Почему мораторий на строительство не снизит цены на аренду и что делать вместо этого

Изучение мирового опыта всегда полезно. У Петербурга и Сан-Франциско много общего. Наши города — крупные культурные и научные центры, оба стоят на берегах заливов, оба — центры крупных городских агломераций. И у нас, и в Сан-Франциско не прекращаются споры о новом строительстве и доступном жилье. В обоих городах крайне важна роль центра как, с одной стороны, концентрирующего в себе интеллектуальную, деловую, культурную и творческую активность, а с другой стороны, застроенного давно и не вполне удовлетворяющего растущим потребностям все увеличивающегося населения города. Представляем перевод заметки Кристи Ванг, директора центра изучения районного планирования, посвященной этим вопросам и опубликованной на сайте некоммерческой организации SPUR (Ассоциация городского планирования и обновления Сан-Франциско, основанная в 1910 году) 4 июня нынешнего года. В качестве примера автор опирается на опыт одного из центральных районов города — Мишен, или Мишн. В конце девяностых Мишен, тогда недорогой район, стали заселять молодые компьютерные специалисты, строители и пионеры Всемирной паутины. За короткое время район преобразился, и одновременно с этим цены на жилье поползли вверх — этот процесс называют джентрификацией. Теперь это один из самых дорогих районов. Однако место, в котором живут исключительно миллионеры, неизбежно останавливается в развитии, стагнирует, этот путь тупиковый. Вопрос: как развивать этот район в широкой перспективе городского планирования — и обсуждает Кристи Ванг. 

Люди вынуждены уезжать из Мишен и других районов Сан-Франциско, и в этом нет ничего хорошего. Цены на аренду все время ползут вверх — налицо кризис, который пугает старожилов наравне с приезжими.

Но мы должны не дать себя обмануть, когда нам говорят, будто остановка развития рынка жилья или даже мораторий на его развитие решит проблему доступности жилья. 

SPUR вздохнул с облегчением, когда предложение наложить мораторий на новое строительство в Мишен не прошло на Наблюдательном совете в минувший вторник. И вот почему: предложенный мораторий не проблема сам по себе. Он временный, да и кроме того, в этом районе не так много места под застройку. Куда больше тревожит образ мысли, стоящий за такого рода предложением. Мишен джентрифицировался как раз в условиях весьма скромного нового строительства (меньше 100 единиц жилья за последние 15 лет). Новое строительство оказалось не в чести, хотя в действительности Мишен так дорог именно потому что возможности строительство столь ограничены. Это создало тенденцию, при которой люди побогаче вытесняют из района остальных. Мораторий на новое строительство не сделает жилье в районе менее желанным, и он не снизит ту потребность в жилье, которая существует на данный момент. Он просто сделает жилье менее доступным — и весьма вероятно, что в результате только большее количество людей вынуждены будут уехать из своих домов. 

Нет никаких сомнений в том, что нужно предпринимать что-то решительное для того, чтобы защитить жителей Мишена и других востребованных районов. Многие предложения уже обсуждаются, и рекордное число собравшихся на слушаниях 2 июня говорит о том, что энергия направляется на поиск новых эффективных решений. 

Но строительство нового доступного жилья и защита существующего не входит в конфликт с развитием рынка. Это ложный выбор, такой подход контрпродуктивен — как будто запрет на строительство нового жилья в Мишен принесет пользу нынешним съемщикам жилья. 

Если взглянуть на данные за последние 10 лет, мы увидим, что в Сан-Франциско всегда тем ниже цены на аренду, чем больше единиц жилья на душу населения.

График.png

Зеленым — средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры; красным — единиц жилья на душу населения

Достаточно взглянуть на этот график, чтобы увидеть, что мы сейчас в худшей ситуации за все последние годы. В 2014-ом, пиковый год по производству за последние 20 лет, Сан-Франциско показал объем ввода нового жилья в 3,514 единиц при росте населения на 850,000 человек, и этого оказалось не достаточно. В том же году в Сиэтле было введено 8,311 новых единиц жилья, при том что население выросло на 670,000. В Вашингтоне цены на аренду упали больше, чем в любом другом городе США, и объем ввода нового жилья там каждый год вырастает на 35%. 

Повторимся: нет никакого способа спасти Мишен без улучшения климата на рынке жилья — а это значит, что нового жилья должно быть много, много больше. Этого нельзя сделать в одном районе или даже в границах города — в действительности нужно, чтобы все города Залива Сан-Франциско подключались и становились частью решения. 

Но что же нужно делать в нашем городе? SPUR абсолютно уверен, что что проблему нужно решать с нескольких сторон. 

Нужно строить больше доступного жилья 

Многие знают о ноябрьском голосовании по $250 млрд. инвестиций в развитие доступного жилья. Но не все знают, что это лишь часть куда более масштабного плана таких инвестиций: $2,7 трлн. в последующие 20 лет, из которых $1,1 трлн. должны быть потрачены  в ближайшие 5 лет. Это немалые деньги, и они, безусловно, могут исправить ситуацию. Но этого недостаточно. Необходим контроль за всем комплексом программы строительства, чтобы заставить ее работать лучше и добиться ввода большего количества доступного жилья. Этим летом заработает социальная программа поддержки доступного жилья. Предложения по строительству доступного жилья на земле, принадлежащей городу, проходили в Мишен дважды — в 1950-ом на Мишен-стрит и 1970-м гг. на Фолсом-стрит, — и такое же предложение будет обсуждаться для микрорайона Балбоа в конце года. В отношении этой стратегии есть согласие вне зависимости от политической ориентации, так что многое на этом пути уже сделано.

Нужно экспериментировать с жильем для среднего класса 

В Сан-Франциско средний класс оказывается перед серьезным испытанием: у него недостаточно ресурсов, чтобы конкурировать на рынке жилья, и в то же время он лишен возможности бороться за жилье для малообеспеченных по государственной программе. И как раз потому что пока не существует такой вещи как обходящееся без субсидий жилье для среднего класса, открыто поле для экспериментов в этой области. Мы должны изобрести новый тип ограниченного в цене жилья, чтобы заполнить существующую дыру в системе распределения жилого фонда. Предлагаемые жилищные облигации нужны для финансирования семей со средним доходом с помощью уже существующих программ поддержки домовладений и тех программ по аренде жилья, которые еще пока не запущены. Разрабатывается законодательство, которое позволит девелоперам пользоваться преимуществами при строительстве жилья не только для малоимущих семей, но и для семей со средним доходом. Запущенная в прошлом году программа развития микрорайонов должна защитить уже существующие домохозяйства со средним и ниже среднего доходом. 

Город уже делает шаги в сторону упрощения строительства, однако еще многое нужно сделать для того, чтобы запустить, а впоследствии и поддерживать, ввод жилья по всему городу. Не нужно обольщаться по поводу этих усилий: сами по себе они не способны решить всеобъемлющий кризис. Создание жилья для среднего класса не будет простым делом. Но тем больше причин начинать заниматься этим прямо сейчас и запускать как можно большее число самых разных проектов. И впоследствии опираться на опыт тех из них, которые доказали, что действительно работают. 

Нужно совершенствовать получившие одобрение механизмы, чтобы заставить удачные проекты работать быстрее 

Одна из глубинных причин кризиса жилья в Сан-Франциско состоит в том, что чрезвычайно трудно добиться одобрения проекта. Разрешения на строительство приходится ждать годами. Часто объемы проектов за это время съеживаются, и в результате единиц жилья вводится меньше, чем изначально планировалось. Сейчас процесс согласования устроен так, будто у нас в распоряжении вечность и к тому же уменьшение жилищных площадей для нас вовсе никакая не проблема. Это нужно менять. В отсутствие других обстоятельств, если предлагаемый проект вписывается в существующее зонирование, разрешение должно быть выдано немедленно.

Нужно увеличивать плотность населения в правильных местах 

Позволить более плотное и высотное строительство в районах с развитой транспортной инфраструктурой — естественное решение, особенно если застройщик в обмен обязуется ввести больше недорогого жилья. Город должен решиться увеличить число доступных единиц жилья на Ван-Несс-Авеню и на Маркет-стрит путем увеличения высотности района. Эту стратегию сейчас пробивают для плана развития центральной части района Стаут-оф-Маркет. Похожим образом микрорайоны вокруг двух станций метро в Мишене предоставляют возможность для заключения сделки «высотное строительство в обмен на доступное жилье». Но это лишь капля в море — возможностей на этом пути неизмеримо больше. 

Не существует одного-единственного способа повысить компактность проживания, но если город будет подходить к делу с умом, это решение может поднять качество жизни, нужно только быть уверенными, что каждый новый проект отличается хорошим архитектурным решением и высоким уровнем комфортности среды. Возможно, самым трудным для старожилов города в ближайшей градостроительной перспективе будет смириться с этими изменениями. Многие люди любят свой город и свой район такими, какие они есть. Мы тоже, да. Но нет никакой возможности поместить застывший город в кусок янтаря, если население растет со скоростью 10.000 человек в год только в одном районе. Сделать так значит объявить, что в городе отныне будут жить только супербогатые люди. Мы верим в то, что идея строительства нового жилья для всех людей, которые хотят жить в нашем прекрасном городе, гораздо перспективнее.


Источник — spur.org

еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Электронная почта
Электронная почта