Коллективный дом, точнее, его предтечи, предпочитали занимать квартал целиком. Размеры городских парцелл, а вслед за ними – площадь застройки самого дома вплоть до недавнего времени колебались не в столь значительных пределах. В поселениях самых разных времен и народов уличный фронт большинства парцелл составляет от 6 до 20 метров, глубина – около 20–30 метров. Традиционные кварталы, в свою очередь, также обнаруживают близость размеров вне зависимости от того, о каких кварталах, европейских или африканских, идет речь. Ценой многовековых «проб и ошибок» основной массив линейных размеров квартала, а вслед за ним – многоквартирного дома-квартала стабилизировался в комфортных для пешехода пределах: от нескольких десятков до сотни метров.

Все дома, построенные и строящиеся по сей день, от простейшего семейного усадебного дома до средневековых замков и палладианских усадеб, от огромных доходных домов до панельных брикетов, представляют собой вариации на темы коллективного и индивидуального типов. Родство, принадлежность типу без труда угадываются и в облике обычного доходного дома, образовавшего на рубеже XIX – ХХ веков ткань крупных городов, и в облике уникальных домов-кварталов, «дворцов для народа», начиная с комплексов, возводимых в Москве и Петербурге страховыми обществами, и кончая знаменитыми сталинскими высотными домами.

Гибридами индивидуального и коллективного жилища оказываются, сочлененные, многоядерные, состоящие из множества ячеек «вилленблоки» (блоки вилл) и таунхаусы, спрессованные, слитые друг с другом в бесконечные ряды и цепи семейные домики, встречающиеся и в аристократических, и в буржуазных, и в рабочих районах европейского города. Более популярным гибридом стали жилые башни, жилые небоскребы, занимающие, как правило, небольшой участок земли, одну парцеллу, т.е. представляющие многократно повторяемый, поэтажно воспроизводимый дом. «Гибридом гибридов» становится сочетание башни с таунхаусом – многоэтажный, многосекционный дом – самый популярный герой российского урбанистического ландшафта.

По степени лояльности к ландшафту разные типы современных домов выстраиваются в некую линию, которая открывается самым предпочтительным и самым распространенным в мире индивидуальным семейным домом. Далее идут малоэтажные «длинные» дома (таунхаусы, многосекционные, коридорные) и дома-башни. Завершает линию типов наименее предпочтительный, во всех отношениях дом-пластина, дом-доска – длинный и высокий.

IX. «Городское» и «сельское»

Вопреки популярным представлениям времен коллективизации и индустриализации, «сельское» не есть нечто второсортное или вторичное по отношению к «городскому», оно – «другое». Отличие городского ландшафта от сельского, очевидное на интуитивном уровне, вполне истолковывается и описывается рационально. Город и деревню, столицу и усадьбу, квартиру и дачу, даунтаун и собери объединяют прочные родственные связи, и, чем теснее эти связи, тем выше цена и значение их качественных различий. Городское и сельское – не более чем условные понятия, объединяющие полярные характеристики и свойства, которые на практике образуют бесчисленные гибридные и химерические сочетания.

Принципиально отличны не только сами участники городского и сельского ландшафтов: многоэтажный, многоквартирный, коллективный городской дом и малоэтажный, индивидуальный, частный сельский, но и их взаимоотношения.

Воздух деревни разносит дома в разные стороны, атмосфера города их собирает и спрессовывает. Сельские дома стоят свободно, с разрывами, на расстоянии друг от друга, а окружающее их пространство непрерывно и часто лишено геометрической определенности. Городские дома и пространства между ними плотно подогнаны друг к другу и имеют подчеркнутые, выраженные границы. Город обязывает строго следовать общим интересам и общему порядку, сельские правила оставляют достаточно свободы застройщику. Сельский дом развивается изнутри наружу, сохраняя за собой право на собственную геометрическую логику. Городской дом, напротив, уступает право на видимую организованность и геометризм публичному, городскому, внешнему пространству, улицам и площадям, легко примиряясь со сложными, часто нерегулярными очертаниями участка. Уличный фасад городского дома является предметом особого внимания публики, принадлежит городскому интерьеру и обычно строго регламентирован. Фасады деревенского дома, в т.ч. главный, в первую очередь – принадлежность дома, предмет забот и ответственности его хозяина. Плотность застройки становится качественной характеристикой, резко отделяющей город от села, в котором сохраняются и натуральная растительность, и природный рельеф, и волнующее естественные окружение. Город стремится к регулярности и геометризму, строго следуя красным линиям, максимально преображая и выравнивания поверхность земли, подчиняя искусственному порядку зелень и водоемы.

Развитие «городской» линии привело к появлению в ХХ веке целого ряда несомненных достижений и открытий, включая дома-кварталы и советские укрупненные кварталы. Сверхплотный квартал, все чаще производивший впечатление целостного, монолитного объема, на рубеже XIX – ХХ веков стал превращаться в построенный по единому проекту дом-квартал или «сверхдом», вроде домов общества «Россия», известного Дома на Набережной и, разумеется, московских «высоток». Все они были не только самыми совершенными сооружениями своего времени, но, благодаря солидному обслуживающему компоненту, являли особый тип сооружения, почти полностью автономного, подобного океанскому лайнеру или авианосцу.

Советский укрупненный квартал, выросший по площади в сравнении со своими историческими предшественниками почти на порядок, обязан рождением генплану Москвы 1935 года. Не только Ленинский проспект в Москве и Московский проспект в Питере, но практически все парадные магистрали тех лет были сформированы укрупненными кварталами. Укрупненный квартал стал прямым наследником радикально измененного дореволюционного, прежде всего – московского, квартала. С ликвидацией границ земвладений и сносом заборов старый московский квартал, менее плотный и более рыхлый, чем питерский, приобрел дворы, ставшие центрами общественной жизни нескольких поколений. Именно общий двор размерами с городской сквер или парк, занимающий заметно большую площадь, чем окружающие его дома, становится главной особенностью укрупненного квартала. С нерасположенностью малого исторического квартала к пешеходу было почти покончено: переходить улицу больше не требовалось – все необходимое для детей и их мам теоретически содержал большой двор. На практике же эти дворы или не освобождались от застройки, взамен которой возводились, или заполнялись и заполняются новым хламом.

Интерес к улице и кварталу с периметральной застройкой, практически угасший во времена советского неомодернизма и параллельных событий на Западе, вновь возник на волне неоконсервативных, постмодернистских настроений, пришедших, опять-таки, из Соединенного королевства. Ведуты братьев Леона и Роба Криер, с энтузиазмом поддержанных принцем Чарльзом, стали впечатляющим призывом вернуть утраченное обаяние малого европейского города путем имитаций, декораций и реплик. Спустя 15–20 лет эта волна докатилась до России. Но если попытки европейцев вспомнить прошлое еще объяснимы, то коммерческие поселки вокруг Москвы и Сочи, притворяющиеся бельгийскими деревнями или австрийским городками – явление странное, явно свидетельствующее о культурном неблагополучии.

В свою очередь, сельская или дезурбанистическая версия переживала не меньший подъем, правда, случилось это на другом континенте, где успели во-время обзавестись автомобилями и дорогами. Чем больше семей оказывались привязанными к городу, тем активнее шло движение в обратном направлении. Американской субурбии не предшествовала некая умозрительная концепция: она стала прямой реакцией девелопмента на спрос, полностью изменивший в течение двух десятилетий лицо огромной страны. Дом «американской мечты», частный дом с гаражом и участком, попутный сервис, сосредоточенный в гигантских центрах с парковками, и школьные автобусы – основные черты образа жизни, носящего отчетливо «негородской» характер.

Несомненное взаимное влечение городского и сельского друг к другу с рубежа XIX – ХХ столетий упорно поддерживалось усилиями и влюбленных в деревню жителей британских городов, вроде Эбенизера Говарда, и политиками-социалистами, мечтавшими о ликвидации различий между городом и деревней. Процесс конвергенции, протекавший под лозунгами «города-сада», «города-парка», «города-леса», следовал практически одной схеме: многоквартирные, городские дома размещались свободно, наподобие деревенских усадеб. Слова Алвара Аалто о том, что «путь из дома на работу и обратно должен пролегать через лес», стали формулой успеха новых финских городов 1960-х – 70-х годов, с домами не выше окружающих деревьев. Проверку временем прошли и российские города вроде Зеленограда, Дубны, Пущино, Новосибирского академгородка, знаменитого 9-го квартала Новых Черемушек, и многих других. Причины последующего разочарования в этой схеме коренятся не в свободной планировке как таковой, не в ее сельских генах, а в используемом материале. Растущие на глазах, гигантские, неповоротливые, неспособные к диалогу с окружением, к контактам с себя подобными «дома-стены» – не тот материал и не в том месте. Чем меньше дом, тем ниже риски и меньше вероятность ошибок. Малый дом уместен хотя бы в силу способности к изменению и адаптации. Большой дом – радикальное и мощное средство, ничем не ограниченное использование которого – очевидная угроза любым попыткам создания видимого порядка. 

Размер не единственная причина неудач. Одинаковый со всех сторон, лишенный лица и спины объем не в состоянии организовать собственное окружение. Свободная планировка требует решений особого рода, более дружественных и расположенных к естественному окружению, требует домов более персонифицированных и открытых, с лоджиями, террасами и большими окнами, т.е. таких, которые в нынешней российской практике не встречаются.

Если квалифицировать национальные культуры в соответствии с их сущностными чертами как «городские» или «сельские», то русская культура, в отличие, к примеру, от германской, – «сельская». Русский быт и русский дом в городе и деревне до середины XIX века мало чем отличались. Именно дом был главным персонажем российского города, в отличие от Европы, где с римских времен доминировала дорога, становившаяся улицей. Российская же улица не более чем место «у лица» дома, а не нечто самостоятельное, независимое, тем более – диктующее дому свою волю.

Русские города, не знавшие городского права, не сдавленные каменными городскими стенами, свободно растущие и легко возникавшие на новых местах, и не могли принципиально отличаться от деревень. Единственный российский город с несельской природой – Санкт-Петербург. Москва, нежно именовавшаяся до начала ХХ века «большой деревней» и восхищавшая иностранцев своим своеобразием, меньше походила на город, чем деревни Германии и Италии. И это та сторона нашей идентичности, игнорировать которую никто не вправе.

X. Городская единица

Эволюция города – это движение городской ткани и тех единиц, из которых она собрана. Внешне это выглядит как движение от простого к сложному, от малого квартала к укрупненному, от укрупненного квартала к микрорайону. Но естественный, давно назревший вопрос о преемнике, или преемниках, микрорайона может решиться сегодня самым неожиданным образом – путем возврата назад к малому кварталу.

В отличие от микрорайона и ему подобных образований, возникших в середине прошлого века усилиями людей, имена которых широко известны, квартал не является чьим-либо персональным изобретением, а его возраст почти равен возрасту первых человеческих поселений. Почти – потому что до квартала возникли улица и площадь, бывшие и остающиеся главными пространствами общественной жизни, собирающими и организующими соседские сообщества. Таковы улицы всех исторических городов и деревень, включая улицы дореволюционной Москвы, бывшие центрами соответствующе называемых «частей».

Традиционный квартал, плотно, полностью, без остатка заполненный землевладениями и домами, структурировался лишь границами и не содержал каких-либо публичных, общеквартальных пространств, устройств или ресурсов. Все общее было сосредоточено на улице, за пределами квартала. Контакты с теми, кто жил «за спиной» были минимальны. Квартальное сообщество отсутствовало и не могло возникнуть. Дворы были принадлежностью землевладений и даже в присутствии многоквартирного дома играли не большую роль, чем общий вестибюль и лестница.

Хотя в нынешнем невнятном языке кварталом именуется некое образование с замкнутым многоэтажным периметром, напоминающее большую или маленькую коробочку без крышки, реальный квартал имеет бесконечное число версий. Квартал остается кварталом, даже если зовется как-то иначе, даже если его площадь сопоставима с площадью средневекового города, даже если план у него трапециевидный или треугольный, даже если застроен он не по периметру, а свободно стоящими домами, даже если эти дома одноэтажные или, напротив, дома-башни. И во всех этих версиях, включая версию с периметральной застройкой, квартал вполне уживается с идеей микрорайона.

Квартал универсален и подобен емкости, принимающей любое наполнение. Именно это обеспечило ему уникальную устойчивость и способность принимать все новые вызовы и нагрузки. Это идеальный инструмент девелопинга и землеустройства, сформировавший все «искусственные» города мира, от римского лагеря и Пекина до Петербурга и Вашингтона, своего рода планировочный ордер, во многом напоминающий своего архитектурного собрата.

Город кварталов и улиц в течение последних полутора – двух веков достиг совершенства благодаря четко сформулированным правилам наподобие кодов Британской империи. Однако эрозия этих правил шла едва ли ни параллельно их формированию и питалась обостряющимся жилищным кризисом, критикой буржуазного города и распространением идей социального переустройства. К середине ХХ века эти идеи подарили миру «новый город», опиравшийся на ценности и приоритеты, которые в прямую касались судьбы квартала. При этом требования обилия зелени, солнечного света и воздуха, равной доступности необходимых продуктов и услуг, разделения производства и жилья, выдвигавшиеся много раньше, пополнились требованием, которое в XIX веке попусту не могло возникнуть, а нынче приобретало особый вес: речь о разделении путей транспорта и пешехода.

В продолжении всей первой половины ХХ века пешеход последовательно вытеснялся с улицы, которая из соединительного пространства превратилась в границу, потеряв привлекательность, утратив роль общественного центра и места, где сосредоточены учреждения обслуживания. В Советской России значение улицы оказалось редуцированным и в связи с образованием больших внутриквартальных дворов, и по причине ухода с улицы и из жизни малого и среднего бизнеса.

Это обстоятельство облегчило привыкание наших соотечественников к изобретенному на все тех же Британских островах микрорайону, представляющему собой укрупненный квартал, «вывернутый наизнанку», т.е. пространственное образование (по сути тот же укрупненный квартал), в котором жизнь сосредоточена не на границе, а в середине жилой территории.

Идея разделения пешехода и транспорта породила две относительно независимые сети: сеть транспортных проездов со стоянками – подчеркнуто технического характера, и сеть пешеходных путей и пространств, к которым отходили функции и смыслы утраченной улицы. Проезды выводились на периферию, а в центре жилых единиц создавались безопасные благоустроенные пешеходные пространства, – площади, улицы, скверы и бульвары со всем необходимым для жизни. Едва ли ни главным достоинством микрорайона была возможность отправить детей без сопровождения взрослых в школу, которая по вечерам могла к тому же превращаться в общественный центр для всех жителей. Но то, что сработало в Финляндии и Британии 1960-х, никак не прививалось на российской почве. Коммерческие центры и пешеходные улицы упорно не возникали, а образовавшиеся на их месте обширные пустыри застраивались «точками» и заполнялись мусором.

Российский микрорайон погиб, практически и не родившись.

Тем не менее, он не только обогатил отечественный лексикон не вполне понятным словом, но создал новую профессиональную традицию, суть которой – в обращении к процессу, протекающему в городе, к функции городских пространств. В отличие от квартала микрорайон не столько пространственный, сколько социальный концепт и проект, сценарий жизни, способный осуществляться в самых разных пространственных декорациях.

Полное сходство, полное подобие, столь характерные для соседствующих кварталов, микрорайону противопоказаны. Микрорайон легко облачается в одежды укрупненного квартала или принимает облик сообщества кварталов поменьше, именуемых «жилыми группами». Он отказывается от жестких физических ограничений и безальтернативной параметрии в интересах более емких, высоких целей и достижений. Версиями микрорайона являются сектор Чандигарха Ле Корбюзье, суперквадр Бразилиа Лусиу Коста и Оскара Нимейера, общины Исламабада Константиноса Доксиадиса, кварталы Тольятти, родившиеся под началом Бориса Рубаненко.

Сущностной чертой микрорайона, целью его создателей была относительно самодостаточная, самоуправляемая соседская община, прямое продолжение семейного дома, некий соседский «сверхдом». Этот образ питался и вдохновлялся и старыми идеями, и принципиально новым, быстро растущим массивом социологических знаний. Уникальная совокупность этих знаний и основанных на них норм и правил, прежде всего – советских, представляется непревзойденным профессиональным достижением 60-х – 80-х годов, не имеющим, несмотря на упреки в прямолинейности и наивности, очевидных конкурентов по сей день. Из этого следует одно – преемник микрорайона не вправе игнорировать социальные реалии, реалии жизни.

Жилье – один из самых консервативных и инертных компонентов города, испытывающий очевидное воздействие более подвижных сфер – транспортного и инженерного обеспечения, обслуживания и приложения труда.

Переход к постиндустриальному укладу и массовое перемещение тружеников с заводов в офисы хоть и способствовали усилению среднего класса, но не сильно повлияли на состояние жилья. Более заметное воздействие следует ожидать от формирующегося неоиндустриального состояния, способного более радикально изменить отношения жилья и работы. Свертывание, вслед за гигантскими человекоемкими производствами, не менее обширных офисных муравейников сопровождается изменением локализации производственной деятельности и рабочих мест. Дисперсное, сетевое размещение производства не только приближает его к дому, но вводит в дом. Работа дома, «на дому» порождает фигуры «нового крестьянина», «нового ремесленника», «нового клерка», возвращает к производительному труду пенсионера, инвалида и молодую маму, т.е. едва ли ни треть потенциально трудоспособного населения. Дом-мастерская, дом-офис, дом-хозяйство, индивидуальный и коллективный, решительно отвергаемые действующей нормативной базой, становятся очередной реальностью «вопреки правилам», но реальностью, способной изменить и жилье и город.

Современный город производит самого себя – свою среду, свой образ жизни и своих жителей. За качество этого продукта ответственность несет сфера обслуживания и обеспечения или инфраструктура, объединяющая, в числе прочего, здравоохранение и образование. Инфраструктура российских городов пребывает в процессе трансформации, отягченной столкновением новых, коммерческих, и прежних, социальных, институтов. Первой жертвой этого столкновения становятся традиционные, прежние и малые предприятия, вытесняемые сетевыми компаниями и крупными предприятиями. Прямым следствием победы большого бизнеса становится рост «нетрудовых» перемещений в поисках стандартных продуктов и услуг. Состояние усугубляется очевидным дефицитом идей и правил. На смену нежизнеспособной советской системе ступенчатого обслуживания так никто и не пришел. Госрегулирование и частно-государственное партнерство, столь необходимые в этой сфере, лишены системы навигации.

Между тем, будущее инфраструктурной отрасли вырисовывается вполне отчетливо, и главной ее чертой становится поляризация: максимальная, комфортная близость одних компонентов к жилью и параллельная интеграция других в пространство городского центра. Стандартные продукты и услуги, пользующиеся устойчивым и регулярным спросом, сдвигаются к дому, приобретая вид магазина и прачечной на первом этаже, доставки на дом, активного информационного обмена и растущего числа домашних устройств – от кинотеатра до тренажерного зала и спа-салона. Обыденным становится собственное производство электроэнергии, очистка воды и все то, что делает дом ресурсоэффективным и автономным.

6.jpg

Параллельно движению «к дому» активизируется движение «в центр», которое может стартовать из собственного гаража, или со своей пешеходной улицы, ведущей к станции метро и остановке общественного транспорта. Привычный, компактный, обычно расположенный в историческом ядре центр, «храм потребления», превращается в сложный, непрерывный, состоящий из множества звеньев и частей пространственно-временной организм, опирающийся на транспортный каркас и вбирающий многие остающиеся за пределами жилища места приложения труда. Выйдя или выехав из дома, обитатель успешного современного города, где бы этот дом ни находился, пребывая в комфортных и безопасных условиях, беспрепятственно, в течение приемлемого времени, в состоянии попасть в любую точку центра: так, или приблизительно так, обстоят дела в сегодняшних городах-лидерах – Токио, Сингапуре, Монреале, Ванкувере.

7.jpg

Под действием двух основных «магнитов» – дома и центра – размываются границы надуманных и искусственных, в т.ч. «административных» городских единиц, но не исчезают сами единицы. Принципиальной особенностью реальных единиц становится не упорно навязываемые, а естественные отличия, составляющие ценнейшие свойства малого города, села или деревни.

Несмотря на то, что в судьбе «городских единиц» реальность и желаемое нередко расходятся, великая цель достижения социального и пространственного согласия и гармонии остается вполне достижимой, даже в отношении районов массового индустриального строительства с непростой социальной историей. Но именно опыт этих образований, лишенных саморегулирования и склонности к созиданию, с несложившимися соседскими связями и частыми проявлениями агрессии может и должен быть предметом изучения.

Соседские сообщества способны обернуться и благом, и бедой – или вовсе не состояться. В субурбии, состоящей из практически независимых частных домов, конфликты сравнительно редки, а взаимопомощь – норма. В советских коммуналках нормой были непрерывные соседские войны. Атрофия, деградация и обесценивание соседских связей – прямое следствие обширного негативного опыта нескольких поколений соотечественников. С другой стороны, нормальное качество жизни большинства, которым являются сегодня владельцы квартир в многоэтажных домах, недостижимо вне выстроенных соседских отношений. Основой таких отношений может быть только общая практика, к которой подталкивает жизнь, и общий ресурс. Только ясно читаемые, выделенные, благоустроенные, используемые самостоятельно или совместно, принадлежащие соседству и им управляемые, открытые и крытые пространства, от стоянок, гаражей, вестибюлей и лестничных клеток до пешеходных улиц и площадей, становятся основой соседских отношений, сообществ и городских единиц. Если квартал – это участок, окаймленный дорогой, то микрорайон, – это сообщество, объединенное улицами и дворами.


Заключение: Город и загород

Российское градостроительство стоит перед выбором: или усилиями сужающегося круга подрядчиков продолжать как можно дольше строить все те же, в принципе, одинаковые многоквартирные дома, что прямого отношения к решению жилищного вопроса не имеет, или сосредоточиться на решении этого вопроса, и с этой целью попытаться что-либо изменить.

Первый путь не требует особых усилий, а видимое обновление старого продукта сообщает ему необходимый инновационный шарм. Достигается это переименованием, или «ребрендингом» (когда «жилая группа» называется «кварталом»), и рестайлингом (когда панели «под кирпич» и металлочерепица заменяются панелями с нежным протестантским декором). Второй путь начинается с изменения подходов и отказа от привычки решать все и сразу одним способом. Речь об избавлении от извечного стремления к унификации, уничтожению сословий, классов, конфессий, к стиранию граней между умственным и физическим трудом, преодолению противоположности между городом и деревней и т.д. и т.п., т.е. о признании естественного разнообразия и качественных различий не просто нормой, но благом и высокими ценностями. Доступ к этим ценностям лежит через здравый смысл и научное знание, не компенсируемых ни своими, ни заграничными знахарями и гадалками по урбанистической части. Разнообразие сред, их конкуренция, возможность выбора – признаки совершенства города, его устойчивости и способности к адаптации. Живой город упорно сопротивляется любым попыткам его упростить. Рядом с одинаковыми домами и дорогами, возведенными по единому великому замыслу, спустя непродолжительное время, стихийно или осознанно, возникает нечто непредусмотренное ранее.

Современный мегаполис представляет собой более или менее упорядоченную экспозицию всех возможных паттернов, моделей или образцов среды, развернутую между центром и окрестными полями. Среди таких образцов встречается исполненные более или менее удачно, но нет среди них ненужных, необязательных и менее значимых, чем другие. Сквозь эту экспозицию от рождения до смерти пробирается все большее число людей, населяющих современный мир. Смена среды, свободный выбор окружения становятся потребностью, необходимостью и правом. Город и общество в праве рассчитывать и претендовать на жилье «глобальное» и «локальное», стандартное и уникальное, традиционное и современное, дорогое и доступное, для старых и для молодых, в многоквартирном доме и на своем участке; в определенных количествах и на своем месте.

Эти места чаще всего оказываются концентрическими поясами, наподобие годовых колец, вокруг логического или исторического городского ядра. Таких поясов, наделенных отчетливыми морфологическими характеристиками, насчитывается, как правило, около четырех.

Первый пояс, охватывающий или включающий кремль, замок, собор, дворец, здание парламента, площадь, центральный парк, обычно заполнен традиционными, плотно застроенными кварталами и относительно узкими улицами, легко становящимися пешеходными.

Второй пояс объединяет крупные или укрупненные кварталы, разделенные улицами и магистралями, которые если и становятся пешеходными, то только по большим праздникам.

Третий пояс – это территории, застроенные свободностоящими, разноэтажными, в т.ч. многоквартирными домами, разделенные магистралями и иссеченные проездами. В причудливых границах и очертаниях этого пояса, изобилующего множеством полуостровов и островов, пребывают спальные районы и бывшие поселки. Чаще всего, именно в этом поясе сосредоточены основные социальные беды, градостроительные ошибки и основной материал реконструкции, модернизации и ремонта.

Четвертый пояс, хоть и находится «за городом», т.е. вне его административных границ, по существу является его прямым продолжением. Здесь присутствуют образования самого разного свойства – от старых деревень и скромных дачных поселков до процветающих за высоченными заборами вилл и коттеджей. Именно этот пояс российских городов развивается и растет сегодня все возрастающими темпами, стихийно, незаметно и упрямо. Растет не столько усилиями бизнеса и власти, сколько трудами самих граждан, но именно здесь, за пределами города, решается, а точнее, складывается его судьба, его будущее. Субурбия, родина среднего класса и самое надежное средство «делюмпенизации» общества, до сего времени в России – вне закона, т.е. формируется стихийно и бесконтрольно и не признается значимым явлением, нуждающимся в комплексном осмыслении и управлении.

Конечная точка исхода из города и место остановки на пути в большой город приходятся на субурбию, численность населения которой, род занятий и образ жизни существенно изменились за прошедшие два десятилетия. Превращение дач в места круглогодичного проживания, а деревенских домов – в подобия коттеджей быстро дополнились активным освоением полей вдоль немногочисленных асфальтированных дорог. Разваливающиеся и лишенные признаков современного жилья строения упорно соседствуют и делят скудную инфраструктуру с новыми псевдоевропейскими «деревнями».

Российская субурбия – место непрекращающегося соперничества большого города и соседствующих с ним областей и районов, лишенное, в итоге, адекватного территориального планирования, эффективного управления и ответственного бизнеса. Если ничего не менять, бесконтрольное строительство отдельных домиков и даже «жилых массивов» покажется простительной шалостью, когда дело дойдет до огромных «аутлетов» и промышленных предприятий.

Легализация российской субурбии, превращение российского загорода в «пространство мечты» способно излечить от множества недугов и сам российский город. Инструменты и средства достижения этой цели очевидны и сводятся к простой формуле: «земля и дороги». Недоступность земли под строительство усадебных домов с инфраструктурой, земли, отводимой в соответствии с неким замыслом и на понятных основаниях – абсурдная особенность российской жизни. Искусственное поддержание «земельного голода» – первая причина отсутствия доступного жилья.

Ежегодный отвод под застройку, нескольких тысяч квадратных километров новых территорий, что в масштабах огромной страны кажутся каплей в море, тем не менее, не решает задачу.

Субурбия живет дорогами и транспортом, в том числе – общественным. Развитие эффективной системы современного пригородного и загородного сообщения – практически новая для России задача. Ключ к решению в «перезагрузке», переносе внимания большого бизнеса, большой власти со строительства и продажи домов на строительство и продажу дорог и инфраструктуры. Дома появятся сами, как появились на российских просторах автомобили, о которых двадцать лет назад мы могли лишь мечтать.

Источник: Архитектура России. Изображения предоставлены САР.

еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Электронная почта
Электронная почта