Что такое договор переуступки и стоит ли покупать недвижимость таким образом?

20.07.2015г.

Для начала определим само понятие "переуступка". По сути договор переуступки долевого участия - это продажа прав собственности на обладание будущей квартирой.  То есть самой квартиры еще нет, есть только право в будущем обладать ею (при условии исполнения всех обязательств и условий, установленных прежним договором с застройщиком). 

В юридическом мире договор переуступки называется "цессией" и является одной из самых распространенных видов сделок. Ведь она выгодна как покупателю (цессионарию), так и продавцу (цеденту).

В первом случае цессионарий имеет возможность по выгодной цене приобрести права на недвижимость – это выгоднее, чем покупать готовую квартиру. А вот мотивы цедента могут быть разные, здесь покупателю необходимо внимательно проверить предмет продажи. Зачастую инвестор, он же цедент, покупая долю у застройщика, планирует перепродать её дороже. При этом, если квартира стоит больше 1 млн.р., ему будет необходимо заплатить налог в размере 13% государству. 

Если же доля продается за цену, не превышающую той, что указана в первом договоре, налог, естественно, не взыскивается. Также это существенный плюс для продавца доли в новостройке, который впоследствии передумал полностью выкупать квартиру, ведь полное расторжение договора с застройщиком чревато штрафами, а вот перепродать долю возможно, еще и прибыль от сделки получить.

Что такое договор переуступки

Дорога ложка к обеду

Стоит помнить, что решающую роль играют сроки, их следует соблюдать очень строго. После подписания акта приема-передачи квартиры в собственность дольщику, осуществить сделку по переуступки прав по договору долевого участия не получится, ведь застройщик выполнил свои условия и передал квартиру. 

ДДУ подлежит государственной регистрации, и с этого момента дольщик, заключивший данный договор с застройщиком, имеет полное право требовать передачу квартиры в оговоренный договором срок. Поэтому и договор переуступки дольщик может заключать с покупателем только после государственной регистрации договора долевого участия, но до момента передачи квартиры в собственность дольщика. 

Порядок оформления договора

Допустим, продавец недвижимости и покупатель договорились между собой и готовы заключать договор переуступки в долевом строительстве, что делать дальше? Порядок оформления договора цессии зависит от статуса оплаты за квартиру цедента застройщику. Если оплата полностью произведена, договор переуступки права требования по договору долевого участия может быть оформлен без уведомления и согласия застройщика, то есть цедент передает цессионарию права по основному договору. Однако в некоторых случаях обязательность согласия от застройщика может быть прописана в договоре, стоит внимательно проверить наличие или отсутствие этого пункта. 

договор долевого участия переуступка

В случае если продавец не полностью рассчитался с застройщиком, покупателю переходят не только права, но и обязанности по основному договору, в таком случае письменное согласие застройщика будет необходимым составляющим данной сделки. Многие застройщики требуют компенсацию за сделку "переуступки прав", она составляет от 1 до 5% от продаваемой суммы. 

Например, первоначально квартира куплена у застройщика за 2 млн. руб., а, впоследствии, продавец выставляет ее за 2,5 млн.р. Получается, что сумма, которую необходимо выплатить застройщику, составляет 125 тысяч рублей.


3 верных шага на пути к успешной сделке

Итак, все участники сделки оповещены и готовы приступать к реализации договора переуступки долевого участия. Необходимо изучить порядок оформления договора уступки и документы, необходимые для каждого участника сделки.

Шаг 1. Для начала проверяем наличие всех необходимых документов у застройщика:

  1. Оригиналы и копии учредительных документов строительной компании.
  2. Свидетельство о государственной регистрации.
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом  органе.
  4. Документы на право собственности земельным участком.
  5. Разрешение на строительство.
  6. Проект на строительство, в котором должны быть указаны цель строительства, этапы строительства, срок реализации, срок сдачи дома в эксплуатацию.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор, в котором указаны денежные основания, посредством которых производится строительство.


Шаг 2. Детальный сбор документов от продавца.

  1. Письменное уведомление и подтверждение от застройщика о продаже квартиры по переуступке права.
  2. Оплата компенсации застройщику в размере 5% от суммы продажи (ее мы рассматривали ранее).
  3. Справка от застройщика об отсутствии долга у дольщика перед ним.
  4. Если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию в банке, продавцу необходимо взять письменное согласие банка о праве переуступки квартиры.
  5. Выписка из ЕГРП.

Шаг 3.  И,  наконец, важно знать, что необходимо сделать покупателю, совершая сделку по переуступке прав:

  1. Если гражданин состоит в браке, ему  необходимо получить письменное согласие от супруга, на оформление покупки квартиры.
  2. Подписать и получить кредитный договор (если квартира приобретается по ипотечному кредитованию).

Составление договора

Что такое договор переуступки

Следующим этапом будет составление самого договора переуступки в долевом строительстве. Этот этап является ключевым, поэтому и подойти к его реализации стоит со всей серьезностью. После заполнения образца договора, необходимо его заверить в регистрирующей или кадастровой палате, где всем участникам сделки необходимо представить следующие документы:

  1. Удостоверение личности каждого участника (паспорт).
  2. Все необходимые соглашения, описываемые ранее.
  3. Изначальный договор, заключенный с застройщиком (ДДУ, предварительный договор купли/продажи и т.д.).
  4. Справка об отсутствии долга перед строительной компанией.
  5. Закладная и кредитный договор, заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  6. После предоставления всех вышеперечисленных документов, каждому участнику необходимо заплатить государственную пошлину и дожидаться того момента, когда регистратор выдаст продавцу и покупателю расписки о получении документов для регистрации сделки. В этих документах будет указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования, и договора основания (первоначального договора с застройщиком), а также оригиналы поданных документов.

Стоит ли заключать сделку по «переуступке прав на квартиру»?

К сожалению, единого мнения на счет оформления сделки на переуступку прав на квартиру нет. С одной стороны, это вполне законная операция, с другой - она несет в себе существенные риски. Каждый человек решает для себя, каким образом ему приобретать недвижимость. В данной статье  мы попытались разобраться в минусах и плюсах оформления договора «переуступки прав», что существенно может помочь Вам в решении. 

Хочется отдельно отметить, что, несмотря на популярность сделки и существенный выигрыш, как покупателя, так и продавца, она продолжает нести в себе серьезные опасности. В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о Банкротстве, договор переуступки долевого участия может быть оспорен судом и признан недействительным, если он заключен по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента). 

Что такое договор переуступки

Существенная опасность кроится в сделках по «переуступке прав» на квартиру, которая передавалась от дольщика к дольщику по цепочке. Покупателю необходимо удостоверится в надежности компании застройщика, а также потребовать доказательства отсутствия долга перед ним у предыдущего дольщика. 

Главный принцип, по которому стоит заключать такого рода сделку - это своевременное оформление и проверка всех документов. А человеку, приобретающему квартиру по договору переуступки, не стоит забывать о том, что при этом ему передаются не только права на квартиру, но обязательства и риски, которые могут быть связаны с недобросовестным исполнением работы застройщика.  


еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Электронная почта
Электронная почта