Сделай сам: квартира со свободной планировкой

Квартиры со свободными планировками дают все возможности для того, чтобы создать жилье мечты, но дополнительных расходов и согласований не избежать. Стоит ли идеальная планировка тех усилий и затрат для собственника квартиры и есть ли на рынке альтернативные предложения, разбирался LIVING.

Сделай сам: квартира со свободной планировкой

Квартиры со свободными планировками – формат, давно распространенный на Западе, на петербургский рынок пришел всего 15-20 лет назад, начав свой путь с премиального жилья. Состоятельные покупатели, по достоинству оценившие преимущества таких квартир заграницей, сформировали запрос на подобное предложение и у нас. Тем не менее, в Петербурге оно не получило особого распространения. По оценке Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», его доля на сегодняшний день составляет не более 5% от общего объема предложения строящегося жилья. По мнению Юлии Жалеевой, руководителя отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», квартиры со свободными планировками так и остались в большинстве своем прерогативой премиального рынка, попытка внедрить их на рынок массового жилья не увенчалась успехом. Попробуем разобраться в основных плюсах и минусах таких квартир и в том, почему, на первый взгляд, столь привлекательное предложение не очень популярно на нашем рынке. 

Простор для фантазии 

Свободная планировка подразумевает отсутствие межкомнатных перегородок в квартире, за исключением выделенной зоны под санузел. То есть покупатель такого жилья получает от застройщика только голые несущие стены. Преимущества здесь очевидны: полная свобода действий в планировке и дизайне своей квартиры, ограничивающаяся лишь фантазией их создателя. Собственник квартиры сам принимает решение, объединить ли санузел с ванной комнатой, кухню с гостиной, выделить ли себе огромную гардеробную или площадь под винный шкаф, поставить ли в ванную комнату большую джакузи, а в гостиную – белый рояль. 

Сделай сам: квартира со свободной планировкой

Надо заметить, что предел у свободы все-таки есть. В российском законодательстве существуют конкретные ограничения на определенные виды перепланировок. В частности, запрещено: 

· Как-либо менять конструкцию несущих стен. То есть, например, объединить комнату с лоджией не получится;
· Вносить изменения в вентиляционную систему;
· Выносить систему отопления за внешние стены (в том числе на балкон);
· Перемещать «мокрые» зоны: санузел, ванную и кухню в  те места, где у соседей сверху и снизу находятся жилые помещения. 

Так или иначе, подобные ограничения свойственны любой российской квартире, поэтому преимущества свободной планировки они не умаляют. 

Карт-бланш с подвохом 

По мнению Анастасии Тузовой президента ГК E3 Group, основная причина, по которой свободные планировки так и не завоевали сердца большинства покупателей квартир в Петербурге, кроется в особенностях российского законодательства. «Согласно Жилищному кодексу РФ, такого понятия, как свободная планировка в принципе не существует. То есть в кадастровом паспорте функциональное зонирование квартиры является обязательным. Чаще всего квартиры со свободными планировками имеют юридический статус студий, а это значит, что для возведения дополнительных перегородок необходимо согласование проекта перепланировки в соответствующих инстанциях», - комментирует эксперт. Таким образом, приобретая квартиру со свободной планировкой, вам не избежать дополнительных усилий на создание проекта планировки и его согласование.

Сделай сам: квартира со свободной планировкой

Для этого необходимо осуществить следующий алгоритм действий: 

· Разработать проект перепланировки; как правило, его заказывают в специальных лицензированных архитектурных организациях;
· Собрать необходимый, достаточно внушительный пакет документов, и вместе с проектом перепланировки сдать его в Государственную Жилищную инспекцию или в районный Многофункциональный центр (МФЦ);
· Получить разрешение на перепланировку в случае, если проект соответствует законодательству РФ;
· По завершению ремонта пригласить инспектора БТИ (Бюро технической инвентаризации), который должен оценить корректность перепланировки;
· Получить новые документы на квартиру. 

Безусловно, если вы в любом случае собираетесь делать проект квартиры «под себя», то свободная планировка будет целесообразным выбором, в том смысле, что, по крайней мере, не нужно будет сносить  уже существующие перегородки, но при этом процесса перепланировки с юридической точки зрения все равно не избежать. 

Плата за свободу 

Не менее важный вопрос, влияющие на окончательное решение покупателя, - стоимость жилья со свободными планировками. По мнению Вартана Погосяна, директора по маркетингу GloraxDevelopment, к удорожанию первоначальной стоимости квартиры свободная планировка не ведет. «Если брать один проект или схожие по основным параметрам объекты, то квартира со свободной планировкой будет стоить дешевле. Если мы охватываем рынок в целом, то стоимость таких помещений будет выше из-за более высокого класса жилья», - отмечает эксперт. Дело в том, что наибольший объем предложения квартир со свободными планировками представлен в сегментах жилья класса «бизнес» и «элит», где покупателям в большей степени важна индивидуализация проекта квартиры и в меньшей степени – объем затрат, который для этого необходим. А дополнительные расходы, безусловно, будут.  

«Сверх» расходы при ремонте квартиры в свободной планировке потребуются для решения следующих задач: 

· Проект перепланировки
· Согласование перепланировки
· Возведение перегородок
· Полная отделка квартиры (квартира со свободной планировкой сдается с черновой отделкой, то есть по факту покупатель получает только голые бетонные стены)
· Проводка электричества 

Кроме того, нельзя забывать, что возведение перегородок «съедает» площадь квартиры, то есть часть честно оплаченных квадратных метров просто пропадет, и никакая компенсация за них не предусматривается. 

Конкретно оценить стоимость дополнительных затрат и упущенной выгоды в виде утерянных квадратных метров сложно. Все зависит от особенностей квартиры и фантазии ее собственника: какова площадь квартиры, какой проект перепланировки был создан, какие отделочные материалы использованы и пр. По самым скромным оценкам, к первоначальной стоимости квартиры можно смело прибавлять 5-10%. 

Что есть в наличии 

Как уже было отмечено выше, в основном свободные планировки предлагаются в домах высокого ценового сегмента. Так, подобное предложение встречается в жилых комплексах классов «бизнес» и «элит» компаний «Главстрой СПб», RBI, «Л1», «ЮИТ» и др. В GloraxDevelopment отметили, что квартиры со свободными планировками присутствуют во всех комплексах компании. Часто девелоперы предлагают на выбор свободную планировку или планировку от застройщика. Правда, Арсений Васильев (ГК «УНИСТО Петросталь») считает, что в элитном сегменте постепенно складывается тенденция приобретения квартиры «под ключ» с полной отделкой и даже дизайнерской меблировкой, то есть предложение квартир со свободными планировками даже в высоком ценовом сегменте сокращается. 

В проектах комфорт-класса квартиры со свободными планировками встречаются на верхних этажах и, как правило, имеют более высокую стоимость, чем остальные объекты в комплексе, из-за своих видовых характеристик. Что касается сегмента масс-маркет, то крупные застройщики такое предложение в свои ЖК практически не включают. Очевидно, из-за дополнительных затрат свободные планировки пользуются низким спросом. Однако в кое-каких бюджетных проектах такие квартиры все-таки предлагаются. 

   

Бюджетные варианты квартир со свободными планировками:  

ЖК

Застройщик

Минимальная стоимость квартиры (тыс. руб.)

Площадь (кв. м)

Район

Образцовый квартал 2

«Терминал Ресурс»

5 000

59

Пушкинский

UP-квартал Светлановский

ФСК «Лидер»

3 200

36

Всеволожский

Новоселье. Городские кварталы

УК «Новоселье»

2 700

40

Ломоносовский

Маршал

Л1

4 100

49

Калининский

Булгаков

«Мегапром»

2 800

33

Всеволожский

Финские кварталы

«Элемент-Бетон»

3 000

50

Всеволожский

Чудная долина

ЖСК «Чудная долина»

2 900

42

Всеволожский

А есть ли альтернатива? 

Подводя итоги, можно констатировать, что квартиры со свободными планировками на рынке Петербурга – штучный товар и, в первую очередь, это связано с низким спросом на такие объекты, особенно в сегменте масс-маркет. Оценивая грядущие временные и материальные затраты, чаще всего покупатель выбирает готовую планировку от застройщика. Тем более что девелоперские компании сегодня усиленно работают в этом направлении, повышая качество предлагаемых планировок. В частности, по данным E3 Group, за последние 2 года на рынке Петербурга в 1,5 раза увеличился объем предложения квартир с европланировками. Речь идет о жилье, где объединены кухня с гостиной, что позволяет сократить площадь объекта и повысить ее функциональность. Кроме того, застройщики все чаще проектируют ниши для удобного размещения мебели, гардеробных и кладовых, исключают «темные» неиспользуемые зоны и пр. Одним словом, делают свои квартиры более эргономичными. 

Квартиры со свободными планировками хорошо подходят для людей, располагающих дополнительным временем и средствами для осуществления задуманного. В качестве альтернативы стоит обратить внимание все-таки на квартиры с европланировками, которые дают больший простор для фантазии, чем стандартная планировка, но не требуют, при этом, каких-либо дополнительных согласованиях. 


еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Электронная почта
Электронная почта